1、摘 要城市土地储备制度作为一种全新的制度，最初的功能明确定位在垄断城市土地一级市场、调控土地价格、为居民提供可负担的住房上。然而从实际情况看来，土地价格从2002 年开始一路走高，伴随着土地价格的上涨，房价也连续创出新高，高地价和高房价引起有关利益群体的异议和不满，从而影响了城市土地储备制度的运作、发展和规范。在这样的背景下，国内许多学者进行了不同的分析和研究，大家的观点不尽相同，甚至截然相反。大家都在思索，土地储备给城市政府、社会、房地产市场带来了什么，是巨额的土地收益，还是可怕的房地产泡沫。房地产行业是我国国民经济的支柱产业，是未来中国经济增长的动力之一，而土地储备制度是调控房地产市场的有
2、效手段。如何通过了解土地储备制度对房地产市场价格的影响机制，确保土地储备制度的功能有效发挥，已成为当前中国经济发展中亟待研究解决的重大课题。本文以城市土地储备制度对房地产市场影响的传导顺序为主线，首先分析了土地储备制度对土地价格的影响，然后根据地价与房价的关系，间接来分析土地储备制度对房价的影响。在总结和借鉴前人理论并结合我国现状的基础上，本文利用 1998 年-2008年的季度数据，对城市土地储备制度对房地产市场价格的影响进行实证研究。实证结果表明，城市土地储备制度的建立直接带动了土地价格的上涨，虽然土地价格是房价的组成部分，但是地价和房价的上涨不存在因果关系，房价受多种因素的影响，地价只是
3、其中的一个因素。本文在实证结果的基础上，提出了增加土地储备资金来源，控制土地投放量，以及创新土地出让方式，并建议建立土地储备评价制度和地产泡沫的预警机制，以期充分发挥土地储备制度对房地产市场的调控功能。关键词：土地储备制度；房价；地价IAbstractAs a new system, the land reserve system have a clear postioning on monopolying landmarket,controlling the land prices,providing residents with affordable housing.Actually,th
4、eland prices have been rising,from 2002 to now,and the housing prices also are achieving newhigh.The high land and housing prices lead to interest groups objections anddissatisfaction,and affect the operation,development and norms of the citys land reservesystem. In this context, many domestic schol
5、ars research the citys land reserve system,andthink what it give us,a huge amount of land revenue or the terrible real estate bubble.The realestate industry is a pillar industry of Chinas national economy,which is one of the drivingforces in the future.The land reserve system is an effective means t
6、o regulate the real estatemarket.How to better understanding the price mechanisms impact of the land reserve systemon the real estate market, ensure that the land reserve system functions effective,it has becomea major issues in the economic development.In this paper, the main line is conduction imp
