商业广场地产调查报告及可行性研究分析.doc

1、商业广场地产调查报告及可行性研究分析目录第一章、宏观经济背景分析- 5 -一、XX 概况- 5 -（一）区位特点- 5 -（二）人口特点- 6 -二、XX 经济发展概况- 7 -（一）GDP 及三产业发展比例- 7 -（二）城市人均可支配收入- 8-（三）主导 产业格局- 9 -（四）XX 消费水平及消费概况- 9 -（五）XX 交通区位-10-三、XX 市规划分析- 11 -（一）城市总体规划概述- 11-（二）城市发展方向规划- 12-（三）人口规划- 13 -（四）交通规划- 14-（五）XX 城市商贸业规划方向- 15 -（六）主导产业规划- 16 -（七）南门区域规划- 17-第二章

2、 XX商业发展研究分析- 21 -XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 2 -一、XX 市商业发展概况- 21-（一）XX 商业市场发展史- 21 -（二）XX 商业市场发展现状- 21-（三）XX 商业市场总规模- 22 -（四）XX 市城市商业区功能分析- 24 -二、XX 商业发展特点- 26 -（一）商业发展处于初级阶段，城区无形成明显的商圈划分- 26 -（二）商业结构不合理，零售业发展较快- 26 -（三）经营结构雷同，同质竞争严重- 27-（四）影响能力不强，缺乏区域辐射能力- 27 -三、XX 商业重点市场详细性分析- 28 -（一）东方时代购物中心- 28-（二）XX 小商品城-

3、 30 -（三）万峰服饰广场- 34-四、XX 重点商业商户访谈案例分析- 35 -五、XX 重点商贸行业研究- 38 -（一）XX 服装、布料零售、批发发展特点分析- 38 -（二）XX 电子、3C 产品发展特点分析- 41 -（三）XX 家居、装修建材业 市场发展特点分析- 44 -六、XX 商业调研结论- 46-（一） 、XX 商业市场属性- 46 -XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 3 -（二）区域局限与专业市场的发展- 46 -（三）零售业与批发业比例界定- 46 -（四）现有商业档次与项目经营档次界定- 47-（五）强大商品供应与物流体系支撑- 47 -第三章 XX房地产市场简析-

4、 48 -一、土地市场简析- 48 -二、房地产市场概况- 51-（一）房地产总开发供销概况- 51-（二）销售特点及趋势- 51-（三）XX 楼市价格简析- 52-三、小结- 52-第四章 项目地块研究- 54-一、地理位置- 54-二、地块周边规划- 55-（一）用地规划- 55-（二）交通规划- 56-三、地块研究- 56-（一）地块经济标- 56-（二）项目地块研究- 67-第五章 经济数据测算- 60-一、项目基础经济数据- 60-二、周边小商品市场调查参考数据- 61-XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 4 -（一）XX 市小商品市场租金参考表- 61-（二）商铺定价：根据租金倒推法

5、- 61-三、项目投资估算- 62-（一）设计、监理费- 62-（二）经营成本（按占总销售额是 0.86%计算）- 63-（三）建安工程费- 63-（四）营销费用（4-6%之间，取 5%计算）- 64-（五）小结- 65-四、利润率与地价关系表- 66-（一）按专业市场不同利润率计算的地价参考表- 66-（二）按商业综合体不同利润率计算的地价参考表- 66-（三）小结- 67-第六章、可行性结论及项目初步定位- 69-一、SWOT 分析- 69-（一） 、项目优势 （Strength）- 69-（二）项目劣势（Weakness）- 70-（三）机会点（Opportunity）- 70-（四）威

6、胁点（Threaten）- 72-二、关于项目初步定位- 72-（一）项目定位选择方向- 72-（二）业态规划- 76-三、结论- 80-XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 5 -附件一：房地产调控政策- 81-附件二：重点案例参考- 84-XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 6 -第一章、宏观经济背景分析一、XX 概况（一）区位特点XX市位于浙江省西南部，浙赣铁路沿线，浙、闽、赣三省交界处。东连衢县、遂昌，西邻江西广丰、玉山，南毗福建浦城，北接常山，素有“东南锁钥、入闽咽喉”之称。独特区位，造就其经济的包容性相对较强。但是恰是处于三省交界处，周边缺少大型与经济发达的县城，因此，造成其经济的辐射能

