1、以,築家,創,心建,未來,2011 年度報告,合景泰富地產控股有限公司,於開曼群島註冊成立之有限公司,股份代號 : 1813,錄,4,6,目2,34810142630364546131132,公司資料公司簡介集團管理架構財務摘要二零一一年度大事回顧榮譽與獎狀主席致辭管理層討論與分析董事及高級管理層簡介企業管治報告董事會報告獨立核數師報告合併財務報表項目概覽五年財務摘要,司,*,2,公資料,董事執行董事孔健岷先生（主席）孔健濤先生（行政總裁）孔健楠先生李建明先生徐錦添先生何偉志先生余耀勝先生獨立非執行董事李嘉士先生戴逢先生譚振輝先生公司秘書徐錦添先生法定代表孔健岷先生徐錦添先生審核委員會譚振輝先
2、生（主席）李嘉士先生戴逢先生薪酬委員會孔健岷先生（主席）,註冊辦事處Cricket SquareHutchins DriveP.O. Box 2681Grand Cayman KY1-1111Cayman Islands香港主要營業地點香港九龍柯士甸道西1號環球貿易廣場75樓7506室主要股份過戶登記總處Butterfield Fulcrum Group(Cayman) LimitedButterfield House, 68 Fort StreetP.O. Box 705, George TownGrand Cayman KY1-1107Cayman Islands股份過戶登記香港分處香港中
3、央證券登記有限公司香港灣仔皇后大道東183號合和中心17M樓,主要往來銀行中國農業銀行股份有限公司中國銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司中國民生銀行股份有限公司廣發銀行股份有限公司廣州農村商業銀行股份有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司中國工商銀行股份有限公司渣打銀行（香港）有限公司香港上海滙豐銀行有限公司東亞銀行有限公司核數師安永會計師事務所法律顧問香港法律：盛德律師事務所開曼群島法律：Conyers Dill & Pearman網站股份編號1813（香港聯合交易所有限公司主板）,戴逢先生*譚振輝先生提名委員會孔健岷先生（主席）譚振輝先生戴逢先生*為 遵 守 於 二 零 一 二 年 四
4、 月 一 日 起 生 效 的 上 市 規 則， 經 董 事 會 其 後 在 二 零 一 二 年 二 月 二 十 八 日 採 納 後， 薪 酬 委 員 會 委 任 本公 司 獨 立非 執 行 董 事 之 一 戴 逢 先 生， 接 替 孔 健 岷 先 生 出 任 薪 酬 委 員 會 主 席。合景泰富地產控股有限公司,2011年度報告,司,3,公簡介,合 景 泰 富 地 產 控 股 有 限 公 司（合 景 泰 富 地 產或本 公 司，連 同 其 附 屬 公 司 統 稱本 集 團）於 一 九 九 五 年 成 立，二 零 零 七 年 七 月 在 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司（聯 交 所）主
5、 板 上 市（股 份 代 號：1813），是 廣 州 領 先 的 大 型 房 地 產開 發 公 司 之 一。自 創 立 以 來，合 景 泰 富 地 產 一 直 專 注 於 高 質 素 物 業 的 開 發、銷 售 和 管 理，主 要 目 標 客 戶 為 中、高收入人士。,經 過17年 的 發 展，本 集 團 已 具 有 完 整 的 開 發 體 系 和 均 衡 的 產 品 組 合，產 品 涵 蓋 中 高 端 住 宅、服 務 式 公 寓、別 墅、寫 字 樓、酒 店、購 物 中 心 等 各 種 類 別。本 集 團 業 務 亦 由 傳 統 物 業 開 發 及 銷 售，擴 展 至 資 產 經 營 及 物
6、業 管 理 等 發展領 域；並 形 成 以 廣 州 及 海 南 為 中 心 的 華 南 區 域、蘇 州 及 上 海 為 中 心 的 華 東 區 域、成 都 為 中 心 的 西 南 區 域、北 京及天津為中心的環渤海區域之發展戰略佈局。現時本集團於上述區域已成功推出多個中高端項目，廣受市場歡迎，銷情理想。,本集團一向保持審慎的土地儲備補充策略，目前擁有總土地儲備面積能滿足本集團 未來5至6年發展所需。,展 望 未 來，本 集 團 專 注 於 住 宅 型 物 業 項 目 開 發 的 同 時，亦 會 致 力 投 放 資 源 打 造 多 元 化 物 業 開 發 組 合，實 行 審 慎的 增 長 戰 略
