地产全案策划中.doc

1、产品创新设计法则创新是房地产产品设计的灵魂住宅产品设计创新，是由“理念创新、空间创新、文化创新、环境创新”构成的 “全案策划模式”建立了互动设计战略：设计公司与发展商、顾问公司、销售公司、广告公司、物业管理公司、新闻界人士、潜在客户代表共同参与。 产品创新设计要求与销售工作协调一体化。 请教我们的客户是最安全、最简易的产品创新设计之道。第2部分本案市场调查研究本部分目录1、会展经济分析1.1 会展经济前景分析1.2 G 交会市场调查1.3G 交会摊位类型1.4 以 C 市为驻点的展览公司情况1. 5 关于新展馆的调查2、G 交会周边物业市场调查2.1 G 交会周边物业市场调查表2.2 G 交会

2、周边酒店调查结果3、C 市公寓市场调查3.1 C 市公寓市场调查表3.2 C 市公寓市场调查结论4、北京、上海市场调查报告4.1 北京会展中心周边高档公寓调查4.2 上海会展中心周边高档公寓调查4.3 结论4.4 两大城市高档公寓调查表1 会展经济分析1.1 会展经济前景分析会展经济一般被人为是高收入、高赢利的行业，其利润率大约百分之二十至百分之二十五以上。会展集商品展示、交易和经济技术合作等功能为一体，并具备信息咨询、投资融资和商务服务等配套功能，在贸易往来、技术交流、信息沟通、经济合作诸方面发挥着日益重要的作用，在中国经济舞台扮演着越来重要的角色。据专家测算，国际上展览的产业带动系数大约为

3、 1:9，即展览场馆的收入如果是 1，相关的社会收入为9。从国际上看，在瑞士日内瓦，德国汉诺威，慕尼黑、杜塞尔多夫，美国纽约，法国巴黎，英国化敦，以及新加坡和香港等这些世界著名的“展览城” ，会展业为其带一了巨额利润和经济的空前繁荣。美国一年举办 200 多个商业展览会带来的经效益超过 38 亿美元；法国展会每年营业额达 85 亿法郎，展商的交易额高达 1500 亿法郎，展商和参观者的间接消费也在 250 亿法郎左右。香港每年也通过举办各种大型会议和展览获得可观的收益。据不完全统计，近 10 年来，中国通过展览实现外贸出口成交额达 340 多亿元，内贸交易 120 多亿元人民币，创造了良好的经

4、济和社会效益。会展经济不仅可以培育所兴产业群，而且可以带动服务、交通、旅游、餐饮等相关产业的发展，同时会展业也被认为是地方经济的“助推器” 。各地会展业纷份出现，不仅产生了可观的经济效益，也从多方面带动和促进一个城市或地区的整体经济发展。北京、上海、大连等市政府都会展列为当地经济发展新的增长点。随着会展业高速发展，会展经济对中国各地旅游、城建、科技院所、外商投资/独资企业、私营企业参展。G 交全贸易方式灵活多样，除传统的看样成交外，还举办网上 G 交会。G 交会以出口贸易为主，也做进口生意，还可以开展多种形式的经济技术合作与交流、以及商检、保险、运输、广告、咨询等业务活动，来自世界各地的客商云

5、集 C 市，特别是为周边物业带来了无穷的商机。G 交会期间，旧展馆一至六层都要爆满，整个展览规模达到 17 万，共设展位 7000 多个。G 交会展馆和展区（1-6 层）1食品土畜馆 由中国食品土畜进出口商会负责组馆食品土畜产品地毯及挂毯裘革皮羽绒制品茶叶园艺产区2、轻工工艺品馆 由中国轻工工艺品进出口商会负责组馆陶瓷珠宝首饰骨刻玉雕特艺品箱包鞋帽玩具办公及文体用品器皿家具日用品抽纱及帽3纺织服装馆 由中国纺织品进出口商务负责组馆纺织服装纺织原料、面料及纱线（洽谈厅）4、五矿化工馆 由中国纺织品进出口商会负责组馆化工（洽谈厅）建材、五金矿产冶金及有色金属（洽谈厅）石雕（露天）5、医药保健品馆

6、由中国医药保健品进出口商务负责组馆医药保健品/医疗设备6、机电产品馆 由中国机电产品进出口商会负责组馆电子及家电信息产品机械，仪器设备及工农具小型车辆及配件大型车辆及工程农机据调查，旧展馆 G 交会期间的展厅严重供不应求，使得相当部分展商流向周边酒店举行产品展览，G交会期间（4 月 15 日26 日，10 月 1526 日）主办单位将有限的展馆面积按规定分配各省市交易的团，许多渴望获得参览机会企业是“有钱也买不到展位”参展单位的资格和条件具有进出口经营权，并已办理进出口企业代码按所参展的行业馆，具有该组件馆进出口商会会员资格（不包括外面投资企业具有该组馆进出口商会会员资格。具有出口经营实绩，上

