1、目录一、宏观经济运行分析 .2二、政策回顾与分析 .3(一)政策出台情况 .3(二)政策影响分析 .4三、 2012 年四季度全国房地产市场运行分析 .5(一)房地产开发投资情况 .5(二)资金来源情况 .6(三)土地购置及完成开发情况 .7(五)销售面积及销售额增长情况 .8(六)广州商品房价格走势 .8四、分物业类型市场 .9(一)分类物业类型市场开发投资情况 .9(二)分类物业类型市场建设情况 .9(三)第四季度各类物业类型市场销售情况 .11五、 重点城市运行分析 .12(一)北京 .12(二)上海 .15六、当前房地产市场特征分析 .17(一)当前房地产市场的主要特征 .17七、发展
2、趋势分析 .18(一)趋势分析 .18一、 宏观经济运行分析三季度以来,稳增长政策发挥的效力持续低于预期,是导致对冲经济下行风险不利的重要原因。两轮降息并未带动经济企稳,反而加剧了房地产市场的反弹,发改委近期的密集批复也并非是短期可以立竿见影的实质性政策刺激。受外部环境恶化和国内宏观调控的影响,2012 年以来中国经济继续减速。上半年全国完成GDP22.7 万亿元,同比增长 7.8%,增幅比去年同期回落了 1.8 个百分点。其中一、二、三季度当季分别增长 8.1%、7.6%、7.7%。2012年 前 三 季 度 GDP增 长 率8.10%7.80%7.70%7.50%7.60%7.70%7.8
3、0%7.90%8.00%8.10%8.20%第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度2012 年前三季度 GDP 增长率在政策的集中出台和作用下,经济增长将小幅回升。 货币政策方面;今年以来不断“稳中趋松“,连续两次下调存准率和两次下调存贷款利率,货币金融环境总体较为宽松,货币供应量增长总体上趋于加快。 财政政策方面;基于经济不断放缓,尤其是 4 月之后经济超预期减速,政府强调把“稳增长“放在更加突出的位置,及时出台了节能型家电补贴政策,近期又出台了“稳出口“政策,加快了基础设施等项目的审批力度,各地投资热情再次被点燃。随着这些政策的出台和落实,经济将在今年四季度小幅回升,尽管回升的势头
4、依然较弱。1997-2012 年中国宏观经济景气模型根据影响经济增长的多种因素并结合宏观经济景气模型,预计 2012 年四季度中国 GDP 增长8.2%左右,比去年同期回落 0.7 个百分点,对比三季度回升 0.5 个百分点。全年经济增长 8%左右,比 2011 年回落 1.3 个百分点。2012 年下半年全球经济运行的不稳定性、不确定性仍然较大。虽然在中国已经推出、欧洲即将推出、美国最后推出宽松货币政策的背景下,三季度的金融市场走势将处于动荡期。由于季节性因素,四季度则可能趋向小幅回升,或者维持震荡走势。二、 政策回顾与分析(一) 政策出台情况1、金融政策2 月 6 日,央行等部门联合发布关
5、于出口货物贸易人民币结算企业管理有关问题的通知 ,明确参与出口货物贸易人民币结算的主体不再限于列入试点名单的企业,所有具有进出口经营资格的企业均可开展出口货物贸易人民币结算业务。2 月 18 日,央行决定从 2012 年 2 月 24 日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。4 月 14 日,为顺应外汇市场发展的要求,增强人民币汇率双向浮动弹性,央行发布中国人民银行公告 ,决定自 2012 年 4 月 16 日起将银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之五扩大至百分之一。5 月 12 日,央行决定从 2012 年 5 月 18 日起下调存款类金融机构人民币存款准备
6、金率 0.5个百分点。6 月 7 日,央行决定自 2012 年 6 月 8 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率,一年期存款基准利率由 3.5%下调到 3.25%;一年期贷款基准利率由 6.56%下调到 6.31%。同时,调整金融机构存贷款利率浮动区间:将存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的 1.1 倍;将贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的 0.8 倍。7 月 5 日,央行决定自 2012 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中,金融机构一年期存款基准利率由 3.25%下调到 3%;一年期贷款基准利率由 6.31%下调到 6%。同时,将金融机构贷款利率浮动区间的下限调
