1、深泽县紫晶名门项目执行方案,壹。区域市场价值研判,贰。执行报告,壹。区域市场价值研判,城市研究 深泽房地产现状,深泽县位于河北省中南部。东接安平县，西接无极县，南与辛集县、晋州市相邻，北与定州市、安国市六县市相连。总面积296.39平方千米。总人口25万人（2006年）。全县辖2个镇、4个乡：深泽镇、铁杆镇、白庄乡、留村乡、赵八乡、桥头乡。县政府驻深泽镇，在省会石家庄东北76千米处。县政府位于县城北部，滹沱河下游，县城人口6.1万。总面积296平方公里，总人口25万。改革开放以来，深泽的经济和社会事业取得了长足发展。,深泽概述,近年来，深泽县积极实施“加快发展，富民强县”发展战略，全力推动县域
2、经济跨越式发展和社会全面进步，取得了巨大进步。深泽确定“稳固基础、以农兴县”的战略。大力发展特色农业。农业结构经过调整，基本形成了“两红、两黄、一绿、一白”（即红富士、红地球葡萄；黄金梨、黄冠梨；无公害绿色蔬菜；奶牛养殖）的产业化格局；鹏辉纺织、柏奇化工、农哈哈等一批企业成为县域经济的重要支撑。工业经济保持了较快增长，造纸、纺织、日用化工、机械配件、医药、建材等已成为其主导行业；建设形成了五大产业基地。第三产业取得了长足发展，二十多个各具特色的专业市场和综合集贸市场遍布全县。地区生产总值保持年均增长12.5%以上。 规划到2012年地区生产总值力争突破80亿元，人均生产总值达到2.47万元以上
3、。全部财政收入年均增长15%以上，到2012年力争达到4亿元以上。全社会固定资产投资年均增长15%左右。三次产业增加值比例达到155035。,经济状况,分析：深泽县大力发展特色农业，工业五大产业、七大工业园有力的促进了深泽经济的发展，充分利用距离石家庄、辛集较近的区位优势和自身特色大力发展工业和商贸业，不断招商引资，经济迅速发展，经济实力显著增强。,五大产业基地,根据用地条件的制约因素和发展需要的综合评判，考虑县城用地规模和未来发展趋势，深泽县城建设用地的发展方向确定为：北跨、南控、西进、东延。其中，向北和向西是城市发展的主要方向。,城市规划,深泽县城形成“两轴、三区、一核、一背景”的空间结构
4、形态。,“两轴”指城市两条主要发展轴线，指西苑街和府前路“三区” 将城市分为三个功能分区，即公共活动功能区、生活居住功能区、工业仓储功能区。“一核”指城市的核心区域。“一背景”指城市的生态背景滹沱河。,2010年之前：萌芽阶段，房地产发展主要集中在老城区，且规模小、产品落后；2010-2011年：起步阶段，规模性房地产开发兴起，区域范围由老城区逐步向北延伸，已形成围绕政务区开发的房产板块；2011年以后：稳步发展阶段，集中在政务区周边的大规模土地开发，房地产市场进入稳步发展阶段。,深泽县房地产发展动线逐步向北延伸，进入稳步发展阶段。,深泽县房地产市场现状,深泽县处于房产稳步发展阶段,项目客源分
5、析,乡镇客户,深泽县城客户为主体,补充,项目以本地客源为主，周边乡镇客户为补充，且都以自住改善型为主导购房目地。,市场总结,房产发展房产发展动线向北延伸，已形成沿文北苑路两侧开发房产板块；市场价格体系目前市场价格在1900-2200元/，以目前的市场环境看，后市的价格上浮空间有限；市场供应体系项目后续，需求不足导致市场供应过剩；物业类型接受度多层物业市场接受度最高，小高层、高层市场接受度逐步提升；产品体系120-140的3房是深泽县主力户型，户型设计属于市场中规中矩产品，可体现的亮点有限；客源体系县城客户为主体购买客源，周边乡镇为补充客源；,城镇能级决定了房地产发展繁荣程度，目前看，深泽县房地