7、，以 期 繼 續 以 住 宅 物 業 及 服 務 式 公 寓 為 主 力 之 同 時，擴 大 如 寫 字 樓、酒 店 及 高 級 購 物 中 心 等 長 期 持有型商業地產的實有比例，以平衡盈利組合，分散投資風險，確保恆穩發展。,團,4,集管理架構審核委員會,重視團隊合作和團結精神員工分工清晰，職責清楚明確悉心栽培及提升內部人才首席財務官副總裁副總裁副總裁總經理財務 摘要收入,薪酬委員會提名委員會人力資源部運營管理部財務資金部物業管理部母公司擁有人應佔利潤,（人民幣百萬元）3,8681,574,4,267,7,466,10,123,（人民幣百萬元）2,683369,720,1,282,2,10
8、3,2007,2008,2009,2010,2011,2007,2008,2009,2010,2011,合景泰富地產控股有限公司,純利,重估收益,2011年度報告,5董事會主席,行政總裁,招標委員會,總裁辦酒店商業部風險控制部法律事務部產品研發部園林設計部客戶服務部,廣州公司成都公司蘇州公司上海公司北京公司海南公司,副總裁副總裁副總裁副總裁,戰略及品牌營銷部截至十二月三十一日止年度,合併業績,二零一一年人民幣千元,二零一零年 二零零九年 二零零八年人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元,二零零七年人民幣千元,收入母公司擁有人應佔利潤母公司擁有人應佔每股盈利（人民幣分） 基本及攤薄,10,122,5
9、952,103,36873,7,465,9111,281,77244,4,266,572720,07826,1,574,214368,53214,3,868,1362,683,055120,合併資產及負債,資產總額負債總額,44,586,30330,893,285,40,034,33228,440,060,28,565,18618,156,863,21,766,78812,575,577,18,974,5339,702,187,二,6,合 景 泰 富 地 產 控 股 有 限 公 司,零一一年度大事回顧一月,在關 心 教 育,情 繫 花 都教 育 捐 款 活 動 中，向,廣 州 市 花 都 區
10、教 育 基 金 捐 資 人 民 幣300萬 元。五月對 口 幫 扶 從 化 呂 田 鎮 建 設 項 目 正 式 啟 動，其 中 第 一 批援 建 呂 田 鎮 項 目 的 投 入 資 金 將 近 人 民 幣5,000萬 元。七月2011年7月3日，由 上 海 富 力 房 地 產 開 發 有 限公司與上海合景房地產開發有限公司聯手開發、位 於 上 海 新 江 灣 城 核 心 區 域 的 嘉 譽 灣項 目 舉 行 了 盛 大 開 工 儀 式。九月2011年9月23日，位 於 文 昌 市 月 亮 灣 北 部 的 海 南 合 景 文 昌 旅 遊 度 假 項目 正 式 奠 基。本 項 目 是 繼 陵 水
11、合 景汀 瀾 海 岸 濱 海 休 閒 度 假 社 區 啟動 開 發 之 後，本 集 團 進 軍 海 南 發 展 戰 略 佈 局 上 的 第 二 個 新 篇 力 作。2011年9月23日，合 景 泰 富 地 產 旗 下 位 於 嘉 定 地 區 的 三 大 項目 舉 行 了 聯 合 啟 動 開 工 儀 式，包 括合 景 領 峰項 目、合景 峰 匯項 目 以 及 位 於 菊 園 的合 景 疊 翠 峰項 目。KWG Property Holding Limited,2011年度報告,7,十月,跨國酒店企業凱悅集團與合景泰富地產及廣州富力地產股份有限公 司（富 力 地 產）簽 訂 酒 店 管 理 協 議
