1、1,第六章 变更测量与房产图式,测绘工程教研室,2,本章内容,1、变更测量概述 2、房产变更测量的工作程序 3、变更测量及精度要求 4、房产图式 5、房产测量管理,3,1、变更测量概述,一、概念房屋变更测量是指房屋发生买卖、交换、继承、分析(割)、新建、拆除等涉及权界调整和面积增减变化而进行的更新测量。 房产变更是经常发生的一种动态变更。 包括：房屋现状变更、房产权属变更； 现状变更测量具体反映在分幅图和分丘图上，属于修补测量分幅图，为产权变更提供条件； 权属变更测量具体反映在产权证附图与登记档案上，属于产权登记证明测量，其所提供的产权证附图具有法律效力，属于官方测量，是一种政府行为的测量，必
2、须要做到变更有据。,4,变更测量需做到及时、准确，为房产日常的转移和变更登记提供可靠的图籍和面积等数据，以保持图的现势性和房产档案的真实性。 二、变更测量的内容 1、现状变更测量（1）房屋的新建、翻建、改建、扩建，房屋建筑类别（结构、层数、用途）和平面位置的变化。（2）房屋的损坏或灭失，包括部分拆除、焚毁、倒塌。（3）房屋维护物和附属设施的变化。（4）道路、街巷等交通的开拓、改造，河流、沟渠等水系的边界变化。,1、变更测量概述,5,（5）行政境界的调整，房屋坐落、门牌号的更新。 （6）房屋及其用地面积的增减变更。 （7）纠正错误测量，主要是房屋平面图形、建筑类别的更正。 2、权属变更测量（1）
3、产权初始登记后发生房屋买卖、交换、继承、分析（割）、兼并、入股、赠与等房产交易活动引起产权转移或变更。（2）房屋用地界线、界址的变化，包括房屋因合并、分析、自然坍塌引发房屋占地范围的调整。（3）征（拨）用地，出让或转让土地使用权而引起权利范围的变化。,1、变更测量概述,6,（4）法院等司法部门裁决的房产转移和房产变更（包括没收、分析），以及房产管理部门按政策处理的接、代管和发还的房屋，绝产房屋。 （5）房屋他项权利（抵押、典当）设定权利范围变更或注销。 （6）房产权利人自行申请更正，因申请人隐瞒事实、伪造有关证件等引发错证的补充和更正。,1、变更测量概述,7,一般按以下程序实施：变更信息采集、
4、信息分类、变更要素调查、变更要素测定、房地产编号调整、房产资料处理。 1、变更测量前的准备工作通过多个渠道（如城建规划部门、市政公用部门、房地产开发企业、交易市场、政府房地产管理部门、拆迁管理单位等）收集到的各种房产变更信息进行整理、归类、列表，调阅已有房产图籍等资料，备现场调查之用。,2、变更测量的工作程序,8,2、变更要素调查 （1）现状调查：房屋及其用地的自然状况变化的调查。 （2）权属调查：房屋及其用地的权利的调查。 （3）界址调查：房地产变更后新的权利界线的认定、确定和标定。可分为认界、确界、标界三个阶段。,2、变更测量的工作程序,9,3、变更要素测定 4、房地产编号的调整 丘号、丘
5、支号、幢号、界址点号、房角点号、房产权号、房屋共有权号都是房地产产籍管理常用的管理号，不能重号；变更测量后，相关的房地产编号须及时调整。其中房产权号、房屋共有权号除了整幢房屋拆除须注销其权号外，一般不予调整。 (1)丘号、丘支号不分独立丘或组合丘，其用地合并或重划，须重新编丘号。新编的丘号要按编号区内最大丘号续编；新增的丘支号要按丘内最大丘支号续编。,2、变更测量的工作程序,10,(2)界址点点号、房角点点号相邻丘的合并，四周外围界址点点号维持原编号的点号；同丘分割，新增的界址点点号按编号区内最大界址点点号续编。按需要测定的房角点，其新增的房角点点号按续编号区内最大房角点点号续编。(3)幢号毗
