1、,2008.7.17.31,杭州机构市场 7 月度地产研究报告（缩略版）,敬请阅读末页的重要说明,2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料1,易居视点奥运会打乱了传统 7 月楼市的步伐，“淡季”不淡国家发改委、国家统计局 7 月 21 日发布数据说，与去年同期相比，今年二季度全国 70 个大中城市的房价上涨 9.2%，第二季度房价涨幅比上季度低 1.8 个百分点。其中，新建住房销售价格同比上涨 10.1%，涨幅比上季度低 1.7 个百分点。根据不完全调查广州、深圳、成都、东莞、南京、上海、重庆这七个城市的房价都出现了明显下跌。北京、天津、武汉
2、、西安都出现了大量楼盘打折的情况，但价格并没有出现明显的下跌。杭州市场近期价格走势比较平稳，但随着奥运会的临近，开发商调整开盘节奏，7 月大量项目上市，以往的“淡季”市场供方活跃，而且近期不少开发商推出不同力度的优惠折扣，甚至在价格方面一直坚挺的绿城在玉兰公寓项目甚至提出了“买房送车位”。伴随大量房源的上市，成交市场并未被供方拉动，成交量还小幅下降。个案成交差异巨大，销售淡季依旧有亮点楼盘东方红街，开盘首月产品品质是销售的关键。前期房源大量积淀，再加上本月的新推房源，后市销售压力巨大。,2008.7.17.31,杭州机构市场 7 月度地产研究报告（缩略版）,敬请阅读末页的重要说明,2008 上
3、海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料2,9000008000007000006000005000004000003000002000001000000,10,11,12,10,11,12,06-1 06-2 06-3 06-4 06-5 06-6 06-7 06-8 06-9 06- 06- 06- 07-1 07-2 07-3 07-4 07-5 07-6 07-7 07-8 07-9 07- 07- 07- 08-1 08-2 08-3 08-4 08-5 08-6 08-7,3.002.502.001.501.000.500.00,供应面积,成
4、交面积,供求比,第一章整体市场篇1.供应量与成交量开始回升，供求差距再次拉大图3-1-1 2006.1-2008.7月商品房供求关系走势单位：平方米,数据来源：上海易居房地产研究院杭州分所7 月主城区商品房供应量 45.16 万平方米，较 6 月份上涨了 56%（6 月为 28.96 万平方米）。与去年同期相比，供应量增加了 29.46 万平方米，同比上升了 188%。在 6 月延期开盘多个项目，以及前期销售业绩良好的项目，如银爵公寓和元都新景纷纷推出新房源，本月集体开盘，供应量在房交会之后出现一个小高潮。7 月份，全市（不含萧山、余杭）商品房成交面积 26.83 万平方米，比上月增加了 11
5、%。与去年同期相比，成交量减少了 29.49 万平方米，同比下降了 52%。2.新增项目分析住宅仍为市场主角，占到总体市场的 79%，写字楼项目本月有所增加，其供应量主要集中在钱江新城的万银大厦。本月供应量主要集中在江干区的九堡板块和城东（景芳、三堡附近）板块。下城区本期也推出新项目元都新景和云龙十一景，一改数月来该区域供应空白的状况。本月开盘项目有 17 个，且开盘规模较大，主力规模在 3-4 万方，其中万银大厦和东方红街是本月开盘规模超过 5 万方的项目。,06-1,06-2,06-3,06-4,06-5,06-6,06-7,06-8,06-9,07-1,07-2,07-3,07-4,07