12、，將 於 上 海 興 建3間 以 凱 悅 旗下 品 牌 為 名 高 級 酒 店，包 括2間Hyatt Place及1間Hyatt House品 牌 酒店，代 表 上 述 品 牌 進 駐 亞 洲。,十一月,2011年11月29日 廣 州 花 都 合 景 喜 來 登 度 假 酒 店正 式 對 外 營 業，為 廣 州 首 家 國 際 高 端 品 牌 度 假酒 店，由 合 景 泰 富 地 產 投 資 興 建，喜 達 屋 酒 店及 度 假 村 集 團（喜 達 屋）經 營 管 理。,譽,8,榮與獎狀合景泰富地產,集團中國房地產業協會、國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院：2011
13、中國房地產百强企業 第24名（合景泰富地產）中國房地產業協會、國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院：2011中國大陸在港上市房地產公司投資價值TOP10（合景泰富地產）廣州市慈善會：羊城慈善先進集體突出貢獻獎（合景泰富地產）財富雜誌：2011年財富中國500强企業（合景泰富地產）中國最佳人力資源典範企業評選委員會：2011年中國最佳人力資源典範企業（合景泰富地產）花都區人民政府：花都慈善先進集體突出貢獻獎（合景泰富地產）國家住建部和省住建：一級物業企業資質證書（寧駿物業）合景泰富地產控股有限公司,中國行業企業信息發布中心：20102011年度中國房地產業百强（合景泰富
14、地產）搜房網：2011年蘇州網絡人氣榜品牌房企榜（合景泰富地產）廣州南方都市報：2011廣州金牌戶型評薦十一金牌戶型（天湖峰境）,2011年度報告,9,成都Bloomberg:2011年Bloomberg彭博國際地產獎亞太區最佳高層住宅（成都譽峰）海南中國國家地理雜誌海南旅游地產最美樓盤獎（汀瀾海岸）上海搜房網2011年度上海品質豪宅（嘉譽灣）2011年度上海具有投資價值商用物業排行榜（天匯廣場）2012值得網友期待樓盤排行榜（上海叠翠峰項目）蘇州新浪樂居：2011年度影響力樓盤（蘇州領峰峰匯國際）,北京新京報：2011北京房地產行業區域標桿樓盤（香悅四季）北京青年報：企業獎：2011年金牌企
15、業獎（香悅四季）項目獎：2011年金牌住宅項目獎（香悅四季）新浪網：2011新浪樂居年度熱銷樓盤獎（香悅四季）焦點網：品牌獎：實力品牌地產獎（香悅四季）項目獎：2011年區域熱銷項目獎（香悅四季）主席個人獎項：孔健岷先生獲得熱心華文教育傑出人士榮譽稱號（中國華文教育基金會頒發）,席,10,主致辭其中，位於廣州的純商業項目科匯金谷持續錄得突出的 銷 售 業 績；而 位 於 廣 州 珠 江 新 城 的 商 業 項 目 天 鑾，11月 中 旬 開 售 當 天 即 錄 得 逾100套 的 成 交，銷 售 貢 獻突出；而本集團於其他區域的出售性商業產品亦會於2012年相繼推出。同時，本集團也通過調整工程
16、進度，優先推售現有項目的商業產品。商業地產的推售有助於 應 對 限 購 環 境，快 速 回 籠 銷 售 資 金，降 低 政 策 帶 來的影響。拓 寬 融 資 渠 道，增 強 財 務 實 力本集團始終秉承嚴謹的財務紀律。在日益嚴峻的信貸環境下，我們與現有的境內合作銀行保持良好的合作關係，獲取授信貸款額度。同時，又憑藉穩健的銷售、良好的信貸記錄、健康的資產負債表等優勢拓寬境外融 資 渠 道。在3月 份，我 們 成 功 發 行3.5億 美 元5年 期 優先 票 據 而 順 利 募 集 資 金；除 此 以 外，又 成 功 獲 得 兩 宗,致各位股東：本人欣然提呈本集團截至二零一一年十二月三十一日 止
17、的 年 度 業 績。於 回 顧 期 內，本 集 團 錄 得 總 收 入 約人 民 幣10,122.6百 萬 元，較 去 年 同 期 上 升35.6% 。股 東應 佔 盈 利 約 人 民 幣2,103.4百 萬 元，較 去 年 同 期 上 升64.1% 。每股盈利為人民幣73分。多 元 化 產 品 組 合，商 業 地 產 貢 獻 突 出二零一一年是房地產行業處於調整期的一年。住宅限購、區 域 限 價、銀 行 限 貸、開 徵 房 產 稅 等 細 則 於 年 內的落實和執行，旨在引導房地產行業朝理性及平穩發展，防 止 行 業 泡 沫。本 集 團 通 過 實 施 多 元 化 的 產 品 組合 策 略
