1、别墅跨地域营销的 5 个前提从潘石屹到山东、苏州、沈阳等地做感谢会开始，跨地域营销已经燃起星星之火，8 月份搜房网又以“中国别墅节”的形式组织了全国性的联动活动,房地产的跨地域营销已经成为一股势力。在这个时候我们房地产界应该认真思考一下，跨区域营销取得辉煌的前提是什么。第一个前提解决产权问题独立产权对别墅有特殊意义。在美国，日本或者欧洲所有的居住生活都基于一个前提，产权的明晰。事实上，中国目前的物业形式中只有别墅的产权是完全独立的，明晰化的。其他都是产权集成式房子，涉及到共有产权的很多问题。但别墅是独立占地，不会涉及到这些问题。但是目前别墅的销售合同，只是照搬了集成房屋的一些基本的权利界定，而
2、没有把别墅产品所有权的特殊性表现出来。土地所有权问题暂时解决不了，但别墅的公共占地跟别墅独立占地的关系是可以解决的。因为开发商、每个买房子的业主对公共占地都有权利，当然也有义务要承担在这个土地上的建筑物和这个土地上的环境配套维持。但是现在大量的公共占地只是由开发商决定做什么，或者做了湖面，或者做了会所，这在国外是看不到的。产权的问题不解决，中国的别墅跟国外跨区域营销的别墅概念是不一样的。比如说我们想在比华丽山庄购置房产，不用非要飞到美国去就可以通过营销渠道购买，也不用担心有其他的陷阱。而中国的别墅不行，不了解实际情况，根本不敢直接购买。顶级物业的开发商要特别注意别墅产权的界定问题。目前中国开发
3、商不能进行小宗地的转让，但日本、澳洲、美国都能进行，而我们不能进行，原因是什么？原因是土地产权划分的不清楚。产权跟国际接轨，我认为是中国别墅可以跨区域营销的一个重要前提，一旦这个前提解决，高端异地置业的春天才会真正到来。万通的定制中国模式喊了好几年，为什么走到今天还不是潮流呢？原因也是产权问题。事实上别墅的配套问题也是跟产权极其相关的，我仔细研究了新的物权法，看完后非常失望，新的物权法对于产权问题的描述和界定没有进步，反而是退步了。比如在配套的产权问题上，它采用了非常简单粗暴的方式，简单的规定任何小区的会所，绿地等等这些东西都跟客户的产权相关。物权法是个非常重要的法律，但是被房地产界有意无意地
4、忽略掉，我借此呼吁全国的开发商，要关心即将颁布的物权法，新的物权法一旦通过，我们别墅的第一个前提就失去了。第二个前提“富人区”标签的形成高端市场的全国置业或者是异地置业依赖于富人区的形成和稳定，这是别墅市场开始走向全国、异地置业者可以迅速落定的基本前提。中国的房地产发展 20 年了，目前中国的别墅发展在中国城市的各个地区打破了传统已经形成的富人区和穷人区。富人区一旦形成和稳定有两个作用第一，使得置业者非常清晰他所购买房子的价值，而不是听任别人吹嘘；第二，富人区的形成不只在于房子盖得多漂亮，而是在于政府的公共政策和公共配套。香港南区是典型的富人区，所有的开发商，不管新鸿基还是长石，大家都不会乱竞
5、争，所有的房子价格有公认的底线，因为地价也不会有高有低；另外是配套问题，配套并不只是开发商自己的配套，会所。在南区有法国国际学校、加拿大国际学校和几个顶级的国际学校；南区有深湾游艇会，游艇会不是针对个人的，而是面对南区所有的人、甚至是全亚洲的人；南区大概有七八个公共的海滩，公共海滩非常的独立，由南区政府管理。公共资源私有化反而不利于富人区的形成，资源私有化的项目要搞全国置业，需要自己去介绍这个区域的最基本情况。香港南区就不用再介绍情况了，因为情况大家基本都清楚了。所以，富人区的形成是非常重要的，尤其在一个区域里有诸多项目的时候，联合的区域营销比单个的营销重要得多。第三个前提产业政策的稳定和交易
