1、 目录 调查人员声明 第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.2项目概况 1.2.1项目名称 1.2.2项目建设单位概况 1.2.3项目地块位置及周边现状 . 1.2.4项目规划控制要点 1.2.5项目发展概况 1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议 8 第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.3.1本市房地产市场现状 2.3.2本市房地产市场发展趋势 2.4板块市场分析 2.4.1区域住宅市场成长状况 2.4.2区域内供应产品特征 2.4.3区域市场目标客层研究 2.5项目拟定位方案 2.5.1可类比项目市场调查
2、2.5.2项目 SWOT分析 2.5.3项目定位方案 第三部分：项目开发方案 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进度 3.5营销方案 3.6机构设置 3.7合作方式及条件第四部分：投资估算与融资方案 4.1投资估算 4.1.1投资估算相关说明 4.1.2分项成本估算 4.1.3总成本估算 4.1.4单位成本 4.1.5销售收入估算 4.1.6税务分析 4.1.7项目资金预测 4.1.8现金流量表 . 4.1.9自有资金的核算 4.2融资方案 4.2.1项目融资主体 4.2.2项目资金来源 4.2.3融资方案分析 4.2.4投资使用计划 4.2.
3、5借款偿还计划 .第五部分：财务评价 5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案 1） 5.2.1财务盈利能力分析 5.2.2静态获利分析 5.2.3动态获利分析 5.2.4偿债能力分析 5.2.5综合指标表 5.3财务评价（方案 2）5.4财务评价结论 第六部分：不确定性分析 6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析 6.2.1变动因素一成本变动 6.2.2变动因素二售价变动 6.2.3变动因素一容积率变动 6.3风险分析 .6.3.1风险因素的识别和评估 6.3.2风险防范对策 第七部分：综合评价 7.1社会评价（定性） 7.2环境评价（影响及对策） 7.3公司资源匹配分析 第八部
4、分：研究结论与建议 8.1结论 8.2建议 第九部分：附录 9.1附件： 9.2附表： 9.3附图： 雅居乐地产湛江海悦城项目投资开发可行性报告1.项目概况1.1 项目名称、性质、开发方式湛江海悦城是一栋多层式建筑，设计坚持简单、经济、实用、高效益但同时也不失美感。海悦城集休闲、娱乐、健身、购物等于一体的休闲购物中心。由雅居乐地产控股有限责任公司独家开发，依托城中央，便捷的交通，临海的优势，建设一个五星级的家。1.2 项目背景1.2.1 地段优势地处有中国“十大休闲城市”之称的湛江，位于湛江海湾大桥西，附近有完善的生活配套设施，附近有城堡幼儿园、市第二中学等学校，有万达、嘉俊等大广场，商业基础
5、好，靠近海边，无线风光，温差较小，是个宜居地段。1.2.2 交通情况本项目临湛江乐山路而建，直通湛江海湾大桥，东通海滨大道，西达人民大道中、绿华路等，出门就是湛江海湾大桥西公交站，交通便捷，四通八达。1.3 地理位置和现状该项目位于湛江霞山区乐山路东侧，乐山路东通海滨大道，湛江海湾大桥，西达人民大道中、绿华路等。1.4 项目建设规模和建设内容按照规划局下达的规划目标，该项目占地面积 X 平方米，总建筑面积，绿化率，海悦城位于湛江霞山区乐山路，靠近海岸，湛江海湾大桥。建筑面积，计划投资亿元，地下一层，地上商用两层，住房21 层。具体布局如下：负 1 楼，停车场1 楼，超市和室外步行街等2 楼，高
6、级餐饮、电影院、美容 SPA 等服务门店。3 楼，商品房和空中花园。4-22 楼，商品房。1.5 经济技术指标用款计划表项目 金额（万元） 停车场 商业区 商品房土地费用前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期费用其他费用不可预见费用2.市场分析预测2.11 城镇居民收入分析 2010年霞山区完成生产总值 230.92亿元，比 2009年增15.3%。第一产业增加值 4.66亿元，比 2009 年增 1.3%。第二产业增加值 118.39亿元，比 2009年增 24%。第三产业增加值 107.86亿元，比 2009年增 9%。三次产业比例由 1.