18、予 以 積 極 應 對。除 了 住 宅 產 品 之 外，在 推 售 過程中尤其注重推出不受限購及限貸影響的商業項目或 產 品，如 寫 字 樓、服 務 式 公 寓、商 舖 及 車 位。回 顧整 個 年 度，商 業 地 產 的 銷 售 貢 獻 比 往 年 有 顯 著 增 長。合景泰富地產控股有限公司,境外銀行貸款，包括：在6月份，本集團連同富力地產獲 得 上 海 嘉 譽 灣 項 目 的 等 值26億 港 元 的3年 期 貸 款；而 在11月 份，本 集 團 又 連 同 Hongkong Land ChinaHoldings Limited 獲 得 成 都 錦 江 項 目 的10.75億 港 元 的
19、5年 期 貸 款。上 述 融 資 的 獲 取 能 開 拓 更 多 的 融 資 渠 道，減少對國內銀行單一渠道融資的過度依賴，進一步分散風險，保持本集團的穩健發展。,2011年度報告,11,審 慎 現 金 流，嚴 於 購 地本集團延續一貫的嚴於購地的策略，在市場環境不明朗 的 情 況 下，加 強 對 現 金 流 的 把 控，在 穩 健 和 拓 展 之間 取 得 戰 略 平 衡。一 方 面，本 集 團 趁 著 土 地 市 場 下 行週期繼續關注土地市場，以期通過吸引的價格收購優質 地 塊；另 一 方 面，我 們 有 針 對 性 地 在 已 進 駐 之 區 域吸納面積較小且總價可控的地塊，既能進行資
20、源共享及 整 合，又 能 在 不 影 響 現 金 流 的 前 提 下 穩 步 深 拓 版圖。本 集 團 嚴 格 篩 選，於 年 內 審 慎 購 入 僅 若 干 塊 面 積及金額均較小的土地，使我們能在市場波動時期仍處於相對有利位置。及 時 調 整 策 略，應 對 市 場 轉 變年 內 調 控 政 策 的 相 繼 出 台，市 場 也 發 生 變 化。本 集 團總是積極關注市場轉變，順應市場而做出策略上的調整。對 於 現 有 項 目，我 們 推 出 促 銷 組 合 方 案 吸 引 目 標客 戶，促 進 銷 量。對 於 新 項 目，我 們 採 取 以 市 場 為 導向 的 定 價 策 略，兼 顧 銷
21、 售 量 及 售 價 的 平 衡。另 外，我們 也 致 力 於 拓 寬 產 品 體 系，優 化 調 整 戶 型，將 更 多 大小 適 中、戶 型 緊 湊 的 中 端 產 品 推 出 市 場，擴 大 消 費 群體。,展望展 望 二 零 一 二 年，我 們 將 始 終 審 慎 佈 局，以 應 對 市 場變 化。伴 隨 著 銷 售 貢 獻 城 市 及 可 售 項 目 數 量 的 增 多、可售資源豐富且商業地產佔有一定比重、品牌知名度及口碑的鞏固，本集團期望通過上述持續深拓在現有已進駐區域的業務發展，以更加理性的心態對待市場變 化，持 續 謹 守 嚴 格 的 財 務 紀 律、加 強 現 金 流 管 理
22、、強化內部管理，增強企業防範風險的能力。致謝最 後，本 人 僅 代 表 公 司 感 謝 股 東、合 作 夥 伴 及 廣 大 員工 一 直 以 來 的 信 任 及 鼎 力 支 持。讓 我 們 同 舟 共 濟，齊心協力，穩步前進。,理,收入,14,管層討論與分析,財務回顧本 集 團 的 收 入 主 要 包 括(i)物 業 銷 售的 除 營 業 稅 後 所 得 款 項 總 額、(ii)投資物業已收及應收經常性收入總額、(iii)來 自 酒 店 房 租、食 物 及 飲 品銷售及其他配套服務的收入總額（當服 務 已 確 認 提 供）及(iv)物 業 管 理 費合景泰富地產控股有限公司,收入。收入主要來自
23、四個業務分部：物 業 開 發、物 業 投 資、酒 店 營 運 及提供物業管理服務。於二零一一年的收入約人民幣10,122.6百 萬 元，較 二 零 一 零 年 約 人民 幣7,465.9百 萬 元 大 幅 增 加35.6% ，此乃主要由於二零一一年物業銷售的 已 交 付 總 建 築 樓 面 面 積（建 築 面積）大幅增加所致。於 二 零 一 一 年，物 業 開 發、物 業 投資、酒 店 營 運 及 物 業 管 理 服 務 的 收,入 分 別 約 為 人 民 幣9,815.4百 萬 元、人 民 幣138.6百 萬 元、人 民 幣70.2百 萬元及人民幣98.4百萬元。物業開發二零一一年物業開發收