6、连房屋合并或同幢房屋的分析(设立房屋共有权的商品房除外)，重新编幢号，新增的幢号按丘内最大的幢号续编，房屋部分拆除，原幢号保留，整幢房屋灭失，幢号注销；丘内新建房屋，按丘内最大幢号续编。,2、变更测量的工作程序,11,5、房地产变更后资料的处理房产产权产籍资料主要由房产图、房产档案和房产卡片三部分组成。 更后房产资料的处理包括两个方面：一是对变更后的登记资料处理；二是对末登记、末结案的资料处理。 (1)变更后已有的登记资料处理 A 图的处理a、房屋和用地的合并或分割是权属变更，通过变更测量后的数据和权界认定，经审查确权后标注在分丘图上，重新调整房产编号，再相应修正分幅图，重新绘制分户图。,2、
7、变更测量的工作程序,12,b、房产图形位置等现状变更时，首先修补测分幅图原图或二底图，然后由外业人员作出现状变更测量记录，并通知内业人员修正分丘图。c、与房产有关的地形要素的变化只须修正分幅图，作出变更测量记录。d、对已建立数字房产图的单位，可根据现在的硬件与软件配置，根据变更后的房产数据进行图形编辑、注记、修改分幅图；分丘图则可根据需要由分幅图派生。 B、房地产卡的处理按丘分幢建卡，多产权户的同幢房屋、幢内再分户建卡。,2、变更测量的工作程序,13,a、权属变更和现状变更时，要根据权属变更测量记录修正卡片或重新制卡和销卡。 b、图形位置和与房产有关的地形要素的变化，不必修正卡片。 c、修正卡
8、片时，涉及到房产资料统计分类面积的变动，要作出改卡记录，作为面积增减变化的原始凭证。 d、房屋产权人和使用户的改变，除更改房产卡片外，还要更改已建的人名索引卡。 e、地名、门牌号的变动，除更改房产卡片外，还要更改已建的地名索引卡。,2、变更测量的工作程序,14,C、档案的处理a、要根据权属变更档案和现状变更测量记录，对已建档的资料进行异动变更和补充。b、变更的图件和文件证明材料，以及变更测量记录按丘归档。c、丘界线的调整，房产编号调整记录与原丘图形和面积增减变化等资料一并归入相应档卷内。d、对已建立管理系统的单位，对存储于磁盘或光盘内的档案资料进行异动处理。,2、变更测量的工作程序,15,D房
9、地产薄册的处理根据房产登记、发证成果和分类管理的需要编制的簿册有登记收件薄、发证记录薄、房屋总册、房产登记簿册、档案清册、房产交易清册等。此外还有，产业管理上需要的经营公房手册、异动名账、异动单和统计报表等。上述各种簿册也要随着房产变更作出相应的动态变更。变更依据是，对权属变更要根据相对性变更案和有关凭证；现状变更要根据变更单或异动单。,2、变更测量的工作程序,16,(2)未登记、未结案房地产资料的处理A.未登记包括项a.不能如期申请登记；b.因产权纠纷不能申请登记；c.产权证件、证明不全不好登记；d.房屋即将拆迁不愿登记；e.无产房屋无人登记。B.未结案包括项a.发证前有他入对已登记房产提出
10、异议，暂缓确认;b.过去未办过登记，需补办登记后再确权；c.房屋私改遗留下来的疑难问题，不好处理。,2、变更测量的工作程序,17,C未登记、未结案的资料处理 a.未登记、未结案的房产初步调查资料，包括房产调查和登记表、房屋外框图形、权界示意图和面积计算表等，为了房产资料统计和今后确权的需要应进行收集、整理、列表造册和绘图。 b.未登记、未结案的房产也要进行测量，如发生房产现状变更，可以更改分幅图，作出变更记录。 c.未登记、未结案的房地产，随着时间的推移，后来补登记或须结案时，必须进行复查。发证后对未登记、未结案薄册和现状图及时进行销号或注记，及时归入登记档卷内。,2、变更测量的工作程序,18
11、,d.未登记、未结案的房产应分开制卡，分别进行统计、校核后也要按丘号为单位建档，按权利人为单位立卷，作为产权登记或监理部门日常处理产权和监证的重要资料。,2、变更测量的工作程序,19,一、房地产变更测量方法 1.现状变更测量方法(1)现状变更范围较小时，可根据图上原有房屋或设置的测线，采用钢卷尺定点测量法(限于模拟图)修测，具体应用支距法、距离交会法、延长线法、方向线法等进行。(2)现状变更范围较大时(新扩大的建成区)，应先进行平面控制测量，补测图根控制点，然后进行房产图的测绘。(3)采用解析法测量或全野外数字采集系统时，应在实地布设好足够的平面控制点，设站逐点进行现场的数据采集。,3、房地产
