东莞市地块包装暂行规则.doc

1、1东莞市地块包装暂行规则第一条、 地块包装的概念。地块包装指在土地出让前，由市城乡规划局组织，土地出让方委托规划设计单位根据拟出让地块的现状环境特征、上位规划要求，通过意向性方案比较验证，综合提炼形成地块的规划控制要素，作为核发建设用地规划批准书或建设项目选址意见书 、出具规划设计条件的重要参考依据。规划控制要素包括用地性质、功能、强度、空间、形态、环境、交通、市政等方面。开展地块规划包装的依据为中华人民共和国城乡规划法 、 建设部关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知 （建规2002270 号）等。第二条、 开展地块包装的作用。开展地块包装工作，有利于加强城乡规划的精细化管理，科学制定

2、规划设计条件，做到规划管理关口前移，推进阳光审批，高效审批；有利于充分发挥土地潜在价值，提升土地吸引力，体现出让方的开发要求；有利于受让方根据详尽的规划设计条件，明确制定土地开发策略，避免在规划审批中因要求不明确而反复修改，加快报批进度；有利于提升城市空间品质，更好地体现公共利益。第三条、 地块包装的对象。（一）符合以下条件之一的项目应开展地块包装：1、位于市、镇核心区内的计容建筑规模超过 5 万平方米的项目；2、位于两条城市主干道或以上等级道路交叉口的项目；3、位于市、镇主要景观视线通廊，对城市景观可能产生重大影响的项目；24、位于轨道站点 500 米范围内计容建筑规模超过 5 万平方米的项

3、目；5、位于大型公园（5 万平方米以上） 、省级以上文物保护单位、生态敏感区附近的计容建筑规模超过 5 万平方米的项目；6、容积率大于 2.5 且计容建筑规模超过 8 万平方米的住宅项目；7、计容建筑规模超过 5 万平方米，对周边公共空间有重要影响的商业、办公、酒店等项目（含商住混合用地内的非住宅部分） ；8、申请市土地统筹借款的经营性用地；9、土地出让方、土地使用方或市城乡规划局认为需要开展地块包装的项目。（二）上述项目所在片区已经编制城市设计，且在城市设计导则中已有明确的规划设计条件的；或者项目已通过其它方式进行了研究，已提出操作性较强的规划设计要求的，可不再开展地块包装。第四条、 开展地

4、块包装的阶段。须在市城乡规划局核发建设用地规划批准书或建设项目选址意见书 、出具规划设计条件前完成。为节约时间提高效率，建议在制定年度用地计划后或在申请国土部门建设用地一书三方案后马上开展。第五条、 委托主体及费用承担。对于拟出让土地，由土地出让方作为委托主体并承担地块包装费用，纳入土地出让成本；对于已出让土地，由土地使用方作为委托主体并承担地块包装费用。3第六条、 规划设计单位。同时具备规划和建筑设计资质的设计单位方可承担地块包装工作，市政问题复杂的地块，还应具备市政设计资质。第七条、 收费标准。由市场决定，委托方和设计方达成协议即可。建议按计容建筑规模计算，每平方米 2 元为基准，并按建筑

5、规模大小、难易程度等因素进行调整。第八条、 通过开展地块包装，可以更科学合理地明确和修正建筑高度、建筑密度、绿地率、建筑红线、停车配套、户型比例等指标；其中准备以招拍挂方式出让的政府土地，还可对用地性质、商住用地中的住商比例进行合理调整。第九条、 工作程序。1、提出包装建议。由用地规划科（村镇科、交通市政科） 、土地出让方或土地使用方结合出让地块情况，提出地块规划包装建议，报局务会审定。最好在申请国土部门建设用地一书三方案阶段提出，最迟在办理建设用地规划批准书阶段提出。2、审核工作计划。委托主体确定设计单位后编制工作计划，报用地规划科（村镇科、交通市政科）审核后开展工作。3、征求镇街或园区意见

6、。出让地块所在镇街或园区应书面提出规划设计要求，作为地块包装的重要参考。4、组织技术审查。地块包装方案完成后，由总工室会同相关科室、镇街规划所组织技术审查，设计单位应根据技术审查意见进行修改完善。对特别重要地块，可邀请有关专家和部门召开论证会。45、局务会审定。地块包装成果由用地规划科（村镇科、交通市政科）报局务会审定。其中须公示的，应执行本条第 6 款；须报市规委会审议的，应执行本条第 7 款；其余情况直接进入本条第 8 款。6、公示。涉及对控规有关指标进行调整，按规定需要公示的，应由规划编制科按控规调整有关程序进行公示。7、市规委会审议。按规定须报市规委会的情况，应由规划编制科完成公示后报

7、市规委会审议通过。8、发出有关文件。用地规划科（村镇科、交通市政科）根据地块规划包装成果核发建设用地规划批准书或建设项目选址意见书 、出具规划设计条件。第十条、 地块包装遵循的原则。1、应立足于项目运营实施角度进行包装，强调可操作性。2、应着重提出保障公共利益、整体利益的规划要求，以及项目涉及的公共空间、相邻过渡空间的规划要求。3、应进行多方案比选，并设置多种“情景模式” ，便于更广泛地适应市场环境。4、在可控的前提下，为给市场更多的创意空间，应尽量精简规划条件，可分为两类，即强制性规划条件、引导性规划条件，以便于规划管理中分类执行，减少主观因素。第十一条、 地块包装的主要内容。地块包装可包括

8、但不限于以下内容，值得注意的是，每一个项目都应结合自身特点，在地块包装时解决重点问题，5而不须面面俱到。1、地块区域环境分析。包括区位特征，城市发展定位要求，周边用地、建筑和道路交通，市政管网；2、地块特征分析。包括用地现状建设，场地特征，用地权属，地块开发经济可行性，地块开发交通影响评价，地块开发市政条件支撑分析。3、上位规划要求分析。4、地块多方案比较分析。5、地块开发奖励条件分析。6、规划控制要素提炼。包括：（1）用地要求：用地面积、用地性质（兼容性分析） ；（2）建设强度要求：容积率（容积率调整可行性分析） ，建筑密度；（3）建筑设计要求：建筑高度、建筑退界、沿街建筑界面、商业裙房、建

9、筑色彩与风格；（4）绿化要求：绿地率、集中绿地面积与位置；（5）道路交通组织及停车要求：车行出入口位置、步行出入口位置、禁止开口路段、机动车停车位；（6）视线通廊要求（空间呼应要求）：视线通廊位置与宽度；（7）公共开放空间要求：位置、使用要求；（8）公建配套要求：公建类型、数量与规模；（9）场地竖向要求：场地与城市道路竖向关系；（10）环境设计要求：地块围墙设置、护坡形式、地块边界绿化；（11）市政接口要求：市政接口位置；6（12）地块开发奖励条件。7、地块开发实施建议。包括：（1）地块周边城市道路建设建议；（2）地块周边市政管网建设建议；（3）地块周边城市道路交通组织改进建议。第十二条、 地块包装成果。成果由规划咨询报告和规划管理控制图则两部分组成。1、规划咨询报告：为技术文件，详细阐述规划研究内容，主要图纸有：区位图、现状分析图若干、区域分析图若干、意向方案分析图若干、城市设计分析图若干。2、规划管理控制图则：为法定文件，把规划控制图与规划设计要点表达于一张图则内，形成规划控制图则，为“一张图管理”提供管理依据。第十三条、 本暂行规则从 2010 年 4 月 1 日开始执行，解析权归东莞市城乡规划局。