24、入由二零一零 年 約 人 民 幣7,221.1百 萬 元，增 加35.9%至 約 人 民 幣9,815.4百 萬 元，此乃主要由於已交付總建築面積由二零 一 零 年 的784,116平 方 米，增 加17.0%至 二 零 一 一 年 的917,777平 方 米所 致。二 零 一 一 年 的 已 交 付 總 建 築,2011年度報告,15,所致。,管理層討論與分析,面 積 增 加，主 要 是 由 於 本 集 團 致 力在其他高增長城市增加交付項目數目。收入增加亦由於已售本集團物業的已 確 認 平 均 售 價（均 價）增 加。已確認物業均價由二零一零年每平方米 人 民 幣9,209元 增 加 至
25、二 零 一 一 年每 平 方 米 人 民 幣10,695元，反 映 更 優良的產品組合以及升級的城市組合。物業投資二零一一年物業投資收入由二零一零 年 約 人 民 幣124.2百 萬 元，增 加11.6%至 約 人 民 幣138.6百 萬 元，此 乃主要由於二零一一年為我們自若干,租戶賺取租金收入的首個完整年度酒店營運二零一一年酒店營運收入由二零一零 年 約 人 民 幣56.9百 萬 元，增 加23.4%至 約 人 民 幣70.2百 萬 元，主 要由於廣州東圃合景福朋喜來登酒店入住率上升所致。提供物業管理服務二零一一年提供物業管理服務收入由二零一零年約人民幣63.7百萬元，,增 加54.5%至
26、 約 人 民 幣98.4百 萬 元，主要由於管理的物業數目增加。銷售成本本集團的銷售成本主要指本集團在物 業 開 發 活 動 中 直 接 產 生 的 成 本。銷 售 成 本 以 已 售 物 業 的 成 本 為 主，當中包括建設期內的直接建築成本、取 得 土 地 使 用 權 成 本 及 有 關 借貸資金的資本化借貸成本。銷售成本由二零一零年約人民幣4,368.3百 萬 元， 增 加29.4%至 二 零一 一 年 約 人 民 幣5,650.5百 萬 元，主,毛利,16,要由於已售物業的成本隨著已交付,括 利 息 收 入 約 人 民 幣45.7百 萬 元 及,的建築面積增加而整體增加所致。每平方米的
27、土地成本由二零一零年的 人 民 幣1,759元 增 加 至 二 零 一 一 年的 人 民 幣1,867元，反 映 城 市 組 合 的提升，其土地成本相對較高。每平方米的建築成本從二零一零年,本集團的毛利由二零一零年約人民幣3,097.6百 萬 元，增 加44.4%至 二 零一 一 年 約 人 民 幣4,472.1百 萬 元。毛利增加主要由於二零一一年總收入及 已 確 認 均 價 增 加。二 零 一 一 年，本 集 團 的 毛 利 率 錄 得44.2% ，而 二 零一零年則為41.5% 。,淨匯兌收益約人民幣34.0百萬元。銷售及營銷成本本集團的銷售及營銷成本由二零一零年約人民 幣242.8百萬
28、元，微降4.5%至 二 零 一 一 年 約 人 民 幣231.8百 萬元，主 要 由 於 二 零 一 一 年 產 生 較 少,的 人 民 幣3,507元 增 加 至 二 零 一 一 年的 人 民 幣3,870元，主 要 由 於 交 付 的具相對較高建築成本的高端產品增多。,其他收入及收益其他收入及收益由二零一零年約人民 幣78.9百 萬 元，增 加19.1%至 二 零,營銷開支。,一一年約人民幣94.0百萬元，主要包合景泰富地產控股有限公司,2011年度報告,17,管理層討論與分析,行政開支本集團行政開支由二零一零年約人民 幣413.8百 萬 元，增 長28.7%至 二 零一 一 年 約 人
29、民 幣532.6百 萬 元，主 要由 於 本 集 團 為 達 致 其 長 遠 目 標，因此增聘人才以配合本集團各地區辦公 室 的 迅 速 發 展 所 致。本 集 團 相 信人 才 乃 日 後 業 務 增 長 的 重 要 元 素，他們能夠為本集團抓緊迎面而來的機 遇。此 外，本 集 團 也 為 員 工 提 供多 方 面 的 培 訓，設 立 獎 勵 計 劃，及建 立 具 團 體 精 神 的 企 業 文 化，提 升,員 工 的 歸 屬 感，藉 以 挽 留 饒 富 經 驗的 僱 員。本 集 團 各 地 區 辦 公 室 的 迅速 發 展，同 時 導 致 一 般 辦 公 室 開 支增 加。銷 售 物 業