12、变更测量及精度要求,20,2、权属变更测量方法 房产的合并或分割，是权属变更的主要内容，也是确定新权属界即丘界和面积的复测工作(或称复丈)，应根据变更登记文件，由当事人或关系人到现场指界，经复核丈量后确定。复丈时，根据需要和实际条件，可采用图解法或解析法。(1)图解法 A.勘丈资料难备。 B.根据变更登记申请书、房产位置图、权利的证明文件，确定日期，通知申请人或代理人到现场指界，设立界标，实施分户测绘。 C.勘丈时应以现有的平面控制点、界址点或房产图上的界标物(房角点)为依据。,3、房地产变更测量及精度要求,21,D.同幢房屋分割时，复丈人员应将分界实量数据注记在复丈图上，并按其实量边长计算出
13、面积后再定出分割点在图上的位置。E.修正分幅图、分丘图。(2)解析法A.调用原房产登记资料。B.根据变更登记申请书、房产位置图、权利证明文件、通知申请人或代理人到现场指界，设立界标。C.复丈应以控制点或界址点作为依据，以测得点间距离与由坐标反算之距离进行检核，其距离较差不应超过2倍控制点或界址点点位中误差。,3、房地产变更测量及精度要求,22,D.复丈可采用极坐标法、导线法、支距法、交会法、三线法、截线法等方法。 E.按等级界址点的精度要求测定出新增界址点的坐标，并计算出分割后各自的面积。 F.用地合并面积，以合并后外围界址点坐标计算的面积为准。图解法常用于房屋分析；解析法常用于房屋用地分割或
14、合并。,3、房地产变更测量及精度要求,23,二、房地产变更测量精度要求 变更测量精度包括房产图图上精度和解析精度，图上精度指的是分幅图图上精度；解析精度指的是新增界址点的点位精度以及面积计算精度。1.图上精度国家标准房产测量规范对房产分幅平面图的精度已做了规定：模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上0.5m。现状变更测量后，修补测的分幅图与变更前的分幅图图上精度要求达到一致。,3、房地产变更测量及要求,24,2.解析精度全野外数据采集或野外解析测量等方法所测的房产要素点和地物点，相对于邻近控制点点位中误差不超过0.05m。 权属变更测量后，新测定的变更要
15、素点的点位中误差不得大于0.05m。 用地变更测量后，用地面积如按界址点坐标计算面积，其面积限差不超过：,3、房地产变更测量及要求,25,三、变更测量的业务要求1、房产权属变更测量应做到变更有合法依据，如变更登记申请书、产权证明文件，变更处理案件等，对已登记发证确认的房屋及其用他权利界线和产权面积，权证附图不能任意更改和重绘。 2、合并应已登记确权，是指位置毗连，权类、权利人相同的房屋；分析应已进行过初始登记，法令并无禁止才进行分析，且分析处有明显界标物，这是变更测量的前提。 3、房屋所有权发生转移，其房屋占地范围也要随之转移。,3、房地产变更测量及要求,26,4、在所有权上设立的他项权利，必
16、须是首先进行过房产登记的房屋。他项权利范围变更，应根据抵押、典当合同、注销原则范围，划定新权利范围。 四、变更测量示例 1、房产分析分析前如图81丘支号：12401幢号：(2)房屋产权面积：(已知)S100.50m 2,3、房地产变更测量及要求,27,分析后如图82 丘支号：1240-2、1240-3 幢号：(8)(9) 实算面积：32.98m2、68.12m2,3、房地产变更测量及要求,28,2、用地分割 分割前：(见图8-3) 丘号：1258 用地面积(已知)： S2500.50m2,3、房地产变更测量及要求,29,3、房地产变更测量及要求,30,将房地产要素和地物地貌客观科学地反映到图上
