1、,惠州房地产网络营销、策划、品牌服务网站,聚焦客户关注的挑战和压力,持续为客户创造最大价值,惠州市盛业广告策划有限公司,http:/ QQ：107408331,第 1 页 共 44 页,惠州市2007-2008 年房地产市场分析报告二 00 八年六月,惠州房地产网络营销、策划、品牌服务网站,聚焦客户关注的挑战和压力,持续为客户创造最大价值,惠州市盛业广告策划有限公司,http:/ QQ：107408331,第 2 页 共 44 页,目 录第一章 惠州城市概况 - 31.1 城市简介- 31.2 交通区位- 41.3 城市规划- 51.3.1 城市定位及职能- 51.3.2 城市空间规划 - 5
2、1.3.3 市域空间布局 - 51.3.4 城市产业布局 - 61.3.5 重点发展区域 - 7第二章 惠州市社会经济状况分析 - 92.1 国民经济发展状况分析- 92.2 居民收入水平 -12第三章 惠州市商品房市场分析-133.1 房地产开发投资市场 -133.2 商品房供应市场 -143.3 商品房需求 -153.4 商品房价格 -163.5 惠州房价收入比 -193.6 商品房空置状况 -19第四章 土地市场分析 -204.1 惠州土地市场概况 -204.2 惠州市 2007 年土地市场总结 -21第五章 重点区域市场分析-255.1 江北片区惠州 CBD-255.2 金山湖片区惠城
3、的“南部新城” -265.3 水口片区惠州副城市中心 -27第六章 惠州市 2007 年焦点回顾 -286.1 重大政策回顾 -286.2 热点因素分析 -30第七章 惠州市 2008 年房地产市场状况-337.1 土地市场-337.2 商品房（住宅）供应量-35,惠州房地产网络营销、策划、品牌服务网站,聚焦客户关注的挑战和压力,持续为客户创造最大价值,惠州市盛业广告策划有限公司,http:/ QQ：107408331,第 3 页 共 44 页,7.3 市场成交量及价格走势-357.4 惠州市 08 年“五一”楼市状况 -37第八章 08-09 年惠州市住房建设规划 -408.1 惠州市 08
4、 年住房建设安排 -408.2 惠州市 09 年住房建设安排 -42第一章 惠州城市概况1.1 城市简介惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，属珠三角经济区。惠州南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。陆地面积 1.13 万平方公里；海域面积 4520 平方公里；海岸线长 223.6 公里；2007 年年末常住人口 387.5 万人，其中市区人口约 181.7 万人。现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县。区域内有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。惠州市城区被三江（东江、西枝江、新开河）五湖（西湖的平湖
5、、丰湖、南湖、菱湖和鳄湖）分割环抱，史上享有“半城山色半城湖”美誉。相继获得“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“全国造林绿化十佳城市”、“中国人居环境范例奖”等称号。惠州旅游资源丰富、自然景色众多，有国家级自然保护区一处（平海海龟自然保护区），有国家级风景名胜区二处（惠州西湖、罗浮山），有多处省级自然保护区（惠东古田自然保护区、白盘珠自然保护区），省历史文化名城（惠东平海古城），有一座国家森林公园（龙门南昆山），有著名温泉汤泉和风光旖旎的海滩。山、水、林、湖、泉、洞、瀑、海岸、岛屿等应有尽有。,惠州房地产网络营销、策划、品牌服务网站,聚焦客户关
6、注的挑战和压力,持续为客户创造最大价值,惠州市盛业广告策划有限公司,http:/ QQ：107408331,第 4 页 共 44 页,龙门县博罗县惠城区惠东县惠阳区1.2 交通区位惠州水、陆、空、交通十分便利。广汕、广梅公路干线及惠深高速、惠河高速、广惠高速、深汕高速把惠州联成一个四通八达的交通网络；水路沿东江上航可至河源、龙川，下航可至石龙、广州；惠州湾已对外籍船舶开放，已通航至香港；惠州距离省内两大机场白云机场和深圳机场也只一个多小时车程；惠州港已对外籍船舶开放，已通航至香港；广梅汕铁路惠州站已开通至广州、衡阳、长沙、深圳、河源等班次。广惠高速公路扩建工程、莞惠高速公路、惠深沿海高速公路都
7、已经开工建设。在交通发展规划中，高速公路网方面，拟延伸广惠高速公路至稔平半岛；建设沿海高速公路、莞惠高速公路、广河高速公路、盐地高速公路、惠韶高速公路、惠澳高速公路。预留轨道交通线位：一是城际快线轨道交通，该线预计起点为广州，横向贯穿深圳从东部工业区延伸到大亚湾开发区规划的中心商务区；二是深圳 3 号线延伸至惠州核心城区新火车客运站（新桥片区惠阳商务、商业中心区），与惠州南北向轨道交通接驳。,惠州房地产网络营销、策划、品牌服务网站,聚焦客户关注的挑战和压力,持续为客户创造最大价值,惠州市盛业广告策划有限公司,http:/ QQ：107408331,第 5 页 共 44 页,1.3 城市规划1.