7、力相对弱。内向经济是其发展的主要特色。图 1-1XX区位地图XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 7 -（二）人口特点全市区域面积 2019平方公里，总人口 59万，常住人口约为 46万，下辖 13镇 6乡 2个街道，其中主城区共有 14平方公里，城区人口约16万。城市化水平 42%，总量较低，但是相对于周边县市相比都有一定的优势。图 12XX 各乡镇分布地图XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 8 -二、XX 经济发展概况（一）GDP 及三产业发展比例XX经济进入了新的发展时期，经济连续 9年超过全省平均增速。2009年，实现生产总值 140.9亿元，2006-2009 年年均 GDP增长 14%左

8、右；在全浙江省 90个县市中，2009 排名 63名，处于中下水平，增长XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 9 -率看，以两位数增长，全面超过全省的平均水平，县（市、区）综合实力在浙闽赣三省边界位居第一，在全国排名 200位左右。从中可见，XX市经济后期发展趋势强劲，需求是有很大开拓空间。图 13 2004-2009 年 XX市生产总值及增长速度江 山 市 近 六 年 经 济 增 长 趋 势61.6 73.7986.3106125.8 140.916.10%13.80% 15.00%16.60%13.50% 12.10%0204060801001201401602004年 2005年 2006年

9、 2007年 2008年 2009年年单 位 ： 亿 元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%单 位 ： 百 分 比GDP 增 长 率数据来源：XX 统计公报图 142006、2009 年 XX三次产业结构变动情况数据来源：XX 统计公报XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 10 -三产比例上，对比 2006年，XX 市第二产业增加比例过大，作为衡量一个城市综合指数的第三产业，近几年不但未上涨，反而有所下降，从中反映出 XX的商业发展相对其经济总量来看，目前处于较低水平，其发展空间相对较大。图 14 2005-2009 年 X

10、XGDP05000100001500020000250002005年 2006年 2007年 2008年 2009年近5年 江 山 市 人 均GDP数 值12738 137981830022220 23817金额（元）2009年人均 GDP达 23817元（约合 3570美元） ，增长 11.4%。根据发达国家经验，人均 GDP进入 3000-5000美元区间，城市发展将由“投资主导+工业推动”时期迈入 “消费主导+服务业推动”时期。XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 11 -（二）城市人均可支配收入2009年，XX 全社会消费品零售总额 40.98亿元，增长 19.5%；城镇居民人均可支配收入

11、 17000元，农民人均纯收入 7570元，均增长9.5%。图 15 2005-2009 年 XX城乡居民收入水平12727559413792617715514691917003773718224829405000100001500020000单 位 ： 元2005年 2006年 2007年 2008年 2009年江 山 市 城 乡 人 可 支 配 收 放 趋 势城 镇 可 支 配 收 入 农 村 支 配 收 放（三） 、主导产业格局XX工业基础较好，主导产业明显。目前己形成机电、木业加工、电光源、消防器材四大主导产业和建材、化工两个传统产业，以及纺织、服装、食用菌、蜂产品、羽毛球、注塑等特色

12、产业。是中国的XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 12 -“中国白菇之乡、中国蜜蜂之乡、中国猕猴桃之乡、中国白鹅之乡”。（四）XX 消费水平及消费概况图 16 2006-2009 年 XX零售业水平图 1 7 2005-2009年 XX城乡居民消费支出748651819052556498525488103617073020004000600080001000012000单 位 ： 元2006年 2007年 2008年 2009年消 费 支 出 概 况城 镇 消 费 农 村 消 费2006 2009江 山 社 会 零 售 额 变 化 趋 势48.1441.4734.3129.4616.10%20.

13、90%16.50%14.30%01020304050602006年 2007年 2008年 2009年单 位 ： 亿 元0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%单 位 ： 百 分 比零 售 额 增 长 率XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 13 -（五）XX 交通区位XX是浙江省的西南大门，正着力打造浙闽赣三省边界的县域发展高地。XX 位于浙闽赣三省交界处，是浙江省的西南大门，也是华东沿海地区与中部地区的交通节点，“长三角”和“珠三角”辐射内陆的“桥头堡”。XX交通便利。陆路有杭金衢高速公路、205 国道、46 省道及正在建设的黄衢南高速公路，铁路有浙赣复线，航空距衢

14、州机场 40公里。自开通动车组后，江至杭州，已经划入 2小时交通圈，江至浙江省内杭州、金华、宁波、台州等地，到上海，以及福建浦城、江西广丰等周边越来越方便，XX 与黄山、武夷山等周边著名景点均已形成 4小时旅游交通圈，交通的改变，将会带到外来旅游人群的增加，也必将带动消费市场的快速增加。图 18XX 周边交通图XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 14 -三、XX 市规划分析（一）城市总体规划概述规划确定 XX市的城市性质为：浙闽赣三省边界地区重要的工业城市和旅游服务城市。逐步形成“一江、两组团、六片区”的城市空间结构。一江：即强化 XX江滨江绿化景观带的建设， 。两组团：指须江组团和上余组团。须