17、，必须用统一规范的符号，这种符号是人与图对话的语言，即房产图图式。根据图式符号表示的内容分为权界符号、房屋符号、地物地貌符号和注记说明。 1、控制点,4、房产图式,31,2、权界符号,4、房产图式,32,4、房产图式,33,3、房屋符号,4、房产图式,34,4、房产图式,35,4、房产图式,36,4、房产图式,37,4、房产图式,38,4、房产图式,39,4、房产图式,40,4、房产图式,41,常用制图字体： 汉字：等线体、宋体、仿宋体、隶体 阿拉伯数字：等线体、楷体 字母：与汉字或数字一致 字级：字的大小级别分类，字的大小以毫米为单位，正方形字以高或宽为准，长方形字以高为准，扁形字、数字以宽
18、为准； 注记时，对河流水系用斜体；图名用新魏体或隶体；图廓说明用宋体；图内注记用等线体；数字注记用阿拉伯数字；,4、房产图式,42,房产测绘管理办法2001年5月1日起施行 房产测绘管理：从房地产测绘单位的角度出发，研究房地产测绘生产活动的原理、方法、内容和规律性，通过合理组织测绘生产和改善管理，使测绘单位的人力、物力、财力得到有效而充分的利用，并以最少的投入，取得尽可能多的符合城市建设与管理要求的房地产测绘成果。 包括：房地产测绘队伍管理、房地产测绘质量管理、房地产测绘成果管理三大部分。,5、房地产测绘管理,43,一、队伍管理实行“市场准入制度”即进入市场的单位需：取得相应等级的测绘资格证书
19、，具有房产测绘必需的技术人员、技术装备和设施、健全的技术和质量保证体系、成果及资料保证体系。房产测绘专业特点突出。重要目的：取得权属关系和面积。,5、房地产测绘管理,44,第二十一条 房产测绘单位有下情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门绘予以降级或者取消其房产测绘资格： （一）在房屋面积测算中不执行国有标准、规范和规定； （二）在房产面积测算中弄虚作假、欺骗房屋权利人的； （三） 房产面积测算失误的，造成重大损失的。,5、房地产测绘管理,45,第二十三条 房产测绘管理人员、工作人员在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。,5、房地产测绘管
20、理,46,二、房产测绘质量管理指房地产测绘生产的质量管理；包括：技术设计、新产品开发、设备材料、生产实施、产品使用全过程的质量管理。1、技术设计与新产品质量管理坚持先设计后测绘；新技术和产品必须通过鉴定；,5、房地产测绘管理,47,2、生产过程中的质量管理任务：建立能够稳定生产合格和优质产品的生产系统，抓好每个生产环节的质量管理，严格执行技术标准，保证每个工序的作业质量；通过质量分析，找出缺陷原因，采取措施，提高质量。（1）作业前：学习标准和各种规程，培训、考核上岗；检验仪器设备；（2）作业中，成立质量管理小组，严把各个环节质量；出合格产品；,5、房地产测绘管理,48,3、产品使用过程中的质量
21、管理质量信息反馈、提供咨询服务。,5、房地产测绘管理,49,三、房地产测绘成果管理房产测绘管理办法2001年5月1日起施行 ，第十八条 ： 用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。,5、房地产测绘管理,50,1、房产测绘成果检查验收的目的和要求保证测绘成果质量，提高测绘人员高度责任感，强化各生产环节的技术管理和质量管理，建立健全房地产测绘产品生产过程中各项技术规定并严格执行各项技术规范。确保房地产测绘成果的法律效力和维护产权人的合法权益，规范房地
22、产市场。2、房产测绘成果检查验收的办法与体系（1）检查验收办法：二级检查一级验收制一级检查再全面自查、互检的基础上，由专职人员对产品质量实行过程检查。,5、房地产测绘管理,51,二级检查在一级检查的基础上，由测绘单位或上级测绘单位指定的专职检查人员对产品质量实行的最终检查。自查互查 一级检查二级检查验收工作,5、房地产测绘管理,52,（2）检查验收体系各级检验人员应对检验的产品质量负责，生产人员对其所完成的产品作业的质量负责到底。 3、上交资料的项目（1）房地产测量技术设计书（2）成果资料索引及说明（3）控制测量成果资料（4）房地产原图和图形数据成果（5）房屋及房屋用地调查表、截至电坐标成果表
