1、保洁用品使用作业指导书1.0 目的：正确使用保洁用品，避免造成人员伤 害及保洁工作面受损。2.0 范围：保洁常用工具及常用清洁剂3.0 工作内容：3.1 玻璃刮、玻璃水的使用3.1.1 将玻璃水均匀地喷洒在玻璃面上，勿使流淌 为度。3.1.2 将玻璃刮沿玻璃的一侧从上往下刮动，刮至最低处时，将玻璃刮移至上次刮过的玻璃边沿，按以上的步骤，直至将全部玻璃刮净。3.1.3 用清水喷洒玻璃，将玻璃刮在清水中洗 净后，按以上步 骤逐步刮 净玻璃的水珠。3.1.4 注意事项，刮时中途不要停顿 ，否 则会留下刮痕；清洗楼层玻璃 时，身体切勿探出窗外。3.2 静电吸尘剂、尘推的使用3.2.1 静电吸尘剂适用于
2、大堂、 电梯 厅的大理石、云石等打腊、晶面 处理后的去尘保洁。3.2.2 将静电吸尘剂均匀地喷洒在尘推的着地面上，双手握 尘推手柄，按从边缘至中间，从内到外的顺序，逐行推抹，至全部工作完成止。3.2.3 注意事项，尘 推工作时必须保持干燥，勿沾水使用。3.3 安全铝梯的使用3.3.1 升降型铝梯可用绳索进行升降，操作时必须两人以上方可使用。3.3.2 解开铝梯绳索，将铝梯平放在地，一人拉动梯子的一端，另一人固定梯脚，使 铝梯拉长至需要的高度；3.3.3 将铝梯固定卡子全部卡在两侧的凹槽内，将绳索捆绑在梯级两侧；3.3.4 两人合力将铝梯扶起后，使用时必须专人在梯侧双手扶住铝梯，方可开始工作；3
3、.3.5 工作完毕后，将铝梯放倒，解开捆绑的绳索；3.3.6 拔出铝梯固定卡子， 压缩顶端梯 级，使 铝梯收缩到原位；将梯索 绑在梯级两侧存放至库房。3.3.7 注意事项，使用前 应检查铝梯固定卡子（ 2 个）应全部卡在梯侧的凹槽，方可使用。3.4 常见保洁清洁剂的使用3.4.1 使用具有强腐蚀性的酸、碱清洁剂（粉）前，保 洁员须要穿长袖、长裤,防滑水靴，戴好胶手套，并储备好清水。3.4.2 保洁员应将清洁剂倒在污染的地面上，并用 长地刷对倒有腐蚀性清洁剂的地面涮洗，然后用大量清水冲 净，不得留残液。3.4.3 标准：使用保洁清洗剂保洁后的地面无变色、无损坏。3.4.4 注意事项：3.4.4.
4、1 保洁员在穿水靴、戴胶手套前 应检查水靴、胶手套是否有破 损 及漏洞。3.4.4.2 保洁员只能在水泥地面和表面经过防滑糙化处理的大理石、花岗石、广 场砖上使用强酸或强碱类清洁剂。3.4.4.3 未用完的酸、碱清洁剂应须 及时收回并妥善保管。35 不锈刚 油的使用351 适用范 围：不 锈钢制品，如电梯门、信报箱面的保养；352 准 备工作：清水一桶、干抹布三块，不锈钢油少许；353 不 锈钢面用湿抹布擦拭去除表面灰渍；354 用干抹布将以上工作面的水渍抹除；355 用不 锈钢油少 许沾干抹布从上至下，从左至右全面、均匀涂拭不锈钢面；356 用无油 净抹布擦拭以上工作面，将多余的不锈钢油擦掉
5、；357 标 准：使用不 锈钢油后，用手触摸，工作面油不沾手，无痕迹。36 洁尔 亮的使用361 适用范 围：瓷 砖、不锈钢、塑料、玻璃钢表面的清洁。362 准 备工作：清水一桶，干抹布三块，洁尔亮一瓶。363 用湿抹布将保洁面擦拭、去灰渍，凉干；364 用干抹布沾洁尔亮少许均匀擦拭工作面 污渍多的部分（如玻璃胶水，可多沾洁尔亮反复擦拭即可清除污渍）；365 污渍 去除后，用干抹布擦除残留在保洁面上的洁尔亮；（不锈钢面去污后可使用不锈钢油保养效果更佳）366 注意事 项：使用完 洁尔亮后，瓶盖要盖紧。37 快乐 牌全能清 洁剂的使用371 适用范 围：高档物 业地面（木地板除外）、瓷砖墙面、浴
6、室内厨房设备、 门窗、玻璃幕墙的清洁。 （不损伤保洁面）372 准 备工作：清水、桶、刷子、抹布。373 一般性保 洁 如工作桌、厨具、浴室保 洁，用 1：20 的比例兑水对保洁面清洁、擦拭，可以起到强力杀菌的作用。374 清 洁地面、墙壁时，将清洁剂 按 1：40 的比例兑水，可以起到杀菌除渍的作用。375 大面 积清洗幕 墙、瓷砖表面时，将清洁剂按 1：120 的比例兑水，可以起到清洁、除渍的作用。376 注意事 项：勿使全能清 洁剂 直接与皮肤、眼睛接触，如不慎接触，用清水清洗即可固定资产管理标准作业程序固定资产管理标准作业程序 一、目的 规范固定资产的管理，确保公司财产的完好和安全。
7、二、适用范围 适用于物业部的所有固定资产的管理。 三、职责 1、财务部主管负责固定资产管理工作的组织、实施及监督。 2、固定资产管理员负责固定资产的分类、登记、管理、盘点及清查。 3、使用部门的负责人或使用人负责保管和维护。 四、程序要点 1、固定资产的定义 (1)固定资产是指使用期限超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。 (2)不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在 500 元以上，并且使用期限超过一年的也应当作固定资产。 2、固定资产的分类 (1)固定资料按具体用途可分为以下几类： 房屋及建筑物。房屋是指企业各部门用房以及连同房屋不可分离
8、的附属设备，如电梯、卫生设备等。建筑物是指房屋以外的围墙、水塔和企业内花园、喷水池等设施； 机器设备。是指用于经营服务的洗衣设备、排水泵；用于产生电力、冷暖气的各种设备； 家具设备。是指用于经营服务和经营管理部门的高级沙发、组合家具等； 交通运输工具。是指用于经营服务和公司内部运输的各种车辆，如小轿车、卡车、吊车、电瓶车等； 电器设备。是指用于企业经营服务或管理用的电子计算机、电视机、电冰箱、通讯设备等； 其他设备。是指不属于以上各类的其他经营管理、服务用的固定资产。 3、固定资产的建帐和日常管理 (1)固定资产管理员根据仓库出具的资产验收单，在 3 个工作日内建立 固定资产台帐。台帐内容包括
9、：资产代码、资产名称、类别、使用部门、存放地点、购买日期、原值、使用年限、月折旧额、累计折旧额、责任人等。 (2)财务部会计应按 企业固定资产分类折旧年限表的有关规定采取平均年限法按月计提固定资产折旧，平均年限法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式如下： 年折旧率=（1- 预计净残值率）/折旧年限100%； 月折旧率=年折旧率 12% 月折旧额=固定资产原值 月折旧率。 (3)净残值率按照固定资产原值的 3%5%确定，净残值率低于 3%或高于 5%的，由财务部自主确定，报主管上级公司财务备案。 (4)使用部门负责人和使用人因工作岗位调动或离职，应按员工离职、内部调职标准作业程序 中的有关规定办理
10、资产移交手续。 (5)对流动使用的固定资产，各部门应完整的记录每次使用情况。 (6)对部门与部门之间调整使用的固定资产，双方应在调整使用后的一个工作日内到财务部办理相关手续，以便于日后资产核对。 (7)出售或外借的固定资产，凭总经理批准的相关资料到财务部办理相关手续。 (8)日常报废或丢失的固定资产，应由使用部门负责人组织相关人员查清原因、提出处理意见，报总经理批准后到财务部办理相关手续。 (9)闲置和暂停使用的资产，由仓库进行统一库存管理；库存资产重新使用前应由相关人员进行检查、保养后，方可投入使用。 4、固定资产的盘点和清查 (1)固定资产管理员于每年 12 月份会同公司各部门负责人对各部