7、年出口金额达到达 100 万美元（按海关统计，出口金额贸易、进料加工、边境小额贸易项目需要在 G 交会看样成交商品的出口额。1、属国家确定的试点企业集团和千户金额标准条件2、以高技术产品参展（以中国高技术产品出口目录为准，并且是在该产品企业；3、保护性摊拉、招展展区或洽谈厅的参展单位。固定展览排期租用单位 展览名称 展览日期 联系电话 联系传真 面积中国对外贸易 C 市展览公司 迎春商品展销会 01 月 86678000-88520 86681629 8000中国对外贸易 C 市展览公司 中国 C 市国际家具博览会 03 月 86678000-88545 86681629 30000广东富洋商

8、业展览策划公司 中国 C 市国际自动化博览会 03 月 86685704 86685794 10000广东玩具文化经济发展研究会中国玩具及儿童用品展览会、礼品及工艺品展览会 03 月 83587037 83587016 4000C 市旅游局 C 市国际旅游展销会 03 月 86689471 86673220 8000中国对外贸易 C 市展览公司 中 国 （ C市 ） 国 际 给 水 、 排 水 、水 处 理 技 术 与 设 备 展 览 会 03 月 86678000-88584 86681629 8000广东国际科技贸易展览公司 华南口腔医疗设备及技术展览会暨技术交流会 03 月 835482

9、63 83549078 6000广东省对外科技交流中心 中国出口商品 G 交会 04 月 020-86678000 16000C 市科创策划有限公司 C市 食 品 、 食 品 机 械 展 览 会 ， C市 包 装 、 印 刷 机 械 及 器 材 展览 会05 月 87629460 87619065 10000广东省食品包装机械协会 C市 食 品 、 食 品 机 械 展 览 会 ， C市 包 装 、 印 刷 机 械 及 器 材 展览 会05 月 83387713 83375255 2000广东创展览有限公司 C市 广 告 展 览 会 、 印 刷 工 业 展 览会 ， C市 摄 影 器 材 及 影

10、 像 科 技 展览 会05 月 87629460 87619065 10000C 市眼镜商会 C 市眼镜展览会 05 月 81399375 81394609 9000香港讯通展览公司 华 南 国 际 机 械 展 、 华 南 国 际塑 胶 及 包 装 展 暨 华 南 国 际 模具 展05 月 83813557 83813559 12000C 市汇展展览有限公司 C 市汇展览有限公司 C 市社会公共安全防范产品展览会智能楼宇设备展览会06 月 37600526 37600527 4000中国焙烤食品糖制品工业协会中国焙烤制品展览会 06 月010-68396509 010-68396567 600

11、0中国对外贸易 C 市展览公司 中国（广东）国际体育用品博览会 06 月 86678000-88520 86681629 10000广东国际科技贸易展览公司 华 南 计 算 机 世 界 及 网 络 展 览 会 06 月 83548263 83549078 8000广东科捷月历有限公司 年挂历礼品展览会 06 月 87764673 87662310 3000显辉国际展览有限公司，广东省鞋业厂商会，中国对外贸易中心（集团）国际鞋类，皮革及工业设备展览会暨（C 市）国际鞋类及皮革成品展览会 06 月852-2851860386669900-310786671023852-28518637，86505

12、239，8668324213000C 市博览会办公室 C 市博览会 07 月 83382653 83382653 20000C 市博亚展览发展有限公司 中 国 （ C市 ） 国 际 建 筑 装 饰 博览 会 07 月 86678000-88584 86681629 38000C 市巨浪展览贸易有限公司 C 市照明灯饰展览会及电子、电气展览会 07 月 87555727 87555727 7000广东星晖展览贸易公司 C市 礼 品 赠 品 暨 文 具 办 公 用 品展 览 会 、 中 国 （ C市 ） 百 货 消费 品 展 览 会08 月 87587433 87587433 10000广 东 星

13、 晖 展 览 贸 易 公 司 C市 礼 品 赠 品 暨 文 具 办 公 用 品展 览 会 、 中 国 （ C市 ） 百 货 消费 品 展 览 会08 月 38250412 38250416 3000广 东 富 洋 商 业 展 览 策 划 有 限 公 司 C市 汽 车 摩 托 车 及 零 部 件 、 检测 维 修 设 备 展 览 会 9 月 86685704 86685794 10000中国对外贸易中心（集团） 中 国 出 口 商 品 G交 会 10 月 020-86678000 16000广东省美容美发协会 广 东 美 容 美 发 化 妆 用 品 博 览 会 11 月 81081091 810

