1、明珠 山水郡好山，好水，好人家！项目整合营销推广策划方案,太阳岛广告策划公司领衔策划：赵锋锐二零一零年五月,市场环境,东湖素有雄关后花园之称，是理想的景观居住环境；本项目位处明珠东路与市政规划公路交汇处；紧邻风和日丽、碧水清波的东湖旅游生态景区，区域高尚住宅氛围已逐步形成。,嘉峪关新火车站及五大专业市场开工在即、紫轩花园一二三期、明珠花园一二三期陆续入住，2万时尚一族移居东湖畔，使临东湖湖畔居住前景看好。,公共配套、交通等其他基础建设还将加强；明珠东路延伸正在建设中。,企划目标,对项目注入独特的时尚理念,赋予丰富的人文价值和内涵,激烈的市场竞争中脱颖而出,巩固明珠品牌持续影响力,快速提升物业的
2、价值,引爆市场,结 论:明珠 山水郡通过东湖景观的自然延伸，规划设计的超前理念，产品组团的和谐分布，营造出项目独特的个性与品质。,市场总结,华润园一二期多层/起价1680元/平方米均价1963元/平方米嘉峪关市华润房地产开发公司开发核心推广理念“大学城旁我的家”地理位置与本案相近，已于4月开工是本案直接竞争对手之一。,付款优惠：交6000元诚意金抵10000元房款团购5户以上（含5户）交5000元诚意金抵10000元房款团购10户以上（含10户）交4000元诚意金抵10000元房款天然气接点费3000元、水表550元、电表550元、单元门550元全免,竞争对手描述,竞争环境分析,结 论:明珠
3、山水郡 市场推广定位须与竞争楼盘有效区分，从宣传声势及项目特性上领先对手，吸引潜在消费客户更多的注意力。,竞争环境总结,如图所示,产品品质30,生活方式40,规模效应30,单一诉求主张及权重规模效应，2010年嘉峪关市最大房地产开发项目，权重30%规划设计，项目品质，建筑园林，配套设施，权重30%水景甬道，纯水岸生活方式，生活理念，权重40%,A、山水的生活情怀、现代的时尚浪漫，景观与心情的完美契合。,B、28万平方米大社区的规模，湖畔第一大盘卓然形象。,C、项目自身品质，成熟生活配套；水景园林景观社区氛围营造都透露出细腻的江南水乡情怀。,诉求要点,情结,这里有心底的是那片渴望，这里是现代人理
4、想的家园。,情怀,明珠东路景观带逐渐完善配套，大型高尚居住社区；推开窗，一片似曾相识的地方；水景依稀可以听见童年咏叹的歌谣，凉亭里的石凳上还留着没下完的残局,领先理念的鲜明个性,文案风格： 隽永、细腻、亲切、亲情，透露出纯朴的民风与时尚的浪漫，情感诉求与理性诉求相结合。 设计风格： 时尚化、人物化、生活化、场景化。,未雨绸缪，决胜于千里之外。,策划风格,嘉峪关首个山水风情生态家园明珠 山水郡仁者爱山，智者乐水,项目主题定位,明珠 山水郡，最能体现传统居住价值的取向；明珠 山水郡，最能代表浪漫的精神家园；山水神韵，是中国人骨子里一直追求的不一般的梦想；走进明珠 山水郡，有如走进了江南的历史，感受
5、到了 世外桃源一般的亲切；在明珠 山水郡，人与建筑人与园林人与山水人与时尚人与生态人与健康人与人的心灵相依；明珠 山水郡，最适合现代人居住的时尚生活方式。踏破铁鞋无觅处，蓦然回首，那人却在明珠 山水处！,理念诠释,山水概念,最佳水岸景观式人文情怀社区。离城市不远，离自然很近。树立项目理念的唯一性。作为长期发展项目，有利于广告推广的延 展和品牌形象的积累。,主题推广语,明珠 山水郡好山，好水，好家园生态东湖湖畔山水丽景名园,好山，好水，好家园,是传统居住观念的时尚演绎版本；是时尚人居的生活标准；旅游式的浪漫淋漓尽致；情怀式的内敛，美在心的最里面。,辅助推广语系列一,风情篇,明珠山水郡，建筑风情迤
