1、第八章 剩余法,重点：1. 剩余法的特点及其适用范围 2. 剩余法估价程序与方法,难点：投资利息的计算,剩余法定义,剩余法又称倒算法、余值法、剥离法、假设开发法、 净余估价法。 是在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣 除建筑物营造费用和与建筑物建造、买卖有关的 专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余 额来确定估价对象土地价格的一种方法。,地价土地与建筑物出售价值-建筑物本身价值,剩余法的基本原理地租原理,剩余法的理论依据,马克思的土地价格理论：“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物” 用公式表示即为： 地租量市场价格正常成本 正常利润正常利息正常税收,杜能在孤立国同农业和国民经济的关
2、系一书中被提及：“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遇焚毁，凡想购置这一田庄的人，在估值时总首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建筑房屋等投资和利息，根据剩余之数确定买价”。,剩余法的基本思想,根据收益还原法以外的方法（如市场比较法或成本逼近法），先求得基地（或建筑物）任何一方的价格，再据此价格得到归属于基地（或建筑物）的收益，然后从房地总收益中扣除归属于基地（或建筑物）的收益部分，求得属于建筑物（或基地）的纯收益，最后将剩余的纯收益进行资本还原，即可求得建筑物（或基地）的收益价格。剩余法也被认为是收益还原法中的一种。,二、剩余法的特点 与适用范围,1. 特点,（1）
3、预期性预测未来的各种价格和费用，是估价中的重点与难点；（2）时点不同预期性估价中的各种价格与费用的时间不同，估价时应注意资金的时间价值。 所以剩余法是否正确取决于是否正确假设了土地的最佳开发利用形式，是否正确掌握了地产市场行情及供求公式，并正确判断了开发完成后的土地连同建筑物的售价。,（1）适用于待开发的土地的估价（或具有潜在开发价值的土地的估价）；（2）适用于拆迁改造的土地估价或进行土地整理的地价评估，如对原有建筑物拆除后，再在原有地址建造新项目的估价；（3）适用于现有新旧房地产中的地价或房价的单独评估，即从房地产价格中扣除建筑物的价格，剩余之数即为地价。 （在土地或建筑物的价格依其他方法不
4、能明确把握时，且建筑物比较新、处于最有效使用状态时，剩余法才是最有效的方法）,2. 适用范围,三、剩余法的基本公式,基本公式,V=A（BC）,式中：V购置开发场地的价格; A总开发价值或开发完成后的不动产资本价值; B整个开发项目的开发成本； C开发商合理利润。,具体计算公式：,土地价格=房屋的预期售价建筑总成本 利润税收利息,1.在香港 地价=楼价建筑费用专业费用利息 发展商利润 或地价=总开发价值开发费用开发者的收益 取得土地所取得的费用,2.在国内地价=楼价建筑费用专业费用利息利润 其中：专业费用建筑费用i 利息=(建筑费用+专业费用+地价)r 利润=(建筑费用+专业费用+地价)p ,具
5、体计算公式：,其中：i以建筑费用为基数的用来得出专业 人士费用的百分比 r正常利息率 p正常利润率（这里不考虑税收负担）,式中：i以建筑费用为基数的用来得出专业 人士费用的百分比 r正常利息率 p正常利润率（这里不考虑税收负担）,将、代入公式得,3.在台湾V = PCOR式中：V最适的土地价格； P销售总价； C营建成本； O其他成本（代销、管理费用等）； R合理利润。,具体计算公式：,四、剩余法估价的 程序与方法,（一）程序,查清待估宗地的基本情况,选择最佳开发利用方式,估计开发完成后的不动产总价,估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润,预测土地价格,1.查清待估宗地的基
6、本情况 (1) 调查土地位置，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落位置、周围的土地条件和利用现状，为选择最佳利用方式提供依据。 (2) 查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况和基础设施状况。,（二）方法步骤,(4) 调查此地块的状况，包括弄清权利性质、使用年限、能否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。查清这些权利状况，主要是为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平等服务。,2.确定最佳的开发利用方式 投资商在竞投过程中的重要环节，也是剩余法能否成功运用的关键。 要根据最有效使用和最合理开发的原则，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，设计出待估土地的最佳利用方式。 包括
7、确定建筑物用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑式样、建筑高度、建筑装修档次和外观等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的土地用途。要认真分析当地市场的接受能力，现实社会的实际需要程度及未来的发展趋势。,（二）方法步骤,3.确定开发完成后的不动产总价 开发完成后的房地产的价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。由于房地产开发完成后的价值是未来的而不是估价时点的价格，因此需要进行预测。预测的价格通常是单价，再由此计算总价。,（二）方法步骤,预测的方法很多，如趋势法、统计法、灰色预测法等。注意：用何种方法，必须有一定的基础价格资料，这一基础价格资料即是目前的和以前的房地产市场上同类型
8、房地产的价格或收益资料(在有收益资料的前提下，可根据收益法将收益还原成价格)。,（二）方法步骤,4. 估计建筑费、专业费等各项成本费用和开发商的利润 （1）开发建筑成本费：用同时期同类建筑的平均建筑费用来推算。 （2）专业费用：根据开发经验和相关资料，一般采用建筑费用的一定比率来推算。 （3）估算不可遇见费用 为保证估价结果的安全性，剩余法估价中往往预备有不可遇见费用，一般为总建筑费和专业费之和的25%。,（4）确定开发建设周期 开发建设周期是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕的这一段时期。估计建设期的目的是为了把握建筑完成时的时间和推测建筑物完成时的价格、建筑费用的投入、利息的