15、江组团是 XX城市的主体，是行政中心、文化教育中心、商业中心。上余组团为工业发展中心，加强相应配套设施建设，形成上余镇区和特色工业互动发展的双核结构。XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 15 -六片区：指上余发展片区、上余特色工业区块发展片区、城北发展片区（火车站以北） 、老城发展片区、城南发展片区（虎山以南）和江东发展片区。（二）城市发展方向规划规划确定城市发展方向为：向北发展为主，向东、向南发展为辅。XX城区主要形成七大居住商贸重点开发片区：1、上余发展片区：位于衢江公路以西，XX 江以东（包括部分 XX江以西的居住用地） ，是依托上余镇区发展的城市北部副中心，主要布置居住和区级公共服务设施

16、，同时为上余特色工业区块配套服务。规划居住人口 55 万人。2、上余特色工业区块发展片区：原上余特色工业园区及 XX江以西、浙赣铁路以东的工业发展用地，主要发展食品加工、机电等特色工业。3、城北发展片区：XX 江以西、火车站以北、迎宾大道以南，是城市近期建设的重点区域，主要规划教育、居住和市级公共服务设施，是未来城市市级公共设施和房地产发展的主要区域，也是中高档小区集中区，以生活服务功能为主。规划居住人口 86 万人。4、老城发展片区：火车站以南、XX 江以西、景星路以北和浙赣铁路以东区域，是 XX城市行政、商业金融、文化、休闲设施的集中区域，以生活服务功能为主。规划居住人口 55 万人。5、

17、城南发展片区：虎山以南、浙赣铁路以东。规划以江贺公路为XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 16 -界，东主要规划为生活居住用地，西主要规划为工业用地。以产业为主导、产学研居相结合的综合性城市片区。居住区围绕虎山公园周边布局，规划居住人口 39 万人。6、江东发展片区：以 46省道为界。以南为化工工业区块，以北为居住用地，其中乌木山沿线结合须江公园规划为一类居住用地，规划居住人口 2.0万人。城东片区。是中心城区的一、二类居住用地为主的生活服务功能片区。XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 17 -（三）人口规划2010年市域人口 595 万人、城镇化水平 48；2020 年市域人口615 万人，城镇

18、化水平 62。中期（2010 年）为 175 万人，用地XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 18 -规模为 1747 平方公里；远期（2020 年）城市人口规模为 25万人，用地规模为 2494 平方公里。从目前看，XX 人口规划发展上，稍为落后规划。城市化水平已经滞后经济发展。（四）交通规划1、对现有路网进行进一步梳理，将过境车辆从市中心道路引开，减少穿越城市交通的干扰； 2、15 分钟近郊乡镇交通经济圈通过国省道连接线的建设，使市区在 15分钟内达到近郊乡镇，包括长台、石门、碗窑、贺村、坛石、大陈、四都及上余，构建近郊 15分钟交通经济圈。3、30 分钟市域城镇交通经济圈通过高速公路、高等级

19、公路的建设，使市区在半小时之内能达到各城镇（南至廿八都，西南至凤林，西至大桥、新塘边） ，构建市域半小时交通经济圈。（五）XX 城市商贸业规划方向1、市区商贸发展规划以建设三省边际商贸商务业名城为目标，立足 XX、依托浙江、辐射闽赣，着力构建“一主两次”的商贸商务业空间布局，分别确立主XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 19 -城区核心商圈、贺村和峡口两个次级商圈。重点扶持和培育商业连锁企业，推进传统中、小百货店向现代化大中型综合超市、购物中心、专业店和专卖店等业态转型。一核四街五点六中心老城区：作为核心区，区域内培育成一个核、线、块、点有机结合，多种商业业态高度集聚，购物、休闲功能融为一体的商

20、业圈，提升城市流通经济的集聚力和辐射力；专业商业街：培育中山路金融科技中介商务街、江滨路特色餐饮街、解放路服装鞋帽精品购物街和市心街传统老字号商业街区等具有 XX特色的风情街；加快旅游购物中心、贺村购物中心和峡口购物中心等项目建设。建设西山商务休闲中心、须江商务休闲中心、碗窑生态休闲中心、峡口生态休闲中心个商务休闲中心和 XX职教中心、会展中心个商务服务中心，引进世界品牌大型连锁超市，并大力扶持本地商贸龙头企业建设生产资料加工配送中心、商贸物流配送中心。商业金融：老城区在现有的基础上进行改造提升，逐步形成区域内的商业服务中心，在城南和城北新区规划集中的市场用地；文化娱乐：规划 4处大型城市广场