30、的 其 他 稅 項 及 附 加費 增 加，亦 令 二 零 一 一 年 的 行 政 開支增幅上升。其他營運開支淨額二 零 一 一 年，本 集 團 的 其 他 營 運 開支 約 為 人 民 幣5.5百 萬 元（二 零 一 零,年：約 人 民 幣5.4百 萬 元），主 要 包 括年內出售若干投資物業虧損。投資物業公允值收益淨額二 零 一 一 年，本 集 團 錄 得 投 資 物 業公 允 值 收 益 淨 額 約 人 民 幣325.7百 萬元（二 零 一 零 年：約 人 民 幣3.9百 萬元），主 要 與 各 區 多 項 可 出 租 商 業物 業 有 關。該 等 可 出 租 商 業 物 業 包括 國 際
31、 金 融 廣 場（ IFP ）、譽 山 國,18,際、萬 景 峰、成 都 譽 峰、峰 匯 國 際及 蘇 州 領 峰。二 零 一 一 年，該 等 可出租商業物業應佔的公允值收益約為人民幣278.5百萬元。融資成本二零一一年本集團融資成本約為人民 幣125.0百 萬 元（二 零 一 零 年：約 人民 幣20.0百 萬 元），乃 有 關 若 干 一 般公司貸款及部分優先票據的借貸成本。由 於 該 等 借 貸 並 不 屬 於 用 作 項目 開 發，故 該 等 借 貸 成 本 並 未 資 本化。所得稅開支所得稅開支由二零一零年約人民幣1,225.9百 萬 元， 增 加53.0%至 二 零一 一 年 約
32、人 民 幣1,876.0百 萬 元，主要由於二零一一年交付的總建築面積 上 升，導 致 稅 前 利 潤 及 土 地 增 值稅撥備增加。母公司擁有人應佔利潤本集團的母公司擁有人應佔利潤由二零一零年約人民幣1,281.8百萬元，增 加64.1%至 二 零 一 一 年 約 人 民 幣2,103.4百 萬 元。二 零 一 一 年 的 淨 利潤 率 由 二 零 一 零 年 的17.2%增 加 至20.8% ，乃 因 上 述 種 種 因 素 的 累 計 影響所致。流 動 資 金、財 務 及 資 本 資源現金狀況於 二 零 一 一 年 十 二 月 三 十 一 日，本集團的現金及銀行存款的賬面金額約 為 人
33、民 幣5,373.2百 萬 元（二 零 一 零合景泰富地產控股有限公司,年十二月三十一日：約人民幣6,803.6百 萬 元），較 二 零 一 零 年 十 二 月三十一日減少21.0% 。根 據 中 國 有 關 法 規，本 集 團 若 干 物業開發公司須將若干數目的已收預售物業的所得款項存入指定銀行戶口 作 為 承 建 相 關 物 業 的 擔 保 按 金。於 二 零 一 一 年 十 二 月 三 十 一 日，受限制現金的賬面金額約為人民幣1,348.6百 萬 元（二 零 一 零 年 十 二 月三十一日：約人民幣1,528.0百萬元）。借貸及本集團的資產抵押於 二 零 一 一 年 十 二 月 三 十
34、 一 日，本集團的銀行及其他貸款及優先票據分 別 約 為 人 民 幣10,124.6百 萬 元 及 人民 幣3,709.8百 萬 元（等 值）。在 貸 款中，約 人 民 幣3,409.6百 萬 元 須 於1年內 償 還、約 人 民 幣6,152.0百 萬 元 須於2至5年 內 償 還 及 約 人 民 幣563.0百萬 元 須 於5年 後 償 還。在 優 先 票 據 當中，約 人 民 幣2,165.1百 萬 元 須 於2至5年 內 償 還，以 及 約 人 民 幣1,544.7百萬元須於5年後償還。於 二 零 一 一 年 十 二 月 三 十 一 日，本集 團 約 人 民 幣9,000.8百 萬 元
35、 的 銀 行及其他貸款乃以本集團賬面總值約人 民 幣9,414.7百 萬 元 的 物 業、廠 房及 設 備、土 地 使 用 權、投 資 物 業、在 建 物 業、持 作 銷 售 用 途 的 竣 工 物業及定期存款及本集團若干附屬公司 及 一 家 聯 營 公 司 股 權 作 抵 押。本,集團若干附屬公司個別及共同擔保優 先 票 據，並 以 其 股 份 作 為 抵 押 品提供抵押。除於二零一一年十二月三十一日約1,354.8百 萬 港 元 的 貸 款 結 餘 以 港 元計 值 外，本 集 團 全 部 銀 行 及 其 他 貸款 的 賬 面 金 額 均 以 人 民 幣 計 值。於二 零 一 一 年 十
