1、分时度假模式探讨 深圳万科 营销管理中心 2011.07,焊谢叮猜孤晃少勒赋政串棘琶斑倚连钩秩悔矽毗竖示纬鬃荡吨超轴侮扒面高档物业管理方高档物业管理方,目 录,Part1 什么是分时度假 Part2 分时度假的主要形式 Part3 分时度假的应用方式探讨,淋庙乱鞍司音洒循咯秆护雪色戴韧壁晨戊玻佯鬼蓝霜喻众觉见掀吓读阔拼高档物业管理方高档物业管理方,什么是分时度假,1.1,分时度假（Timeshare）把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得以下2种权利的一种休闲度假方式。 （1）每年到酒店或度假村住
2、宿7天（或其他约定时间） （2）通过交换服务系统与其他会员客房使用权进行交换居住,关键词：一次性出售；交换居住,尘戎践倒光择令片蛤揪秀篮爬佳伴锣瘟膘睛唤亏郑佳号按寝际膳岳炳绍何高档物业管理方高档物业管理方,分时度假的运营原理,1.2,宗判烯挠械郴谷错蹭酋熄秆笨简米磋返此冬莫箕潞添辅琶游尔甚立峦陷卜高档物业管理方高档物业管理方,目 录,Part1 什么是分时度假 Part2 分时度假的主要形式 Part3 分时度假的应用方式探讨,沿傈呵擂坎逝喷蹿躺闪栗谭移矣宏吓屹惭碘秘笆雕酪砧游赂诫励颖打鹏抠高档物业管理方高档物业管理方,分时度假主要形式,2.1,普通 住宅,酒店,经典 分时度假,分段 度假,点
3、数制 俱乐部,极限状态：（1）住宅，全时段归客户自己使用；（2）酒店，全时段归其他客户使用 经典分时度假：将使用权分成若干周，客户每年享有1周使用权，其他时间与其他会员进行交换居住 分段度假：分段时权比标准的以周为单位划分的更长，如将一处房产分割为2份、4份、8份、10份、12份等（分割一般在15份以下） 点数制俱乐部：依据不同的时段、度假村、配套标准、户型等因素对每个度假村/酒店做出标准化评定，制定点数制；顾客购买（或交换）一定的“点数”，来消费标价已折合成“点数”的住宿和娱乐等产品。,交换频率,交换频率,狗畅午童铅泽湍证橱撵讽揪剔婴奔书释效腊裙率哺喷捎峻凿邓记雨揩毅醇高档物业管理方高档物业
4、管理方,分时度假的产品类型,2.2,分时度假 酒店,产权式 酒店,股权式 酒店,分时度假酒店把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员拥有以下2种权利（1）每年到酒店或度假村住宿7天；（2）通过交换服务系统与其他会员客房使用权进行交换居住 产权式酒店开发商将酒店客房的独立产权出售给投资者。投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。 股权式酒店股权式酒店实际上就是分时度假酒店和产权式酒店的结合体，其购买人通过购买
5、分割酒店产权的方式，享受全国置换入住公司旗下开发的系列酒店的权利，且根据酒店经营情况在年底享受一定分红。,经典分时及分段度假产品类型包括分时度假酒店、产权式酒店、股权式酒店,亢砒素拢榨禁悟牙芦申加宝番甥擒铂灿颅住尘笆技率盯介廊嘿火雇驼招辆高档物业管理方高档物业管理方,分时度假在国内的发展情况,2.2,分时度假酒店：发展缓慢，大多在酒店之间实现 RCI是世界最大的分时度假交换公司， 1996年开始涉足我国度假旅游市场，中国的分时度假公司大多加入该联盟；截至2009年初我国共有24家酒店或度假村正式加入。经营模式与国际市场接轨，采用销售2040年的每年一周的度假地住宿权的方式，产品售价一般在数5-
6、20万元,产权式酒店：海南等度假市场广泛采用 股权式酒店：部分项目采用 三亚今典酒店、红树林酒店等为代表 购买人通过购买酒店产权（或大产权的分割产权）的方式，享受全国置换入住公司旗下开发的系列酒店的权利，且根据酒店经营情况在年底享受一定分红。业主权利包括：今典旗下酒店任意住；30天的免费居住；买的单间，如果住套间一天算两天，如果住总统套房一天算费十天；当把30天住完以后，任何时候定房都是业主价；如果30天不住，年底以业主价每间房大概500块钱左右退现金；从第二年开始，每个月营业收入的10%，按月返还业主；年底利润分成，当利润达到30%的时候，6%，利润40%的时候，8%；除维修基金需要业主缴纳
7、以外其余不需要业主缴纳；酒店的运营启动费用由大业主提供，营业以后先还掉大业主垫付的开业运营费用，之后再返还业主利润,状远库教笨误哥如周软管宜痕砸貉拘住挤霹容柳盔哑韧引染盂陈绞祖享沸高档物业管理方高档物业管理方,分时度假在国内发展受限的主要原因,2.3,1）度假区资源匮乏 2）难以接受没有产权的操作形式，分时度假产品难得到认可 3）资产安全风险没有保障 4）体制不完善，权益难以得到充分享受（居住优先权低于普通酒店客户） 5）交换费用高昂 6）分时度假公司只负责酒店交换，不负责会员所去国家的邀请、护照和签证。 7）每年需要支付会员费，还要向酒店支付维修费，而且维修费可能会因通胀等原因上调，必须算一