14、82653 30000C 市电力电工技术及设备展览会，华南机床及模具展览会12 月 87629460 87619065 10000广东省中国旅游服务公司 C 市酒店设备用品展、广东旅游产品工艺品展 C 市清洁设备用品展12 月 83346479 83346479 6000广 东 富 洋 商 业 展 览 策 划 有 限 公 司 C 市汽车摩托车及零部件检测维修设备展览会 09 月 86685704 86685794 10000A 给摊位（每个）B 给摊位（每个）标准级摊位（每个）普通产品馆 6880 元 6680 元 6280 元优质产品馆 1000 元 9000 元 8000 元名牌产品馆 1

15、8000 元 15000 元 12000 元标准摊位租金 ￥13000.00/(7 号馆)或￥16000.00(5 号馆大厅北区)每 3M*3M 摊位或 3.6*2.4M 摊位.净空地 ￥1350.00/(7 号馆)或￥1683.00(5 号馆大厅北区)+￥38.00/施工管理费(面积不少于 30 平方米).据 统 计 ,非 广 将 交 会 期 间 展 览 的 规 模 从 数 千 平 方 米 到 数 万 平 方 米 不 等 ,三 层 以 上 平 时 基 本 空 置 。旧 展 馆 首 层 的 间 隔 基 本 以 9 标 准 展 位 为 单 位 ， 据 调 查 二 层 以 上 基 本 无 间 隔

16、， 由 参 展 商 根 据 面 积 大 小 间 隔和 改 装 。1.3G 交 会 摊 位 类 型1.3.1 分 配 摊 位分 配 摊 位 由 外 经 贸 部 原 则 上 根 据 各 交 易 团 上 年 出 口 实 绩 确 定 ,摊 位 数 直 接 分 配 到 各 易 团 ， 省 市 交 易 的 团 根 据以 上 摊 位 分 配 原 则 自 行 确 定 对 参 展 企 业 的 摊 位 分 配 办 法 ， 并 报 外 经 贸 部 务 备 案 。1.3.2 保 证 性 摊 位保 证 性 摊 位 用 于 确 保 有 发 展 前 途 的 、 高 附 加 值 的 名 优 新 特 展 品 参 展 。 保 证

17、 性 摊 位 由 外 经 贸 部 、C 市 外 贸 中 心及 有 关 商 会 共 同 审 定 ， 参 展 企 业 随 交 易 团 管 理 。1.3.3 招 展 摊 位招 展 展 区 的 摊 位 由 各 商 会 实 行 单 独 招 展 ,并 通 知 参 展 企 业 及 所 属 交 易 团 ,参 展 企 业 随 交 易 团 管 理 ,目 前 ,招 展 展区 包 括 食 品 、 地 毯 、 茶 叶 、 园 艺 、 珠 宝 、 玉 雕 、 家 具 、 石 雕 、 医 保 、 电 子 家 电 、 信 息 产 品 、 小 型 车 辆 及配 件 、 大 型 机 电 仪 、 大 型 车 辆 及 工 程 农 机

18、 。1.3.4 洽 谈 厅 摊 位洽 谈 厅 主 要 用 于 参 展 企 业 洽 谈 不 需 看 样 商 品 的 出 口 成 交 业 务 .包 括 化 工 洽 谈 厅 、 矿 产 冶 金 及 有 色 金 融 洽 谈 厅 、纺 织 原 料 面 料 及 纱 线 洽 谈 厅 。1.3.5 G 交 会 带 来 的 客 流每 一 届 G 交 会 都 会 带 来 大 量 的 人 流 ,据 调 查 ,第 89 届 G 交 会 各 国 /地 区 来 宾 人 数 超 过 10 万 人 ,比 上 一 届 增 长 不少 。第 89 届 G 交 会 各 国 /地 区 来 宾 到 会 统 计 表国 别 /地 区 第 一

19、 天 到 会 人 数 累 计 到 会 人 数全 世 界 合 计 8177 101281亚 洲 合 计 6015 71277欧 洲 合 计 908 12182大 洋 洲 合 计 172 2185美 洲 合 计 758 10628非 洲 合 计 295 4102外 企 驻 华 办 事 处 29 8971.4 以 C 市 为 驻 点 的 展 览 公 司 情 况据 调 查 ， 有 部 分 在 C 市 参 加 “G 交 会 ”及 平 时 展 览 的 公 司 在 C 市 在 驻 点 占 的 比 例 很 少 ， 具 体 数 据 尚 无 法 统计 。（ 1） 有 部 分 参 展 企 业 ， 由 于 并 不 是