6、-5,07-6,07-7,07-8,07-9,08-1,08-2,08-3,08-4,08-5,08-6,06-10,06-11,06-12,07-10,07-11,07-12,08-7,2008.7.17.31,杭州机构市场 7 月度地产研究报告（缩略版）,敬请阅读末页的重要说明,2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料3,3.量增价平图1-3-5 2006.1-2008.7月商品房成交走势图,成交面积,成交均价,平方米10000008000006000004000002000000,元/平方米20000150001000050000,数据
7、来源：上海易居房地产研究院杭州分所7 月份，全市商品房成交均价为 14143 元/平方米，与上月基本持平。与去年同期相比，成交均价涨幅为 40.20%。4.本月亮点7 月传统的供应淡季，在 2008 年迎来了一个供应的小高峰。商品房供应市场在沉寂 1 个月之后，大量住宅项目集中在 7 月下旬开盘。此次，反经验的销售策略，与 8 月的奥运会不无关系。随着宏观政策的不明朗，购房者观望氛围浓厚，奥运会的开幕将阻挡更多购房者看房和下单的脚步和速度。在宏观调控政策叠加效应显现的时候，购房者的买房行为趋于冷静，巨大的供应量并未快速撬动成交市场，行情清冷。在冷淡的市场里依旧活跃着热销楼盘，如东方红街，当月销
8、售率达到 84%。本月热销的项目主要集中在九堡板块和城东板块，该区与便捷的交通和未来规划利好的支持是逆势飘红的关键。,2008.7.17.31,杭州机构市场 7 月度地产研究报告（缩略版）,敬请阅读末页的重要说明,2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料4,第二章.土地篇1.土地市场动态7 月，杭州市挂牌出让土地达 7 宗，总占地面积为 181781 平方米，总建筑面积为 607917.5平方米。非工业用地是本次市场供应的主流，仅有 1 幅占地面积 50 亩的工业用地挂牌出让，住宅用地的供应占到总体市场的 32%。7 月，杭州市成交土地 9
9、宗，总成交面积 246644 ，总建筑面积合计约为 567567.3 。成交市场上工业用地依旧是市场主流，非工业用地市场交易情况比较理性，位于转糖的杭政储出200812、13 号土地只有一家单位参与报价，直接被钱江房地产有限公司竞得。2.本月土地出让分析本次杭州市挂牌出让土地达 7 宗，总占地面积为 181781 平方米，总建筑面积为 607917.5平方米。区域分布：本月下沙区和西湖区是主城区主要的土地供应地，其中下沙区此次共推出了 3 幅土地，合计占地面积为 88509 平方米，西湖区此次仅推出了一幅位于杭州之江国家旅游度假区的工业用地，其占地面积较大52047 平方米。地块面积：本月出让
10、土地单宗面积主要集中在 10-20 亩和 30-40 亩。单宗出让面积最大的是位于下沙的杭政储出200819 号地块，占地面积 50 亩。地块性质：出让一改上月工业用地独撑市场的格局，本月仅有 1 幅占地面积 50 亩的工业用地挂牌出让，非工业用地是市场供应的主流，其中住宅用地的供应占到总体市场的 32%。3.本月土地成交分析2008 年 7 月，杭州市成交土地 9 宗，总成交面积 246644 ，总建筑面积合计约为 567567.3。区域分布：西湖区的成交占到市场的 50%，其中又以转塘浮山地块的为主。土地用途分布：受上月供应结构的影响，本月土地成交中工业用地依旧是成交的主流。,06,.0,
11、1,06,.0,2,06,.0,3,06,.0,4,06,.0,5,06,.0,6,06,.0,7,06,.0,8,06,.0,9,06,.1,0,06,.1,1,06,.1,2,07,.0,1,07,.0,2,07,.0,3,07,.0,4,07,.0,5,07,.0,6,07,.0,7,07,.0,8,07,.0,9,07,.1,0,07,.1,1,07,.1,2,08,.0,1,08,.0,2,08,.0,3,08,.0,4,08,.0,5,08,.0,6,08,.0,7,06,.0,1,06,.0,2,06,.0,3,06,.0,4,06,.0,5,06,.0,6,06,.0,7,06
