1、-1-土地经营权抵押贷款的尝试一、土地承包经营权抵押贷款的可行性央行等部门日前下发指导意见，要求在全国范围内推进农村金融产品和服务方式创新，探索开展农村土地承包经营权和宅基地使用权抵押贷款业务。目前，农村土地经营权抵押贷款业务已试行。土地是农民手中的最大资产，一旦成为有效抵押物，给农民带来的便利不言而喻。农民能否还上贷款？银行如何化解风险？游走在政策和法律之间的金融创新，又如何加以规范和完善？与其他贷款抵押方式相比，土地经营权贷款不用找担保，简单，方便。从申请贷款到审批下来，只用一个多星期时间。而且比一般贷款优惠 20%左右。抵押贷款业务有严格的办理流程，抵押人必须拥有自留地、承包地、流转地或
2、闲置地。先是由村委会牵头，推荐比较优质的农户，并对农户个人信誉等进行基本考察；再由镇经管站通过丈量面积进行评估，土地承包经营权抵押，一律按价值的 60%-70%进行评估。如果 1 亩土地按每年水田 500元，旱田 240 元承包费计算，30 年的水田承包费就是 1.5 万元，评估价值就是 9000 元-10500 元；30 年的旱田承包费就是 7200元，评估价值就是 4300 元-5000 元。对土地流转业务还进行了创新，该业务开展以来，农民、涉农企业在贷款到期后都-2-按时还了款，无一笔不良贷款。贷款农户都不是日子过不下去、为生存贷款的农户，而是在扩大生产时资金短缺。农作物丰收交易之后，资
3、金很快周转过来，就能还上贷款。 物权法规定，耕地等集体土地所有权不许抵押。耕地、宅基地等无疑是农民手中最大的资产。而这些资产无法作为抵押物向银行贷款变为“资本” ，堵塞了农民获取资金的一个重要通道。后来，通过出台农村住房抵押借款暂行办法、 农村土地承包经营权抵押借款暂行办法，贷款通道变得大为通畅。二、土地承包经营权贷款的难点：伴随着农村土地流转的快速推进，租赁数百亩甚至上千亩土地的农村种植 “大户”频现。在生产和经营过程中，他们遇到了同样的问题：农村大片土地流转起来了，但生产资金却难以为继，资金缺口很大，急需获得更多的资金支持。但现实情况是，目前的土地流转配套机制不健全，土地承包经营权抵押贷款
4、从价值评估、登记到处置变现难度都很大，制约了土地承包经营权抵押贷款的普及和推广。目前制约土地承包经营权抵押贷款推广的瓶颈问题集中体现在以下几方面: 1、土地评估机构尚未建立，土地价值难界定，缺乏评估流转土地承包经营权价值相应标准和操作程序;-3-2、没有建立流转土地承包经营权抵押登记部门，土地经营承包权登记缺乏法律效力，是当前涉农金融机构不愿开办农村土地承包经营权抵押贷款业务的主要原因;3、流转土地中介机构缺失，涉农金融机构在借款人出现经营风险，缺乏偿还能力时，对土地承包经营权及地面附属物处置困难，金融机构债权难以得到保护;四是土地承包经营权抵押贷款风险补偿和保障机制尚未建立。三、土地承包经营
5、权的风险及应对措施1、法律风险。根据现行法律，土地承包经营权抵押贷款业务没有法律保障。土地承包经营权入股成立的土地承包经营权协会在操作过程起一个担保的作用,如果协会的地位得不到承认,则协会的担保不具有法律效力。2、操作风险。根据土地承包经营权抵押贷款的操作流程，当贷款人无法归还贷款时，担保人替其归还贷款后，担保人就会对贷款人提供反担保的土地承包经营权实现抵押权。如果担保人再将实现抵押权的土地承包经营权进行再转让，势必会使贷款人的利益受到损失，会导致贷款人丧失原有土地承包经营权的恶果。3、银行采取多种措施，保证风险基本在可控范围内。第一道闸门在村委会。村委会推荐客户时必须要出具村委会的研究决-4
6、-议，保证推荐的是较为优质的、有还款能力的客户。抵押贷款前，抵押人为自己寻找抵押物定向流转人，是控制风险的另一道关卡。六至七折的评估办法，也在最大程度上化解了银行风险。新业务会不会导致耕地减少、大批农民失去土地？银行目前做的是基于土地流转的土地贷款，并不会改变土地的用途和性质，只不过改变了生产模式而已。加之在风险控制上采取了适合农村信用环境的措施，真正还不上款需要执行抵押物流转的情况应该很少发生，即使发生，也只是将土地剩余承包期的收益权流转给本村村民，在剩余承包期满后，土地会重新回到借款农民手中。这样就不会导致农民大面积失去土地。为避免引发农民大面积失去土地、流离失所、影响社会稳定， 农村土地
7、承包经营权抵押借款暂行办法明确规定：以土地使用权抵押借款的，原则上不能超过家庭承包土地总面积的 70%。农民贷款选择增多，土地经营权可以抵押贷款，而且简便易行，不会引得农民一哄而上，加大银行风险。首先，耕地对农民来说有着异乎寻常的意义。耕地更是农民的“命根子 ”。用土地抵押贷款，是 农民迫不得已的选择。其次，土地承包经营权存在评估价格较低的现象。偏远地区土地评估价每亩只有四五百元，大大低于土地本身产出效益。与原有的手续相对复杂的联保贷款模式相比，土地流转抵押贷款解决了农民贷款担保难的问题。土地流转抵押贷款的优势已经越来-5-越不明显。面对众多选择的农户，土地流转抵押贷款已说不上是首选。因此，农
