1、1XX 乐园项目可行性研究报告一、总 论1、项目名称：XX 乐园2、项目地址：南召县城南3、项目运作主体：南阳 XX 实业有限公司4、项目地理位置、周围环境与设施：XX 乐园位于南召县人民路，南临老龙窝山顶，西抵鸭河旅游路，北邻南召县第二高中，东靠黄洋路，是南召县城规划近期重点发展的生活居住区，周边环境优美，交通便利，未来发展前景较好，规划中的配套设施也较为完善，在此居住生活方便而多彩，是南召县亟待开发建设的黄金地段。5、项目定位及发展目标：XX 乐园的设计定位为南召县城南区域顶级居住生活小区，围绕以人为本，居住区智能化设计，户型为 TOWNHOUSE（联排别墅） ，套2型适合中高收入家庭及成
2、功人士。占地 100 亩（66700 平方米） ，容积率控制在 1.2 左右（本项目位于南召县城南区域，是县重点开发地段，且本项目为高档别墅区，为吸引该县周边地区乃至南阳市区的中高收入阶层和成功人士来此购房置业，把容积率把握在较小的数值） ，建筑面积 80000 平方米，整个建筑群自外向内体现着简约、流畅、清新、通透的设计理念和健康的生活方式，绿化率达 60%。项目周期两年。我公司自成立以来，秉承“追求卓越，尽善尽美”的企业理念，依托政府的优惠政策和社会各界人士的大力支持，公司得到长足发展，在南召县公司将以 XX 乐园项目为契机，通过 XX 乐园的开发建设，发展壮大企业实力，提高企业在南召县房
3、地产市场的占有率，进一步树立企业在房地产业界的形象，打造企业在房地产业的品牌，使公司成为南召县最有特色的开发商。6、运作思路：公司运作的重点，是努力探索和创造一种适应未来，适应我县，适应公司的发展需要，又能够被我们很好的驾驭和掌握的房地产经营模式。3公司的运作，将始终坚持滚动经营和资本运营相结合的原则，加强和有关部门、建筑商的合作与沟通，将滚动经营和资本运营两者有机地整合，形成互动的“链条” 。滚动经营:就是通过本公司 XX 乐园的分期建设相互影响,工程的前后相互促进,销售收入的相互推动来促进发展。资本运营:就是在国家有关政策范围内,凭借公司的实力、信誉、经营业绩,对外进行融资,充分发挥资产的
4、最大作用和功能,为公司的高速发展和天元乐园的顺利建设创造条件。南召县城特有的山水和旅游资源为建设开发别墅项目创造了极好的条件。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。目前南召县房地产形势很好，天元乐园完工后实现销售不仅可以造福社会，改善居民的住房条件，而且也可获取4一定的经济效益。7、投资计划：项目总投资
5、 5160 万元，其中自有资金投入 2100 万元。二、项目背景1、南召县房地产的大环境：南召县位于河南省西南部，伏牛山南麓，南阳盆地北缘。全县辖16 个乡镇、338 个行政村、60.4 万人，总面积 2946 平方公里，山区和丘陵面积占 96.6，基本格局是“七山一水一分田，一分道路和庄园” 。全县森林覆盖率达 61。南召是中原人类的发祥地，早在五六十万年前， “南召猿人”便在境内繁衍生息，手足胝胼，开发着这块富饶的土地。夏商时属豫州，秦时置雉县，唐时为向城县，明成化十二年(1476年)置南召县至今。战国、秦、汉时期为中原铜、铁冶炼的重要产地，今仍留有数十处古冶炼遗址。南召山河秀丽，人文、自
6、然景观荟萃，境内有“南召猿人”遗址和猿人洞穴多处，新石器时代遗址达 25 处，唐代古刹丹霞寺、宋代道观兴阳观、五垛山北顶祖师庙驰名豫西。国家自5然保护区宝天曼、牧虎顶原始森杯，是南北珍稀动植物宝库，为中原唯一的天然植物园和动物园。近期发现的楚长城遗址，被中国长城学会誉为“长城之父” 、 “祖赐长城、无价之宝” 。兼有“北雄雨秀”特色的石人山南麓九龙沟风景区，集“雄、险、奇、秀、幽”为一休。百尺潭大瀑布、仙人洞、蓄水 13 亿立方米的鸭河口水库等自然景观。气象万千，景色迷人，是理想的旅游、疗养、避暑胜地。南召有着优越的经济地理位置：焦枝铁路、207 国道纵贯全境，程控数字电话通联海内外，南距南阳
7、机场 60 公里，可飞抵郑州、广州、北京、上海等地。宁西铁路、207 国道高速公路和南水北调中线工程的开工建设，必将为南召各项事业的发展提供更加便利的条件。本世纪前十年，将是南召经济发展十分重要的时期。随着改革的深入和对外开发力度的加强，南召县经济持续、稳定、健康地发展，政治上的安定团结，生活上的安居乐业，加快了房地产的建设发展速度，近几年南召县房地产投资保持稳健的增长态势。随着人民生活质量的不断提高，居民卖旧买新，以小换大，二次置业者追求住宅的现代化和生活品位的积极性逐步得到调动和发挥，这种人群在南召6县购买群体中所占比重日益增大。加之行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，原有的实物分房
8、正在逐步被消化，继而转入个人购房，南召县大规模城市、道路改造和居民折迁，是住宅消费实实在在地成为即期的现实需要，导致人们对房地产市场的预期充满信心，这是房地产快速发展的基础。所有这些都会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费，房地产市场已形成了一、二级市场联动的良好局面。县城中高档居住圈的形成，对周边城镇的辐射，吸引周边居民购买南召县的房产，从各种需求和数量来看，房地产价格会继续走向稳步发展。2、该区域规划已初步形成（该区域的基本情况、功能定位、规划安排、建设目标等）3、该项目的意义XX 乐园是公司在房地产市场向景致工程开拓的标志性建筑，是公司在房地产品牌战略的重要步骤。公司以最优的建筑质量和人性