7、整为基准利率的 0.7 倍。9 月 17 日,经国务院批准,央行、银监会、证监会、保监会、外管局共同编制的金融业发展和改革“十二五”规划公开发布。2、房地产政策2012 年 3 月 5 日,温家宝总理在政府工作报告中指出“严格执行并逐步完善抑制投机,投资行需求的政策,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归” 。2012 年 5 月 18 日,下达 2012 年中央补助廉租房保障专项资金 105 亿元。此项举措切实落实了政府关于建设廉租住房、保障性住房的惠民政策。2012 年 7 月 21 日,国土资源部和住房城乡建设部联合下发紧急通知,强调各地要采取措施坚决防止房价反弹,坚持房地产市场调控不放松
8、。2012 年 7 月 25 日,召开的国务院常务会议提出,下半年要加快推进保障性住房建设、各类棚户区改造和农村危房改造,各级财政要按规定落实资金来源,切实加大资金投入,严格实施差别化住房税收政策,加强交易环节和持有环节税收征管,抑制投机投资性购房需求。8 月 30 日,财政部部长谢旭人称,将稳步推进个人住房房产税改革试点。与此同时,国家发展和改个委员会主任张平在作国务院关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告时表示,下半年要稳定房地产市场调控政策。9 月 26 日,国土资源部有关负责人表示,做好地价动态监测,防止高价地扰乱市场预期,继续处置闲置土地和打击囤地炒地。(二) 政策影响分析
9、 1、 货币政策分析与去年我国货币政策总体上还是偏紧相比,今年我国实施了稳健的货币政策。按照总量适度、审慎灵活的要求,兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险。优化信贷结构,支持国家重点在建项目、加强对小微企业的信贷支持。加强储备资产的投资和风险管理,提高投资收益。提高直接融资的比重,发挥好融资工具的作用,更好地满足多样化的投融资需求。着力优化信贷结构,密切监控跨境资本流动,防范“热钱”流入。2、 房地产政策分析 “限贷” 、 “限购”卡住成交要害。数据显示,截止 11 月底,北京、上海、深圳、广州、济南、南京、厦门、杭州 8 个典型城市新建商品房住宅库存总量高达 4595 万平米
10、,与 2011 年同期相比,增长 38.44%,库存量处于高位运行状态。 “限价”扼制住涨价“咽喉” 。以广州为例,从每月的成交量上看,增城与从化月月跃居榜首,正是由于限价政策对成交量庞大的增城、从化两市实施控制,达到量长,价稳的良好趋势。直接扼制住涨价带来的泡沫市场环境。 保障房“降温”房地产市场“渴求” 。在 2010 年建设 590 万套保障性住房的基础上,2011年又开工建设 1000 万套保障性住房,2011 年开工的保障性住房占住房新开工面积总量的比例接近 50%。保障性住房建设规模扩大使得住房市场供给结构有所改善,有望对房价调控起到釜底抽薪的作用。三、 2012 年四季度全国房地
11、产市场运行分析(一)房地产开发投资情况2012 年 1-11 月份,全国房地产开发投资 64772 亿元,同比名义增长 16.7%,增速比 1-10月份提高 1.3 个百分点。其中,住宅投资 44606 亿元,增长 11.9%,增速提高 1.1 个百分点,占房地产开发投资的比重为 68.9%。(二)资金来源情况1-11 月份,房地产开发企业本年到位资金 85802 亿元,同比增长 14.1%,增速比 1-10 月份提高 2.5 个百分点,比去年同期回落 4.9 个百分点。11 月份房地产企业资金状况继续向好,而龙头房企资金则更为充裕。在 1-11 月企业到位资金中,企业自筹资金 35374 亿
12、元,同比增长 13.8%,增速较 1-10 月份提高 2.1 个百分点;国内贷款 13208 亿元,增长 16.1%,增速提高 1.4 个百分点;利用外资 371 亿元,下降 51.5%,降幅缩小 1.3 个百分点;其他资金 36849 亿元,增长 15.2%,增速提高 3.2 个百分点。在其他资金中,定金及预收款 23119 亿元,增长 20.2%;个人按揭贷款 9274 亿元,增长 23.7%。各类资金来源都继续增多,市场销售持续向好也促使房企资金加快回笼。(三)土地购置及完成开发情况1-11 月份,房地产开发企业土地购置面积 31638 万平方米,同比下降 14.8%,降幅比 1-10月