7、9:45.2:52.9 调整为2.0:51.3:46.7。全社会固定资产投资 58.02亿元，比 2009年增15.5%。外贸出口总额 1.59亿美元，比 2009年增 14.6%。实际利用外资 810万美元，比 2009年增 15.4%。财政总收入 57.4亿元，比2009年增 52.63%。地方财政一 般预算收入 4.05亿元，比 2009年增 31.4%，比 2009年纯增 9681万元，首破 4亿元大关。城区居民人均可支配收入 15305元，农村居民人均 纯收入 7400元，均比2009年增 12%。 2011年霞山区实现生产总值 286.74亿元，比 2010年增长13.9%。其中第
8、一产业增加值 2.1亿元，比 2010 年增长 4.5%。第二产业增加值 150.08亿元，比 2010年增长 12.4%。第三产业增加值134.56亿元，比 2010年增长 15.5%。 三次产业比重由2.0:51.3:46.7调整为 0.7:52.3:47。2012年，霞山区完成生产总值 288.87亿元，比 2011年增长7%。固定资产投资 80.17亿元，比 2011 年增长 12%。外贸进出口总额 3.82亿美元，比 2011年增长 14.7%。霞山的财政总收入 73.5亿元，比 2011年增长 4.1%。地方公共财政预算 收入 5.6亿元，比2011年增长 15.4%。需求分析1.
9、需求特点1.有效购买力充足。该项目位于霞山区商业区，有白领、商人、高校教师，他们收入高且稳定，且有多年的积蓄，随着商业区人口的增多和经济的进一步发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进一步增多。 C、投资人对霞山区升值潜力看好。霞山区目前的房价处于中等水平，随着宏观政策的支持、高速的建通和粤西经济的互动发展，将使湛江房地产具有较大的升值潜力。 2.需求构成 A、企业的中等收入层是购房的主力。包括白领、高校教师、商人等。白领阶层是相对较高端的阶级群体，追求高品质的生活。我们的项目设计主要是针对白领阶层。海湾大桥西靠近湛江市中心，交通发达，白领阶层人群及流动人员较多。C、外地来人员。
10、从消费者构成情况看，外地消费者具有很大的购买潜力。包括外地来经商人员、外地机构驻办事处职员和“三资”企业的外地人员。 D、房地产投资者，相对于跌宕起伏、充满投机和风险的股票市场，房地产具有低风险、保值增值性强等特点，具有很好的投资价值。新城房地产巨大的发展潜力，投资者更不会忽视。 2.供给分析B、社区主题化 打出“远见、心建、共建未来”标语的雅居乐，致力于打造未来精品建筑、绿色建筑、人文建筑、未来建筑，为顾客创造一个美好的家园。E、价格呈上升趋势。 近年来，人们越来越追求生活上的享受，尽管政府一再调控房价。房价也由 4500 元/平方米一路上扬冲高到了5000-7000 元/平方米。 G、户型
11、趋向于小康型。 海悦城开发的项目在进行充分的市场调查基础上，户型设计趋向小康型。 3.竞争分析 海悦城目前在售楼盘总开放规模约 X 平方米，价格主要在 6500-7500 元/平方米之间，比霞山区同时的其它房地产开发项目稍贵，但海悦城在地理位置上有明显的优势，户型以小康型 三室、四室为主，110-260 平方米为主。 一、湛江市海悦城房地产市场环境（SWTO ）分析 3.1 外部环境3.1.1 潜在外部威胁（T） ：1.湛江市政府房地产有一定的打压。房地产行业所受到的政策制约已大大影响企业的生产力和竞争力 。2.政府的金融政策趋紧，提高了对房地产商资金实力的要求。 3.对土地供给的宏观调控以及
12、土地交易市场化，增加了难度。政府对土地的供给以及土地招拍的市场运作，增加了企业资金需求。4.市场竞争加剧，碧桂园，恒大等地产高速扩张，削弱了雅居乐的竞争优势，对未来增长构成威胁。潜在外部机会（o）：1.房价稳中有升，在中央政府和地方政府开始放缓对房地产的打压。央行下调银行贷款利率，促进了房地产贷款需求释放。2.本地需求为主。从购房对象划分来看，各楼盘的购房对象以市区改善型换房和首次置业以本地需求为主。 3.中国房地产行业集中度较低，雅居乐将通过整合行业资源提高市场占有率。3.2 内部环境3.2.1 潜在内部优势（s）：1.该项目位于乐山路海湾大桥西东侧，直通湛江海湾大桥，靠近海岸，风光无限。2
13、.项目位于湛江市霞山区，是湛江市核心区域，升值空间大。 3.项目自身配套齐全，周边设施齐全，环境好，宜居性极高。3.2.2 潜在外部劣势（w ）：1. 地价较贵。 2.附近房地产和商业广场较多，竞争压力大。 3.属于商业用地，住房年限较短。根据 SWOT 矩阵分析，可以看出雅居乐应采用 ST 战略。依托集团较高的内部管理水平、房地产销售经验等，结合海悦城地产的优势，采用渗透整合优势战略，提升竞争力，从而大造物业品牌，合理规避风险。 5.市场分析有关结论 A海悦城位于湛江霞山区海湾大桥西东侧，靠近海边，海景伊人，温差小，通风采光极好。附近景点多，临近湛江海湾大桥、寸金桥公园、广东海洋大学滨海校区