6、过程的稳定中国房地产政策现在正处在剧烈的变化过程当中，这种变动使跨区域置业成为天方夜谭。政策的风险性和变化之大出乎房地产界的预料，置业者又怎么敢隔山买牛？我觉得这是天方夜谭。目前中国房地产面临的最大问题、最大的风险就是政策的剧烈变化。虽然一遍一遍强调我们的政策稳定，但是我们看到是央行也对房地产最基本的制度进行推倒重来的建议，可能这个建议最终被大家推翻。但是对置业者的影响是无法估计的，因为置业者清楚这个时候买楼是开玩笑，政策的变化没有办法预计。另外，我们每个城市的政策不同，收费不同，程序不同，这“三不同”使得跨区域置业者不能不格外小心。别墅跨区域置业，如果在这个前提之下，绝对不是春天，而是冬天。
7、第四个前提全国性的中介服务体系跨区域营销第四个重要前提是，除房地产开发商之外必须形成全国性的中介、法律服务。我们在任何其他的市场，包括离我们最近的香港市场，高端市场的服务品牌都是经历了很长时间培育出来的，并且相对稳定。因为开发商的地域性非常强，全国性的开发商并不多，你不是全国性的开发商，你要在另外一个区域卖房子，如果没有一个全国性品牌的中介机构，效率将会很低，最基本的信誉也无法鉴定。新加坡的房子、英国的房子、加拿大的房子在香港卖都没有问题，因为它的前提已经解决了。开发商无论在当地有多出名，但到另一个区域，得不到消费者的信任，你还是没有办法销售。我们想让消费者掏钱，行业需要自己策划策划，不是急功
8、近利策划某一个项目，而是策划整个行业，这才是最重要的前提。第五个前提价格信息的公开化、透明化消费者无法清晰知道项目的真实交易价格，跨区域营销就难了。在这个问题上我觉得新的物权法是开倒车，新的物权法说政府的登记信息只能由利害相关人查询，其他人无权查询。什么是“利害相关人”？物权法并没有界定清楚。但是它有一个理由，涉及到国家机密和个人隐私的，登记机关不能把这个信息公开。那么我想请问，全世界所有的国家和地区，房地产交易的信息都是可以公开的，这里面到底谁是利害关系人，到底涉及到什么样的隐私，哪些是国家机密？我觉得这个需要我们行业共同思索一下。政府说是保护开发商，实际上短期是保护了开发商，长期造成的恶果
9、非常大，以至于造成消费者对我们不信任，对我们提供的价格也不信任，不利于市场发展。什么叫一个好的房地产市场？一定是信息对称的房地产市场，现在用个人隐私和国家机密两条就使得信息黑洞法制化，那我认为，房地产跨区域营销置业的春天那还早呢。中国房地产业取得的成绩是不容小视的。比如，我们的别墅发展已经比 10 年前我们盖的别墅好了不知道多少倍，但是我认为我们在某些方面，尤其是在整个行业公共领域这方面，我们关注的太少，以至于一有风吹草动，市场本身没有问题的时候我们就担惊受怕，这是整个行业的问题。类似这种问题需要大家共同想办法，共同研究，然后影响到整个市场。当我们解决了五个前提之后，我认为全国性的高端置业是没有任何问题的。就像美国，今年上半年我去到美国，他们的房价一年内上涨了 100，我问他们的市长房价上涨得如此的厉害，你们有什么调控手段，市长就听不懂什么叫调控，市长说没有问题啊，他说全美国在南加州这几个区域都是全国性的客户。美国的房地产泡沫问题争论比中国还厉害，但是你看他们没有剧烈的变化。为什么？因为几个前提他们是完全存在。