8、3.1 城市定位及职能珠江三角洲地区性中心城市，以电子信息、石油化工为主的制造业基地，风景旅游城市和历史文化名城。（1）中心城市职能：惠州市是珠三角东部的次中心城市，随着规划区经济实力的提高，次中心城市的地位将会进一步突出。由于扼守珠江三角洲东部交通门户的地 理区位条件和处于政治、经济、文化中心的高端位置，惠州市对博罗、龙门、惠东、河源、汕尾等地将会发挥更大的区域辐射和服务功能，包括商务、教育、就业、居住、旅游等方面。（2）产业职能：惠州为广东省石化产业基地，积极培育石油及化学产业集群；形成电子信息业产业集群，形成劳动密集型的轻加工业发展优势（如服装、毛织、运动器材、灯饰等）。建立起旅游业产业
9、集群。1.3.2 城市空间规划惠州市虽然在行政区划上分为三县两市区，但是从区域功能定位和发展布局考虑，惠州市也可分为惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾和北部山区四个次区域，下图是四个次区域的大致分布图。1.3.3 市域空间布局惠州市规划市域空间格局为“一区四核五轴七节点”的“核心网络放射”状。一区：惠城惠阳（市区）为全市的城镇核心区，核心区向北延伸至龙门形成城镇发展副轴；四核：惠城（城区及博罗县城）、惠阳城区（含大亚湾）、惠东县城为市一级,惠州房地产网络营销、策划、品牌服务网站,聚焦客户关注的挑战和压力,持续为客户创造最大价值,惠州市盛业广告策划有限公司,http:/ QQ：107408331,第
10、 6 页 共 44 页,主核心，龙门县城为山区发展核心，促进核心城镇对周边城镇的辐射和带动作用；五轴：惠城数码工业园联想工业园三和开发区惠阳城镇轴；深圳（香港）新圩陈江惠州市区杨村河源发展轴；广州博罗县城惠城区惠东县城稔平半岛发展轴；深圳（香港）惠阳惠东县城汕头发展轴；惠城龙门城镇发展次轴；七节点：规划稔山、吉隆、新圩、多祝、杨村、圆洲、石湾为辐射轴上的中心城镇。1.3.4 城市产业布局惠州市已形成了一个以电（子）、汽（车）、化（工）、纺（织）为支柱产业的工业系雏型。目前已成为世界最大的镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机生产基地，中国最大的电池、电脑、电视机、汽车音响、高级电工产品、线路板和照
11、相机生产基地之一。未来，惠州市将积极培育石油及化学产业集群；形成电子信息业产业集群；形成如服装、毛织、运动器材、灯饰等轻加工业发展优势；建立起旅游业产业集群。,惠州房地产网络营销、策划、品牌服务网站,聚焦客户关注的挑战和压力,持续为客户创造最大价值,惠州市盛业广告策划有限公司,http:/ QQ：107408331,第 7 页 共 44 页,1.3.5 重点发展区域根据惠州市城市定位和产业发展布局，规划拟定以下 7 个重点发展区域：惠城江北地区：规划形成市级行政、会展和文化中心、铁路客运中心、物流商贸中心；优先使用存量建设用地，优化、梳理和调整东江沿岸地区工业用地的调整与控制、城市主干道两侧、
12、火车站周边地区等重要地区的土地利用和功能。惠城西湖周边地区：规划为市级商业中心、旅游服务接待中心。培育现代服务,惠州房地产网络营销、策划、品牌服务网站,聚焦客户关注的挑战和压力,持续为客户创造最大价值,惠州市盛业广告策划有限公司,http:/ QQ：107408331,第 8 页 共 44 页,业和旅游接待功能，提升服务能力和服务水平。惠城水口地区：规划以商业性开发为主的生活居住功能区域，临江地区将严格限制工业项目的选址，保护东江沿岸景观和水资源。惠澳大道数码园地区：作为城市战略性地区，将严格控制地区投资质量和项目等级，规划为城市体育中心、高等教育中心、高新技术产业聚集基地。其中、远期发展将结
13、合淡水河改造，建设新的山水城市形象。陈江仲恺核心城区：作为区级中心，通过空间整合，实施地区整体的效率开发战略。形成高新技术产业聚集区（仲恺开发区以及其管辖的镇隆北部工业园区）、加工工业聚集区（重点布局在潼侨、沥林和镇隆）、物流产业园区（北连接广惠高速公路新通道，南连接惠州港疏港路）。惠阳城区：作为城市次中心，以现区政府位置向东延伸到新桥片区、与深圳龙岗区相邻地区集中规划为一定规模的商业和生活居住功能区；片区西南部规划为加工工业聚集区。大亚湾开发区：作为基础产业基地，东部地区规划占地 27.8 平方公里的石油化学工业区；北部地区建设港口与铁路联运一体化的物流基地。,惠州房地产网络营销、策划、品牌