20、 图 示 G 交 会 展 位 获 取 资 格 ， 不 惜 重 金 在 G 交 会 场 周 边 长 期 租 一 上 铺 位 或写 字 楼 ， 非 G 交 会 期 间 基 本 空 置 ， 只 等 到 G 交 会 期 间 作 为 展 位 使 用 ， 这 部 分 企 业 主 要 来 自 江 浙 一 带 ， 经 营产 品 多 种 多 。（ 2） 昨 时 字 字 楼 在 一 个 交 会 周 边 表 现 得 相 当 活 跃 ， 据 了 解 G 交 会 周 边 写 字 楼 或 可 改 作 写 字 楼 用 途 的 物 业 ，在 G 交 会 期 间 都 设 有 临 时 租 赁 业 务 ， 租 户 主 要 是 外

21、地 来 G 交 会 参 展 的 企 业 ， 临 时 设 立 一 个 办 公 地 点 ， 用 作联 络 ， 业 务 洽 谈 用 途 ， 基 本 配 备 电 话 ， 办 公 桌 椅 等 ， 电 脑 （ 手 机 传 真 机 一 般 由 租 户 自 带 。（ 3） 据 悉 部 分 计 划 长 期 在 C 市 发 展 的 参 展 企 业 ， 在 C 市 有 驻 点 ， 其 驻 点 是 不 规 律 分 布 ， G 交 会 周 边 并 不 是集 中 的 区 域 ， 主 要 分 散 在 全 市 各 个 区 域 。上 述 第 （ 1） 种 情 况 将 是 本 案 展 览 厅 的 潜 在 客 户 。 上 述 第

22、（ 2） 种 情 况 将 是 本 案 MORE 移 动 商 务 办 公 以 潜 在 客户 。 上 述 第 （ 3） 种 情 况 将 是 本 案 写 字 楼 办 公 区 潜 在 客 户 。1.5 关 于 新 展 馆 的 调 查(1) 新 展 馆 由 C 市 政 府 所 建 ,目 前 市 政 府 正 与 中 国 对 外 贸 易 中 心 协 商 有 关 G 交 会 迁 往 新 展 馆 事 宜 ， 据 有 关 人士 估 计 G 交 会 要 在 2003 年 以 后 才 迁 往 新 展 馆 ， 确 切 日 期 有 待 进 一 步 查 证 。（ 2） 据 有 关 人 士 透 露 ， 新 展 馆 启 动 使

23、 用 后 ， 旧 展 馆 仍 将 继 续 营 运 一 段 时 间 。 （ 3） 新 展 馆 第 一 期 施 工 地 可 见 到 现 在 处 于 打 桩 阶 段 ， 对 于 工 程 进 展 将 一 步 跟 踪 。（ 4） 新 展 馆 一 期 总 建 的 面 积 20 万 平 方 米 ， 其 中 展 厅 面 积 约 16 万 平 方 米 。（ 5） 关 于 新 展 馆 一 期 、 二 期 、 交 付 使 用 时 间 ， 间 隔 等 情 况 ， 调 查 工 作 仍 在 进 行 中 。（ 6） 据 调 查 ， 在 蕉 洲 板 块 ， 广 东 省 党 校 ， 城 建 总 ， 省 房 总 ， 宝 穗 等

24、公 司 的 单 位 都 有 土 地 储 备 ， 其 具 体 的开 发 方 案 有 待 跟 踪 。另 外 ， 尚 有 二 块 土 地 待 拍 卖 ， 其 在 小 、 位 置 ， 用 地 性 质 有 待 查 证 。2G 交会周边物业市场调查2.1 G 交 会 周 边 物 业 市 场 调 查 表2.1.1 ZG 大 酒 店2.1.1.1 公 寓 情 况租 金 出 租 率 客 户 构 成平 时 一 房 二 厅 (85 平 方 米 ) $1800 元 /月二 房 一 厅 (105 平 方 米 ) $2700 元 /月三 房 (120-150 平 方 米 ) $4500 元 /月80%70%50%欧 美

25、人 士 占 70%-80%,日 籍 及 其 他 占 20%-30%G 交 会 期 间 升 幅 达 2-3 倍 100% 参 加 G 交 会 之 外 籍 人士 占 90%以 上 ,其 余 为国 内 人 .2.1.1.2 展 览 厅 情 况可 供 展 览 面 积 租 金 成 交 情 况 客 户 构 成平 时丽 晶 厅 （ 会 议 中 心 ） 864钻 石 厅 （ 会 议 厅 间 隔 ） 270玛 瑙 等 小 厅 （ 会 议 厅 间 隔 ） 47蓝 宝 等 小 厅 （ 会 议 间 隔 ） 72珊 瑚 及 紫 晶 中 厅 67珍 珠 等 小 型 招 持 厅 42短 时 段 （ 3 小 时 ） 小 时