21、，分别为火车站广场、鹿溪广场（包括向南扩建） 、文化广场和竞技广场，在鹿溪路建设文化广场，在城北天余片集中布置文化娱乐用地，新建 XX大剧院等。教育科研：在城北区布置教育园区，发展大专以上教育和科研；体育设施：在城北布置一处体育中心，占地 1737 公顷；XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 20 -医疗卫生：在城北、上余片区各增设一处 200床的现代化综合性医院，在城西建设一所 200床的精神康复医院，在景星路北侧建一急救中心；旅游服务：结合解放路步行街的建设，构筑 XX旅游人流、商业物流的集散中心。另在迎宾大道以北、双塔以南规划建设旅游服务中心。2、城市商贸物流规划1）物流：规划建设“两个中心

22、、两个园区”物流服务体系，即位于 XX市水泥厂路口附近的浙闽赣边际物流中心（包括位于江郎山路与江贺公路交叉附近建设中的左邻右舍物流配送中心） 、位于贺村的综合物流中心；XX 市上铺铁路货场的 XX市危化品专业物流园、位于高新技术工业区块内的 XX市化工专用仓储物流园。 2)专业市场：在市域范围内规划建设 2大专业市场区，分别是城南专业市场区和贺村专业市场区，2 大专业市场区内包括 8大专业市场，以建筑装饰材料、竹木家居、机电、再生资源交易、汽车汽配、生产资料、五金、农副产品产品交易为主。XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 21 -图 19XX 规划专业市场列表专业市场区名称 包含市场名称 位置

23、类别规划设想建设规模城南专业市场区 农贸城城南发展区区域性交易市场保留提升270亩XX汽车汽配综合市场 城南发展区区域性交易市场 新建 120亩建筑装饰材料综合市场 城南发展区区域性交易市场 新建 250亩南方安保市场城南发展区区域性交易市场 新建 100亩XX商贸城 原火车站销地型交易市场 新建 40亩贺村专业市场区农资交易中心贺村镇区域性专业交易市场 新建 200亩华东竹木家居市场 贺村镇 区域性交易市场 新建 100亩（六）主导产业规划整合现有工业平台，引导相关上下游产业集聚，形成具有一定市场XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 22 -竞争力和地位的机电制造、新型电光源、消防器材、竹木加工

24、以及未来可能发展成为 XX主导产业的高新技术产业等形成的“4+X”产业结构，培育、促进相关专业市场的发育成长，实现二三产业的良性互动，大部分工业企业布局逐步向城区外围搬迁。产业空间布局：“一心三区” 市域产业空间总体结构：一心：指中心城市，是全市的政治、经济、文化及旅游服务中心，重点发展现代生活服务业及先进制造业，完善城市功能、改善人居环境，增强中心城市辐射力和带动能力。三区：指城北工业新城经济发展区、中部特色工业经济发展区及南部生态经济发展区。城北工业新城经济发展区依托 XX经济开发区江东区块及四都工业功能区重点发展机电制造、机械制造等产业。中部特色工业经济发展区主要依托莲华山区块、十里牌区

25、块、高新技术区块等平台重点发展新能源、新材料、电子信息、消防器材、机电及装备制造、竹木深加工、精细化工等产业。南部生态经济发展区依托南部 9个乡镇的资源特色重点发展生态旅游、生态特色农业及绿色农产品加工业。（七）南门区域规划1、规划区域南门片区，即现在 XX市城市中心区域，规划中区域范围主要包括了，北到城中路，南到南一路，东沿江滨路，西为环城西路。包括目前整个城市最繁华的解放路，鹿溪路。XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 23 -2、规划定位从规划中，可以看出，老城区多数小区不在政府考虑的拆迁范围之内，尤其要关注的是，目前在讨论的南门区规划方案，这个区域是不在拆迁计划之内的，这将为项目内侧的商业

