1、江苏中茵置业有限公司昆山市中茵世贸广场项目可行性研究报告二九年三月JOININ HOLDING中 茵 股 份JOININ HOLDING中 茵 股 份 昆山市中茵世贸广场项目可行性研究报告第 页 共 72 页关于报告的说明本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查、估算、分析及预测得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件和项目基本的实际情况，我们认为，有必要对报告的有关问题进一步做出说明，并提出若干建议：1.由于市场调研深度有限，本项目各种费用估算及效益评价均是初步的。2.本报告只是投资方案中筛选的一个，认为是最优方案，如条件允许（如市场调研进一步加深） ，不排除有更优的方案出现
2、。3.本报告的测算是在多方考察本项目所处地段房地产市场的基础上确定其销售和租赁价格的，这在很大程度上依赖于目前该地段房地产地产市场的供求关系和未来几年昆山的经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于本项目所处地段目前及今后相当长一段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之一。发展商除了密切注意市场动态，选择合适的市场策略，还应组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，从设计、施工、营销到物业管理均能达到较高的水平，以抓住机会减少风险，达到项目的盈利目标。4.建筑工程中不可预见的因素很多，工期、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标、
3、工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。JOININ HOLDING中 茵 股 份 昆山市中茵世贸广场项目可行性研究报告第 页 共 72 页目 录第一部分 项目概况及背景 .1.1项目背景 .1.1.1 项目所在地 .1.1.2 项目竞价取得 .1.2项目开发手续介绍 .1.3 开发商及介绍 .1.3.1开发商名称 .1.3.2开发商简介 .1.4 项目建设规模及内容 .第二部分 项目投资环境及市场调研 .2.1中国房地产市场宏观分析 .2.1.1全国宏观经济 .2.1.2房地产行业简要分析 .2.2房地产行业政策 .2.2.1金融信贷政策 .2.2.2 土地政策
4、 .2.2.3 税收政策 .2.2.4 保障性住房政策 .2.2.5外资政策 .2.2.6政策分析 .2.3 昆山市区域房地产市场分析 .2.3.1 昆山市概况 .2.3.2 昆山宏观经济概况 .2.3.3 昆山房地产市场概况 .第三部分 项目分析及评价 .3.1 项目的综合评析 .3.1.1 项目区域分析 .3.1.2 中茵世贸广场地块区域价值分析 .3.2 项目 SWOT分析 .3.2.1写字楼市场 SWOT分析 .3.2.2酒店市场 SWOT分析 .第四部分 目标市场定位及产品定位 .4.1定位依据 .4.1.1 全局定位依据 .4.1.2 差异化策略 .4.1.3 可持续发展策略 .4
5、.1.4 价值提升策略 .4.2 写字楼定位 .421 形象与功能定位 .422 定位依据 .JOININ HOLDING中 茵 股 份 昆山市中茵世贸广场项目可行性研究报告第 页 共 72 页423 技术系统定位 .424 体量价格定位 .4.3酒店定位 .431 形象及功能定位 .4. 3. 2 定位依据 .4. 3. 3 体量及价格定位 .4.4商业部分定位 .441 功能及形象定位 .442 定位依据 .443 体量及租赁价格定位 .444 销售价格定位 .第五部分 建设方式与内容说明 .5.1 建设内容 .5.2 建设方式 .5.3实施计划 .第六部分 收入预测及盈利分析 .61 项