14、服务网站,聚焦客户关注的挑战和压力,持续为客户创造最大价值,惠州市盛业广告策划有限公司,http:/ QQ：107408331,第 9 页 共 44 页,第二章 惠州市社会经济状况分析2.1 国民经济发展状况分析（1）国内生产总值（GDP）2002-2007年惠州市国内生产总值（GDP）走势,16.0%1085,16.4%935,17.0%803,17.0%686,11.4%587,9.9%527,0,12001000800600400200,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,0.0%,20.0%15.0%10.0%5.0%,GDP(亿元),增幅,表 1.
15、近几年珠三角城市 GDP 对比近年来，惠州市 GDP 呈现出快速发展态势，GDP 增长率保持在 10%以上，年平均增长率为 14.6%；2007 年惠州市 GDP 突破千亿元大关，达到 1085 亿元，增长 16%，跻身全国一,惠州房地产网络营销、策划、品牌服务网站,聚焦客户关注的挑战和压力,持续为客户创造最大价值,惠州市盛业广告策划有限公司,http:/ QQ：107408331,第 10 页 共 44 页,类重点城市行列，成为广东“千亿元城市俱乐部”的新成员，经济发展跨越一个标志性的台阶。从珠三角城市群来看，惠州市总体经济还相对落后，GDP 仅高于珠海和肇庆市，位列珠三角第七。（2）三次产
16、业结构2002-2007年惠州市三次产业结构比例（%）100%80%60%40%20%0%,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,第一产业,第二产业,第三产业,惠州的产业结构为“二三一”，第一产业比重逐年下降，二三产业比重增加；2007 年惠州市三次产业结构比例有 2006 年的 8.5：58.5：33 调整为 7.9：58.8：33.3，产业结构进一步优化。（3）社会固定资产投资,惠州房地产网络营销、策划、品牌服务网站,聚焦客户关注的挑战和压力,持续为客户创造最大价值,惠州市盛业广告策划有限公司,http:/ QQ：107408331,第 11 页 共 44
17、 页,2002-2007年惠州市社会固定资产投资及增幅,484.23,307.67,351.9,297.61,224.53,57.4%,-12.6%,18.2%,32.5%,114.4%,24.1%104.73,0,300200100,400,500,600,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,-20.0%,60.0%40.0%20.0%0.0%,100.0%80.0%,120.0%,140.0%,固定资产投资额（亿元）,增幅,惠州市社会固定资产投资总体上保持增长，受中海壳牌南海石化项目 2005 年同期有大投入，06 年初已竣工的影响，2006 年固定资产
18、投资出现了 12.6%的下降。2003 年惠州市固定资产投资增幅达历史最高，同比增长了 114%。主要是由于大亚湾区固定资产投资的推动，仅中海壳牌南海石化项目的完成投资 94.91 亿元，在其带动效应影响下，促使很多外商在大亚湾投资。03 年后惠州固定资产投资增幅下降，06 年出现负增长后 07 年快速反弹，增幅达到 57%。惠州市固定资产在国民经济中的重要地位越来越明显，所占比例不断增大。,惠州房地产网络营销、策划、品牌服务网站,聚焦客户关注的挑战和压力,持续为客户创造最大价值,惠州市盛业广告策划有限公司,http:/ QQ：107408331,第 12 页 共 44 页,2.2 居民收入水