36、二 月 三 十 一 日，除 總額 為 人 民 幣284.8百 萬 元 的 貸 款 結 餘按 固 定 利 率 計 息 外，本 集 團 的 全 部銀行及其他貸款乃按浮動利率計息。本集團優先票據以美元計值。負債比率負債比率乃按借貸淨額（總 借 貸 扣除現金及現金等值物以及受限制現金）除 以 總 權 益 計 算。於 二 零 一 一年 十 二 月 三 十 一 日，負 債 比 率 為61.8%（二零一零 年十二月三十一日：47.7% ）。二零一一年負債比率上升，主要反映持續物業開發項目所動用的現金增加。匯率波動風險本 集 團 主 要 在 中 國 營 運，所 以 其 大部 分 收 入 與 開 支 均 以 人
37、 民 幣 計 量。人民幣兌換美元及其他貨幣的價值可 能 會 波 動 不 定，並 且 受 到（其 中包 括）中 國 政 治 及 經 濟 狀 況 變 動 等因 素 所 影 響。人 民 幣 一 直 按 中 國 人民 銀 行 釐 定 的 匯 率 兌 換 外 幣，包 括美元及港元。,2011年度報告,19,響。,(ii),(iii),管理層討論與分析,於 二 零 一 一 年，人 民 幣 兌 換 美 元 及港 元 的 匯 率 維 持 相 當 穩 定 水 平，且董 事 會 預 期，人 民 幣 匯 率 的 波 動 不會對本集團的營運造成重大不利影或然負債(i) 於二零一一年十二月三十一日，本集團就若干買家的按
38、揭而提供擔保的或然負債約人民 幣6,642.6百 萬 元（二 零 一 零年十二月三十一日：約人民幣6,160.6百萬元）。此乃就銀行授出的按揭融資而提供的擔保，該等按揭涉及為本集團物業,買家安排的按揭貸款。根據擔保的條款，倘該等買家未能支付按揭款項，本集團須負責向銀行償還買家拖欠的未償還按揭本金，連同累計利息及罰款，而本集團有權接管有關物業的法定業權及所有權。本集團的擔保期由授出有關按揭貸款當日開始，至發出房地產權證為止，房地產權證一般於買家取得有關物業後一至兩年內發出。該等擔保的公允值並不重大，而董事會認為倘買家如未能支付款項，相關物業的可變現,淨值足以償還所欠的按揭本金 連 同 累 計 利
39、 息 及 罰 款，故此，於二零一一年及二零一零年十二月三十一日的財務報表並無為該等擔保作出撥備。於二零一一年十二月三十一日，本集團就共同控制實體之若干銀行貸款提供擔保。於二零一一年十二月三十一日，本集團就位於中國廣州之譽山國際的前擁有人之銀行貸 款 人 民 幣700.0百 萬 元（二 零一零年十二月三十一日：人民幣700.0百萬元）提供擔保。,20,僱員及薪酬政策於 二 零 一 一 年 十 二 月 三 十 一 日，本集 團 僱 用 總 數 約3,500名 僱 員。截 至二零一一年十二月三十一日止財政年 度，總 員 工 成 本 約 為 人 民 幣281.9百 萬 元。僱 員 的 薪 酬 按 其
40、表 現、技能、經 驗 及 當 時 行 業 慣 例 釐 定。本集 團 定 期 檢 討 薪 酬 政 策 及 待 遇，並按 行 業 薪 酬 水 平 作 相 應 調 整。除 基本 薪 金、公 積 金 計 劃（根 據 強 制 性公 積 金 計 劃 條 例 為 香 港 僱 員 設 立）,或國家管理的退休金計劃（為 中 國僱 員 設 立）外，會 按 個 別 僱 員 的 表現評價贈予花紅及現金。截至二零一一年十二月三十一日止年 度 內，本 公 司 於 二 零 一 一 年 八 月二十六日向承授人（包 括 本 集 團 若干 僱 員 及 董 事）授 出7,351,000份 購 股權。於 批 准 該 等 財 務 報