26、26 元 / /日每 月 均 为60% 70 国 内 公 司 产 品占 大 部 分 ,召 开会 议G 交 会期 间 同 上8 小 时 为 700 元 /(丽 晶 殿 钻 石 厅 ) 100%国 内 公 司 产 品展 示 占 85%左 历 .会 议 占 15%左 右注 :其 展 厅 今 年 成 交 为 6 个 月 基 本 满 客 (410 月 份 )2.1.2 ZS 宾 馆2.1.2.1 公 寓 情 况租 金 出 租 率 客 户 构 成平 时一 房 一 厅 (54 平 方 米 ) ￥ 2300 元 /月二 房 二 厅 (75 平 方 米 ) ￥ 3500 元 /月三 房 (110-130 平 方

27、 米 ) ￥ 4500 元 /月50%左 百40%以 下20%以 下国 内 人 士 居 多G 交 会 期 间 升 幅 100% 90%以 上 国 内 人 士 居 多2.1.2.2 展 厅 情 况 (不 提 供 公 寓 服 务 )2.1.3 LH 宾 馆2.1.3.1 公 寓 情 况 (不 提 供 公 寓 服 务 )2.1.3.2 展 厅 情 况 2.1.4DB 大 厦2.1.4 公 寓 情 况 (无 提 供 公 寓 )2.1.4.2 展 厅 情 况可 供 展 览 面积租 金 成 交 情 况 客 户 构 成平 时 约 1200 ,均 为 会 议 厅 ￥ 12 20/ 日 每 月 约 为 30%

28、40 左 右 国 内 公 司 展 示产 品 占 80%以 上G 交 会期 间 同 上升 幅 达 15 倍即 ￥ 180 400 80 90国 内 公 司 展 示产 品 占 100%G 交 会 时 为 第 20 号 展 厅 ,旧 G 交 会 的 展 位 直 接 分 配 到 此 .平 时 需 要 超 过 1000 时 才 可 放 租 ,租 金 为￥ 90/ 日 。 提 供 首 一 六 层 为 展 厅 面 积 为 12000 。2.1.5 DF 宾 馆2.1.5.1 公 寓 情 况 (不 提 供 公 寓 服 务 )2.1.5.2 展 厅 情 况可 供 展 览 面 积 租 金 成 交 情 况 客 户

29、构 成平 时 划 分 为 A 区 ，共 约 3000 均 价 ￥ 14/ 日 70%以 上 国 内 企 业 厂 家 公 司90%为 展 示 产 品G 交 会期 间 同 上均 价 为￥ 415/ 日 100% 100%为 展 示 产 品注 :DF 宾 馆 展 厅 大 部 分 转 租 给 其 他 公 司 ,再 由 其 他 公 司 自 行 转 租 ,价 格 有 所 不 同 ,故 取 其 均 价 。2.1.6 广 东 国 际 大 酒 店2.1.6.1 租 金 出 租 率 客 户 构 成平 时3 9 楼 一 联 套 52 $1200 元 /月一 联 套 93 $1500 元 /月大 二 联 套 $180

30、0 元 /月10 35 楼 一 联 套 52 $1500 元 /月二 联 套 88 $2500 元 /月大 二 联 套 95 $2800 元 /月大 三 联 套 148 $3800 元 /月总 体 成 交 率 约 为 80%以上 (含 小 业 主 转 租 在 内 )60 70%为 日 籍 人 士 (在 C市 从 事 管 理 技 术 等 工 作 ),其 余 为 欧 美 人 士 居 多 ,华 人占 5%左 右 (其 中 以 港 台 人士 居 多 )G 交 会期 间 同 上 (升 幅 达 150%)90%以 上 (增 加 的 数 量为 参 加 G 交 会 外 籍 人士 ,不 含 固 定 租 客 )参

31、 加 G 交 会 之 外 籍 人 士 占90%以 上 ,其 余 为 国 内 人 .2.1.6.2 展 厅 情 况可 供 展 览 面 积 租 金 成 交 情 况 客 户 构 成平 时酒 店 首 层 大 堂 提供 A、 B 区 约180 ， 二 三 层 提供 会 议 厅 约3000首 层 ￥ 3800 元 /日 ，二 三 层 小 厅 ￥ 3200/日 ，大 厅 ￥ 5500 元 /日70%以 上 国 内 公 司 召 开 会 议 占90%， 展 示 产 品 占 10%G 交 会期 间 同 上 首 层 升 幅 为 150%左 右 80%2.1.7 BTE 宾 馆1.1.7. 1租 金 月 租 率 客