6、逦迷人明珠山水郡，山水风情灵感动人明珠山水郡，社区风情高雅怡人明珠山水郡，生活风情纯真宜人,辅助推广语系列二,至纯篇,至纯，悠然的生活至纯，纯朴的民风至纯，平和的日子至纯，明朗的心情,辅助推广语系列三,至真篇,在林荫牵手的温柔，至真在花园相聚的情义，至真在水边嬉戏的情趣，至真在廊桥漫步的温馨，至真,明珠山水郡完美推广策略,细分、提炼融合、延展,目 的,将明珠山水郡打造成嘉峪关的明星楼盘高品质楼盘高销售楼盘。建立开发商及项目品牌。为项目升值打好铺垫基础。,完美营销,做骨架,理念,做什么建什么,填血肉,卖相,为什么卖什么,诱因,配衣裳,怎么卖谁去卖,第一阶段：未雨绸缪（2010年56月）,目标：引
7、起市场关注手段：工地形象展示、户外形象展示工作准备：明珠东路围墙、市政规划公路围墙路牌广告效果：让市场关注，引起消费者注意储备部分意向客户,第二阶段：强势突围（2010年7月）,两大板块：一媒体攻略 目的：引起热点，赞助活动，制造话题 手段： 1新闻主题炒作 a在雄关，需要什么样的生活？ b在雄关，需要什么样的社区？ c在雄关，需要什么样的文化？ d在雄关，需要什么样的景观？ 2开发商专访 置地阳光亲力打造雄关第一纯水岸大盘！,第二阶段：强势突围（2010年7月）,二形象攻略 目的：储备客源，建立市场形象 手段： 1登记意向客户； 2宣传资料礼品发放； 3活动设置。工作准备： 1售楼部装修设计
8、 2、宣传手册、海报 效果： 1截流部分竞争楼盘客源， 2蓄备意向客户。,第三阶段：直面竞争（2010年8月）,目标：加强市场感染力，吸纳首批意向客户手段：新闻主题推广： 1明珠山水郡，建筑风情迤逦迷人 2明珠山水郡，山水风情灵感动人 3明珠山水郡，社区风情高雅怡人 4明珠山水郡，生活风情纯真宜人工作准备：明珠山水郡生活DM效果：储备大量意向客户，建立市场知名度。,第四阶段：市场引爆（2010年9月）,目标：消化意向客户手段：公关活动 主题：山水风情文化与中国人的居住情结研讨会工作准备： 1辅助形象启动 （灯杆旗、公交车、公交站台广告） 2报纸硬广告 3电视广告 4开盘典礼（听山水小调折扣纪
9、念礼品山水城市旅游活动）效果：一举成功，完成前期销售任务。,开盘阶段7轮攻击波,古代有战国七雄信马由缰今有7轮攻击波引爆市场,新闻炒作全面影响力储备客户量,开盘阶段第1轮攻击波,户外封杀控制市场活动提升,开盘阶段第2轮攻击波,媒体攻击知名度电视报纸卖点,开盘阶段第3轮攻击波,记者专访关注热点权威信赖感,开盘阶段第4轮攻击波,新闻发布会楼盘品质现场影响市场关注,开盘阶段第5轮攻击波,开盘现场人气热点启动,开盘阶段第6轮攻击波,热销持续各大媒介持续热销,开盘阶段第7轮攻击波,责任人： 策划公司目标：一定要挑动明珠山水郡的热点效果：大量买家有电话来询问 责任人：山水销售接待中心目标：推广促动实际成交
10、效果：电话咨询、来人参观、实际成交 （一定要详细统计）明珠山水郡市场推广攻击,开盘阶段7轮攻击波,1小礼品 2纪念册 3山水油纸伞 4山水折扇 5送金鱼,礼品建议,1公关活动 2琵琶弹唱 3山水城市留影 4茶道 5古筝演奏 6山水模特选秀,营销气氛建议,主题：好山，好水，好家园风格： A创新手法表现：大型喷绘藤椅藤桌服装 B写实手法表现：选景（山石叠水）藤椅 藤桌服装古筝琵琶,卖场建议,忆江南 白居易,江南好风景旧曾谙日出江花红胜火春来江水绿如蓝能不忆江南,山水好 百亿居,山水好倩影舞蹁跹伟岸巍峨映时尚绿水清波赛桃源意境不羡仙,谢谢观赏创意策划：赵锋锐二零一零年五月,明珠山水郡项目整合推广有气质的生活，需要山水一样的家,