7、act of the citys land reserve system on thereal estate market. First of all, analyze the impact of the citys land reserve system on the landprices,then, According to the relation between the land and housing prices, indirectly analyzethe impact of the citys land reserve system on housing prices.On t
8、he basis of Suming up andlearning predecessorss theory and the status quo of our country ,this paper uses 1998 -2008years of quarterly data to analyze the impact of the land reserve system on the price of realestate market.Empirical results show that the citys land reserve system has a direct impact
9、 on landprices, although the price of land is an integral part of housing prices, but there is no causalrelationship between the rising housing and land prices, the housing prices influenced bymany factors, the land prices is one of the factors. On the basis of empirical results, this paperpresents
10、a number of policy recommendations to better its function of regulating the realestate market,such as increasing resourse of the funf,innovation of selling the land,buildingevaluation of land reserve system and the real estate bubble of the early warning mechanism.Keyword: the land reserve system; t
11、he housing prices; the land pricesII目 录第 1 章1.11.2绪论 1选题的背景及意义 1国内外研究现状 21.2.11.2.21.2.3国外研究现状 2国内研究现状 3文献综述总结 41.3 研究思路、研究方法和结构安排 51.3.11.3.21.3.3研究思路 5研究方法 5结构安排 51.4第 2 章2.1创新之处 6城市土地储备制度一般概述 7城市土地储备制度的内涵及其特征 72.1.12.1.2城市土地储备制度的内涵 7城市土地储备制度的特征 82.2 城市土地储备制度的理论基础与功能 92.2.12.2.2城市土地储备制度的理论基础 9城市土地
12、储备制度的功能 112.3 城市土地储备制度运作程序 122.3.12.3.22.3.3土地收购 13土地储备 13土地供应 14第 3 章3.1城市土地储备制度对房地产市场影响的机理分析 16城市土地储备制度对地价的影响机制分析 163.1.13.1.2垄断条件下的土地价格分析 16竞争机制下的土地价格分析 203.2 城市土地储备制度对房价的影响分析 223.2.13.2.2地价和房价的理论关系分析 22市场结构对房价的影响分析 25第 4 章城市土地储备制度对房地产市场价格影响实证分析 28III4.1地价和房价的相关性分析 284.2 地价和房价的因果关系检验 314.2.14.2.2
13、4.2.3格兰杰因果性检验原理 32地价与房价的格兰杰因果检验 33实证的结论 35第 5 章5.15.2结论及政策建议 36本文主要结论 36政策建议 365.2.15.2.25.2.35.2.4建立土地储备基金，拓宽融资渠道 36制定和执行土地供应计划和城市规划，控制土地投放量 37土地出让方式的创新 38建立土地储备评价制度和地产泡沫的预警机制 39参考文献 40致谢 42附录 A个人简历及攻读硕士学位期间已公开发表的论文基本情况 . 43IV第 1章 绪论1.1选题的背景及意义在计划经济体制下，我国长期实行无偿、无限期和无流动的划拨土地使用制度，由于无代价地使用土地，诱使人们多征少用、