13、份缩小 3.2 个百分点;土地成交价款 6594 亿元,下降 10.3%,降幅缩小 1.5 个百分点。(四)建设竣工情况全 国 房 地 产 住 宅 竣 工 情 况33.37 35.844.619.6 18.4 18.413.7 13.5 11.8 13.2 13.8051015202530354045502011年 1-12月 2012年 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月1-11 月份,房屋新开工面积 162413 万平方米,下降 7.2%,降幅比 1-10 月份缩小 1.3 个百分点;其中,住宅新开工面积 119905 万
14、平方米,下降 11.1%。房屋竣工面积 67706 万平方米,增长 14.1%,增速回落 3.2 个百分点;其中,住宅竣工面积 54310 万平方米,增长 13.8%。 (五)销售面积及销售额增长情况1-11 月份,商品房销售面积 91705 万平方米,同比增长 2.4%, 1-10 月份为下降 1.1%;其中,住宅销售面积增长 2.3%,办公楼销售面积增长 11.6%,商业营业用房销售面积增长1.7%。商品房销售额 53526 亿元,增长 9.1%,增速比 1-10 月份提高 3.5 个百分点;其中,住宅销售额增长 10.4%,办公楼销售额增长 4.1%,商业营业用房销售额增长 4.2%。1
15、1 月末,商品房待售面积 33567 万平方米,比 10 月末增加 519 万平方米,整体库存有所上升。(六)广州商品房价格走势广 州 市 1-11月 10区 商 品 房 价 格 走 势1100011500120001250013000135001400014500150001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 -40-30-20-100102030商 品 房 价 格 均 价 ( 元 ) 增 速 ( %)2012 年 11 月,全市新建商品房住宅网上签约均价 14769 元/,同比上升 9.77%。均价达到今年最高价。四、 分物业类型市场(一) 分类物业类型市场
16、开发投资情况第四季度,全国完成住宅开发投资 14248 亿元,环比持平,同比增长 18.5%,同比涨幅较上一季度增加 5.4%,住宅投资增速下降情况得到缓解,出现缓和、平稳迹象。不过住宅类投资增长仍处于底部空间,回升迹象并不明显。2012 年全年完成住宅开发投资 49374 亿元,同比增长 11.4%,增幅较 2011 年下降 20%在办公楼建设方面,第四季度完成投资 996 亿元,环比增长 3.4%,同比增长 24.1%,同比涨幅较上一季度回落 18.7 个百分点,办公楼投资在第三季度出现短暂回升后又重新回落,与其他两类物业同比涨幅增加区别明显。2012 年办公楼完成投资 3367 亿元,同
17、比增长 31.6%,从办公楼建设投资变化上看,办公楼物业投资增长正在逐渐放缓,这与国内经济增长放缓有一定关系。在商业营业用房方面,第四季度完成投资 2723 亿元,环比增长 4.1%,同比增长 29%,同比涨幅较上季度增加 5.2%,继续保持增长态势。2012 年全年商业营业用房投资 9312 亿元,同比增长 25.4%,增幅仅较 2011 年下降 5.1%,下降幅度在三类物业中最小。2010-2012 年全国各物业季度累计开发投资情况数据来源:国家统计局(二)分类物业类型市场建设情况2012 年住宅新开工面积 130695 万平方米,同比下降 11.2%。房屋竣工面积工笔涨幅也呈下降趋势,全
18、年住宅竣工面积 79043 万平方米,同比增长 6.4%,在施工方面,2012 年住宅施工面积 428964 万平方米,同比增长 10.6%。2010 年-2012 年全国各季度累计住宅建设同比情况数据来源:国家统计局2012 年办公楼新开工面积 5986 万平方米,同比增长 10.9%,办公楼新开工面积在下半年率先出现反弹,同比涨幅开始出现回升。这与国家宏观经济变化形式大体相符,下半年国内经济开始逐渐平稳并在年末出现回升,而办公楼新开工面积指标则提前一个季度出现回升。办公楼全年竣工面积 2315 万平方米,同比增长 2.1%,施工面积 19434 万平方米,同比增长 21.5%,从竣工楼的上涨幅度上看,远低于以往年份办公楼新开工面积和施工面积,这就意味着目前仍有大量的办公楼处于在建状态,竣工高潮仍没有到来,在国内经济增长放缓的背景下,部分地区办公楼市场供应存在过量可能。2010 年-2012 年全国各季度累计办公楼建设情况数据来源:国家统计局2012 年商业营业用房新开工面积 22077 万平方米,同比增长 6.2%。全年商业营业用房新开工面积基本保持了平稳状态,仅在年初时出现了较大幅度的上涨。在竣工面积方面,商业营业用房竣工面积 10226 万平方米,同比增长 8.0%,全年竣工面积增长不断放缓。竣工面积65814 万平方米,同比 17.6%