1、专家解读 房屋拆迁的流程 城里的很多老百姓面临过拆迁或者是有可能面临拆迁，到底拆迁是怎么回事？或者需要经历哪些程序。下面为大家介绍一下拆迁工作的流程，主要包括十个阶段。第一个阶段叫暂停公示。由建设主管部门颁发一个文件，要求在拆迁范围内暂停户口迁移、房屋改建、加建、扩建的工程，这就是暂停公示，需要在有关的场合进行公告，公示期不能超过一年。第二个步骤是入户调查评估。在确定拆迁范围之后，拆迁人要办一些有关的手续、文件，一般来说需要取得建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证这两个规划文件，那么在法律上具备了拆迁的前提和依据。在此之后就可以进行拆迁的工作了。拆迁工作的第一步是先入户调查，即到现场一户一
2、户的调查。通常入户调查是几个单位同时去，包括拆迁公司、评估公司、业主单位、拆迁人等。拆迁公司是进行人口、户口调查；而评估公司是评估的现场勘查，按照评估规则进行拍照和记录。第三个步骤是内业计算。实际就是评估公司进行内业输机和数据测算，根据外业调查的资料数据进行初步测算，算出一个大致的初步评估价格。第四步是制定拆迁实施方案。拆迁人需要通过评估机构的初步外业调查和内业计算，了解拆迁范围内的补偿费用大概是多少钱，编制拆迁投资预算方案。同时制定拆迁补偿方案，是货币补偿还是实物补偿，货币补偿需要耗资多少，补偿资金的筹措方式等。第五个步骤是申请拆迁许可证。拆迁人拿着一系列前期入户调查的材料，包括拆迁实施方案
3、、规划文件等，去建委（房管局）申请拆迁许可证 。第六个步骤是发布拆迁公告。就是声明此次拆迁行为即将开始。一般发布拆迁公告的同时，要把拆迁许可证公开张贴出来，以说明拆迁行为的合法性和时间安排。第七个步骤是出一个正式的评估报告。这个时候的评估机构需要出具正式的评估报告，一般是每一个被拆迁人都出一份报告，正式报告需要评估机构正式签字盖章。第八个步骤是送达拆迁评估报告（送到拆迁户手中） 。送达的方式有当面送达，也有邮递的方式。第九个步骤是动迁。动迁是专业名词，实际上就是签订拆迁补偿协议，然后被拆迁人搬家，把房屋交给拆迁人。动迁的主要工作是签订拆迁补偿协议。评估报告送达后，由拆迁人（一般拆迁人不亲自出面
4、，而是委托拆迁公司和评估公司）在现场组成动迁办公室，接待拆迁户主动过来商谈搬迁事宜。拆迁补偿费用除了包括拆迁评估报告的金额之外，有一些额外的奖励，如提前搬家奖、工程配合奖等。拆迁过程属于双方协议行为，一般不带有强制性。在合同约定补偿金额是多少？钱怎么给？怎么交付房屋？另外动迁有一个奖励期，一般是根据拆迁户的多少，比如说15天、20天、30天等，在奖励期内搬走的，一般是一户给5000块钱的奖励费。但是在实际中也有奖励费远远超过5000块钱的。例如，现在拆迁房屋周边的市场价是8000元/平米了，但按照政府出台的拆迁补偿规则，评估价是6000元/平米，这样总价可能差10万元，那么拆迁人可能把这 10
5、万块钱通过奖励的方式补给你。如果你在1.奖励期内走，则补给你；如果你不走，就可能得不到这笔奖励。这就是动迁的过程。最后一个过程是结案过程。最后是拆迁工作结束，项目结案，从拆迁人来讲等所有的人走了以后，他要统计最后花了多少钱？可能和最初上报的拆迁实施方案有一些区别，比如说多给了一些奖励费。另外因为钉子户的存在，费用可能增加了。拆迁人最终需要把实际的拆迁补偿成本报到政府部门备案，这是最后一个过程。一共大概就是这十个阶段。房屋拆迁评估的意义房屋拆迁的意义一方面是城市改造的需要，是旧城改新城的需要；另一方面是老百姓改善居住条件、生活条件。因此，总体来讲拆迁工作无论是对于政府还是老百姓来讲，都是一个有利
