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类型浅析《房产税暂行条例》的施行对我国房地产交易的影响.doc

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  • 文档编号:8011655
  • 上传时间:2019-06-04
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    浅析《房产税暂行条例》的施行对我国房地产交易的影响.doc
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    1、浅析房产税暂行条例的施行对我国房地产交易的影响摘要:今年以来,房产税一直是业内外热议的焦点,先是 4 月 17 日新“国十条”公布,随后的 5 月 31 日,国务院批转国家发改委关于 2010 年深化经济体制改革重点工作意见的通知明确提出“逐步推进房产税改革” ,再度引发业内猜测。9 月 29 日,国家有关部委推出多项房地产政策,展开第二轮楼市调控。其中,十分引人注目的一项就是, “房产税改革试点将加快推进,并逐步扩大到全国” 。相比 4 月楼市新政提出的 “加快研究制定引导个人合理住房消费和调节房产收益的税收政策” ,已从“加快研究政策”进入到“加快推进试点”层面了,新形势下的房产税离我们越

    2、来越近了。 关键字:房产税;一、房产税的定义 房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。房产税的征税对象是房产,所谓房产,是指有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产,但室内游泳池属于房产。房产税征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区,不包括农村的房屋。 二、房产税的起源 房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。欧洲中世纪时,房产税就成为封建君主敛财的一项重要手段,且名目繁多,如“窗户税” 、 “灶税” 、 “烟囱税”等,

    3、这类房产税大多以房屋的某种外部标志作为确定负担的标准。中国古籍周礼上所称“廛布”即为最初的房产税,至唐代的问架税、清代和中华民国时期的房捐,均属房产税性质。 1949 年中华人民共和国建立后,政务院发布全国税政实施要则(1950 年)将房产税列为开征的 14 个税种之一。1951 年 8 月政务院发布中华人民共和国城市房地产税暂行条例 ,将房产税与地产税合并为房地产税。1973 年简化税制,把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税,保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984 年改革工商税制,国家决定恢复征收房地产税,将房地产税分为房产税和城镇土地使用税

    4、两个税种。1986 年 9 月 15 日国务院发布 中华人民共和国房产税暂行条例 ,同年 10 月 1 日起施行,适用于国内单位和个人。2008 年 12 月 31 日,国务院公布了第 546 号令,自 2009 年 1 月 1日起废止城市房地产税暂行条例 ,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,依照中华人民共和国暂行条例和内资企业一样缴纳房产税。 三、房产税的特点 我国的目前开征的房产税有三个特点:1、属于财产税中的个别财产税,其征税对象只是房屋;2、征收范围限于城镇的经营性房屋;3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法,对于自用的按房产计税余值征收,对于出租房屋按租金收入征税。 四、房产

    5、税对房地产市场的影响 根据我国房产税征收的相关规定,个人所有非营业用的房产免征房产税,简单分析一下在现行的房地产市场,商品房买卖目前涉及到的税费主要有契税、印花税、买卖交易手续费、登记费、公共维修建设基金和房屋所有权工本费这些。比如说有人(炒房者)购买一套面积为 150 平米的房子(第七套房),单价是 5D00 元每平米,那么整个房产购置完毕需要的总费用为:150*50D0(房屋买价)+120*5000*1.5+30*5000*3(契税)+150*5000*0.05( 房屋买卖合同印花税)+3000(买卖交易手续费 )+150*0.3(登记费)+150*5000*2(公共维修建设基金)+4(房

    6、屋所有权工本费)+10(土地使用权证、房产证印花税)=781934 元。 假如户主持有该房产 5 年,每年产生物业费 2400 元,共计12000 元,没有产生其他持有成本,在 5 年后,该地房地产价格上升到 12000 元每平方米,将该房屋出售后由于投资该房屋取得的实际收益为:150*12000(房屋卖价)-781934(购房总费用 )-12000(物业费)-(150*12000-781934)*20(个人所得税)-150*12000*0.05( 印花税)=801552.8 元( 个人购买住房超过 5 年转手交易的免征营业税),5 年的房产持有换来了相当于当年买人房屋总费用一倍的收益,炒房何

    7、以不热? 那么假设我们对该房产每年计征 5的房产税,就会增加持有人的持有成本,还是同样的情况,5 年后以价格为 12000 元每平方米售出,将该房屋出售取得的实际收益为: 150*12000(房屋卖价)-781934(购房总费用 )-12000(物业费)-150*1200-781934-150*5000*(1-30)*5 *5*20(个人所得税)-150*12000*0.05(印花税 )-150*5000*(1-30)*5*5=696152.8 元,通过房产税的调整,5 年的房产持有收益相对于前面的情况减少了105000 元。对于这两种情况,后一种-情形要少纳个人所得税150*5000*(1-

    8、30)*5 *5*20=26250 元,但多纳房产税=150*5000*(1-30)*5*5=131250 元。 对个人所有非营业用的房产开征房产税前后,持有人如果要缴纳房产税,按刚才的假设会比没有开征前多缴纳房产税 131250 元,也相当于增加了持有人的 131250 元的持有成本,在这样高风险的情况下,加上如果通过贷款买房的话,还要承担贷款利息,对房产持有人炒房现象的打压应该是会有非常明显的效果。另外通过刚才的两种情况的计算,在开征房产税之后,国家将比不开征之前多取得税收收入 10500 元,这一部分多出来的税收收入其实就是持有人减少的持有收益,将房地产市场上的投机收益部分的转移到国家税收中,既平抑了房价,又增加了财政收入,看起来应该是一种比较好的对房地产市场采用税收杠杆调控的策略。 参考文献: 1经济法基础 财政部会计资格评价中心编 2010 版 2税法 中国注册会计师协会编 2010 年版

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