12、,.0,8,06,.0,9,06,.1,0,06,.1,1,06,.1,2,07,.0,1,07,.0,2,07,.0,3,07,.0,4,07,.0,5,07,.0,6,07,.0,7,07,.0,8,07,.0,9,07,.1,0,07,.1,1,07,.1,2,08,.0,1,08,.0,2,08,.0,3,08,.0,4,08,.0,5,08,.0,6,08,.0,7,2008.7.17.31,杭州机构市场 7 月度地产研究报告（缩略版）,第三章.住宅篇1.供求分析：供求差距拉大图3-1-1 2006.1-2008.7月住宅供求走势,90000080000070000060000050
13、00004000003000002000001000000,4.003.503.002.502.001.501.000.500.00,供应面积,成交面积,供求比,（平方米）,数据来源：上海易居房地产研究院杭州分所7 月供应方面，新推面积 35.65 万平方米，较上月增加了 89%，和去年同期相比，数量增加了 258%。本月下旬开始，住宅项目集中上市，深受市场关注的西溪里、玉兰公寓等项目开盘，部分前期热销的项目也顺势开盘，如元都新景、银爵公寓。7 月份，成交市场并未在供应的带动下出现放量行情，商品住宅共成交 17.90 万平方米，环比减少了 2%，成交量仅占去年同期的 43.69%。供求比本月快
14、速攀升，目前市场上未消化的新盘量达到 17.75 万平方米，考虑到有部分楼盘集中在月末开盘，这些项目需要一定的时间将预定转化为成交，估计 8 月月初会在这些项目的带动下出现一个成交放量的小高峰，但后市销售压力依旧不可小视。2.量价分析：量价小幅回落图3-2-1 2006.1-2008.7月住宅成交量价走势,8000007000006000005000004000003000002000001000000敬请阅读末页的重要说明,1800016000140001200010000800060004000200002008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本
15、文资料5,成交面积,成交均价,（平方米）,（元/平方米）,2008.7.17.31,杭州机构市场 7 月度地产研究报告（缩略版）,敬请阅读末页的重要说明,2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料6,数据来源：上海易居房地产研究院杭州分所本月市场，成交量和价格小幅回落，成交均价 13915 元/平方米，较上月下降了 1.48%，与去年同期相比增加了 40.76%。3.成交区域分析：江干区区占据成交市场江干区凭借九堡板块和城东板块的放量，该区域再次成为成交首位的区域，东方红街、玉兰公寓以及泊林公寓领衔市场。4.成交单套面积分析本月成交的住宅项目中
16、，过大（200 以上）和过小（60 以下）的极端户型不是市场成交的主流，单套面积在 90-120 的产品为最受推崇。5产品类型分析普通住宅始终是住宅市场的支撑性物业。本月随着酒店式公寓供应的断层，成交仅局限于前期市场存量，成交量明显缩减。6.新推分析区域分布本月供应市场被西湖区、下城区、滨江区和江干区 4 个区域分配，其中 3 个在滨江区，3 个在下城区，2 个在西湖区，4 个江干区。产品特征高层、小高层始终是市场供应的主流，占到总体市场的 64%，多层/低层以及多层/小高层的复合产品主要集中在城西的西溪湿地附近。价格分析本月住宅产品的主流价格在 10000-15000 元/平方米。10000
