1、宏观经济形势、政策及其对建筑房地产行业的影响,1,2,3,一、基本理论介绍。二、目前宏观经济形势及国家宏观调控 政策。三、目前的宏观经济形势、政策对建筑 房地产行业的影响及其发展趋势。,（一）宏观经济定义 （二）宏观经济调控,一、基本理论介绍,所谓宏观经济是指总量经济活动，即国民经济的总体活动和运行状态。这个定义是相对于微观经济而言的，微观经济是指个量经济活动，即单个经济单位的经济活动。,（一）宏观经济定义,宏观经济调控是指政府针对宏观经济运行中存在的问题，如：失业、通货膨胀、经济衰退等有意识有计划的运用一定的政策工具，调节控制宏观经济的运行，以达到一定的政策目标。 政府宏观经济政策的主要目标
2、包括充分就业、物价稳定、经济增长与国际收支平衡。要完成上述目标，主要通过国家的财政政策与货币政策来影响总需求水平及其构成来实现。 宏观经济调控的手段主要是指财政政策和货币政策工具。,（二）宏观经济调控,1、财政政策 通过财政支出与税收政策来调节总需求。如：增加政府支出，可以刺激总需求，从而增加国民收入，反之则压抑总需求，减少国民收入。增加政府税收，可以抑制总需求从而减少国民收入，反之，则刺激总需求增加国民收入。 （1）扩张性财政政策（积极的财政政策） （2）紧缩性财政政策（稳健的财政政策）,（二）宏观经济调控,2、货币政策 货币政策是指中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤指控制货币供给以及调
3、控利率的各项措施。常用的货币政策工具有： （1）法定存款准备金 （2）中央银行贷款 （3）公开市场业务 （4）利率政策,（二）宏观经济调控,存款准备金，是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。中央银行通过调整存款准备金率。可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。,（二）宏观经济调控,（1）法定存款准备金,中央银行贷款指中央银行对金融机构的贷款,简称再贷款，是中央银行调控基础货币的渠道之一。中央银行通过适时调整再贷款的总量及利率，吞吐基础货币，促进实现货币信贷总量调控目标，合理引导资金流向和
4、信贷投向。,（二）宏观经济调控,（2）中央银行贷款,公开市场操作是中央银行吞吐基础货币，调节市场流动性的主要货币政策工具。中央银行公开买卖债券等的业务活动即为中央银行的公开市场业务，其目的在于调控基础货币，进而影响货币供应量和市场利率，实现货币政策调控目标。,（二）宏观经济调控,（3）公开市场业务,利率政策是我国货币政策的重要组成部分，也是货币政策实施的主要手段之一。中国人民银行根据货币政策实施的需要，适时的运用利率工具，对利率水平和利率结构进行调整，进而影响社会资金供求状况，实现货币政策的既定目标。,（二）宏观经济调控,（4）利率政策,货币政策有着“逆经济风向行事”的反经济周期调节特征。当经
5、济增长过快、通胀压力加大时，就实行从紧的货币政策，提高利率或者法定存款准备金率，紧缩货币供给与信贷，给过热的经济降温，抑制过高的通胀率；反之，当经济增长率下滑，或者有衰退风险的时候，货币政策则要降低利率，增加货币供应量和信贷总量，保障流动性供给，刺激投资和消费。,3,（二）宏观经济调控,（一）国内宏观经济形势及运行分析 （二）国家宏观经济调控政策及政策解读,二、目前宏观经济形势、政策,判断和认识宏观经济形势和政策，是政府、企业和家庭决策的前提和基础，而对经济形势的判断离不开对主要经济指标走势的考察。通过对以下几个基本指标的考察就可以了解宏观经济及建筑房地产行业的基本情况。 1、国内生产总值（G
6、DP） 2、固定资产投资情况 3、房地产投资情况 4、建筑业总产值情况 5、消费价格指数（CPI）,（一）国内宏观经济形势及运行分析,（一）国内宏观经济形势及运行分析,1、国内生产总值（GDP）,2、固定资产投资情况,（一）国内宏观经济形势及运行分析,2005年-2011年固定资产投资额及同比增长率,3、房地产投资情况,（一）国内宏观经济形势及运行分析,3、房地产投资情况,（一）国内宏观经济形势及运行分析,2010年7月-2011年6月全国房地产开发累计投资额,数据显示：自2010年7月以来全国房地产开发投资额一直保持着较高的增长速度。截止目前，房地产投资额暂时未出现明显回落。,3、房地产投资
7、情况,（一）国内宏观经济形势及运行分析,2006-2011年房地产销售、投资、新开工增长情况,4、建筑业总产值情况,最新的数据显示：2011年上半年，我国建筑业总产值达43111亿元，同比增长26.1%；房屋建筑施工面积达57.1亿平方米，同比增长25.5%。建筑业取的良好业绩主要得益于固定资产投资保持较快增长和房地产投资较快的增速。,（一）国内宏观经济形势及运行分析,（5）消费价格指数（CPI）,（一）国内宏观经济形势及运行分析,小结：通过以上5个宏观经济指标我们可以看出，总体而言我国宏观经济保持平稳较快增长的态势，但增速有所放缓。数据显示固定资产投资额以及房地产开发投资仍处于高位运行，保持
8、较快增长，但是同比销售增长率出现下降趋势，预计3、4季度房地产投资额面临下滑压力。另外，消费价格指数不断上涨，通货膨胀的压力凸显；,（一）国内宏观经济形势及运行分析,（1）宏观经济调控政策选择的理论基础 （IS- LM模型） （2）国家宏观调控政策及解读,（二）国家宏观调控政策及解读,IS-LM模型是宏观经济分析的一个重要工具，是描述产品市场和货币之间相互联系的理论结构。利用IS-LM模型可以分析货币政策和财政政策的作用和效果。 （1）IS线产品市场均衡 Y(国民收入）=C（消费）+I（投资）+G（政府购买） 其中：C=C(Y)，消费水平随收入正向变化； I=I(i），i为利率，投资需求随利率