8、村土地经营权抵押贷款的开闸，并不会导致该项业务一哄而上，不会给银行带来系统性风险，也不会造成大量农户无法偿还贷款，土地难以实现流转。四、土地承包经营权的操作流程1、成立协会。行政村举行全体村民或村民代表大会，成立土地承包经营权抵押协会，选举产生会长和副会长各 1 名，并按照村民人数 10：1 的比例选举出常务会员若干名，选举出的常务会员在当地能够代表一个家族、一组村民或一个门份（当地对亲戚关系的称呼）。而且常务委员必须是品德好、责任心强、经济条件好、担保及偿债能力强、让村民信赖有威望的人。常务委员的组成基本覆盖了当地的每个家族和每一组村民，让村民能够公平的享有贷款权利。2、接收成员。农户加入协
9、会成为会员必须提出书面申请，以自家承包土地总亩数的十分之四的土地承包经营权入股，入股的土地承包经营权的土地必须是中等以上地质的土地，每亩地承包经营权原则上按不高于 3000 元的标准作价。全体常务会员对申请入会的农户进行审查并一致同意，农户即可成为农户土地协会会员，农户成为会员后就可用土地承包经营权抵押向申请贷款。-6-3、签订协议。会员向申请贷款时，首先选择 3 户加入了协会的村民和 1 名常务会员作为贷款担保人。同时与协会和担保人签订土地承包经营权抵押协议，协议规定如果贷款到期不能偿还，将所抵押土地承包经营权转让其他代为偿还的担保人或由协会处置，并取消会员资格。每个常务会员只能担保 10户
10、，每个普通会员只能担保 3 户。常务会员申请贷款时由其他 2名常务会员和会长、副会长担保。4、提供担保。贷款的会员在完善了抵押和担保手续后，向信用社提出贷款申请时，由协会再与签订总的担保协议。5、发放贷款。在审查完各项担保协议后，与贷款的会员签订贷款借据并发放贷款。6、转让经营权。当贷款的会员无法归还贷款时，由担保人或协会代其归还贷款。此时，贷款的会员与协会、担保会员签订土地承包经营权转让协议，将其入股的土地承包经营权转让给为其担保并进行清偿的会员或协会指定的其他会员。五、土地经营权抵押贷款利弊分析（一）积极作用：1、极大缓解了农民借贷难的问题。开展土地承包经营权抵押贷款，农户用土地承包经营权
11、向协会进行反担保，就会得到协会的担保，有了协会的担保，就保证了回收贷款的稳定性，解决-7-了的后顾之忧，就会为农户发放贷款。只要信用良好，并且具有土地承包经营权的农户，都会得到土地承包经营权抵押协会的担保，都会得到发放的贷款。2、土地作为抵押品实现了其资产价值。这种操作模式为经济不发达地区农村的农民贷款起到开“ 先河” 的作用。目前农户用土地承包经营权向协会进行反担保，随着发展，农民还可以拿牛、羊等家畜家禽及一些生产资料进行反担保，可以解决农民无贷款担保品的尴尬处境。3、提高了信贷资产质量，增强了农民的信用意识。（二）不足：信用担保占很大成分，土地还没有作为独立的有效资产进入市场流通。六、政策
12、建议和发展方向推广农村土地承包经营权抵押贷款应充分发挥地方政府部门的主导作用，着力解决好以下几个问题: 1、设立专业评估机构，制定相应评估标准。由于土地承包经营权的价值取决于土地承包经营的时间、土地经营收益，受自然条件、生产经营项目等因素影响较大，受让双方对土地承包经营权的实际价值难以做出准确判断，因此，土地承包经营权的价值必须经权威专业评估机构对土地经营权价值进行综合评估，确-8-定基价，并出具价值评估报告，且需提请所在村村委会或所在乡镇人民政府公证。 2、明确责任，规范权证发放和抵押登记环节。应明确由当地土地管理部门承担统一核发土地经营权承包权证，并对土地承包经营权抵押进行登记管理，解决土
13、地承包经营权抵押登记部门“ 悬 空” 问题 。办理流 转登记时，若土地 经营权属当地村委会，经村民代表表决同意后，由村委会出具流转书面意见;若土地经营权属农户个人，由农户在村委会主持下进行，在村委会监督下，由当事双方商定租金给付方式，形成明确的书面记载，办理司法公证手续，凭双方签订的流转合同、租金给付凭证和相关材料向土地管理部门申请办理登记，并在乡(镇)村集体经济组织备案。 3、因地制宜，创新土地经营权抵押贷款模式。按照规范操作、分类推进的原则，着力推出以下 3 种抵押贷款模式:对于生产周期短、市场行销快、经营效益好、风险程度低的产业实行完全形式的土地经营权抵押，经营业主可直接办理土地承包经营权抵押借款;对于虽有一定风险，但可防控的，可实行“土地承包经营权抵押+行 业协会( 合作社、基金)担保”的贷款模式;对于市场前景好，但风险难以预见的，可实行“土地承包经营权抵押+农业担保公司”的贷 款模式。 -9-4、充分发挥土地流转中介机构的作用。经营权流转应全权委托农村土地流转中心进行，为土地流转提供合同、法律、竞价、纠纷仲裁等服务，使涉农金融机构能够及时通过土地流转中介服务机构，将抵押的土地承包经营权进行流转变现。
