1、 对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。 例：甲房地产公司 2008 年开始在乙地级市开发 A 地块，A 地块共计兴建 A1、A2 房产。A1 房产于2008 年 8 月起开始预售， 2009 年 10 月份完工；A2 房产于 2009 年 2 月开始预售，2009 年未完工。2008 年共计取得 A1 房产预售房款 4000 万元，当年发生管理人员工资支出 50 万元、业务招待费支出90 万元、广告宣传费支出 300 万元；2009 年销售 A1 房产取得收入 2000 万元（假定为完工后实现的销
2、售收入），预售 A2 房产取得预售房款 5000 万元，A1 房产完工开发成本共计 4000 万元，当年发生管理人员工资支出 55 万元、业务招待费支出 60 万元，广告宣传费支出 200 万元（营业税及城建税和教育费附加 5.55%，土地增值税按 1%预缴，预计毛利率 10%.例中未涉及因素假设不考虑）。 甲房地产公司对上述业务进行会计处理，编制会计分录如下（单位，万元）： 2008 年度会计处理： （1）2008 年度收到预售房款 借：银行存款 4000 贷：预收账款A1 房产 4000. （2）预缴营业税、城建税和土地增值税 借：应交税费应交营业税A1 房产 200 应交税费应交城建税A
3、1 房产 14 应交税费应交教育费附加A1 房产 8 应交税费应交土地增值税A1 房产 40 贷：银行存款 262. （3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费 借：管理费用工资 50 管理费用业务招待费 90 销售费用广告宣传费 300 贷：银行存款 440. （4）年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理，即400010%-4000（5.55%+1%） 25%=34.5. 借：递延所得税资产 34.5 贷：所得税费用 34.5. 2008 年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440 万元。 2009 年度会计处理： （1）2009 年度收到 A2 房产预售房款
4、借：银行存款 5000 贷：预收账款A2 房产 5000. （ 2）A2 房产预售收入预缴营业税和土地增值税 借：应交税费应交营业税A2 房产 250 应交税费应交城建税税 A2 房产 17.5 应交税费应交教育费附加A2 房产 10 应交税费应交土地增值税A2 房产 50 贷：银行存款 327.5. （3）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费 借：管理费用工资 55 管理费用业务招待费 60 销售费用广告宣传费 200 贷：银行存款 315. （4）A1 房产 2008 年度预售收入转主营业务收入，上年缴纳营业税和土地增值税转入营业税金及附加 借：预收账款A1 房产 4000 贷：主营业
5、务收入A1 房产 4000. 借：营业税金及附加 262 贷：应交税费应交营业税A1 房产 200 应交税费应交城建税-A1 房产 14 应交税费应交教育费附加 -A1 房产 8 应交税费应交土地增值税-A1 房产 40. （ 5）A1 房产 2009 年度销售收入、缴纳营业税金及附加，结转主营业务成本 借：银行存款A1 房产 2000 贷：主营业务收入A1 房产 2000. 借：营业税金及附加 131 贷：应交税费应交营业税-A1 房产 100 应交税费应交城建税税A1 房产 7 应交税费应交教育费附加A1 房产 4 应交税费应交土地增值税A1 房产 20. 借：开发产品A1 房产 4000 贷：开发成本A1 房产 4000. 借：主营业务成本A1 房产 4000 贷：开发产品A1 房产 4000. （6）年末对预收账款根据账面价值与计税基础的差异进行递延所得税处理 根据资产负债表债务法，当年新增预收账款 5000 万元，与上年资产负债表相比净增 1000 万元，(5000-4000)10%-(5000-4000)(5.55%+1%) 25%= 8.625 借：递延所得税资产 8.625 贷：所得税费用 8.625. 2009 年度按企业会计准则计算税前会计利润为 4000+2000-4000-55-60-200-262-131=1292（万元）。