9、负担和各项收入支出的贴现值的数量。（5）确定投资利息 利息是开发全部预付资本的融资资本。不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可遇见费用等，这些费用在不动产开发建设过程中投入的时间是不同的。在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额、各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。,（6）估算税费 税费应根据当地的税收政策，估算从获取土地使用权到租售期结束期间的税费额度。一般按建成后不动产总价的一定比例计算。（7）估算开发完成后的不动产租售费用 租售费用一般按总开发价值的一定比率来计算。（8）估算开发商的合理利润 开发商的合理利润一般按总开发价值
10、（或预付总资本）的一定比率来计算。比率的高低可参考同类开发项目利润与不动产总价的比率来推算。,（二）方法步骤,5.计算和确定估价额 将上述数据代入原始公式，结合其他估价方法与估价人员实践经验，修正计算结果，确定估价值。 此外开发商还要支付取得土地使用权的相关法律手续费用、土地估价费用及登记发证费用等。因此，必须从计算出的剩余值中扣除上述费用，一般按未知地价的一定比例计算。最后再根据测算得到的地价额，结合估价师的经验和其他因素，综合确定估价额。,五、剩余法估价的应用,（一） 剩余法评估土地价格,1估价对象概况2估价要求 3估价过程 (1)选取估价方法； (2) 确定最佳开发利用方式； (3) 市
11、场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等； (4) 求取地价。,待估宗地为“六通一平”的建筑用地，规划建住宅楼，总建筑面积为9000m2，土地使用年限为70年，现招标出让。某投资公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可开工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%。目前借贷资金的年利率为5.85%，当地不动产综合还原利率为5%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发
12、公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。 要求估算投资公司其目前所能投标的最高地价额。,方式一：直接计算地价利息, 测算不动产总价，采取收益还原法，使用年限为70年，开发期2年，可取得收益年限为68年。 不动产出租年纯收益 =3009 00090%（1-25%） =1.8225106元不动产总价 1.8225106 /51-1/（1+5）6835129236元,建筑费及专业费=1 0009 000=9106元计算利息 利息计算采用复利计算，计算期到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此
13、，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期则分别为1.5年和0.5年。总利息=地价(1+5.85%)21+910640% (1+5.85%)1.51 +910660% (1+5.85%)0.51=0.12地价+476 181.1元,方式一：直接计算地价利息,方式一：直接计算地价利息,开发商利润=3512923615% =5269385元不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑将上述数据代入公式 地价 =351292369106(0.12地价 +476 181.1)5269385 地价=18199705,由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用
14、，因此，开发商所能投资的投标地价应从中扣除上述费用。,开发商所能投资的最高款项=,18199705,1+3%,=17669617元,方式一：直接计算地价利息,方式二：利息中不计地价款的利息,不动产总价=35 129 236元建筑费及专业费=9106元建筑费及专业费利息 = 9 10640%(1+5.85%)1.51 +910660%(1+5.85)0.51 = 47 6181.1元,开发商利润=5 269 385元代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格。 开发完成时的地价 = =351292369106476181.15269385 =20383670元,方式二：利息中不计地价款的利息,
15、由于得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，因此,方式二：利息中不计地价款的利息,开发商所能投资的最高款项=,18199705,1+3%,=17669617元,2.剩余法测算开发商的预期利润,某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积1000m2，土地价格为3106元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记等费用为地价的3%。城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为3。根据开发商的市场调查和项目可行性研究显示，该项目工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅平均售价预计为3000元/m2，建筑费和专业费预计
16、为1000元/m2，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年投入为60%，目前资金信贷为5.85%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。 估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。,1估价对象概况 某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积1 000m2，土地价格为3106元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记等费用为地价的3%。城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为3。,解答过程,2估价要求估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。3评估过程（1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价（2）根据规划要求，该宗地最佳利用方式为住宅用地，容积率为
17、3。,解答过程,（3）根据开发商的市场调查和项目可行性研究显示，该项目工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅平均售价预计为3 000元/ m2 ，建筑费和专业费预计为1 000元/m2，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年投入为60%，目前资金信贷为5.85%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。,解答过程,（4）测算开发商预期利润 不动产总价=3 0001 0003 = 9106（元） 建筑费及专业费 =1 00010003 =3106（元） 地价及法律、估价等费用 =3106(13%) =3.09106（元）,解答过程,总利