32、户 构 成单 人 间 (60.25 ) USD2100/月 90%以 下一 房 间 (84.6 ) USD3000/月 90%以 下二 房 间 (125 ) USD4500/月 90%以 下平 时三 房 间 (262.5 ) USD500/月 90%以 下欧 美 籍 人 士 占 大 部 分 ,日 韩 籍 占 少 部 分 其 增 加 量 为参 加 G 交 会 外 籍G 交 会期 间 同 上 100%以 下 人 士 占 大 多 数2.1.7.2 展 厅 情 况可 供 展 览 面 积 租 金 成 交 情 况 客 户 构 成平 时共 2602 包 括 :会 议 中 心 610 、宏 图 厅 732 、

33、多 功 能 展 厅747 、 江 畔 宴 会厅 241 、 会 议中 心 宏 图 、 府 沙面 多 功 能 厅 、 江畔 宴 会 厅 陶 陶 厅沙 面 厅 ￥ 36/ 日江 畔 厅 1-3 号 ￥ 44/ 日4-5 号 厅 ￥ 29/ 日陶 陶 亭 ￥ 17/ 日宏 图 府 ￥ 49/ 日会 议 中 心 ￥ 41/ 日50% 国 内 企 业 召 开 会 议 占90%示 产 品 占 10%G 交 会期 间 同 上 升 幅 为 15% 70%展 示 产 品 占 15%左 右 ，会 议 占 85%左 右2.1.8 HY 酒 店2.1.8.1 公 寓 情 况2.1.8.2 展 厅 情 况可 供 展 览

34、 面 积 租 金 （ 全 天 ） 成 交 情 况 客 户 构 成平 时提 供 酒 店 东 冀 第 三层 共 2215 ,其 中 会议 中 心 1240 ,海 棠 、山 茶 、 勺 药 等 会 议厅 120 ， 玉 兰 厅（ 宴 会 厅 ） 240 ，芙 蓉 善 会 厅 110 ，紫 荆 （ 宴 会 厅 ）165 ， 兰 花 、 万 寿菊 64 ， 球 宴 会 厅132 ， 菊 花 宴 会 厅144全 部 均 价 ￥ 35/ 日 约 为 每 月60 70% 国 内 公 司 占 多 ， 召 开会 议 占 85%以 上G 交 会 同 上 升 幅 为 3 4 倍 80%以 上 基 本 不 变2 1 9

35、 JR 文 化 大 酒 店2.1.9.1 公 寓 情 况租 金 出 租 率 客 户 构 成平 时标 准 公 寓 $31.66/ 月月 豪 华 型 $43.33/ 月一 房 一 厅 60二 房 一 厅 90 120三 房 一 厅 150 30070%以 上 日 籍 人 士 占 70%以 上 ， 其余 为 欧 美 港 台 人 士G 交 会期 间一 房 一 厅 160二 房 一 厅 90 120升 幅 达 3 4 倍90%以 上增 加 量 为 外 籍 人 士 ， 其 中欧 美 占 40%， 其 它 国 藉 占60%（ 含 港 台 ）2.1.9.2 展 厅 情 况 (不 提 供 展 厅 服 务 )可

36、供 展 览 面 积 租 金 （ 全 天 ） 成 交 情 况 客 户 构 成平 时提 供 以 上 作 为 展 厅 :帝 苑 280 ,愉 园 厅145 ,卢 山 厅 58 ,华 山 厅 45 ,黄 山 厅 ,天 山 厅全 部 均 价 ￥ 35/ 日 约 为 每 月60 70% 国 内 公 司 占 多 ， 召 开会 议 占 85%以 上G 交 会 同 上 升 幅 为 3 4 倍 80%以 上 基 本 不 变2.1.10 KX 酒 店2.1.10.1 公 寓 情 况2.1.10.2 展 厅 情 况租 金 出 租 率 客 户 构 成平 时标 准 公 寓 $31.66/ 月月 豪 华 型 $43.33/

37、 月一 房 一 厅 60二 房 一 厅 90 120三 房 一 厅 150 30070%以 上 日 籍 人 士 占 70%以 上 ， 其余 为 欧 美 港 台 人 士G 交 会期 间一 房 一 厅 160二 房 一 厅 90 120升 幅 达 3 4 倍90%以 上增 加 量 为 外 籍 人 士 ， 其 中欧 美 占 40%， 其 它 国 藉 占60%（ 含 港 台 ）租 金 出 租 率 客 户 构 成平 时一 房 一 厅 60.4 USD1600大 二 房 一 厅 92.4 USD2500小 二 房 一 厅 86.5 USD250080%70%50%外 籍 人 士 居 多 (欧 美 、 日