11、所管辖的资产进行清查。清查内容包括：固定资产的数量、固定资产的流向、固定资产的使用情况及现状。 (2)财务部主管在资产清查工作结束后，应根据清查资料编制相关的资产报表，在次年 1 月 30 日之前上报公司总经理和董事会。 5、固定资产清查结果的处置 (1)对不能维修或已无使用价值的资产，由使用部门填写固定资产报废申请表 ，经相关技术部门检查验证、财务部门审核、报总经理批准后，到财务办理报废及除帐手续。 (2)如报废资产的零配件拆除后或以出售或作为其他资产维修配件使用的，应报财务处理。 (3)需维修的固定资产，由使用人按相关部门的相关规定处理。 (4)盘盈或盘亏的固定资产参照会计核算标准作业程序
12、的有关规程进行相关账务处理。 (5)各部门要求报废、出售和修理的固定资产均须报财务部办理相关手续。 6、固定资产档案的保管 (1)固定资产的账务资产，每月由财务部会计分类、整理、归档和装订。 (2)资料经财务部主管审核后，加密在财务部内作长期保存。 (3)固定资产资料的整理、各项报表的编制、报送等作为固定资产管理员的绩效考评依据之一。 五、记录 1、固定资产卡片 2、固定资产盘点表 3、固定资产报废申请表 六、相关支持性文件 1、会计核算标准作业程序 2、员工离职、内部调职标准作业程序物业接管验收标准作业程序一、目的 规范新物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。 二、适用范围 适用于物业
13、部对新接物业的接管验收工作。 三、职责 1、公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管工作。 2、接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。 3、接管验收小组具体负责依据本程序进行物业的接管验收工作。 四、程序要点 1、接管验收的准备工作 (1)新建物业竣工验收后、业主入住前，物业部应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。 (2)成立物业接管小组 在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组； 接管验收小组应当由公司以下部门人员组成： 公司行政人事部抽调档案管理
14、文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作； 物业部服务处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作； 物业部机电处抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。 (3)接管验收前的准备： 接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作： 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； 派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划； 提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数； 准备好接管验收记录表格： 房屋本体接管验收表； 公共配套设施接管验收表； 机电设备接管验收表； 接管验收问题整改表。 2、接管验收
15、的工作程序 (略) 3、资料的接管验收。发展商委托物业管理时须向物业部移交相关资料。 (1)物业产权资料： 项目开发批准报告； 规划许可证； 投资许可证； 土地使用合同； 建筑开工许可证； 用地红线图。 (2)综合竣工验收资料： 竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图）； 建设工程竣工验收证书； 建设消防验收合格证； 公共配套设施综合验收合格书； 供水合同； 供电协议书、许可证； 供气协议书、许可证； 光纤合格证； 通信设施合格证； 电梯准用证。 (3)施工设计资料： 地质报告书； 全套设计图纸； 图纸会审记录； 设计变更通知单；
16、工程预决算报告书； 重要的施工会议纪要； 隐蔽工程验收记录； 沉降观测记录； 其他可能会影响将来管理的原始记录。 (4)机电设备资料： 机电设备出厂合格证； 机电设备使用说明书（要求中文）； 机电设备安装、调试报告； 设备保修卡、保修协议。 (5)业主资料： 已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等； 已够房业主的付款情况或付款方式。 4、物业硬件设施接管验收和竣工的区别 (1)接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。 (2)接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提
17、前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。 5、接管验收标准和验收方法 (1)验收标准为建设部房屋接管验收标准及业主生活的合理要求。 (2)验收方法为观感验收法和使用验收法。 6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准 (1)主体结构： 外墙不得渗水； 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。 (2)楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。 (3)内墙面： 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； 块料（如瓷砖）面层：粘贴牢
18、固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直。 (4)顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。 (5)卫生间、阳台地面应低于相邻地面 2 厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。 (6)木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。 (7)门、窗 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形； 门锁、窗销连接牢固，开启灵活； 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤； 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整； 电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹； 不锈钢房门表面光亮，无刮花、变形； 高档装饰门装饰完整。 (8)楼梯、扶手：