19、平2002-2007年惠州市人均可支配收入及增幅,10691,14884,15994,17310,6.80%,18.5%1382212674,9.1%,7.7%,7.5%,8.2%,50000,10000,2000015000,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,5.00%0.00%,10.00%,20.00%15.00%,人均可支配收入（元）,增幅,惠州市城镇居民生活水平不断提高，人均可支配收入以年均 9.6%增长，2003 年增幅达到历史最高的 18.5%，之后增速趋缓。相对于惠州市经济的快速增长，惠州市人均可支配收入水平的增长速度偏低。,惠州房地产网络
20、营销、策划、品牌服务网站,聚焦客户关注的挑战和压力,持续为客户创造最大价值,惠州市盛业广告策划有限公司,http:/ QQ：107408331,第 13 页 共 44 页,第三章 惠州市商品房市场分析3.1 房地产开发投资市场2002-2007年惠州市房地产投资额及增幅,67.9,15.9,23.2,43.8,102.2%137.3,55.0%,27.6%29.6,48.0%,49.1%,45.9%,0,604020,16014012010080,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,0.0%,40.0%20.0%,120.0%100.0%80.0%60.0%
21、,房地产投资额（亿元）,增幅,惠州市房地产开发投资保持快速增长，年平均增长速度为 54.6%。2007 年惠州市房地产开发投资额达到 137.3 亿元，同比增长了 102.2%。房地产开发投资占固定资产投资比例不断增大，2007 年该比例达到 28.4%，这与一线城市的 40-50%的比例还存在一定差距，但同时表明惠州房地产市场发展还有很大的空间。房地产开发投资进入发展快车道，随着房地产投资的增长，房地产市场将呈现更,惠州房地产网络营销、策划、品牌服务网站,聚焦客户关注的挑战和压力,持续为客户创造最大价值,惠州市盛业广告策划有限公司,http:/ QQ：107408331,第 14 页 共 4
22、4 页,大的活力。3.2 商品房供应市场2002-2007年惠州市商品房供应状况150012009006003000,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,商品房施工面积（万）,商品房竣工面积（万）,2007 年，惠州商品房施工面积 1276.97 万平方米，同比增长 74.6%。住宅施工面积 998.07 万平方米，增长 105.3%；商品房竣工面积基本与 2006 年持平。整体上看，惠州市商品房供应量逐年增加，施工面积增幅较快。随着惠州市房地产投资的逐年增加，惠州市房地产市场无论是开工还是竣工面积都增长迅猛。但随着国家宏观调控政策的逐步落实并显其威力，开发
23、商为了降低风险，适当放缓了开发步伐，除了储备土地外，适当了拉长了投资周期，导致年度竣工面积呈现增幅减缓之势。然而，地方政府一方面积极贯彻新政，积极推动签约项目尽早开工；另一方面加大市场土地供应量，导致年度开工面积增幅呈加速之势。,70.5% 383,惠州房地产网络营销、策划、品牌服务网站,聚焦客户关注的挑战和压力,持续为客户创造最大价值,惠州市盛业广告策划有限公司,http:/ QQ：107408331,第 15 页 共 44 页,3.3 商品房需求2002-2007年惠州市商品房销售状况,149.4,86.1,23.9%56.4,52.7%,17.4%101.1,47.8%,0,200100
24、,400300,500,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,0.0%,30.0%20.0%10.0%,40.0%,70.0%60.0%254.7 50.4% 50.0%,80.0%,商品房销售面积（万）,增幅,2002-2007年惠州市商品房销售金额走势,75.8,153.3,67.1%13.2,102.2%,99.5%,65.9%38.0,37.1%22.9,26.5%16.7,0,10050,150,200,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,0.0%,60.0%40.0%20.0%,100.0%80.0%,120.0