17、 元/平方米以下的产品主要集中在主城区的外围，如下沙、三墩和城北区域。30000 元/平方米以上项目主要集中在湖滨阁项目，本月单价最高的项目是西湖 8 号公馆的 1套面积 134.33 平方米的公寓。,2008.7.17.31,杭州机构市场 7 月度地产研究报告（缩略版）,敬请阅读末页的重要说明,2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料7,第四章.产品篇一.本月关注本月杭州楼市上最为热销的项目为 90 方左右的户型，本期就对近期热销的户型做一次回顾。易居总结：2006 年 6 月开始实行的“90/70”政策，时隔 2 年 90 方开始摆脱“经
18、济型”的定位，设计上朝舒适性、品质型转变。本月住宅产品集中供应的户型中 90 方左右的产品占了很大比重，但是这类产品在个案表现上差异巨大，从户型设计角度不难发现，好户型也是热销的一个重要因素。这些热销户型有不少共性：1. 户型方正，功能齐备，且采光通风条件好；2. 双卧/主卧+客厅南向；3. 双阳台。在供大于求的市场环境下，打造产品、修炼内功也是促进销售的首要工作。二.个案点击西溪里1.楼盘简介,项目名称西溪里,总建筑面积（）250000,容积率1200000,绿化率2.75,建筑形态高层，小高层，低层,项目位于文一西路北侧，环绕西溪里的五常港河与湿地公园的水系相通，连接钱塘江与运河南，距西溪
19、湿地公园约 800 米、北距浙江大学紫金港校区约 1500 米。项目交通便利，距绕城公路约 4 分钟车程，靠近规划中的地铁 5 号线站点和蒋村公交总站。项目距离未来申花路商圈仅 4 公里距离，入住后购物休闲活动丰富。,2008.7.17.31,杭州机构市场 7 月度地产研究报告（缩略版）,敬请阅读末页的重要说明,2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料8,2.规划设计：项目总占地面积 180 亩，五常港河将整个地块分为南北两个区域，南区五常港河两岸的沿河景观带是小区独特的风景线，此外枫树湾港和五常港河自然围合形成滨河生态公园，坐享家门口的 1
20、2 万方自然景观公园。项目分 2 期开发，南区为一期，包括随园和璞园两大组团，本月推出的新房源有随园 1-5 幢的排屋和璞园 3 号楼的高层电梯公寓。项目南侧的西溪新天地为配套的商业中心，将大大提升小区内的生活品质。3.建筑设计：中式墙门大宅西溪里最大的特色是重塑了杭州的“墙门”，融合现代居住理念，打造“现代中式墙门大院”。排屋采用老墙门“二进三院”格局，保留中式人居核心中庭，2.7 米高院墙围合成“内向型”排屋。,2008.7.17.31,杭州机构市场 7 月度地产研究报告（缩略版）,敬请阅读末页的重要说明,2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑
21、本文资料9,公寓“多庭院空间”设计，单元入户墙院以实墙为主，以虚点地木格栅为点缀，通过“素墙”围合出高层公寓的专属领地。4.附加值静音体系透水沥青路面、绿植坡地、阳台顶面楼板、墙体自保温和双层中空玻璃 5 重静音体系，为整个小区打造静谧的墙门生活。,2008.7.17.31,杭州机构市场 7 月度地产研究报告（缩略版）,敬请阅读末页的重要说明,2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料10,第五章.营销篇7 月是杭州楼市的传统淡季,但是 2008 年的 7 月,整个市场却风风火火,呈现出“淡季不淡”的热闹场面。表现有三：1.供应放量，达到 45