14、、湛江国际会展中心、湛江奥林匹克体育中心等。交通非常方便，距离湛江机场 8.4 公里驾车约花费 20 分钟，湛江中心客运站 6.9 公里驾车约花费 15 分钟，湛江南站 8.2 公里花费约 19 分钟，途径海湾大桥西公交车站得有 41 路、42 路、43 路、908 路、909 路、911 路、912B 路共 7 路公交。靠近商业中心，临近市中心，各种商业大厦，大型广场等。C 消费者对雅居乐生活价值具备较高的选择性认知。由于雅居乐整体宣传力度的加强，使消费者在广度层面上对其悠闲个性、增值潜力及上风上水等特征形成较高认同率。 D 湛江市整体生活环境的发展不均衡，消弱了该区域住宅产品消费者由潜在购
15、买欲转变为现实购买行为的市场可得性。发展不均衡存在于“形象不统一”与“生活不配套”，外显于消费者评价即为“生活不舒服”。海岸生活，引领世界的生活方式三、项目用地分析及评价 （一）地块解析 1.交通条件 海悦城位于湛江霞山区海湾大桥西东侧，靠近海边，海景伊人，温差小，通风采光极好。附近景点多，临近湛江海湾大桥、寸金桥公园、广东海洋大学滨海校区、湛江国际会展中心、湛江奥林匹克体育中心等。交通非常方便，距离湛江机场 8.4 公里驾车约花费 20分钟，湛江中心客运站 6.9 公里驾车约花费 15 分钟，湛江南站 8.2公里花费约 19 分钟，途径海湾大桥西公交车站得有 41 路、42 路、43 路、9
16、08 路、909 路、911 路、912B 路共 7 路公交。靠近商业中心，临近市中心，各种商业大厦，大型广场等。3.水电气保障。海悦城位于商业区，基础设施完善。以居住为主的高层电梯公寓 1、开发为居住为主的 22 层的单元式框架结构中高档电梯公寓。在中心二楼地面修建生态休闲广场，在室外地面上修建绿色植物走廊；大力营造小区的内部环境和建筑立面的特色。 、 项目的建筑设计 建筑外观采用外观简明、色彩明快的现代建筑风格，用石材及高档面砖装饰外墙，塑钢飘窗设计，彰显高档生活品质。建筑层数为 22层的单元式框架结构的中高档电梯公寓。地面起建负一层，二层商业城，商业城以上为两栋商品房和空中花园，每栋 2
17、2 城，每层有四户。、 项目的户型设计 在户型设计上充分满足中高收入层的居家要求，主力户型为 100m2-150m2 的三室一厅和四室两厅的错层、平层为主；每户设置外飘式窗台延景入室；在户型空间上，采用通透式大空间，运用移动式隔墙来自由分隔，达到空间与人的完全互动；充分考虑居室的通风、采光、干湿与动静分区； 、 项目的环境规划 在空中花园规划设计一个主要由绿色草坪、园艺小品、体育设施组合而成的休闲广场，突出绿意、生态、健康、别致等特色。 、 项目的配套 建一层地下室，用于物管配套和停放车辆。安全系统：每户配置红外线防盗报警系统，电视监控系统，单元对讲系统，24 小时保安巡逻； 供电系统：每户设
18、有配电箱以及 10A（40A）或 15A(60A)新型电表，设计用电负荷标准层为 6000W，跃层为 8000W，六回路供电方式 ；电讯、电视：每户直播电话户两门，三个电话接口，每户电视插座三个 ； 网络系统：每户均设 internet 宽带网络系统接口 ； 消防报警系统：每层均设有消火栓系统，地下室设专用消防水池，屋顶专用消防水箱，每个消火栓配有按钮接入消防中心，实现防火安全性，可靠性；三表远程抄送系统。 、 物业服务 除常规物业服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等。、 项目的客户定位 二
19、次置业的中、高收入者。 （二）投资估算 1.项目土地成本测算 本项目的土地价格按 553 万元/亩测算。 土地成本=土地价格 土地面积=10 元552700=5527000（万元） 项目测算开发技术参数 22 方案一： 总占地面积 ：552700 亩 建筑面积：924800m2； 绿化率：40.25 容积率： 2 方案二： 总占地面积：5527000 亩 建筑面积：938900m2； 绿化率：:50.25 容积率 ：3 2.项目建安成本估算 项目主体为 12 层的框架结构，以此为基础估算 建安成本=144 元/M2 3.项目分项投资估算 项目总投资估算 方案 1：单位综合成本为： 144 元/
20、M2 项目总投资为：1.3（亿元） 22 方案一： 总占地面积 ：552700 亩 建筑面积：924800m2； 绿化率：40.25 容积率： 2 方案二： 总占地面积：5527000 亩 建筑面积：938900m2； 绿化率：:50.25 容积率 ：3 2.项目建安成本估算 项目主体为 12 层的框架结构，以此为基础估算 建安成本=144 元/M2 3.项目分项投资估算 项目总投资估算 方案 1：单位综合成本为： 144 元/M2 项目总投资为：1.3（亿元） 方案 2：单位综合成本为： 144 元/M2 项目总投资为：1.4（亿元） 4.项目销售收入估算 方案 1：总建筑面积 924800
