1、和平时光二期1#和2#楼定价方案,定价参考因素,1 石家庄近期房地产市场分析2 国家政策影响3 周边楼盘概况及优惠政策4 和平时光优劣势分析5 定价参考因素6 1#和2#开盘后的优惠政策,1 石家庄近期房地产市场分析,2011年，宏观调控限购、限贷、限价等政策叠加，石家庄楼市在最近几个月成交持续低迷。很多楼盘都会选在九月份至十月份这个期间开盘，但今年调控政策下，楼市一直处于僵持阶段。价格方面，周边各项目都没有采取主动的降价调整。这两个月以来30个新盘入市，大部分都分布在石家庄市二环沿线和周围郊县，而限购区诸如中心主城区相对来说则比较少。,2.国家政策,限购：对已有1套住房的本市居民家庭限购1套
2、住房；对已拥有2套及以上住房的本市居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。,限贷：目前给本项目做按揭的工行、中行、建行、河北银行四家银行对第一、二套房贷的审核条件比以往更加严格，并且在第一套房贷的利率从基准利率上浮了10%，同时第三套房贷已拒贷。第二套房贷则是首付六成以上，利率上浮20%。目前银行的放款周期都比较长，最长达到四个月未放款。,限价：5月27日，石家庄市商品房明码标价实施方案正式出台，要求商品房销售明码标价，实施“一套一标”、“一房一价”。从2011年6月5日起，物价部门对商
3、品房销售明码标价进行全面检查，对不按规定进行标价或实施价格欺诈的将从重处罚。,小结,整个石家庄房地产市场处于“三限”之下，但二环内的楼盘仍然未出现明显的降价。随着国家调控政策与当地政府各项政策的出台，房价飞涨的态势得到了控制。从全国各地出台的房价控制目标来看，大都将房价涨幅控制在10%左右，政府是希望房价涨幅不要过大，和GDP涨幅相符合还是比较合适的。从上市量来看，近期不会明显放大，由于开发贷款收紧，开发企业资金链趋于紧张，开盘涉及到交房时间并承担违约风险，不开盘则无法回收资金，因此购房者的观望情绪很浓。,3 周边楼盘概况及优惠政策,促销手段及证件情况,小结 周边项目优惠幅度各不相同，通常会举
4、办一些活动并优惠的方式来积累意向客户 受到目前“三限”的影响，周边项目成交量都在萎缩 目前购房主要群体主要以自住刚性需求的客户为主,4 和平时光优劣势,我们在所有的市调项目抽取了对本项目有直接竞争的周边项目进行分析与对比,5 定价参考因素,片区形象15%,与市中心的距离13%,道路交通状况12%,周边自然环境10%,周边人文环境10%,周边配套20%,治安状况8%,片区提升空间12%,项目比较60%,总体规划8%,物业定位8%,产品材质12%,园林环境15%,社区配套10%,工程进度10%,开发商品牌15%,物业管理10%,区位比较40%,户型设计15%,取值范围：010打分：根据表格内的各因
5、素，在取值区间内打分评分：将各打分因素按权重进行累加分值还原价格：最终得分需要进行还原，以本项目区位价值和产品价值的总评分除以各比较项目的总评分再乘以各项目即期的市场价格，再乘以各项目的权重，得出本项目的分值还原价格综合比准价格：区位价值与产品价值进行累加,综合比准价格 = 区位价值+产品价值,打分法说明,市场比对价格判断区位打分40%,市场比对价格判断项目本体打分60%,通过市场两部分比较，本项目1#和2#入市综合比准均价为： 7757.66元 /平米*40%+ 7629.64元/平米*60%=7680.85,打分区间：010打分：根据各因素在取值区间内打本户型得分评分：将各打分因素按权重进行累加平均分值：将各户型总评分相加除以户型数量户型价差：设置一个各户型间的价差分值还原价格差：每个户型分值减去平均分值再乘以价差各楼宇价格：基准价格加上个户型价差,各户型比准价格 = 基准价格 + 价格差,分值还原价格差 = （各户型分值平均分值）*价差,1#楼2#楼的户型进行朝向景观格局户型环境这五个因素打分,6 付款方式和优惠,按揭优惠100元/平米，一次性付款优惠200元/平米老业主再购优惠80元/平米老业主带新客户，新客户优惠50元/平米七日内准时签约优惠30元/平米 老业主带新客户成交，给予老业主3000 元物业费,谢谢,