14、征而不用，甚至自批自用等，导致大量城市存量土地被一些单位画地为牢。城市土地使用制度改革以后，这部分土地仍然游离于土地市场之外，使国有土地资产不能显化，国有土地资本不能运营。为了追求经济利益，许多单位和企业绕开政府私自进行土地转让和出租等，形成了土地隐形市场，既造成了国有资产的流失，又导致市场价格信号失真，扰乱了土地市场秩序，给城市规划的实施和管理造成很大的障碍。因此，如何盘活城市存量土地和管住增量土地，显化城市土地资本，在城市土地资本运用过程中实现其增值，是深化城市土地使用制度改革的关键。国务院在 2001 年 4 月发出的关于加强国有土地资产管理的通知第一节中明确指出：“为增强政府对土地市场
15、的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”2002 年，国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定明确规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让1。城市土地储备制度作为一种全新的城市土地资本运营制度应运而生。与土地制度改革紧密相连的是房地产业。在整个经济建设发展过程中，房地产己经成为拉动国民经济增长的重要支柱产业。城市房地产市场的健康发展也极大地影响到国家整体经济建设的发展和增长。因此，土地储备制度对房地产市场价格的影响备受人们的关注。针对土地储备制度的优缺点和目前土地储备运行中的缺陷，以及土地储备对房地产市场的影响等问题，国内许
16、多学者进行了不同的分析和研究，大家的观点不尽相同，甚至截然相反。大家都在思索，土地储备给城市政府、社会、房地产市场带来了什么，是巨额的土地收益，还是可怕的房地产泡沫。面对当前房地产价格和土地价格高昂的现象有两种解释，一种意见认为，房地产的高价主要因为地价增高所至：由于招标、拍卖和挂牌出让方式的实施使土地价格上升，从而导致房地产价格的上升，由此推论认为土地储备制度是导致房价上涨的罪魁祸首，进而引起社会各界对土地储备制度多方的指责和施压；另一种意见认为，房地产的高价格缘由市场需求具有较高的消化能力，需求拉动房地产价格的上升，从而导致土地价格的上升，土地储备制度的实施不存在推动土地价格上涨的内在机制
17、2。城市土地储备制度的建立对房地产市场价格到底有什么样的的影响？房地产价格的上涨是否与土地储备制度有关系？土地储备制度如何才能发挥平抑地价和房价的作用。针对这些问题，本文综合各种观点，结合我国实际情况，分别从地价和房价角度，1来分析研究城市土地储备制度对整个房地产市场价格的影响机制，并在实证结果的基础上，提出了增加土地储备资金来源，控制土地投放量，以及创新土地出让方式，并建议建立土地储备评价制度和地产泡沫的预警机制，以期充分发挥土地储备制度对房地产市场的调控功能1.2国内外研究现状1.2.1国外研究现状国外土地储备制度的建立和实施时间比较长，许多学者对土地储备的理论与实践问题进行了研究，研究内
18、容主要涉及到土地储备的必要性、土地储备的作用和效果。国外许多学者都认为土地储备是政府调控市场，实现城市社会公共利益的主要手段。如 Richard P.Fishman3(1975)主张城市土地利用应综合考虑经济效益和社会效益，应以土地公共效用的最大化为基本原则。为实现公共效用的最大化，政府应该对土地市场进行适当的管制，土地储备是政府调控与管制土地市场的有效手段。 CharlesM.Haar4(1974)认为土地储备是解决城市问题，促进城市有序发展的一种必要手段，并主张创建土地银行来执行土地储备政策，实施土地的征收与公共设施的开发建设。在土地储备的作用和效果方面，一般人认为土地储备具备降低住房价格
19、、平抑地价、抑制投机、以及提高城市生态环境质量等作用。如 Ann L.Strong5（1979）认为欧洲的土地储备在促进欧洲各国城市有序发展以及提供良好的住房方面起到了积极的作用。Barlow J.(1993)认为英国政府对土地市场的控制程度最低，房地产市场稳定性最差，价格上升最快，房地产风险最大。而在瑞典，地方政府建立的土地储备制度成为制约房地产价格膨胀的缓冲器，有效的限制了土地和住房价格的上涨。Tese R.Y.C(1998)认为香港政府对土地的持有对香港易变的住房价格具有一定的稳定作用，但香港政府所持有土地的出售对住房价格的影响并不明显，土地供应与住房价格之间没有因果关系。政府持有土地对