9、水平反向变动。,（二）国家宏观调控政策及解读,1、IS-LM模型,（2）LM线货币市场的均衡 M/P=L1(i)+L2(Y） 其中，M为名义货币量，P为物价水平，M/P为实际货币量，Y为总产出，i为利率。 通常将M/P视为由中央银行确定的定值，利率和货币量呈反向变动关系而收入和货币量呈正向变动关系，从而得出一条收入Y与利率i反向变动，斜率为正的直线。,（二）国家宏观调控政策及解读,1、IS-LM模型,扩张性的财政（扩大政府投资或者减税）表现为IS曲线右移，在使收入增加的同时会带来利率的上升。,（二）国家宏观调控政策及解读,1、IS-LM模型,扩张性的货币政策（增加货币供给、降低利率、降低法定存
10、款准备金率）表现为LM曲线的右移动，在使收入增加的同时会带来利率的下降。,（二）国家宏观调控政策及解读,1、IS-LM模型,两种政策搭配使用，如图：货币政策与财政政策搭配使用。紧缩的货币政策和紧缩的财政政策积极的货币政策和积极的财政政策紧缩的货币政策和积极的财政政策积极的货币政策和紧缩的财政政策。,（二）国家宏观调控政策及解读,1、IS-LM模型,（1）宏观经济调控及政策解读；（2）针对房地产行业的调控政策及解读；,（二）国家宏观调控政策及解读,三、宏观经济形势、政策对建筑及房地产行业的影响,（一）宏观经济形势、政策与建筑行业的关系（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业 的影响；（三）宏观经
11、济形势及建筑房地产行业的发展 趋势判断,宏观经济形势、政策与建筑行业的关系就是整体与部分的关系。一方面建筑业是国民经济发展的重要支柱，另一方面宏观经济形势政策对建筑业发展具有高度的正相关性，宏观经济形势、政策的好坏，直接决定了建筑业市场容量的发展变化。特别是固定资产的投资规模，对于建筑业的发展有着决定性的影响。,（一）宏观经济形势、政策与建筑行业的关系,通过前面对宏观经济形势、政策的分析及判断可知其建筑房地产行业的影响是多方面的，可谓是机遇与压力并存。 资金面的影响 国家采取的宏观调控政策意在限制一些行业投资的盲目，缓解物价上涨的的压力，但是流动性的收缩政策影响到企业的资金流动性及资金成本。资
12、金流动性的降低增加了企业资金成本另外使企业的融资难度也在增加。,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响,1、消极影响, 原材料价格上涨 一方面政府刺激经济采取的适度宽松的货币政策造成物价全面上涨，另一方面国家对高耗能、高污染行业的严厉管控和调控加剧了钢铁、水泥等原材料价格的上涨；,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响,1、消极影响, 人工费价格不断攀升 马克思劳动价值理论中曾经将工人的工资定义为能够养活自身的生活资料的价格。因此，随着生活资料价格的上涨，劳务工人的价格也将不断攀升。另外国家不断加强对劳务工人的劳动保护政策，农民工一方处于价格谈判的优势地位，使人工费价格产生刚性
13、，增加了建筑施工企业的劳务成本。,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响,1、消极影响, 宏观调控使房地产行业的高速增长面临重大不确定性 在适度宽松的货币政策下，资金流动性充足，利率处于较低水平，房地产开发企业和购房者的融资成本也较低，因此房地产市场会出现购销两旺的的局面，房地产开发投资的规模也会上升。今年以来货币政策的改变，流动性逐步收缩，这种购销两旺的局面必将打破，房地产投资规模也将受到冲击。,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响,1、消极影响, 宏观调控使房地产行业的高速增长面临重大不确定性 这种不确定性影响的可靠度如何？目前来看，行业土地购置增速已经回落，后期行业投资
14、增速将受影响。由于土地购置先于行业投资，资金收紧、房价难有大幅增长的前提下，土地购置增速大致可以反应未来行业投资增速变化。首先来回顾一下2008年的数据，看看其中的变动规律。,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响,1、消极影响,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响,07-09年房地产投资额增长与购置土地面积增长图,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响,10-11年房地产投资额增长与购置土地面积增长图,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响,图1 2006-2011年全国房地产开发投资图,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响,图2 2006年-20