9、化景观将天元乐园打造为南召县的一颗耀眼明珠，并带动本区域在不久的将来成为南召县人文环境最好、居住质量最高、规划配套最为完善的生活社区。7三、项目开发单位1、公司名称：南阳 XX 实业有限公司2、成立时间：2003 年 6 月3、注册资本：200 万元4、公司性质：民营5、资质等级：四、市场前景预测1、该项目的地理位置和优势：南召县城南区域是县里近期内建设开发的重点，因它处于县城邻近区、也聚集了高档的建筑以及相关的商业、旅游、文化、体育、服务等行业。南召县城的独特魅力与经济潜力在这里将得到展示与发展。通过这一区域的建设消化城区人群，将该区域拉入了城区的怀抱，使这里的房地产悄然升温，这一区域成为百
10、姓安家最理想的区域。该区域基础设施条件较好，供水、供电保证率 100%，所在区域毗邻县第二高级中学，主要为居住小区、空气清新、噪音较小、环境质量好，周围各种服务设施一应俱全，吃、穿、住、用、行、教较为方便，能够充分满足项目建设需求。2、项目市场预测：纵观该区域的房价走向，似乎是一路直线攀升。除南召县城楼市整体“旺盛”的因素外，政府规划政策对该区域的倾斜也是带动价格上升的原因，相信未来两三年内在南召县楼市大环境不变的前提下，该地块8房价持续上扬将是不争的事实。另外，从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自 1998 年以来南召县房地产市场的高速发展，县城规划区内土地资源日益减少，土地供
11、应绝对数量必然呈现下降趋势，类似本项目可开发 100 亩左右大规模住宅区域的土地稀缺，可供开发的土地将越来越少，从而使那些本身具有良好环境资源与配套资源的住宅、尤其是较大规模的中高档住宅将在今后一段时间内继续升温，该区域的楼盘将有很大的升值空间。3、销售策略：针对该区域开发的情况和人们的心理，主要运用引导、启发、比较的销售策略。引导：引导客户认识到购房是长期规划，在建筑类型、户型的选择上要有远见和超前意识，不仅要有房子住，还要住舒适的、现代化的、符合小康生活水平的房子。启发：主要启发客户住宅不仅仅只满足居住需要，它还是一种投资工具，可以通过借款、按揭等多种方式筹集资金。比较：就是将近几年这一地
12、块房价直线上升，以及邻近楼盘来进行比较。4、价格定位：该项目的定价为 XXXX 元/平方米。五、项目规划设计1、设计思路：该项目的设计定位为南召县城南区域顶级居住生活小区，围绕以人为本，居住区智能化设计，户型为 TOWNHOUSE（联排别墅） ，套型适合中高收入家庭及成功人士。整个建筑群自外向内体现着简约、流畅、清新、通透的设计理念和健康的生活方式，绿化率达 60%。92、规划面积：该项目位于南召县人民 路，南临老龙窝山顶 ，西抵鸭河旅游路，北邻南召县第二高中，东靠黄洋路，占地 100 亩（66700 平方米） ，呈长方形，土地权属性质为集体所有，容积率控制在 1.2 左右，项目规划总建筑面积
13、 80000 平方米。六、投资与筹措1、项目投资计划：2、资金来源：项目总投资 5160 万元（土地 1.2 万元/亩,计 120 万元；建安费用480 元/平方米，计 3840 万元；建设规费 30 元/平方米，计 240 万元；区内配套设施及绿化 100 元/平方米，计 800 万元；设计、监理费用 70万元；管理费用、财务费用、销售及广告费用 90 万元） ，其中自筹2100 万元，融资 3060 万元。七、效益分析1、全部项目2、盈利能力分析项目计划营业收入 5600 万元,应缴税款约 314.7 万元,预计可获利润 125.3 万元。3、清偿能力分析本项目投入资金 40%的自筹，其余
14、的借贷。通过效益测算及市场分析，资金回收期应在 3 年左右，清偿能力完全可以达到 100%。八、风险分析1、风险因素（1）政策风险。国家最近在土地和房地产上出台了许多新的政策10以防止房地产过热.中国人民银行下达了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知等，不排除国家还有新的政策出台的可能。这些都将对项目开发产生很大的影响，而国家在土地方面政策的变化，也会给地价带来相当大的影响。（2）管理风险。本项目是公司首次开发高档别墅群这个新的项目。目前还没有成熟的模式和经验，需要公司管理层结合以往的开发经验和该项目的实际情况，摸索出符合公司实际和地区特点的管理模式。（3）规划设计风险。项目的规划设计究竟适
15、不适合这里的人文环境。（4）市场风险。项目能不能准确的确定市场的接受能力和目前南召县楼盘炒房族太多。（5）融资风险。项目的运行有赖于资本的投入，在公司自有资金不足的情况下，需通过融资解决资金问题。（6）其他风险。不可抗力和不可预测事件的出现。2、风险控制（1）对政策风险。将加强对有关政策、法规的研究，掌握国家法规政策的新动态，及时调整项目的发展目标和经营战略。项目将努力加快开发速度，缩短项目的周期，减少政策变化所带来的风险。公司将充分利用政府对该区域开发的优惠政策，提高公司的实力和抗风险能力。（2）针对管理风险。加强企业组织机构建设，建立具有充分弹性、敏感性和适应性的组织机构，同时建立合理的监督制约机制。加强管理者自身素质的提高，掌握先进的管理知识和科学技术知识，培养创新意识。加大促销力度、多渠道、多方式推广促销，降低各项开发建设成本。