25、%,商品房销售额（亿元）,增幅,2007 年惠州市商品房销售面积达 383 万平方米，同比增长 50.4%；而商品房销售金额首次突破百亿元大关，达 153.3 亿元，同比增长 102.2%，从 2002-2007 年六年间惠州商品房销售面积与销售金额平均增长速度分别为 43.8%、66.4%来看，惠州商品房总体销售形势良好，但是从周边市场影响和城市发展持续性来看，未来的增长速度将在货币从紧和宏观调控政策下会呈现反复震荡走势。,惠州房地产网络营销、策划、品牌服务网站,聚焦客户关注的挑战和压力,持续为客户创造最大价值,惠州市盛业广告策划有限公司,http:/ QQ：107408331,第 16 页
26、 共 44 页,2004 年2005 年2006 年2007 年,87134173173,101149255383,0.86：10.89：10.68：10.45：1,20022003 年惠州市商品房供应量大于销售量，市场处于供过于求状况，之后几年供求比逐步减少，市场处于供不应求状况，2007 年供求比更是达到 0.45：1，销售量远远大于供应量。3.4 商品房价格2002-2007年惠州市商品房销售均价走势,1939,17.1%2976,12.3%2542,16.7%2263,-17.5%,35.6%2349,10000,5000400030002000,2002年,2003年,2004年,2
27、005年,2006年,2007年,-10.0%-20.0%-30.0%,34.4% 40.0%30.0%400120.0%10.0%0.0%,商品房均价（元/）,增幅,惠州市房价持续走高。2003 年惠州商品房均价出现了下滑，同比下降 17.5，此后房价一路走高，2007 年商品房均价突破了 4000 元，增幅达到 34.4,16.8%,4502,4426,4193,3891 3854,4000 3360 3578,4.1%,6.5%,-1.7%,惠州房地产网络营销、策划、品牌服务网站,聚焦客户关注的挑战和压力,持续为客户创造最大价值,惠州市盛业广告策划有限公司,http:/ QQ：10740
28、8331,第 17 页 共 44 页,2007年各月份惠州市商品房销售均价走势,3725 3683,-12.0%,47647.6%,5.6%,-1.1% -1.0%,10000,6000500030002000,1-2月 3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月 10月 11月 12月,-0.1-0.15,0.24604 0.159.8%0.10.050-0.05,商品房均价（元/）,增幅,从 2007 年各月的价格走势来看，惠州市商品房销售均价为 4001 元/，比 06年上涨了 1025 元，上升了 34.4 个百分点，由于涨幅大，并且关系到民生问题，房价成为老百姓最为关注的焦点问题之一。
29、前 3 季度，惠州商品房价格整体呈上涨态势，由于从区域市场来看，惠州具有明显的价格“洼地”特征，房价涨势与深圳及周边城市普遍上涨有很大关系；“9.27”房贷新政出台后，随着深圳市场的震荡，惠州房价涨幅放缓，部分楼盘尤其是大亚湾区域定价有所回落，如峰景湾、中天彩虹城、格林童话、东江学府等项目价格均有所调整，没有调整价格的楼盘多数也在促销、活动等方面频频出手，力图通过一些调控手段来促进产品销售。2007 年惠州房价加速增长，可以归结为以下几个主要原因：一是惠州经济加快发展，是支撑惠州房地产快速发展的基础。近年来，惠州 GDP呈现快速发展态势，GDP 增长率始终保持在 10%以上；二是城市化进程不断提速，使农村人口向城镇聚集，从而带来大量新增的住房需要。2000 年至 2006 年，仅仅 7 年的时间，惠州城市化率由 35.4%迅速跃升至 55.8%；而与发达国家 80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间不言而喻，惠州城市化进程将带来大量新增的住房需要，从而促使房地产的发展。,