21、m2 单价 5000 元/m2 项目销售收入=924800*5000 = 46（亿元） 方案 2：总建筑面积 938900m2 单价5500 元/m2 项目销售收入=938900*5500=52（亿元） 5.项目利润与利润率估算 方案 1： 项目利润=42 亿元（参照下面 6 方案 1） 项目利润率=项目利润 /项目投资总额*100% =4200000000/130000000*100%=32.31% 方案 2：项目利润=47 亿元（参照下面 6 方案 2） 项目利润率=项目利润 /项目投资总额*100% =4700000000/140000000= 33.57% 6、项目税后利润与利润率分析
22、 项目税后利润 若项目税收费用根据项目销售收入的 5.7%计算，则 方案 1：税收费用=项目销售收入*5.7%=4600000000*5.7%=2.6 亿元 项目利润=项目销售收入 -项目总投资-税收费用 =42 亿元 方案 2：税收费用=项目销售收入*5.7%=5200000000*5.7%=3 亿元 项目利润=项目销售收入 -项目总投资-税收费用 =47 亿 项目税后利润率分析 方案 1：项目税后利润率 =项目税后利润/项目投资总额*100% =260000000/130000000*100%=2 方案 2：项目税后利润率=项目税后利润 /项目投资总额*100% =300000000/14
23、0000000*100%=2.1 五、方案评估项目 优点 a. 区域内消费人群对电梯公寓的需求较大； b. 中等收入者对区域的中、高楼盘的认可度大； c. 能够提升项目自身的形象； d. 容易很好进行户型布局和特色环境的设计； e. 可获得更多的利润； a. 在环境设计和营造上有较大难度； b. 区域内同类物业较多，竞争激烈； c. 需花大量精力对项目进行包装和宣传； d.开发周期长，资金投入较大 采用这种开发方案具有以下优势： A、小高层电梯公寓在新城市场比较成熟，消费者认可度高，进入市场容易。 B、小高层电梯公寓的售价高，总体利润价值大。 C、开发形式为小高层，土地利用率高。 D、容易营造
24、特色的环境和建筑布局，能获得更多的利润，显示更高的档次。 E、整个项目的投入资金量少，金融融资的可能性加大，难度减少。针对以上的优势，此方案具有较强的操作性和操作空间。就收益而言，收益相对较大，开发难度较小；属于可操作性较强的开发方案。（三）项目定位 本项目定位为：通过对上面方案的比较，按照利润较大，风险较小的原则，我们将此项目定位为纯居住型的中档小高层电梯公寓。开发形式为 22 层、单元式框架结构建筑，具有较好的内部环境和鲜明的建筑特色的生态居住小区，在区域内打造一个高档次的生态居住小区。 六、项目开发进度安排及资金筹措 （一）开发周期 按以上方案本项目从立项、拆迁到竣工交验、产权办理共需时
25、间 为18 个月。 （二）开发各阶段的周期安排（附表 1） 工作项目 时间（月） 备注 立项 15 天 初规设计 3 报规 1 项目施工图设计 2 报建 1 项目土建施工 3 项目室内安装 2 项目外装 2 项目室外安装及环境 2 竣工交验 15 天 项目产权办理 1 合计 18 （三）资金筹措 整个项目开发的资金主要来源于三个方面： 其中：开发商自有资金 3 千万元； 项目土地银行抵押贷款 7 千万元； 销售期销售回款 5 千万元； （四）投资使用计划 （见附表 1） 七、销售及经营收入预测 （一）电梯公寓销售收入估算 电梯公寓按 5000 元/m2 计算： 项目销售收入=5000 元*14
26、4=72 万元 （二）财务内部收益率 财务内部收益率。根据现金流量表计算可得出本方案的财务内部收益率为 9.24 %。在现金流量表中基准收益率取 6.7%，按月计算。 八、风险分析与回避的手段 （一）开发风险评测 1.灵敏度的测算 对项目投资利润率影响较大的是投资额，售价及开发成本，在此对三个影响投资利润率的因素作敏感性分析。 可见,售价变化对利润率影响最大,其他两个因素变化对利润率影响较小。故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作为目标至关重要。可以看出,本方案具有一定的抗风险能力，但由于绝对利润并不高，故仍具有一定的市场风险。 2.项目盈亏平衡点分析 本项目盈亏平衡点=总固定成本
