1、 论我国民法中不动产的善意取得制度【摘要】为了适应社会主义市场经济的发展，我国物权法规定了不动产的善意取得制度，该制度对于维护交易安全、促进社会和谐都有着重要的作用。但是在实践中，不动产善意取得制度存在着不少不足之处，如善意的标准模糊、合理价格的判定缺失、登记责任赔偿制度不完善等。要弥补这些漏洞，应采取界定善意之标准、制定具体的合理价格细则，完善登记责任赔偿制度等措施。【关键词】不动产所有权；善意取得；登记制度；审查制度一、前言随着我国市场经济的飞速发展，如何更好的保护交易安全已成为民法关注的焦点。起源于古老日耳曼法的善意取得制度作为保护交易安全的重要制度，已被广泛规定于各国法典之中。我国物权
2、法第 106 条也规定了善意取得制度，而且把该项制度的适用范围扩大到不动产的取得，这是我国民法领域的一大成就，促进了对不动产交易的保护。二、不动产善意取得的构成要件根据我国物权法第 106 条的规定，不动产的善意取得应符合以下四个要件：（1）存在不动产登记错误。即由于登记机关登记错误等原因，使得不动产所有权的登记状态与事实状态不相一致。 （2）受让人取得不动产时出于善意。即受让人不知道或者不应当知道不动产处分人不具有相应的处分权。不应当知道是指受让人虽尽到合理的注意义务，但仍不能知道真实情况。 （3）受让人以合理价格取得。即受让人为取得不动产，已支付了合理的对价。对价的合理性也是判断受让人善意
3、与否的标准。 （4）转让的不动产已登记于受让人名下。即发生转让的不动产已办理变更登记，载于受让人名下，从而发生转让的公示公信效力。三、我国不动产善意取得制度中的不足自物权法实施以来，不动产的善意取得制度在实践中显现出诸多问题，其不足之处主要有以下几点：（一）善意判断之不足在不动产善意取得制度中，受让人善意与否，直接关系到能否适用这一制度，从而发生不动产所有权的转移。以德国和日本民法典为例， 德国民法典第 932 条规定受让人明知或因重大过失而不知动产不所有者，即为非善意；日本民法典第 192 条规定须善意无过失。我国物权法中尚无关于善意标准的具体规定。法律法规中关于善意标准的缺失严重影响了适用
4、善意取得制度的合法性、统一性和合理性。 （二） “合理价格”的判定缺失按照我国物权法第一百零六条之规定，有登记瑕疵的不动产要适用善意取得制度，受让人须已支付了合理的价款给出让人，否则便不能以这一制度取得不动产的所有权。纵观我国与此相关的法律法规，并无对“合理价格”这一对应制定出相关的标准或细则，也没有对价格合理与否做出指导性的规定。这一立法缺失不仅影响了善意取得制度的适用，有损该条文的严谨性和实用性；同时也赋予了法官在这一方面过大的自由裁量权，可能对当事人的合法权益造成不当损失，有违制定善意取得制度的初衷。 （三）登记责任赔偿制度不完善我国物权法第 21 条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，
5、给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 ”该条规定的是关于登记错误的赔偿责任。在登记错误的情况下，既有可能对真正的权利人产生一定的损失，也有可能损害到善意第三人的合法利益，因此，造成损害或登记错误的当事人或登记机关需对此类损失承担赔偿责任。在当事人赔偿的情况下，往往会发生找不到赔偿义务人或者其无支付能力的情况，从而造成真实权利人或善意第三人的损失无处索赔，影响了交易安全和公示公信的效力；在登记机关赔偿的情况下，由于缺乏相关的细则，使得真实权利人或善意第三人的损失无法得到充分弥补，不能维护登记机关的
6、权威性和交易的安全性。四、完善我国不动产善意取得制度的建议通过上述分析，结合我国当前的实际，笔者认为，应采取以下措施完善我国的不动产善意取得制度：（一）规范善意判断的标准如何判断善意取得中的“善意”一直是学界争论的焦点，也是不动产善意取得制度适用中的核心问题，我国的物权法也并为对“善意”的标准做出界定。笔者认为，判断受让人善意与否，首先应当看受让人是否知道对方为无权处分人，因为如若受让人明知对方为无权处分人而仍与其交易，应认定为“恶意” ；其次还要看受让人是否尽到了合理的注意义务，即受让人是否应当知道对方是无权处分人，关于这一点的判断，须放在具体的客观环境下考察，具体情况具体分析。因此，笔者赞
7、同“消极观念说” ，即受让不知道且不应当知道对方为无权处分人即为“善意” 。另外，对“善意”与否的判断不应当设立过高的“门槛” ，使得不动产善意取得制度流于形式，无法发挥其维护交易安全的作用。 （二）制定“合理价格”的标准是否以“合理价格”转让也是能否适用善意取得制度的依据，同时也从另一方面反映出受让人是否处于“善意” 。关于何种价格应视为“合理” ，就须相关立法机关参照市场交易的一般情况，制定出完善的认定标准。如应对不同种类的不动产制定不同的价格“合理”认定标准；不同地域也应当依照本地区的市场情况对相关标准进行变通调整。以此来加强不动产善意取得制度的实用性和可行性，给司法人员提供相关的适用依
8、据。 （三）完善登记机关的责任赔偿制度我国物权法第 21 条关于登记错误赔偿责任的规定是不完善的。因为登记机关是强势部门，而提供虚假材料的当事人则可能无力承担赔偿责任；而且登记机关对于因当事人提供虚假材料造成的登记错误负有审查不慎的责任。因此，登记机关应建立登记错误赔偿金制度，专门对因各类登记错误造成的损失进行赔付。然后再认定责任归属，属于登记机关责任的由其自行承担；属于当事人责任的则可向其追偿。参考文献：1董万程.论不动产善意取得制度j.河南省政法管理干部学报，2007， （5）：208.2崔建远，申卫星等.物权法m.清华大学出版社，2008：129.3张传秀.不动产善意取得制度的构成要件分析j.法商论丛，2009， （2）：73.4梁仕华.评价与完善：我国不动产善意取得制度的再思考j.法制与经济，2008， （12）：8.