22、.16 万平方米，较上月增长了 56%；2.新开楼盘推出了不同程度的打折；3.开发商 SP 活动多。“只有疲软的产品，没有疲软的市场。”有越来越多的开发商明白这个道理、开始关注淡季市场，采用各种营销活动点亮市场热情。本月不少楼盘在开盘的时候打出折扣牌，吸引购房者关注，但是从各个楼盘的销售业绩上来看，部分楼盘虽然有较多的让利，但是交易依旧缓慢，可见折扣并不是快销的关键，只是催化剂。房屋作为高总价的耐用消费品，购房者的态度比较谨慎，更多的关注产品品质。“旺市取利，淡季取势”，在销售淡季采取多种有力的销售活动，积累潜在客户、巩固现有客户是旺季销售的关键。通过产品说明会、体验式售楼处以及各项业主活动，
23、将概念性的产品落实为一种生活氛围。一折扣淡季成交的催化剂7 月 13 日，泊林公寓开盘，均价 10500 元/平方米，开盘当天一次性付款可获 9.8 折优惠，而按揭则可获 9.9 折优惠。截止至 31 日，已实现销售 63.90%。7 月 27 日，绿城.玉兰公寓正式开盘,在开盘当日下单可享受优惠。一次性付款两方户型优惠三万元/套；三房户型优惠四万元/套；复式户型优惠五万元/套。而按揭付款的所有户型都能享受两万元的优惠。此外，本次 140 方-190 方户型赠送一个车位，190 方以上户型赠送两个车位。开盘当天有 229 套预定量，占推案的 60.58%，截止至 31 日，在短短的 4 天内实
24、现了 71 套的成交，占推案的的 18.78%。7 月 27 日,西溪蝶园开盘。优惠 1:开盘当日认购，并在 7 天内付清首付、签约、办理完按揭手续可享受 2%折扣。优惠 2:认购后 7 日内一次性付清房款，办理完签约手续享受 1%折扣优惠 3:万客会蓝卡 0.2%、银卡 0.5%、金卡 1%、铂金卡 2%，签约时凭卡享受折扣。签约时出示坤和、南都产证可享受 1%折扣。会员卡持有人或产权所有人须为合同一方方可享受折扣。优惠 4:19 楼金币换购的抵用券，每套房限抵 10000 元。截止至 31 日，仅有 31 套预定，尚无成交纪录。7 月 28 日，中兴和园开盘，主力户型 70-140 平米，
25、开盘均价 9058 元/平方米,起价 8326 元/平方米。开盘一周内，一次性付款 9.7 折、按揭付款 9.8 折。截止至 31 日，仅有 9 套预定，尚无成交纪录。,2008.7.17.31,杭州机构市场 7 月度地产研究报告（缩略版）,敬请阅读末页的重要说明,2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料11,二产品说明会层出不穷项目简介：泊林公寓地处新九堡中心居住区兴安路和兴安支路交汇处，距地铁 1 期工程九堡东站 700 余米，公寓由 4 幢 11 层板式小高层和 4 幢 18 层高层组成，规划萃取德式空间布局，强调场所的次序感和人文精神
26、。,活动现场,项目效果图,活动介绍：7 月 5 日下午，德信泊林公寓产品说明会在浙江省人民大会堂国际厅举行。德信集团的领导、柏林公寓设计单位的负责人、德国商会的代表，以及 300 多位柏林公寓的准业主们到场出席了产品说明会。项目简介：天鸿君邑位于滨江区东信大道以南，中恒电子以西、逸天广场以东、规划支路以北。总建筑面积约16 万平方米，地上部分约 12 万平方米，共 843 户，由 5 幢精装修高层公寓，1 幢精装修服务式商务楼和一条休闲商业街构成。活动介绍：,2008.7.17.31,杭州机构市场 7 月度地产研究报告（缩略版）,敬请阅读末页的重要说明,2008 上海易居房地产研究院版权所有。
27、未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料12,7 月 27 日，在凯悦酒店举行“为君建邑筑品观止天鸿君邑产品品鉴会”。在此次品鉴会，将通过建筑规划、景观布局、精装体系、物业管理等多方面介绍，相关专家的全面解读，并通过现场对话访谈，让关注天鸿君邑项目的朋友对该楼盘有更进一步的了解和认知。整个活动期间还将会穿插抽奖活动和精彩的节目表演，精美的礼品，具有纪念意义的奖品，相信会给每个参与活动的朋友留下美好的回忆。项目介绍：南北西岸项目比邻拱宸桥，连接市中心的交通非常便捷。项目总建筑面积逾 13 万平方米，物业类型有排屋、小高层、高层，总户数 998 户。活动现场活动介绍：7 月 12 日下