27、 /1-（单位变动成本/单位销售价格）=3000/1-（300/5000 =7.5（万元） 由此计算可见本项目销售回款达到 7.5 万元，项目达到盈亏平衡，项目总体有一定的风险。 （二）项目市场风险及回避 1.项目市场风险 市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争对手状况发生变化，以及金融市场、劳动力市场、原料市场、中介服务市场、同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。在现在房地产市场竞争日益激烈的环境下，本项目的市场风险主要体现在：A、其它项目竞争；B、开发周期过长和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。本项目重点考虑如何严格控制开发周期和开发成本。
28、 2. 项目市场风险的控制 A.工期 首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。 B.投资决策 上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用，因此要在项目的前期阶段的市场调查，和更多的市场信息的基础上做出的决策。各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段的市场预测，及时调整策略，避免公司对项目决策的滞后，从而降低投资风险，减少不必的损失。 （三）项目其它风险 其它风险包括：政策风险、自然风险、经营风险和信用风险等。主要
29、包括以下风险 、 项目在拆迁可能遇到困难户和其他不可预见的拆迁困难，会加长项目的开发周期。 、 控规条件的改变，会影响项目前期的定位和开发。 、 项目自身的环境营造不到位，会影响到项目的包装和销售。 、 不可预见的其他风险。 在现在*这样的房地产市场上，上述风险对本项目不会造成太大影响。 九、可行性研究结论及建议 （一）项目评价 1.经济效益评价 通过财务评价可以看到本项目具有一定的经济性。 2.社会效益评价 本项目配套建设、道路、绿化的改造，提供了优越建设的条件，大大改善了周边居民的生活环境，整个方案具有良好的社会效益。 3.环境效益评价 本项目注重建筑里面和环境规划设计，合理进行绿化和安排
30、交通体系，创造出一个环境优美和高品质的楼盘。本项目具有良好的环境效益。 （二）可行性研究结论 综上所述，根据市场分析与财务分析，本项目开发为纯居住性的高档居住小区是可行的，能够为开发商创造较好的经济效益、社会效益、环境效益，具有较强的抗风险能力。 （三）项目运作建议 根据本项目定位，我们建议项目应重点在建筑立面和小区内部 环境规划上打造出自身的特色。就建筑形式而言可以考虑建筑的立面、顶面造型及外墙饰材来塑造建筑主题的特色，为每户增添空中花园，提升建筑的档次感。在内部环境上应结加强小区内植物景观的特色化及空间分布的实用化，以此提升项目的品质，创造特色。 在后期经营管理上，物业经营管理公司，采用科
31、学、专业、高效的经营管理和销售、招商，对本项目的成功运作起关键的推动作用。 房地产项目的投资概算应包括以下内容：土地费用、建设成本、营销预算、金融成本。 A 土地费用： 土地出让金政府一次性收取的标准地价 拆迁成本（用于拆迁补偿或青苗补偿的开支） 围合区域内房屋均为砖混结构，其中 4 栋 5 层住宅楼房（实验小学职工二栋 40 户，四建公司职工住宅一栋 16 户，拆迁公司拆迁安置房一栋，30 户）。其它房屋均为二 四层。 根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅 34329 平方米，经营性用房 600 平方米，合计住户约 205 户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户 9
32、0%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。 拆迁成本估算： 按照 A 市城市房屋拆迁管理暂行办法规定和补偿标准货币拆迁估算。 1、住宅：640 元/ 平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329 平方米=34329*819.20 元=28122316.80 元 2、经营性用房：640 元/平方米* （0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600 平方米=600 平方米 *3776 元 /平方米=2265600 元 3、附属物（水、电、电话、空调以上其它） 住宅 34329 平方米*45 元/ 平方米=1544805 元 经营性用房：600