18、息=3.09106(15.85%)213 10640%(15.85%)1.513 10660%(15.85%)0.51 =530 831.8（元）销售税费=91066%=5.4105（元）开发商利润= = 910631063.09106 530831.85.4105 =1 839 168.2,解答过程,解答过程,利润占不动产 总价的百分比=,1839168.2,9000000,=20.45%,利润占开发总成本的百分比=,3.0106+3.09106+530831.8+5.4105,=25.7%,1839168.2,3、利用剩余法确定建筑费及 专业费的最高控制标准,某房地产开发公司已取得某宗地5
19、0年土地使用权，该宗地为五通一平空地，面积2104m2，地价及相关的法律、估价等费用为5106元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1000元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为5.85%，开发商要求的利润为不动产总价的20%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。,解答过程,1估价对象概况 某房地产开发公司已取得某宗地50年土地使用权，该宗地为
20、五通一平空地，面积2104m2，地价及相关的法律、估价等费用为5106元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。,解答过程,1.土地取得费和土地开发费都应是评估期日的重置费用，即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得费和土地开发费的计费项目和取费标准，而不能是按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。2评估要求 确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。,解答过程,3测算过程 （1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法测算。 （2）根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目
21、前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1000元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为5.85%，开发商要求的利润为不动产总价的20%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。,解答过程,4测算建筑费及专业费的最高控制标准。 假设建筑费及专业费的最高控制额为：X元。（1）不动产总价=1 00020 0001 =2107（元）（2）地价及法律、估价等费用 =5106（元）,解答过程,（3）总利息= 5106（15.85%）21 X(1+5.85%)11 =602 111.30.06X(元)（4）开发商利润= 210720% = 4106（元）（5）销售税费= 21076% = 1.
22、2106（元）,解答过程,（6）将上述数据带入公式，则 建筑费及专业费最高控制额 X = X = 21075106（602 111.30.06X） 41061.2106,解答过程,单位面积建筑费及专业控制标准为：,X=,9197888.7,1.06,=8677253（元）,8677253,20001,=4338.6（元/建筑平方米）,某市有一块3km2的生地，拟进行 “七通一平”成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成“七通一平”土地出让单价为1200元/平方米；可出让土地面积为全部土地的70%，其余为公共设施用地；土地开发费用为3.5亿元/km2，开发期为2年，开发成本在开发期内分期均
23、匀投入，第一年投入70%，第二年投入30%，贷款年利息率为10%，勘察设计、估价等专业费用为土地开发费用的3%；投资回报率为20%，转让税费为开发完成后转让地价的6.5%。试估算该成片生地的总价格和单位面积地价。,作业,审题过程中要看清题目要求和所给条件，以确定解题方法。在具体细节上需留意：1.可出让土地面积比率；2.各项费用的投入情况；3.所求地价类型,（一）审题,估价对象为待开发土地，从题目所给条件，可想到采用剩余法。基本思路：先根据题目所给条件计算项目总开发费用、专业费用、利息、利润、税费等；从总开发价值中将以上各项成本（包括利息、利润）一一扣除，即可得到生地总价；生地总价除以土地总面积
24、得到单位地价。,（二）解题思路与方法选择,1.基本公式生地价格=熟地价格-土地开发费 -专业费用-利息 -转让费率-利润,（三）公式与计算步骤,2.计算步骤（1）选择计算方法，适用于剩余法（2）开发总价值 =1200300000070%=252000（万元）（3）总开发费用=3503000000 =105000 （万元）,（三）公式与计算步骤,（4）专业费用=1050003% =3150（万元）（5）总投资利息 = 生地总价(1+10%)21 +(105000+3150) 70 % (1+10%)1.51+(105000+3150) 30% (1+10%)0.51 = 生地总价 0.21+11
25、635.08+1583.60,（三）公式与计算步骤,（6）转让税费 = 2520006.5% =16380（万元）（7）开发总利润 =（生地总价+105000+3150）20% = 生地总价0.20+21630,（三）公式与计算步骤,（8）生地总价 生地价格=熟地价格-土地开发费-专业费用-利息 -转让费率-利润 = 2520001050003150(生地总价0.21+11635.08 +1583.60)16380(生地总价0.2+21630) 生地总价(252000105000315011635.081583.60 1638021630)(1+0.21+0.2) 92621.32 1.41 = 65688.88（万元） 单位地价 = 65688.88 3000000 = 218.96（元/m2）,（三）公式与计算步骤,难点：利息、利润的计算基数与计息期的确定。计算利息的基数为待估地价、土地开发费和专业费用，计息期的确定与成本逼近法中类似，这里不再重复；计算利润的基数为待估地价、土地开发费和专业费用三项之和。,(四)难点与常见错误分析,注意： 待估地价也要计算利息与利润，计算过程中不要漏掉，且地价的计息期应为整个开发期。,(四)难点与常见错误分析,