41、表 日 期，本公 司 註 銷 合 共10,689,000份 購 股 權，概 無 購 股 權 獲 行 使 或 失 效。截 至 二零一一年十二月三十一日止年度購,市場回顧2011年 是 中 央 政 府 繼 續 加 強 房 地 產調 控 的 一 年，調 控 政 策 在 年 內 不 斷細 化 和 落 實。從 年 初 開 始，國 八條、上 海 及 重 慶 施 行 房 產 稅 試 點，限 購、限 價、限 貸等 政 策 陸續 展 開，而 限 購 城 市 更 是 從2010年的 不 足20個 大 幅 增 加 到 近50個；加大 力 度 開 展 保 障 房 建 設；同 時，多次上調存款準備金率及存貸款基準利率使
42、得流動性資金環境轉向緊,股 權 變 動 詳 情 載 於 本 年 報 第42及43頁。合景泰富地產控股有限公司,2011年度報告,21,(1),管理層討論與分析,縮。上 述 的 措 施 旨 在 抑 制 房 地 產 價格 過 快 上 漲，引 導 房 地 產 行 業 更 健康及可持續發展。業務回顧回 顧 本 年，本 集 團 位 於 天 津 的 津 南新城及上海的天匯廣場（前 稱 作普陀 項 目）正 式 開 售，標 誌 著 銷 售 貢獻城市數量從以往的4個增加到6個；而上述項目從土地獲取到項目開售僅 用 了 約12個 月 的 時 間，進 一 步 展現本集團在廣州外新進入城市的項目發展執行力。面 對 瞬
43、 息 萬 變 的 市 場 變 化，本 集 團始 終 主 動 調 整 策 略，積 極 應 對，加倍注重對現金流的管控。一 方 面，我 們 通 過 調 整 工 程 進 度 提前或加速推售不受限購及限貸影響的 商 業 項 目，從 而 促 進 銷 售 資 金 回籠。另 一 方 面，我 們 會 拖 慢 其 他 投資 性 物 業 的 開 發 速 度，盡 量 保 持 有充 裕 的 現 金 以 應 對 市 場 的 變 化。年內，本 集 團 推 出 三 個 位 於 廣 州 的 純商 業 項 目 天 鑾、睿 峰 及 科 匯 金 谷；也 於 蘇 州、成 都、北 京 推 出 現 有 項目 的 商 業 產 品，如 服
44、務 式 公 寓、商,舖 等，促 進 經 營 現 金 流 入。年 內，集 團 共 錄 得 預 售 額 達115億 元，較2010年全年增長5% 。同 時，我 們 通 過 多 元 化 的 融 資 渠 道進 一 步 鞏 固 資 金 基 礎，包 括 通 過 發行 美 元 優 先 票 據、與 境 外 銀 行 合 作以 較 合 理 成 本 獲 取 項 目 貸 款、繼 續與 境 內 銀 行 保 持 良 好 的 合 作 關 係，保 持 穩 固 的 融 資 網 絡，增 強 企 業 財務實力。除 此 之 外，在 現 金 流 出 方 面，本 集團 施 行 審 慎 購 地 的 策 略，年 內 僅 購入 若 干 塊 小
45、 面 積 的 土 地，使 得 購 地支 出 處 於 可 控 水 平。同 時，我 們 也持 續 做 好 企 業 內 控 及 管 治，嚴 控 成本。投資物業及酒店二 零 一 一 年，合 景 泰 富 地 產 繼 續 在特 定 項 目 發 展 酒 店 及 投 資 物 業。長線 而 言，我 們 會 持 續 發 掘 多 元 化 物業 投 資 的 商 機，維 持 均 衡 的 產 品 組合。預 料 本 公 司 長 線 持 有 的 酒 店、酒 店 式 公 寓、購 物 中 心 及 寫 字 樓 組合所佔資產總額比重將穩步提高。回 顧 本 年 度，本 集 團 寫 字 樓 物 業 投資及零售物業租賃的營業額約為人,民
46、幣138.6百 萬 元（二 零 一 零 年：約 人民幣124.2百萬元）。酒店二零零九年九月，位於廣州天河區的廣州東圃合景福朋喜來登酒店正式展開營業。二零一一年十一月，位於廣州的廣州花都合景喜來登度假酒店正 式 展 開 試 業。除 此 之 外，本集 團 在 廣 州、蘇 州、成 都、海南和上海共有多家高星級酒店及大型商場處於計劃階段。為保證本集團旗下酒店的高質量服務，本集團與國際知名酒店管理集團 喜達屋合作並簽訂經營協議，就本集團旗下 廣 州W酒 店 及 酒 店 式 公 寓、廣州花都合景喜來登度假酒店、廣州東圃合景福朋喜來登酒店提供酒店經營及管理服務，同時也與喜達屋達成意向為位於蘇州的威斯汀酒店、成都 的W酒 店 提 供 酒 店 經 營 管 理服務。同時，集團也於本年度與其他國際知名酒店管理集團簽訂了酒店經營協議：與凱悅國際,