28、午，“对话西岸”南北西岸尊客品鉴会在省人民大会堂国际会议厅拉开帷幕。在台湾主持人曹启泰访谈形式的现场主持下，业界嘉宾以自己的专业角度，从西岸的景观、规划、建筑、户型等方面对南北西岸进行剖析，展开对话。本次品鉴会开场前有一段舞蹈秀，带动了会议厅内的气氛，而在曹启泰对话嘉宾结束后，一出情景短剧搬上了台，演绎西岸一家三口的智能化生活，展现了项目在保持运河居住的传统特色的同时所采用的节能、安全、舒适、智能 4 大科技系统、21 项技术。,2008.7.17.31,杭州机构市场 7 月度地产研究报告（缩略版）,敬请阅读末页的重要说明,2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄
29、袭、转载或剪辑本文资料13,项目介绍：桦枫居嘉里.桦枫居位居城北华丰板块潜力地段，距市中心广场仅约 12 公里，拥有杭州市最大的公交中心，更坐享四条高架快速路构成的“井”字交通线、十余条公交和快速公交线路、未来地铁三号线，无缝融入城市中心。活动现场活动介绍：7 月 26 日，作为嘉里建设进入杭州以后的首个住宅项目桦枫居，其“金装生活体验馆”在朝晖路 207 号深蓝广场 1 楼开放展示。整个“金装生活体验馆”分为两部分，1 楼是模型展示区，2 楼是金装样板间。,2008.7.17.31,杭州机构市场 7 月度地产研究报告（缩略版）,敬请阅读末页的重要说明,2008 上海易居房地产研究院版权所有。
30、未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料14,三.业主活动接连不断银爵世纪公寓“简爱生活分享 7 月”1.电影邀请一期业主观看新片赤壁，避开了炎炎夏日，又和未来的邻居相互了解。,活动vi,活动现场,2.爵士派对而对于各位业主而言，在西湖边一个雅致的酒吧里，吃着烧烤，听着曼妙的爵士乐，一边和未来的邻居聊天交流，还能时不时地抽个奖品，这确实是让人愉悦的夜晚。活动现场凯德视界“IWEEK 分享季”推出第二季凯德视界邀请业主观看赤壁凯德视界“IWEEK 分享季”推出第二季：业主电影沙龙。邀请了 200 余位业主和客户观看最新热门大片赤壁。西溪里上演时尚中国风视听盛宴13 日晚，坤和西溪里一
31、场以“时尚中国风”为主题的视听秀让大家领略了中国元素的无限魅力。,2008.7.17.31,杭州机构市场 7 月度地产研究报告（缩略版）,敬请阅读末页的重要说明,2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料15,一段段带着浓郁中国文化韵味与现代时尚标签的 VCR、将古典与现代完美融合的旗袍秀、国际时尚大牌 FENDI、FERRAGAMO、LOEWE、GUCCI 等品牌的 2008 款中国风产品秀，以及时下正在热映的整片充满着中国元素的好莱坞大片功夫熊猫13 日晚，一直主打现代中式的新墙门大宅坤和西溪里以“视听盛宴”的模式在浙江省人民大会堂倾情上演的一场中国文化与现代时尚汇集的“时尚中国风”产品秀，让购房者对坤和西溪里有了更深刻的认识。和家园举行夏夜清凉派对 业主齐齐捧场17 日晚，和家园 160 余位业主及客户齐聚一堂，畅享和家园 2008 仲夏夜首场清凉派对。虽然受“海鸥”台风影响，杭州普下大雨，首场清凉派对场地临时从露天调整为和庐室内，但大家参与的热情与激情丝毫不受影响，报名客户全部达到甚至超过预期，感受这一份特属于和家园的夏夜凉爽！和家园首场清凉派对以自助啤酒烧烤、激情爵士乐演奏、异域风情表演、PK 欢乐游戏，进口 SUV 越野车鉴赏、景园样板间夜游活动以及抽奖等多项精彩环节组成。活动现场,