6、目总成本 .62 本项目总收入 .6.2.1 本项目各功能面积组合（单位：平方米） .6.2.2 本项目总销售额 .6.2.3本项目总租赁额 .6.2.4本项目经营收入 .6.2.5 本项目投资回报概算 .第七部分 项目风险防范 .7.1 项目开发风险防范 .7.1.1 项目开发风险 .7.1.2 项目开发风险防范 .7.2 项目筹资风险防范 .7.2.1 项目筹资风险 .7.2.2 项目筹资风险防范 .7.3 项目政策风险防范 .7.3.1 项目政策风险 .7.3.1 项目政策风险防范 .7.4 工程质量风险防范 .7.4.1 工程质量风险 .7.5.2 工程质量风险防范 .7.6合作和合资
7、的风险防范 .7.6.1 合作和合资的风险 .7.6.2 合作和合资的风险防范 .7.7 项目其他主要问题的解决 .7.7.1营销管理 .7.7.2工期 .JOININ HOLDING中 茵 股 份 昆山市中茵世贸广场项目可行性研究报告第 页 共 72 页7.7.3 投资决策 .第八部分 项目可行性结论 .8.1 概述 .8.2项目经济效益评价 .8.3 项目社会效益评价 .8.4 项目环境效益评价 .8.5 可行性研究结论 .第一部分 项目概况及背景1.1项目背景1.1.1 项目所在地昆山地处中国经济最发达的长江三角洲，是上海经济圈中一个重要的新兴工商城市，历史悠久，物产丰饶，素有“江南鱼米
8、之乡”美称。昆山是江苏的“东大门” ，拥有国家经济技术开发区、出口加工区等著名园区。昆山是经济高度国际化的开放型城市。昆山是国际资本投入的高密度地区、外商投资产出的高回报地区和经济发展的高增长地区之一。先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态示范区等称号。被台湾电子电机同业公会评为“大陆投资环境最值得推荐城市” 。在国家统计局公布JOININ HOLDING中 茵 股 份 昆山市中茵世贸广场项目可行性研究报告第 页 共 72 页的全国百强县（市）社会经济综合发展指数测评结果排名中，昆山多年位列第一。1.1.2 项目竞价取得2005年 3月 8日至 200
9、5年 4月 8日，在昆山市国土资源局土地交易中心经过激烈角逐，江苏中茵置业有限公司最终凭借雄厚的资金、实力以总价 2.1亿元人民币取得了昆山市原白水潭地块（41502 平方米）的开发使用权。该地块的最终摘牌标志着中茵置业正式从专注住宅产品开发转型到复合商业地产的运营。1.2项目开发手续介绍开发建设的世贸广场项目地块先期工程计划于 2007年正式开工建设。为保证项目地块的工程按计划开工和确保工程的顺利进行，公司需要获以下相关手续或证明：1、立项批文2、土地证3、建设用地规划许可证4、用地批准书5、建设工程规划许可证6、建设工程施工许可证7、预售许可证。结合实际情况在签订土地出让合同 、 土地开发
10、合同后，进行项目立项报告申请，同时委托著名的设计单位进行项目的规划设计，报送规划部门审批。项目规划审批通过后，进行楼层单体的设计。在此期间按照合同交纳完土地出让金后，进行项目土地公告，期满后需要及时办理国有土地使用证 、建设用地规划许可证和项目用地批准 ，并按程序办理相关手续，达到开工标准。JOININ HOLDING中 茵 股 份 昆山市中茵世贸广场项目可行性研究报告第 页 共 72 页1.3 开发商及介绍1.3.1开发商名称江苏中茵置业有限公司1.3.2开发商简介江苏中茵置业有限公司（以下简称“中茵置业”或“江苏中茵置业” ）属于中茵股份有限公司（以下简称“中茵股份” ） ，中茵股份有限公
11、司控股股东为苏州中茵集团有限公司（以下简称“中茵集团” ） 。中茵集团连续三年被评为中国房地产五十强企业，获得中国最具影响力的财富企业殊荣，中茵集团曾多次受到国家建设部、中国房协、江苏省建设厅等各级部门的表彰。目前集团投资遍及全国多个城市，经营业态还涉及酒店、商业管理、IT 等多个领域。江苏中茵置业有限公司 2000年成立于昆山，注册资金 5000万元。中茵置业以“创造明天的价值”为开发理念，积极配合昆山城市建设和旧城改造，先后成功开发了“怡景湾” 、 “莱茵广场” 、 “中茵广场” 、 “雍景湾” 、 “雍景湾东苑” 、 “雍景湾南苑”等商住项目。正在开发建设的大型综合高端商业、商务项目中茵