6、的工作。拆迁评估是拆迁工作不可缺少的一部分，它为拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿提供了依据，所以拆迁评估是拆迁工作中一个非常重要的基础。通俗的讲，拆迁等于是拆迁人购买被拆迁人的房子，如果这个经济补偿的标准定得合理、科学、公开、公正，拆迁工作就可能会比较顺利地解决。但是如果补偿不合理，将势必引起双方之间的矛盾，甚至会带来更大的社会问题。这样既影响老百姓的安居乐业，也影响城市改造进程，所以说拆迁评估的意义很重要。另外需要强调的是，拆迁评估是第三方行为，它是独立于拆迁人和被拆迁人这两个利益主体的第三方行为。它具有专业性、科学性、公平性、独立性的特点，同时按照市场化的特征和原则实施。所以拆迁评估的重要意义是
7、在于，它从一定意义上体现了社会公平原则。浅析房屋拆迁评估相关时效性问题与房屋拆迁的期限和时效性问题有几个不同方面的内容。首先是暂停公示的时效，一般为一年，到期可以再延一年。第二个是拆迁许可证的有效期，按规定拆迁许可证规定的拆迁期限最长为1年，到期未能完成可以申请延期，但延期不超过6个月。第三个时效是评估报告的时效，根据建设部的房地产估价规范 ，评估报告有效期为一年。所以说拆迁工作涉及到期限有这三种，实际网友关心的核心问题可能并不是期限问题，而是关心拆迁补偿价格的时效性问题。比如今年的通货膨胀超过10%，到最后拿到的却是按照一年前标准得出的补偿价格，是否合理的问题。也就是第四个问题，时效性问题。
8、北京市现行的拆迁评估的规则、标准是2001年到2003年这一时期出台的，现在是08年了，不是差了一年而是差了若干年的问题了。所以说如果要制定拆迁补偿标准的话，肯定有过时的问题，政府对拆迁评估补偿标准要年年更新才行。时效性实际上是一个比较大的问题，现在建设部正在研究下一步拆迁管理办法，包括拆迁评估规则的制订问题。大的思路是以后的评估是按照市场价进行。这类似与买卖二手房，老百姓的房屋在市场上可以卖50万，如果按照拆迁补偿标准拆迁人只能补40万，那肯定达不成协议，这是不符合市场规律的。而且，市场的价格是波动的，比如这两年的房价涨，过两年房价下来了，可能需要补偿的价格就低了。现在，评估机构只能按照01
9、年的补偿标准进行评估，显然是与市场有差异的。2.详解房屋拆迁评估的流程拆迁评估的流程主要包括八个阶段。第一个程序是前期洽谈、现场勘察。比如有一个拆迁工程需要评估公司做，或者是招标，或者是直接委托评估机构。首先要了解大概状况，包括去现场初步勘察，了解评估范围、对象等。第二个阶段是签订评估合同，然后制定工作计划。如果某评估公司要参与此次房屋拆迁，需要谈一下收费的问题，评估收费国家有指导性标准，同时参考市场情况商讨。委托双方签订评估委托合同。第三个程序是外业入户评估。外业阶段，评估机构需要到现场逐户进行评估。第四个程序是内业结算。外业评估之后需要把这些数据进行输机，按照公式进行测算。第五个步骤是出具
10、正式评估报告。第六个步骤送达报告。送到拆迁户手中。第七个是动迁解释。第八个是把报告归档。即项目结案，有关的资料结案。这个里面比较难的，一个是入户评估，一个是动迁解释。这两个工作比较难。因为入户，首先老百姓对拆迁这个事是否认可。另外是动迁解释。实际上评估公司并不是像一些人理解的那样，简单地出几份报告就可以了。评估公司在这个拆迁工作中，要等到拆迁户全搬迁走了，工作才算完成。因为动迁现场中，有的是涉及到报告有一些问题，有一些是拆迁双方需要调整补偿价格，通过报告来体现这种调整，这其中比较复杂。再比如说，有一些违章建筑算不算的问题，如果不算的话，补偿价格比较低，老百姓不走。如果算的话，可能老百姓就能够接受这个价格。但如果严格按照法律法规，违章建筑不应补偿。因此，在动迁中评估报告经常会做出一些适当调整，这也是评估机构必须面对的问题。3.