23、（6）土地勘丈定界技术报告书,5、房地产测绘管理,53,（7）房屋、土地面积测算技术报告书 （8）技术报告书 （9）检查验收报告 （10）其他有关成果资料 4、检查验收项目（1）验收依据上级下达任务的文件或委托单位合同书房产测量规范房地产测绘技术设计书及有关规定房屋、土地面积确权的法律文件或协议,5、房地产测绘管理,54,（2）控制测量平面控制网的布设和标志埋设是否符合要求各种观测手薄的记录合计算是否正确各类控制点的测定方法、扩展次数及各种限差、 成果 精度和手薄整理是否符合要求起算数据和计算方法是否正确，平差后的成果精度是否满足要求仪器检验项目是否齐全，精度是否符合规定,5、房地产测绘管理,
24、55,（3）房地产调查各种房产要素调查与填表内容是否齐全、正确房产权界线示意图上所标绘的房屋及其相关位置、权界线、四至墙体归属以及有关说明、符号是否正确，与房产图是否一致 （4）房屋用地调查各种房屋用地要素调查与填表内容是否齐全、正确房屋用地范围示意图上所标绘的用地位置、四至关系、用地界线、共有院落界线、界标类别和归属，以及有关说明，符号、界址点编号和房产图上是否一致。,5、房地产测绘管理,56,（5）房产图测绘图廓点、方格网、各级控制点、界址点的展绘有无遗漏，位置是否正确房地产图各类要素的施测方法是否符合要求，各项误差是否在限差以内各种要素的注记、说明注记和数字注记是否齐全、正确，位置是否恰
25、当与房地产有关的地形要素有无错漏、移位和变形，各要素的综合取舍和配赋是否恰当合理，图面是否清晰易读图幅接边是否在限差内，权属界址线和主要线状地物有无明显变形位移，配赋是否合理图幅及图廓外的整饰和注记是否正确齐全,5、房地产测绘管理,57,（6）界址点坐标测量界址点测设方法是否符合要求，坐标测量是否正确，精度是否符合要求界址点点号是否编号正确界址点坐标成果填表是否符合要求，填写项目是否齐全，与图上相应的编号是否一致,5、房地产测绘管理,58,（7）面积测算房屋建筑面积或用地面积测算是否符合精度要求房屋建筑面积计算范围是否符合规定房屋建筑或用地面积独用部位、共用部位的确定是否合理、正确公用部位的建
26、筑或用的面积分摊计算方法是否符合规定、测算结果是否正确,5、房地产测绘管理,59,5、质量评定 优等品 良等品 合格品,5、房地产测绘管理,60,课程复习题,1、房产测绘的目的、作用、内容各是什么？ 2、房产控制测量的目的和作用是什么？ 3、我国房产控制测量使用的坐标系统有哪些？有何区别，如何合理使用？ 4、房产控制测量是如何利用国家等级控制网的？ 5、房产平面控制测量方法有哪些？各使用于何种情况？ 6、房产调查的任务和目的是什么？ 7、如何理解丘的定义？丘号如何编立？,61,8、房地产用地调查的内容是什么？ 9、如何划分房屋的产别？产别的种类有哪几种？ 10、界址点如何进行编号？精度如何划分
27、？ 11、实地测定界址点的作业方法有哪些？各有什么特点？ 12、房地产要素包括哪些？测量时有什么要求？ 13、设A点坐标为（2198.23m,5856.83m）,A点到B点的方位角为AB=32002342”,观测的水平角BAJ8601630”，DAJ33.26m（水平距离），试用极坐标法求J界址点的坐标。,课程复习题,62,14、房产图分为哪几种?其采用的比例尺是多少? 15、房产图(分幅图)是如何分幅与编号的? 16、房产图的测绘内容有哪些? 17、房产图的精度指标包括哪些? 18、房产图的成图方法有几种? 19、下图为房产分丘图上测得的一幢房屋，说出图上各注记的含义。,课程复习题,63,2