15、11年商品房销售量价图,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响,小结： 综合判断，个人认为受商品房销售面积及销售金额增速下滑以及土地购置增速回落的影响，预计房地产投资规模今年会受到冲击，全年房地产投资规模将保持前高后低的走势。,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响,国民经济发展处于平稳、快速增长阶段 近年来我国国民经济继续保持了较快发展的良好势头。在世界经济增长乏力的背景下，我国经济实现了高速、可持续增长，这得益于我国经济结构调整及政府正确把握宏观调控的方向和力度，而政府也在不断强调要保持经济发展及政策的连续性和稳定性。作为固定资产投资主要“完成者”的建筑企业，面对连续性、稳
16、定性、稳健性特征的未来市场，建筑行业获得持续稳定的发展当然不容质疑。,1、积极影响,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响, 固定资产投资规模快速增长 固定资产投资主要是指基础设施建设。基础设施是指为社会生产和居民生活提供公共服务的物质工程设施，是用于保证国家或地区社会经济活动正常进行的公共服务系统。一个国家或地区的基础设施是否完善，是其经济是否可以长期持续稳定发展的重要基础。其中包括：道路桥梁、能源、环境、住房、水利等,1、积极影响,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响, 固定资产投资规模快速增长 以投资为主导的经济增长方式短期内不会改变；前面提到，拉动经济增长的“三驾马车
17、”投资、消费、出口，发达国家已经是以消费为主导，而我国长期以来一直是以投资为主导来拉动经济增长。面对衰退，政府不会坐视不理，其实不用等到衰退，政府会主动积极地刺激经济增长，而政府主要还是通过一贯的增加固定资产投资来拉动经济增长。按“十二五”计划要求和世界银行估计，中国在今后10年，将保持固定资产投资总量的持续增长。,1、积极影响,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响, 固定资产投资规模快速增长 道路交通投资：“十二五”期间，我国交通基本建设投资总规模约6.2万亿元，比“十一五”期间总投资增长31.9%。 能源建设和能源调度工程：在我国经济快速发展的过程中，能源不足的矛盾已经显现，未来
18、包括火电、水电、核电在内的能源建设仍将持续，水、电、气等的能源调度工程也将全面展开并继续投入。,1、积极影响,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响, 固定资产投资规模快速增长 住房投资：根据我国政府经济与社会发展远景规划，未来10-20年，城市化进程将进一步加快，城市人口的增加，新增的城市人口意味着新增的潜在需求以及旧城区改造工程，这部分刚性需求将形成房地产投资需求持续增长的动力源泉。因此未来10-20年将是房地产业稳定发展的黄金时期。另外，二、三线城市的房地产市场正处快速的上升周期。随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城市房地
19、产发展带来了新的契机和空间。,1、积极影响,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响, 固定资产投资规模快速增长 水利建设 我国水利建设长期滞后于经济发展，洪涝灾害、农田灌溉、人畜饮水等问题不断突出，水利建设投入不足严重影响我国经济发展。2010 年底出台的中共中央、国务院关于加快水利改革发展的决定指出，要建立水利入稳定增长机制，多渠道筹集资金，从根本上扭转水利建设明显滞后的局面。2010年我国水利建设投资是2000亿元，未来10年水利建设投资将高达4万亿元。,1、积极影响,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响,城镇化进程的加快为建筑房地产行业提供新的市场空间。 目前我国的城镇
20、化水平仍处于较低的水平，随着经济的发展、城市化进程城市化进程的加快带来的对工程建设服务的不断增长的需求，以及众多新城市居民对住房的需求，自然是建筑业的利好消息。城市群、城市带和中心城市的发展预示了中国城市化进程的高速起飞，也预示了建筑及房地产业更广阔的市场空间。,1、积极影响,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响,城镇化进程的加快为建筑房地产行业提供新的市场空间。,1、积极影响,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响, 保障性住房建设为建筑房地产行业带来新的机遇 为进一步调控房价，保障民生，解决低收入家庭住房问题，政府计划“十二五”期间建设3600 万套保障房，大约是过去10
21、年建设规模的两倍。2011 年和2012 年分别投建1000万套,此后三年共投建1600 万套，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。,1、积极影响,（二）宏观经济形势、政策对建筑房地产行业的影响, 保障性住房建设为建筑房地产行业带来新的机遇 今年以来，为确保保障性住房的开工率，政府在土地、资金、税收等政策方面实行一系列优惠，确保保障性住房顺利开工。预计今年三、四季度保障性住房建设将提速。这点可谓是建筑房地产市场中的重大利好。,（三）宏观经济形势及建筑房地产行业的发展趋势判断,1、经济增速有所放缓，但整体经济仍保持高位运行。 2、2011年通货膨胀压力可能将进一步加大。 3、整个建筑行业长期向上的趋势不变，但房地产行 业面临回调和结构调整的风险。,谢谢大家！ 请批评指正！,