12、世贸广场、中茵国际商务花园。累计开发面积近 80万平米。江苏中茵置业有限公司不断突破创新，以求发展。在昆山首创围合式休闲购物广场、精装修 SOHO单身公寓等新型业态，引领了昆山房地产业的发展。其产品理念、项目规划、以及行销模式等都已成为业界效仿的典范。依托控股股东良好的信誉和雄厚的实力，中茵人以其先进的理念和精益求精的态度在昆山创造了一个又一个辉煌。赢得了建设部、江苏省建设厅、中国消协等部门的多项嘉奖。得到了广大消费者的一致认可和广泛好评。2008年 7月 8日，中茵集团重组原天华股份取得圆满成功，中茵股份顺利复牌！这标志着中茵股份迈上了新的发展台阶，真正成为一家公众公司。在中茵集团品牌战略指
13、导下，中茵置业进军大型综合商业项目的开发，先后承接了昆山市政府重点实施工程中茵世贸广场的开发建设，以及江苏国际商务中心先期重点商务配套中茵国际商务花园的开发建设。在中茵品牌的号召下，公司先后与洲际酒店集团、家乐福、八佰伴等世界一流商家结成战略合作伙伴。JOININ HOLDING中 茵 股 份 昆山市中茵世贸广场项目可行性研究报告第 页 共 72 页1.4 项目建设规模及内容中茵世贸广场位于昆山市玉山镇，西至中山路，南至前进路。地块总面积为 41502平方米。其中可用于地面建筑的为 A地块，面积为 28502平方米；B地块 13000平方米，以水面及广场为主，不能设置建筑。总建筑面积 1584
14、98平方米，项目设计功能包含：写字楼及商业群房、百货大楼、独栋商业、城市广场、大卖场（超市） 。其中：五星级酒店 33855平方米，写字楼 16924.8 平方米，购物中心 68012.4平方米， 4000 平方米水景及 13000平方米休闲广场。计划开发周期为 2006年-2010 年底。第二部分 项目投资环境及市场调研2.1中国房地产市场宏观分析2.1.1全国宏观经济2008年，尽管受到国际金融危机的影响，中国国民经济依然保持平稳较快发展，呈现出增长较快、结构优化、效益提高、民生改善的良好运行态势。初步核算，全年国内生产总值 300670亿元，比上年增长 9.0%。分产业看，第一产业增加值
15、 34000亿元，增长 5.5%；第二产业增加值 146183亿元，增长9.3%；第三产业增加值 120487亿元，增长 9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为 11.3%，比上年上升 0.2个百分点；第二产业增加值比重为JOININ HOLDING中 茵 股 份 昆山市中茵世贸广场项目可行性研究报告第 页 共 72 页48.6%，上升 0.1个百分点；第三产业增加值比重为 40.1%，下降 0.3个百分点。居民收入快速增长，就业增加较多。全年城镇居民人均可支配收入 15781元，实际增长 8.4%。全年农村居民人均纯收入 4761元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长8.0%；城镇居民
16、人均可支配收入 15781元，实际增长 8.4%。年末居民储蓄存款余额 217885亿元，比上年末增加 45351亿元。我国 2008年就业再就业目标全面完成，全年城镇新增就业 1113万人，完成了全年目标任务的 111%，四季度JOININ HOLDING中 茵 股 份 昆山市中茵世贸广场项目可行性研究报告第 页 共 72 页末全国城镇登记失业率 4.2%，比上年底上升 0.2个百分点。固定资产投资快速增长，房地产开发投资明显加快。全年全社会固定资产投资 172291亿元，比上年增长 25.5%，加快 0.7个百分点。城镇固定资产投资 148167亿元，增长 26.1%，加快 0.3个百分点；农村投资 24124亿元，增长 21.5%。在城镇投资中，第一产业投资 2256亿元，比上年增长 54.5%；第二产业投资 65036亿元，增长 28.0%；第三产业投资 80875亿元，增长 24.1%。分地区看，东部地区投资 87412亿元，比上年增长 20.9%；中部地