20、住房价格的稳定作用要大于政府出售土地带来的对住房价格的抑制作用。当然有部分学者对此提出了异议，如 Jack Carr和 Lawrence B.Smith6就公共土地储备对城市地价的影响进行了研究，他们认为：只有在公共机关储备足够规模的土地才能够迫使土地投机者减少其持有的土地时，土地储备才有可能降低地价；土地储备降低地价的效果只是暂时的，对于长期土地的价格影响不大。E.C.Pasoure.Jr7又围绕投机行为和垄断经济两点展开讨论，认为公共土地储备作为一种公共投机行为，并不可能通过减少投机而平抑地价，因为投机者之间的相互竞争会自动将投机利润减少到合理水平。如果仅仅利用经济效益指通过商品和劳动的对
21、外交换所取得的社会劳动节约,即以尽量少的劳动耗费取得尽量多的经营成果,或者以同等的劳动耗费取得更多的经营成果.社会效益是指企业经济活动给社会带来的收入而社会成本则是其带来的损耗两者之差就是社会收益即企业所提供的社会贡献净额2Bain (1969)认为应该成立公私合营的开发机构来执行政府的土地储备政策，具体负责土地储备减少投机行为，那么反而会削弱投机行为调节市场的正面作用。而且，从承担土地利用不确定性风险的角度来说，公共土地储备并不能比私人投机者更有效率。他又从非竞争条件下的土地投机角度，再次证明了公共土地储备并不能降低地价，而且肯定了土地投机对市场的正面调节作用。同时，还有少数学者对土地储备的
22、机构设计和决策分析进行了研究，如 Henry8土地的取得与公共基础设施的开发和建设，然后将土地出售或出租给其他开发商。Don TJohnson和 Lary B Cowart9(1997)对公共部门的土地储备决策行为进行了研究，列举了土地储备决策中应考虑的经济因素，并通过理论上的现金流分析和成本效益分析，他们为地方政府的土地储备决策行为提供了一个决策模型，帮助判断是现在购买还是将来购买土地。1.2.2国内研究现状我国土地储备制度起源于“国有企业三年脱困” 的目标，初衷是为了帮助国企改革，现在俨然已经成为政府调控土地市场最有力的工具，并成为土地市场建设与管理中的一个热点，来自不同学科领域的学者以及
23、政府相关行政人员对其进行了广泛的研究和讨论。土地供求和地价是土地储备政策对房地产市场影响的首要方面，也是国内学者研究的出发点。张思彤（2001）以地价政策的调控目标和手段为基础，从定性和定量两个方面考虑土地储备机制对地价的调控作用，提出了土地储备调控土地价格的机制，当市场价格偏高时，减少土地储备量，加大土地供给，平抑价格；当市场价格过低时，减少用地供给，并介入土地二级市场，适量收购土地，增加土地储备量，达到调控土地价格，抑制价格不合理波动的目的，从而使土地资源供需达到“帕累托最优状态” 。姚大全10（2003）认为，土地价值的真实体现，是房地产开发用地成本增加的直接原因，其实质是国家作为土地所
24、有者对土地收益权的体现。贾伟召（2003）在土地出让价格对社会经济的影响方面，提出了这样的观点：土地价格膨胀提高了土地开发成本，造成了土地市场供不应求，导致房地产市场的动荡；土地价格持续上涨，不仅没有解决土地资源供给远远小于需求的矛盾，反而深化了这种矛盾。但在将来的某个时候，土地价格金字塔式的上涨趋势必将停止。城市土地储备制度的实际运作需要大量资金加以支撑，随着我国土地储备制度的深入发展，资金的短缺已成为阻碍土地储备制度运行的最突出的障碍因素之一。目前我国各地土地储备资金主要来源于政府部门拨给的启动资金与银行贷款，而政府的前期启动帕累托最优状态是指如果对于某种既定的资源配置状态,所有帕累托改进
25、都不存在,即在该状态上,任何改变都不可能使至少一个人的状况变好,而有不使任何人的状况变坏,则称这种资源配置状态为帕累托最优状态.3资金数目是非常小的，各地在实践过程中积极探索开辟筹资渠道，理论界也对此给予了很大关注。其中，喻俊华11（2002）认为，除了政府前期注入的少量的启动资金外，可以考虑以下途径来筹措资金：积极争取国家的财政支持；发行债权性土地开发债券；争取银行商业贷款；设立土地基金。邵德华12（2002）对城市土地储备制度资金支持体系的构建、管理进行了分析与探讨，提出构建市场化，多元化的资金渠道，建立城市土地储备基金是构建土地储备制度资金支持体系的有效途径。吴次芳13（2001 200