33、平方米*45 元/平方米=27000 元 4、室内装饰：34929 平方米*80 元/平方米=2794320 元 5、阁楼、围墙院内地坪等 34929 平方米 *48 元=1676592 元 搬家费、临时过渡费： 1、搬家费： 住宅：200 户*300 元=60000 元 经营性用房：9 户*500 元=4500 元 小计：64500 元 2、过渡费： 住宅：34329 平方米*2.5 元/平方米*6 个月 =514935 元 经营性用房：600 平方米*16 元/ 平方米*6 个月=57600 元 小计：632535 元 其他费用 3、管理费，委托拆迁费： 34929 平方米 *15 元/
34、平方米=523935 元 4、房屋拆迁评估费：35000元 5、奖励： 34929 平方米 *100 元/平方米=3492900 元 上述所有费用小计：38533208 元，折抵每平方补偿金额为 1103.18元。按照 A 市人民政府第 9 号令，对 A 市城市区域内房屋拆迁，在2003 年上半年尚可以执行，自省城市房屋拆迁管理办法，在2003 年 7 月 1 日开始执行后。A 市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。再者，A 市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原基础上预计上调 100 元/平方米左右，由此拆迁成本预计为： 110
35、3.18 元/平方米+100 元/ 平方米=1203.18 平方米 1203.18 元*34929平方米=42025874.2 元 影响公共设施而出现的赔偿开支 土地费用合计：本项目占地#亩，每亩# 万元，土地总价值为# 万元。 B 建设成本估算 前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。 设计方案一： 对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000 ，建筑面积：2000。 主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路靠近汇景小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本
36、同 S 小高层，裙房上建三栋 12 层住宅，裙房占地 110*15*2=3300，三栋 12 层住宅建筑面积：29.4*13.8*12 层*3 栋=14606，合计建筑面积：17906。地块内大致布置 一栋 15 层 29.4*13.8*15 层； 一栋 12 层 29.4*13.8*12 层； 三栋 12层 40*15*12 层； 一栋 15 层 40*15*15 层； 占地面积：3211 ，建筑面积：41554 总占地面积： 5861，建筑密度：20.7% 总建筑面积：61460，容积率： 2.17 高层均设计地下室，面积为 4861，总户数约为 297 户。 建筑成本估算 工程前期费：
37、前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程咨询费等项费用。按建安成本的 2%取费。（规划设计：10 万元；建筑设计：5 元/平方米；地质勘探： 2 元/平方米；测量定位：10 万元） 建筑安装工程费用 根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按 1300元/ （方案 1），1500 元/（方案 2），综合楼按 1600 元/ ，写字楼装修按 600 元/，酒店及配套服务功能装修按 1000 元/计算，本项目建筑安装工程总造价为 8472 万元（方案 1），9168 万元（方案 2）。 工程成本： 桩基：59460*100 元/=594.6 万元 地下室：4861*6
38、00 元/=291.66万元 主体：59460*900+2000*500=5451.4 万元 电梯：9 栋*50 万元/栋=450 万元 室外工程费 室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按 50 元/ 计算，本项目的室外工程费为 万元。 室外水电气工程：按 50 元/ 计算，本项目的室外工程费为 万元。建设配套费用。包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本的 10%取费。 工程建设监理费 按建安工程总造价的 1%计算，共计为 万元。 建设单位管理费 按前五项费用之和的 2%计提。 预备费 由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的 6%计提。 C 营销预算 项目前研究及可行性研究的开支 项目策划的开支 销售策划的开支 广告开支 项目公司日常运作的开支 项目及企业的公关开支 D 金融成本 贷款引起的利息支出 按本项目建设期二年，贷款额 1 亿元，每年贷款 5000 万元，年贷款利率 5%计算，利息总额为 500 万元（每年为 250 万元）。 各项