6、产发展处于较低水平。,深泽县房产未来判断,发展方向向北延伸是未来房产发展的重点方向；发展规模受需求量限制，小幅地块出让是市场主流，但从文化路沿线看，大量的土地储备将加大整体市场供应量；价格体系项目间的价差较小，项目规模、产品、配套是提升价格主要依托点，同时也被市场所认可；产品体系目前市场产品同质化现象严重，阻碍了价格的提升，而项目在规模、景观、户型、营销等方面的提升将带动深泽县房产市场能级发展；客源体系目前主要以本地客源为主，未来随着城镇能级提升，城乡一体化体系形成，将吸引导入性客源提高市场需求水平；销售表现本地需求量有限，导入性客源不足，抑制了项目快速去化，而这一现象短期内仍将持续；整体环境
7、短期内深泽县房产市场仍以本地需求为主，城镇能级、经济稳步提升促进房产市场稳步发展。,综合来看，深泽县市房产市场已进入稳步发展阶段，由于需求主体缺乏多样性，目前整体市场表现出中庸、缺乏活力的现象。,深泽房地产市场分析,1、市场问题 深泽县城的居住用地以四类居住用地（城中村）为主，基本都为低层建筑，近两年随着城中村的改造和一部分商品房的上市，只有少量的多层居住建筑存在，但不成规模。只是在城市西部，拥有华北石油的几个居民生活组团，以多层为主。当地居民的居住情况大多为平房，同时县城的在建项目不多，加上本项目共有十余个，随着政府三年大变样的政策，旧城改造，新城开发必然成为近几年的大势。2、市场空间巨大需
8、赶紧介入 地域的房地产市场楼盘较多，整体需求空间较大，竞争项目较少，我们需要做的是先入为主，对市场进行培育，对自己的产品进行细化。3、消费情况 由于受当地经济状况的制约，当地消费水平不是很高。购房投资资金一般在25万左右。,贰。执行报告,营销策略 策略执行,策略一：推广先行，高调面市，立足市场项目在地块阶段即行全面的广告宣传，覆盖县城通路，封杀客群视听，以开发品牌、产品特性等高端姿态入市，占据市场房产话语权，提前蓄客，截流客户。策略二：工程同步，先行造景，展示为主现场施工同步展开，工地围墙、销售中心等形象树立，并先期进行样板示范区的建设，通过工程、样板实际展示体现品质，扩大市场口碑美誉度。策略
9、三：引爆市场，小幅快跑，完美收官通过实景震撼引爆市场热销，并同时按阶段与节奏调整价格提升幅度，快速去化房源。,二期营销策略,开盘价格均价定位建议： 1950元/平方米（前期认购限量房源） 2150元/平方米（开盘均价）,二期产品初步价格预判,策略执行,工地围墙,灯杆旗,道 旗：全面覆盖县城区域工地围墙：与营销中心相辅相成，树立项目 中高端市场形象,直击点对点,通过有效的营销措施“白领置业计划”来组织团购，确保销售去化。,公务员/老师置业计划,时间：2012年9月内容：针对公务员及老师特别群体，凡组织五人以上团购享受特别优惠效果：配合项目开盘强销,二期策略执行,二期策略执行,备注：以每套100计
10、算,活动广告投放,高品质环保袋派送每日定量在商业核心区集中派发环保袋客户接触点：银行/报亭/商业网点/大型超市/加油站,时间: 2012年13月内容:环保布袋的售楼处免费领取运动大型超市设点赠送环保布袋效果:引发关注+制造新闻传播点点对点拓展客户,Im not a plastic bag“我不是塑料袋”环保运动,二期策略执行,备注：以每套135计算,巨型楼幅,楼 幅：在项目沿北苑路单元楼体上 悬挂宣传楼幅或促销楼幅,亲友联朋,二期策略执行,二期价格策略,低价（略低于市场小高层均价）入市，抢占客源，瓜分市场； 形成市场热捧，在小幅高频，逐步提升； 配合契机，成熟展示，最后一击；,二期价格走势,初期以1900元/的价格入市，虽超出同期市场价格 项目形成热销以后，以小幅高频的提价策略执行，最终力争2300元/终价，实现均价2180元/。,整盘最终实现均价2180元/，随着政策导向的转移及市场回暖，力争目标整盘均价突破2300元/。,感 谢 聆 听!,