38、、 亚 洲 籍人 士 较 为 平 均 )G 交 会期 间一 房 一 厅 160二 房 一 厅 90 120升 幅 达 3 4 倍升 幅 50 100%左 右 固 定 租 约 客 不 变 ， 新 增 加 为 参 加 G交 会 外 籍 港 台 人 士 居 多2.1.11 SHL 宾 馆2.1.11.1 公 寓 情 况2.1.11.2 展 厅 情 况只 提 供 一 个 20 的 厅 为 展 厅 ,￥ 4000/日2.2 G 交 会 周 边 酒 店 调 查 结 果本 次 调 查 的 酒 店 公 寓 ,由 于 其 面 向 的 客 户 为 外 籍 人 士 及 高 薪 高 级 管 理 人 士 为 主 .一

39、般 利 用 酒 店 的 各 房 加 入 豪华 化 ,并 与 普 通 的 酒 店 客 房 分 开 设 置 ,如 HY 酒 店 ,公 寓 与 客 房 分 置 东 西 两 翼 ,GD 国 际 大 酒 店 3-9 楼 ,10-35 楼 为公 寓 ,用 层 数 与 客 户 分 开 .酒 店 公 寓 的 间 隔 基 本 分 为 一 房 型 ,二 房 型 与 三 房 型 ,公 寓 内 装 修 比 普 通 的 客 户 略 为 精 致 ,并 设 有 厨 房 .地 板 基 本上 各 大 酒 店 都 有 辅 设 地 毯 .由 于 是 酒 店 公 寓 的 关 系 ,其 所 能 享 受 的 配 套 服 务 亦 较 一

40、般 的 公 寓 为 丰 富 与 便 利 .酒 店 公 寓 除 了 提 供 管 理 费 、水 电 、 空 调 费 、 市 内 电 话 类 ， 以 及 每 周 3 次 清 洁 服 务 的 基 本 服 务 外 ， 还 可 以 享 用 酒 店 的 房 间 送 餐 服 务 。 以及 酒 店 餐 厅 的 免 费 服 务 如 花 园 酒 店 送 绿 菌 阁 自 动 早 餐 ）。 住 客 还 可 以 优 惠 的 价 格 享 受 酒 店 的 各 种 设 施 ，（ 如 泳池 、 健 身 室 等 ） 。 酒 店 除 提 供 星 级 的 服 务 外 ， 还 提 供 严 密 周 到 的 保 安 服 务 ， 如 花 园

41、酒 店 的 电 梯 密 码 销 服 务等 。可 供 展 览 面 积 租 金 （ 全 天 ） 客 户 构 成平 时提 供 以 上 作 为 展 厅 ： 帝 苑 280 ， 愉园 厅 145 ， 卢 山 厅 58 ， 华 山 厅45 ， 黄 山 厅 45 ， 天 山 厅 ， 泰山 厅 35 ， 会 议 厅 643帝 苑 （ 280 ） ￥ 24/ 日愉 园 厅 （ 145 （ ￥ 17/ 日其 它 35 58 水 平均 价 为 ￥ 13/ 日国 内 企 业 、 厂 家 居多 ， 召 开 会 议 占70%， ， 展 示 产 品 占30%G 交 会期 间一 房 一 厅 160二 房 一 厅 90 120

42、升 幅 达 3 4 倍升 幅 为 1 2 倍 左 右国 内 企 业 、 厂 家 召开 会 议 占 65%， 展 示产 品 占 35%租 金 出 租 率 客 户 构 成平 时一 房 一 厅 58 ￥ 5300/月二 房 一 厅 89 ￥ 6100/月三 房 一 厅 128 ￥ 6900/月80%以 上90%以 上70%以 上国 内 及 港 台 人 士 居 多G 交 会期 间 升 幅 达 2 3 倍 90%以 上港 台 及 国 内 外 占 大 部 分 ， 一 部分 为 外 籍 （ 亚 、 非 籍 居 多 ）据 调 查 资 料 所 显 示 ， 在 G 交 会 期 间 ， 酒 店 的 入 住 率 会

43、突 然 攀 升 ， 基 本 上 四 五 星 级 酒 店 的 公 寓 及 客 房 都 会 瀑满 。而 其 客 源 多 为 参 加 G 交 会 的 外 籍 人 士 。 其 中 ， 环 市 东 路 一 带 的 酒 店 区 、 日 籍 人 士 所 占 的 比 例 较 大 ； 沙面 一 带的 酒 店 以 欧 美 籍 人 士 为 主 ； G 交 会 周 围 国 的 酒 店 欧 美 籍 、 韩 籍 及 其 他 国 籍 的 人 士 大 致 均 等 ， 以 欧 美籍 稍 为 较多 。客 户 流 向 市 区 的 各 大 酒 店 为 主 。 而 酒 店 的 公 寓 在 G 交 会 期 间 是 按 日 收 费 ， 收