26、2）认为，土地储备的资金来源有：政府财政贷款、银行贷款、土地有偿使用收益、土地储备收益、发行土地债券、租赁融资、发行城市建设债券。从各地实践来看，其中韦文英（2001）对防城港市的土地储备资金来源进行了总结，主要来自五个方面：财政部门拨给的启动资金；储备土地使用权有偿使用收益；实施土地储备期间经营土地后的收益；储备土地的使用权抵押贷款以及其他可以作为土地储备使用的资金。为了充分发挥土地储备制度调控房地产市场的功能，少数学者还对土地储备的规模问题进行了研究。李明月、胡竹枝14（2002）认为，储备量的不足，不能达到有效调节市场的目的，但也不是多多益善。土地作为最基本的生活资料，在储备期间不可避免
27、的临时低效利用，会造成整个社会福利的损失。陈江龙、曲福田15（2002）认为，针对我国目前的状况，较少的土地储备数量是城市政府的一个较好选择，但是土地储备的量也不能太少，为了达到调控土地市场，政府手中必须保持一定的储备量，才能平抑市场的供需矛盾。陈利根、郭立芳16（2003）认为，土地储备规模大小受以下几个制约因素影响：土地储备机构对储备成本的承受能力；土地储备机构运作效率；土地储备机构自身储备动机；土地储备方式等。1.2.3文献综述总结1. 国外许多学者都认为土地储备是政府调控市场，减少投机，实现城市社会公共利益的主要手段，但是国外学者的研究表明，实际上土地储备不可能降低地价，反而会起到反作
28、用。这揭示了土地储备制度推动我国土地价格快速上涨的原因，并非仅仅在于地方政府“以地生财 ”的土地储备制度定位不当，土地储备制度的本质决定了其存在推动土地价格升高的内在驱动力。这对于我们认识土地储备下土地价格存在持续走高趋势的规律是有极大的帮助的。2. 国外相关研究没有在经济转型的大背景下分析土地储备制度。西方国家一直以来实行市场经济体制，土地要素的配置一直遵循市场化原则，不存在土地储备制度承担土地要素配置市场化任务的问题。我国正处于有计划经济向市场经济的转型期，土地储备制度在我国承担着土地要素市场化的重要任务，从某种意义上讲，我国实施土地储备制度的根本原因就在于此。而这个区别导致了国外从转型角
29、度研究土地储备制度对房地产市场的影响不多，供我们借鉴的成果比较少。43. 国内的相关研究主要就土地储备制度存在的缺陷和运行过程中的不足进行了大量的讨论，对土地储备制度对房地产市场影响的讨论较少，这些讨论更多的是站在政府的立场，以制度设计者和市场管理者的角度展开研究，而且在土地储备制度是否会推高地价和房价这个问题上并没有形成一致结论。讨论的角度也更多侧重于宏观的角度，未深入进而对房地产市场微观经济活动影响。本文从微观的角度，分别研究了土地储备制度对地价和房价的影响，以求深刻剖析土地储备制度对房地产市场价格的影响机制，以便不断完善土地储备制度，充分发挥其在房地产市场中的调控作用。1.3研究思路、研
30、究方法和结构安排1.3.1研究思路本文以城市土地储备制度对房地产市场影响的传导顺序为主线，首先分析了土地储备制度对土地价格的影响，然后根据地价与房价的关系，间接来分析土地储备制度对房价的影响。在总结和借鉴前人理论并结合我国现状的基础上，本文利用 1998 年-2008年的季度数据，对城市土地储备制度对房地产市场价格的影响进行实证研究。最后在实证结果的基础上，提出完善我国现行土地储备制度的相关建议，以期充分发挥土地储备制度对房地产市场的调控功能。1.3.2 研究方法1.本文以西方经济学中供求理论、垄断理论和博弈理论为基础理论，探求城市土地储备制度对地价的影响，同时从成本理论、弹性理论角度阐明地价
31、和房价的一般经济关系与动态经济关系，从而分析城市土地储备制度对房价的影响。2.本文从实证分析角度，运用计量经济学中相关分析和格兰杰因果关系检验原理，应用计量经济学应用软件 Eviews5.0，通过对我国近年来的土地交易价格指数和商品房屋销售价格指数数据进行分析和检验，对前面的理论分析和经济学分析结论进行证实。最终，阐明地价和房价之间的因果关系以及城市土地储备制度对房地产市场价格的影响。1.3.3结构安排全文共分成五个部分：第一章绪论。简要的介绍本文的选题背景、研究目的及意义、国内外研究现状、本文采取的研究方法、全文的结构安排、可能存在的创新等。第二章城市土地储备制度一般概述。本章是本文的理论基