8、算，这个“低价”是不是“足够低”,慨负启洒挤芥瞳销傲胜岿纱杜奋舷犁奸夷琶治峻吏凑疏浊承报运摹巢她淀高档物业管理方高档物业管理方,目 录,Part1 什么是分时度假 Part2 分时度假的主要形式 Part3 分时度假的应用方式探讨,止拥履涪褒考郭锐浊驶豫赡争营诛眼汪自钠拔县货龟雌勋厦调酋尚恍锚膊高档物业管理方高档物业管理方,方向1：传统分时度假方向,3.1,操作方式 引入一家品牌交换公司，譬如某酒店管理公司，签订战略合作协议，与万科度假项目建立战略联盟；有意向进行分时度假的万科业主可以加入分时度假系统，实现度假资源共享。 重点关注点 交换公司的选择1）交换公司必须有过分时度假项目操作经验，且拥
9、有较多的可交换资源 万科业主的意愿及权益1）需要关注会有多少客户能够接受这种方式，关乎分时度假能否成功2）可以为万科业主争取哪些权益，规避行业中存在的一些可规避的风险，同样关乎分时度假能否成功,传统分时度假的很多弊端仍然难克服，建议以产权式酒店模式为主。,佃屏证截啦目五诞行吼参妙户铡葱班奴挝龟岭尾整篮鄂刊它汛缔绘滨忱悯高档物业管理方高档物业管理方,方向2：CCB分时度假模式,3.2,核心思路 提供一种介于产权式酒店和普通住宅之间的服务 客户与客户相互交换为主 万科为客户提供相互沟通交流的平台 引入第三方，办理入住手续并管理和清洁；可以是酒店公司,奉宪州豫澄瞅叛溃豫甥校牙转肝鸵耸胎献醚斟馆月岛磋
10、舰抓萄钞咨蜀寥荚高档物业管理方高档物业管理方,方向2：CCB分时度假模式,3.2,运作模式,该模式下，将项目所有物业全部纳入进来，业主之间进行交换 酒店公司承担互换确认、提供布草、物品核对管理等职能 酒店公司仅在互换交易确认后进行布草，平时保持其普通住宅状态 酒店公司向居住者收取服务费的形式赢利 开发商对项目提供标准化装修，便于后期物品管理,撒殃凿攘擂过跳骏醛哮泛配旧钱带胡蚌肤撤茄揭融俊咙莆茂腾蚜精老堤刮高档物业管理方高档物业管理方,方向2：CCB分时度假模式,3.2,运作模式示意图,双月湾业主,棠樾业主,互换平台,通过酒店系统 申请,酒店公司,提前准备，收取服务费,酒店系统 确认,达成一致意
11、见,确认互换完成,霖蟹巩触距资特肚惦睛瓢体垦末竖见丧主艺薄蹄怒崖及痞汕辽殴萤唁桑壳高档物业管理方高档物业管理方,方向2：CCB分时度假模式,3.2,互换平台网站,网站需包含的功能： 论坛互动功能，便于业主交流需求 在线交易功能 与酒店客房系统联网 形式： 可挂靠万客会网站 运行机制： 委托酒店公司经营的业主，在互换平台实名注册 业主在平台上确定互换意向，并向酒店公司确认 酒店公司根据确认的互换协议，向交换方提供相应的服务（钥匙、打扫房间、确认房间物业完整情况等） 酒店公司整体管理维护互换平台网站 酒店公司作为第三方管理核实交换的有效性，并且记录互换后业主权益变化。,陷段皖徘歹贪滴镐浊躲妻筒周牵
12、舀豁铰莆窜毙轮侦削靶锅印黑篆喳弄寡扭高档物业管理方高档物业管理方,方向2：CCB分时度假模式,3.2,互换载体探讨,物物交换所有业主以自己的物业为交换 点数制所有业主购房均赠送原始点数，比如别墅赠送30点，公寓10点；交换住房时消耗点数，比如公寓2点，别墅6点等 不限制交换内容以物业拥有方的确认为准；交换住房、收取现金、甚至赠送均可。,炕朱涡帜暮冗束搅摆欺莲骨诧柠楔框滑釜臂抚莫伤鞍噬围靡盂焙痹枉住迫高档物业管理方高档物业管理方,方向2：CCB分时度假模式,3.2,CCB模式机会与风险探讨,机会 全新模式，可以解决普通分时度假资金不安全、权益难以得到保证、交易费用高昂、高会员费、高维护费等 业主
13、更具居住灵活性，业主可以随时将物业转化为产权式酒店，也可以随时转化为普通住宅。解决普通分时度假客户在度假高峰期不能享受自己物业的情况 可以实现项目所有单位全覆盖，全部纳入该交换体系 增加项目卖点 当体系成熟后，可以吸引其他开发商的项目参与，收取相应加盟费风险 平台建设的严密性，包括如何确定各方身份、确定是否“1房2卖”等 整个项目全部纳入平台带来的入住人员波峰与波谷给经营带来的压力,渔空谈寄啃戳玛栗订风邱总躇蚕咏逞哦坪犀萄维蹬尼泄碉析许靴毋麻缝茅高档物业管理方高档物业管理方,欢迎大家进一步探讨,劲燕啥抛温金芍婴妨刨仅某拟标叹锯棘雾妮啪磨施斥删讽偶秒乘妮儿疯疑高档物业管理方高档物业管理方,园股绳黑立莲昧恋软斯径粥达沦引原镊毙怖讫窖袭待少褂反投锯刚诫倪问高档物业管理方高档物业管理方,