44、 费 标 准 都 较 平 日 攀 升 1-4 倍 不 等 。就 酒 店 中 的 展 厅 来 说 ， C 市 的 酒 店 全 部 展 览 厅 为 灵 活 机 动 的 模 式 ， 其 可 供 用 来 作 展 览 的 区 域 场 为 会 议 厅 或宴 会 厅 的 间 隔 ， 其 间 隔 本 来 面 目 就 是 机 动 灵 活 的 ， 随 时 可 根 据 客 户 要 求 ， 间 隔 或 不 同 面 积 的 区 间 ， 以 用作 产 品 展 览 之 用 ， 平 时 ， 会 议 厅 及 宴 会 厅 以 及 展 览 厅 。 到 了 G 交 会 期 可 视 客 户 要 求 ， 设 为 会 展 览 厅 。综 上

45、 所 述 ， C 市 的 酒 店 正 从 传 统 的 旅 游 走 向 综 合 酒 店 ， 又 走 向 商 务 酒 店 ， 这 种 现 象 在 G 交 会 周 围 的 酒 店 物 业 ，表 现 得 尤 为 突 出 ， 其 中 ， 无 论 公 寓 、 各 房 、 展 厅 、 G 交 会 期 间 ， 其 租 赁 价 格 立 即 攀 升 2-4 倍 ， G 交 会 周 边 的酒 店 物 业 已 成 为 商 务 酒 店 的 模 式 ， 提 供 全 方 位 ， 高 质 量 的 商 务 使 其 本 身 成 为 准 会 物 业 ， 通 过 公 寓 以 及 展厅 的 出 租 ， 以 挖 掘 G 交 会 所 带

46、来 的 潜 在 利 润 。3 C 市 公 寓 市 场 调 查3 1 C 市 公 寓 市 场 调 查 表3.1.1 XIN 大 厦楼 盘 名 称 XIN 大 厦 位 置 C 市 P 江 新 城 11-5 地 埠发 展 商 C 市 双 城 房 地 产 开 发 有 限 公 司 代 理 商 C 市 福 隆 房 地 产 代 理 有 限 公 司规 模 占 地 562 建 筑 面 积 :45150配 套 在 P 江 新 城 的 配 套 设 施 尚 未 完 善 之 前 ,依 五 羊 新 城 、 TH 城 的 服 务 设 施 ， 日 后 将 有中 学 、 小 学 、 托 幼 、 康 乐 中 心 、 农 贸工 程

47、 状 况 现 楼 管 理 费 ￥ 3.95 元 / 实 用 率 88%推 出 日 期 1999 年 6 月 14 日 交 楼 日 期 2000 年 8 月 31 日装 修 标 准 高 级 豪 华 装 修销 售 范 围 外 籍 人 士 （ 外 商 、 使 馆 人 员 ）， 港 资 企 业 老 板主 要 户 型 四 房 二 厅 、 三 房 二 厅主 要 户 型所 占 比 例 三 房 二 厅 50% 四 房 二 厅最 高 价 12000 元 / 最 低 价 8000 元 / 均 价 9242 元 /一 次 性 均 价 9 7 折 销 售 率 85% 出 租 率 75%卖 点 新 世 纪 、 新 生

48、活 、 新 大 厦 、 国 际 公 寓综 合 点 评 该 楼 盘 位 于 P 江 新 城 11-5 地 块 ， 拥 有 明 显 地 理 位 置 和 优 雅 舒 适 的 环 境 ， 双 幢 联体 高 层 豪 华 型 住 宅 楼 ， 设 计 构 思 严 谨 、 巧 妙 、 外 立 面 庄 重 、 大 方 ， 户 型 布 局 独具 匠 心 ， 而 且 该 大 厦 由 香 港 著 名 物 业 管 理 公 司 管 理 ， 采 取 酒 店 公 寓 式 家 政 服 务和秘 书 服 务 ， 将 把 C 市 物 业 管 理 水 平 将 上 星 级 酒 店 服 务 管 理 新 水 准 。3.1.2 JY 花 园楼

49、 盘 名 称 JY 花 园 位 置 二 沙 岛发 展 商 城 建 集 团 代 理 商 美 国 奥 伍 国 际 管 理 公 司规 模 31 幢 A、 B 型 别 墅 、 14 座 276 套 高 级 公 寓配 套 区 内 有 大 型 康 乐 设 施 ： 幼 儿 园 、 地 下 停 车 场 、 儿 童 游 乐 场 、 会 所 等工 程 状 况 现 楼 管 理 费 ￥ 6.9 元 / 实 用 率 86%推 出 日 期 98 年 交 楼 日 期 不 详装 修 标 准 高 级 豪 华 装 修销 售 范 围 外 方 高 级 经 理 、 老 板 ， 特 别 是 欧 美 公 司 的 高 级 雇 员主 要 户 型