32、础部分。主要讨论的城市5土地储备制度的内涵和特点，以及理论基础和功能，最后介绍了该制度的运作程序。第三章城市土地储备制度对房地产市场影响的机理分析。本章首先分析了城市土地储备制度对地价的影响，然后从地价和房价的关系入手，分析城市土地储备制度对房价的影响。第四章城市土地储备制度对地价和房价影响的实证分析。本文通过收集 1998 年-2008 年的全国土地价格指数和房价指数，分析它们的相关关系，并进行因果性关系检验，最终得出城市土地储备制度影响土地价格上涨，但是不是房价上涨的主导因素，房价受多种因素的影响。第五章结论和政策建议。在总结前四章研究的基础上，从我国目前土地储备制度存在的不足出发，提出增
33、加土地储备资金来源，控制土地投放量，以及创新土地出让方式，并建议建立土地储备评价制度和地产泡沫的预警机制，以期充分发挥土地储备制度对房地产市场的调控功能。1.4创新之处本文可能存在的创新之处主要体现在以下三个方面：1.在研究视角上，本文根据房地产市场本身的特点，把房地产市场分为三级市场，进而把房地产市场价格划分为地价和房价，然后分别从地价和房价来论述城市土地储备制度对房地产市场的影响。2.在实证研究的数据选取上，本文采集了 1998 年-2008 年的地价指数和房价指数的季度数据，这些数据充分反映了土地储备制度建立以后，地价和房价的变化，实证研究结果更具有现实意义。3.在政策建议部分，本文提出
34、采用 A 股市场新股发行制度中的询价制，以期抑制土地出让过程中地价的非理性上涨。6第 2章 城市土地储备制度一般概述自从 2002 年土地储备制度建立以来，地价和房价飞速上涨，使土地储备制度成为房地产市场的讨论焦点17。本章首先对城市土地制度的概念进行描述，概括了它的特点，讨论了土地储备制度的理论基础，并在此基础上讨论了土地储备制度调控房地产市场的功能，最后介绍了土地储备制度的运行程序。2.1城市土地储备制度的内涵及其特征2.1.1城市土地储备制度的内涵土地储备制度最早于 1869年出现在荷兰的阿姆斯特丹，又称土地收购储备制度，是城市土地使用制度改革、土地市场发展过程中产生的一种土地管理制度1
35、8。对于土地储备制度的定义，国内外学者有不同的表达方式：美国的 Richard P.Fishman(1975)认为，土地储备是一种政府取得未来开发需要的土地，用以控制城市发展方向的制度，通过在城市发展过程中取得或租赁土地，使其避免不成熟的开发。英国的 Harold B.dunkerley19认为，土地储备是政府在没有需要前，预先取得相当面积的土地，然后将其释放，进行与计划一致的开发，以确保计划有效执行并引导城市合理发展的管制措施。美国的 Sylvan Kamm20(1975)认为，土地储备是一种大规模的土地获取、管理及供应制度，对城市的发展形态和土地价格具有实质性影响。国内的王小映21认为，“
36、 土地收购储备，严格地讲是土地征用与土地储备两个概念的综合。土地征用是指为了公共利益，政府给予土地征用区的私人拥有的土地财产权利给予合理的补偿的行政行为。土地储备，是指政府大规模取得将来可供开发利用的土地并在适度开发后予以处分的过程，其目的是控制城市的成长速度和成长形态，实现城市的均衡发展，调控城市土地市场。邢元志22等认为，“ 土地储备制度是政府以法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划，通过回收、收购、布置、征用等方法取得土地，进行前期开发、整理，并进行储备，以供应和调控城市各建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场的一种管理制度。”就笔者所查的文献资料来看，虽然上述学者对土地储备制
37、度有不同的定义，但是他们对于土地储备的定义都包括了土地收购、土地储备、土地供应，内容大部分接近卢新海23所下的定义，即土地储备是城市政府依法运用市场机制，通过收购所有权或使用权，并按照土地利用总体规划和城市规划，对土地进行前期开发整理与储备，以供应或调控城市建设用地需求的城市土地管理制度和运行机制。72.1.2城市土地储备制度的特征城市土地的经济特性决定了土地管理和使用的三个原则，即计划供地原则、效益最大化原则和适度开发原则24。政府从有效经营城市出发，只有将计划手段和市场手段有机结合且综合运用才能满足这三个原则，而土地储备制度正是这样一个由政府来运作土地市场的有力工具。土地储备制度的特征表现