19、 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑； 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。 (9)木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 (10)饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。 (11)油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、渗漏现象。 (12)电器插座安装牢固，符合“ 左零右火”规定，电源已接通正常。 (13)光纤已开通，收视良好。 (14)开关安装牢固，开关灵活，接触良好。 (15)灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。 (16)水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。 (17)卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。
20、 (18)给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。 (19)地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。 (20)门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。 (21)防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、 (22)其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。 7、公共配套设施接管验收标准 (1)天台： 天沟、落水口畅通完好； 隔热层、防水层完好。 (2)散水坡无下陷、断裂、去墙体分离，坡度适宜、平整。 (3)屋面避雷设施连接牢固。 (4)路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好
21、。 (5)绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水观布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 (6)道路： 路面平整，无水泥块，无起砂、断裂； 路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤； 块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角； 交通标识线、路牌清楚完好。 (7)室外消防栓： 消防箱标识清楚，玻璃完好； 消防设施配件齐全； 消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。 (8)楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。 (9)垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。 (10)安全员岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。 (11)安全员道闸安装牢固，开
22、启灵活，标识清楚，完好无损。 (12)停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。 (13)自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。 (14)明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。 (15)沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。 (16)护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固。 (17)台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。 (18)水池、水箱卫生清洁，无渗漏。 (19)信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。 (20)雕塑、小品牢固，完好，安全。 (21)招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。 8、机电设
23、备的接管验收 (1)电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。 (2)变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。 (3)中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。 (4)发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，反应敏捷，标识清楚，表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。 (5)消防监控设备型号、
24、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。 (6)给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。 (7)安全监控设备：同消防监控设备。 9、接管验收遗留问题的处理 (1)遗留问题的登记确认： 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题登记表中并交发展商相关人员签字确认； 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收设施设备问题登记表中并请发展商相关人员签字确认。 (2)对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。 (3)对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。 (4)对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业部应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。 10、接管验收遗留问题登记表和备忘录交公司行政部归档长期保存。 五、记录 1、接管验收资料遗留问题登记表 2、接管验收设施、设备遗留问题登记表 六、相关支持文件 物业接管标准作业程序