28、0什么是房产面积测算?房屋面积测算包括哪些? 21.什么是房屋建筑面积、占地面积、使用面积、产权面积? 22.共有面积的分摊原则是什么? 23.计算全部建筑面积的范围有哪些? 24.计算一半建筑面积的范围有哪些? 25.不计算建筑面积的范固有哪些? 26.房屋面积精度分几个等级，其限差各是多少 27.房产面积测算的方法是什么? 28.房屋勘丈工具有哪些?其技术要求是什么? 29.房屋面积测绘技术报告包括几部分?,课程复习题,64,30.什么是数字房产测绘?其特点有哪些? 31数字房产测绘的工作过程由哪几部分组成? 32常用的数字房产测绘软件有哪些? 33.什么是房产变更测量? 34.房产变更测
29、量分为哪儿类?他们之间的关系是什么? 35.房产变更测量的内客包括哪些方面? 36.房产变更测量的方法和要求各是什么? 37.房地产变更后其丘号、丘支号、界址点号、房角点号、幢号应如何进行调整?,课程复习题,65,38.房产测绘检查验收的目的与要求是什么？ 39.什么是房产测绘质量管理？其内容和任务是什么？ 40.掌握住宅、多功能综合楼的面积计算与共有建筑面积分摊计算。,课程复习题,66,多功能综合楼面积计算与分摊作业,本幢建筑物为一商住楼，共10层，分三个功能区，12层为商业区，是商场，每层8户，两层共计16户，户号由一层西北角起从116顺编；商业区二层的户型相同。36层是办公区，共四层，每
30、层两个公司，共计8户，户号从3层起顺编，由17号起至24号，710层是住宅区，共四层，每层两个单元，共四户，共计16户，户号从7层起顺编，由25号起至40号，住宅区为成套住宅，套形相同。 说明：门口警卫收发室三区共有；商业区卫生间分属个层共有，商业区自备楼梯。办公区与住宅区共有电梯；商业区与办公区、住宅结构分离，办公区与住宅不分离； 计算共有建筑面积分摊步骤，并计算出各户产权面积。 请在考试之日，带到考场上交，只允许手写，独立完成。,67,门卫,6.00,3.00,2.40,商场共用,幢共用,梯,梯,住宅、办公共用,梯,3.00,2.40,(9),(10),(11),(12),(1),(2),
31、(3),(4),6.00,6.00,6.00,1.50,10.00,(5),(6),(7),(8),(16),(15),(14),(13),4.00,7.20,7.20,7.20,7.20,图上所注尺寸除阳台和门卫房所注尺寸为外尺寸外，其他所注尺寸均为中线尺寸，墙体厚度0.4m。,一层与二层各户平面图户号：(1)(16),4.50,28.80,3.00,卫生间,住宅、办公共用,68,三至六层各户平面图 户号：(17)一(24),(23) (21) (19),(24) (22) (20),25.60,6.00,4.50,4.50,6.00,2.40,2.40,4.50,4.50,10.00,14
32、.4,14.40,3.90,1.35,1.35,3.90,阳台外围尺寸,阳台外围尺寸,阳台均为封闭阳台,(17),(18),住宅、办公共用,住宅、办公共用,3.00,1.50 1.50,3.00,7.00,警卫室、 层共用,69,七至十层各户平面图 户号：(25)一(40),(37) (33) (29),(38) (34) (30),(39) (35) (31),(40) (36) (32),25.60,6.00,6.00,6.00,6.00,2.40,2.40,1.20 1.20,1.20 1.20,4.50,4.50,5.50,5.50,10.00,7.20,7.20,7.20,7.20,3.90,1.35,1.35,1.35,3.90,3.70,3.70,1.35,阳台外围尺寸,阳台外围至共墙中线尺寸,阳台外围尺寸,阳台均为封闭阳台,(25),(26),(27),(28),住宅、办公共用,住宅、办公共用,