38、在：1.土地储备目的的公益性实施城市土地储备制度具有目的上的公益性特征，这一特征在土地的收购、储备及土地的供应等各个环节都有得以体现。其公益性既有直接体现出来，如在用地项目上为公共基础设施提供用地；又有间接体现出来，如为调控市场而进行的收购储备。但无论是直接的体现还是间接的体现，公益性都是建立城市土地储备制度的首要目标，是实施城市土地储备制度的出发点和落脚点。2.土地收购的统一性建立城市土地储备制度，要求按“统一回收、统一供应” 原则，用通俗的话来讲就是“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个口子供水” 25。凡是在辖区内需要盘活的土地都必须统一纳入土地储备运作机制，由政府统一收回，企业和事业单位不
39、能自行招商。如果土地储备的收购环节没有将需要纳入土地储备范围的土地全部纳入土地储备中心，那么城市政府垄断土地一级市场、调控土地市场的目标就不能实现，就会出现土地供应对市场调控乏力的局面。3.土地储备的增值性城市土地储备机构取得的土地一般是未进行基础设施开发的生地或者毛地，如果直接出让，城市政府就只能获得基础的土地出让金，大量的土地增殖收益将由开发商取得，而且不利于城市规划的实施。为了让储备土地增殖，土地储备机构通常要对那些已经规划好的、准备投入市场的土地先搞好前期开发，如平整土地、铺路、修人行道、建好供水、排污等公共市政设施，甚至公园和绿地，然后再将这些土地供应出去，这样通过前期开发，实现了储
40、备土地的增殖。4.土地出让的竞争性城市政府根据土地利用总体规划和城市建设规划及土地市场需要，将储备的土地使用权有计划地投入市场，出让给土地使用单位。储备土地的供应原则上采取了招标、拍卖、挂牌出让土地使用权的方法。出让土地使用权的方式虽然各不相同，但出让的标的物都是储备土地的使用权。在具体运作上，以招标、拍卖、挂牌出让土地使用权的基本原则都是价高者得。采用招拍挂供应土地有利于规范土地市场行为，确保土地使用权交易的公平、公开、公正的竞争，充分体现储备土地出让的竞争性特征。土地的经济特性是指土地经济供给的稀缺性;土地用途的多样性;土地用途变更的困难性;土地增值性;土地报酬递减的可能性.82.2城市土
41、地储备制度的理论基础与功能2.2.1城市土地储备制度的理论基础1.地租理论马克思认为地租是直接生产者在生产中所创造的剩余产品，被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的反映26。根据地租形成条件和原因的不同，把地租分为级差地租、绝对地租和垄断地租。在土地市场上进行交易的商品是土地，土地在交易时必须具有价格，而土地价格的基础是地租。地租是地价的基础，是调节土地经济关系和土地市场运行的重要经济杠杆，并决定着土地的供求关系和土地市场的动态特点。正确理解地租理论，对我们认识当前土地市场的运行特点，以及确定城市土地收购价格，合理分配土地收益，实现土地保值增值具有重要的指导意
42、义。2.区位理论区位是指分布的地区和地点。区位理论是关于人类活动的空间分布及其在空间中的相互关系的学说27。它是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间领域上有机结合的具体表现。土地的经济价值主要是指土地的使用价值或效用，它与供求关系共同决定土地的价格，并具有十分明显的区位特征。这种特征具体体现在两个层次上：一是全国各个城市之间由于经济发展状况、投资环境、自然地理条件、基础设施和配套设施完善程度等地域区位条件的不同，使得各城市的土地获益能力具有很大差异，因而影响土地的效用和需求；二是城市内部土地的局部区位条件和获益能力的不同，也影响到土地的经济价值。在第一层面上，地域等条件大体相同，不同
43、规模城市的土地经济价值差异很大；经济发展的程度也能直接体现土地经济价值的差异。第二层面上，反映了城市内的土地级差收益特征，表现为城市中心土地由于稀缺地价远远高于城市边缘地价。城市土地的不同区位将带来不同的经济效应，在进行城市土地收购储备时，有必要级差地租是一个相对于绝对地租的概念,它是指租佃较好土地的农业资本家向大土地所有者缴纳的超额利润.这个超额利润是由优等地和中等地农产品的个别生产价格低于按劣等地个别生产价格决定的社会生产价格的差额决定的.绝对地租是指由于土地私有权的存在 ,租种任何土地都必须缴纳的地租 ,其实体是农产品价值超过社会生产价格以上的那部分超额利润 ,即土地所有者凭借土地私有权