26、街价值带来严重的影响。项目地块不在拆迁计划之内XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 24 -3、用地性质在用地规划上，可以看到，项目地块内有些部分，应该是商住用地，可以在产品规划中，加入住宅产品，但是，这是否有，以及有多大建筑面积，都将在拍卖后，才能确定。XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 25 -4、功能详细从规划中，可以看到，项目地块所处区域，在政府预定的规划中，其功能是作为一个集娱乐，休闲、购物，办公为一体的现代商业区。项目地块XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 26 -第二章 XX 商业发展研究分析一、XX 市商业发展概况（一）XX 商业市场发展史1987年撤县，设立 XX市，历史上，XX 地

27、杰人灵，文化厚重，但是商贸行业，发展相对缓慢。本身区域商贸发展多局限于区域内消费市场，作为新商贸业的百货中心，XX 直到 2009年才建成。从其三大产业的发展比例看，近几年，政府已经意识到商贸业发展不足，对经济的制约。因此，目前已经通过大力扶持第三产业发展为纲要。XX现代商贸业态不断涌现。全市初具大型现代购物条件，经营面积超 2000的超市 10家；有较大规模、涉及家电、汽车销售领域的专业店 5家；连锁经营发展迅猛，范围从日用品、食品向餐饮、药品拓展，全市连锁店 1116家；左邻右舍的拓展村级网和跨区域发展，新红塔发展乡镇中心店战略都取得了较大的成果。物流业态初显雏形。二是商贸经济总量不断扩张

28、。（二）XX 商业市场发展现状XX商贸行业，虽然政府已经在扶持发展，并为打造三省边界商贸流通而出台系列政策，但是从目前来看，城市商业仍处于初步发展阶段，城区基本没有形成一个完成的商业圈概念，仍以一个老城为主要的商贸流通区域。从区域划分来看，可分以文化广场为中心的城中商贸区，另一个以虎山街道为主的城南片区，再是，以城北新居住区为XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 27 -集中的城北新商贸区。城区商贸流通主要依靠，沿街底商组合而成，专业市场，百货中心除了刚才运营的时代购物中心与小商品城外，其它都不上规划与档次。总体量与质都相对缺乏。业态结构“散、乱” 。总体上，XX 市商贸商务业功能档次总体较弱，发

29、展水平仍然较低，经营体主要以集体、私营、个体、外资商业共同发展的商业格局，外次仍以国内企业为主。因此随着 XX新城市的快速发展，对商业体的塑造有更大的空间。图 21XX 市区商圈示意城中一级商圈城南次级商圈城北未来商圈项目位置XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 28 -（三）XX 商业市场总规模2009年年社会消费品零售总额 48.14亿元，比 2008年增长16.1。1、社会消费品城乡消费比例图 22 社会零售额城乡比例2009年 江 社 会 零 售 额 城 乡 比 例45%55%城 市 消 费 品 零 售 额乡 镇 消 费 品 零 售 额资料来源：XX 市 2009年统计公报分城乡看，城市消

30、费品零售额 21.46亿元，增长 16.1；县以下消费品零售额 26.68亿元，增长 16.1。对比城乡收入与支出数，从XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 29 -数据上反映出 XX城市消费人群，在区域内消费的欲望不强，城市消费外流现象比较严重。另外，XX 城市化率相对较低，也是造就城市消费较低的另一个原因，但是随着城市化进程的加快，城市社会需求也将随之增加，市场容量也将增加。2、社会消费品结构比例图 2-3XX市 2009年社会消费品城乡消费比例2009年 江 山 市 社 会 消 费 品 结 构 比 例38%49%11% 2% 批 发 业 零 售 额零 售 业 零 售 额住 宿 和 餐 饮 业

31、其 他 行 业资料来源：XX 市 2009年统计公报从行业分类看，批发业零售额 18.13亿元，增长 5.6；零售业零售额 23.84亿元，增长 27.6；住宿和餐饮业零售额 5.07亿元，增长11.1；其他行业零售额 1.11亿元，增长 5.8。其中零售业占据主力地位，是 XX商业体系中的支柱型行业，从中也反映出，XX 城区商贸业对周边城区辐射能力比较弱，商贸业主要还是满足区域内消费需求为主。XX市鹿溪广场地块商业项目报告- 30 -（四）XX 市城市商业区功能分析1、老城区图 24XX 老城区主要商业分布示意解放路鹿溪路解放南路目前整个 XX市的商业发展已处于初级向中高级发展的阶段，虽然目前尚未形成非常明显、或有影响力的中心商圈，但具有一定影响的商圈已在逐步形成之中。该商贸区域为 XX市唯一业态成熟，配套齐全、交通便利的商业中心。老城区商贸区，主要以城中路与解放路交汇处为中心向四周延长，主要以解放路，鹿溪路、城中路，中山路延线分布。