44、的垄断所取得的地租 .土地所有者对于他的土地,不论是优等地或劣等地 ,总要取得一定的地租 ,否则,他宁愿让土地长期闲置 ,也不肯让别人无偿使用 .这种导源于土地私有权垄断的地租 ,马克思称之为绝对地租 .垄断地租是级差地租和绝对地租以外的一种特殊的资本主义地租形态.它只存在于少量自然条件特别有利的土地上.比如,某一块自然条件特别优越的土地,它能生产出质量特别好的茶叶,而这种土地又及其有限,因而所产茶叶的数量也很少.在这种情况下,这种质量特别好的茶叶,就可以按照垄断价格(它不但大大高于生产价格,而且也大大超过价值)来出卖.这样,茶场经营者便可获得一个超额利润,如果种植的土地是从土地所有者那里租来
45、的,那么,由垄断价格产生的超额利润便会转化为垄断地租,由茶场经营者交给土地所有者 .9以区位理论为指导，合理布局城市各产业的分布，这将有利于城市经济中各经济系统全面和协调的发展。3.土地供需平衡理论资源的合理配置是价格杠杆通过市场来调节和实现的，而价格又是由产品的供求状况所决定的。因此，供求理论成为资源合理配置的理论基础。土地供需包括土地供给和土地需求两大部分。土地供给分为土地的自然供给和土地的经济供给。其中土地的自然供给是无弹性的，而土地的经济供给是有弹性的，它随着生产技术条件和社会经济发展的变化而变化。例如，目前城市外延扩张大量侵占耕地的现象，就是由于人们受比较利益的驱动而导致建设用地的经
46、济供给量急剧增加，耕地的经济供给量锐减。土地需求一般是指企业或个人在各种可能价格下愿意并且能够购买的土地数量。人类对土地的需求可以分为两大类，即农业用地需求和非农业用地需求。当前，土地需求其本质就是人口发展对土地的需求。随着人口的增加和国民经济的发展，人类对耕地和非农业用地的需求均在不断增加，如何在土地总量一定的前提下，解决土地供给与需求的矛盾，做到土地供需平衡，是关系到人类生存与发展的大事。土地储备制度就是以土地供需平衡理论为依据，“以供定需” 管两头，一方面，把城市存量土地和增量土地全部纳入土地储备行列，垄断土地供应总量；另一方面，根据市场需求，采用招标、拍卖或挂牌出让等方式，将储备土地投
47、放市场，即在垄断供地方式的前提下，土地需求者通过竞争方式获取土地28。4.市场失灵理论市场失灵是指因市场本身的缺陷而引起的市场机制在资源配置的某些领域中运作不灵29。西方经济学者主要从资源配置和收入分配方面论述了市场失灵问题，认为造成市场失灵的主要因素是垄断、外部效应、公共物品、非理性与“家长主义” 、信息不完全、经济不稳定性和市场波动、失业与收入分配不公等。由于市场机制存在上述缺陷，因此即使在市场经济国家，也需要政府采取相应的法律、经济、行政等手段来干预市场。城市土地资源的市场配置过程中易产生市场失灵，需要政府采取相应的手段对土地市场进行宏观调控。由于土地资源数量的有限性、不可再生性、位置的
48、固定性以及稀缺性，使得土地市场成为一个不完全竞争市场。土地市场的不完全竞争性，使价格体系在调节土地资源配土地自然供给指地球所能提供给人类社会利用的各类土地资源的数量,包括已利用的土地资源和未来可利用的土地资源.土地经济供给是土地在自然供给及自然条件允许的情况下,随着土地利用效益的提高而增加的土地供给量.存量土地 ,广义上讲是泛指城乡建设已占有或使用的土地 ,狭义上讲是指现有城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理、产出低的土地 ,即具有开发利用潜力的现有城乡建设用地 .增量土地是指新增土地供给部分,主要通过农地转为建设用地的供应.家长主义,意思是指像父亲那样行为,或对待他人像家长
49、对待孩子一样.当然,这里是指具有责任心和爱心的父亲或家长.是匈牙利经济学家亚诺什科尔内的提出的理论,学界在使用父爱主义概念的时候,存在着诸多分化和歧义,有的将任何带有“善意” 的法律行为都归结为父爱主义主义 ,有的将带有“善意” 和“强制”规定的法律都归结为父爱主义式的.10置时有效性大打折扣，难以达到土地资源的有效配置。城市土地是一种关系到国计民生的全局性和长远利益的资源，市场竞争以厂商利润最大化，个人效用最大化为原则来配置资源，这显然对没有收益和利润的土地利用类型而言是不利的。如果任凭市场竞争机制来配置城市土地资源，则那些具有社会效益的场所在城市中很难找到立足之地。对于这类土地的配置，市场机制是不起作用的，需要政府对土地市场进行干预。5.政府公共管理理论政府管理是指政府对经济与社会等领域进行调控和干预的行为。政府管理主要包括社会管理与经济管理两个方面，二者是有一定差别的。政府的社会管理职能主要是政权赋予的行政权力，其目标是实现社会公平、有秩序和稳定。政府的经济管理职能主要是为了弥补市场机制的缺陷对经济进行宏观调节，其目标是有效配置资源，增进人民福利。政府的社会管理在手段上带有强制性，政府的经济管理则具
