1、- 1 -存量房买卖、交换一、税费政策（一）房屋买卖：1.转让方应缴纳税费：税种 个 人 单 位非住房 按（计税价格购入不含税原价）差额5.6%购买未满 2 年对外销售的，按计税价格5.6%增值税城市维护建设税教育费附加地方教育附加住房 超过 2 年（含 2 年）的，免征自行向属地税务机关申报（计税价格购入不含税原价转让过程中缴纳的税金合理费用）20%对未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按计税价格（住房 1%、非住房 1.2%）核定个人所得税 住房或非住房转让自用五年以上且家庭唯一生活用房的免征无按照转让所取得的增值额实行四级超率累进税率计算征收。非住房 既不能
2、提供购房发票，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告，征收土地增值税扣除项目金额难以确定的，按计税价格的 1%核定。土地增值税住房 免征自行向属地税务机关申报非住房 计税价格0.05%印花税住房 免征0.05%2.承受方应缴纳税费：税率税种 计税金额 房屋类型 个人 单位非住房 3%第三套（含）以上生活用房 3%第二套改善性住房面积在 90平方米以上 2%契税 计税价格 住宅90 平方米以上，且属家庭唯一生活用房 1.5%3%- 2 -90 平方米（含）以下，且属家庭唯一生活用房或第二套改善性住房面积在 90 平方米（含）以下1%住房 免征印花税 计税价格 非住房 0.05%0.05%（二）房屋交
3、换：1.转让方应缴纳的税费种类及税率：纳税人 营业税及附加 个人所得税 土地增值税 印花税单位 参见“房屋买卖” / 自行向属地税务机关 申报 参见“房屋买 卖”个人 参见“房屋买卖” 参见“房屋买卖” 参见“房屋买卖” 参见“房屋买 卖”2.承受方应缴纳的税费：契税纳税人计税金额 税率 印花税单位、个人 计税价格 3% 参见“房屋买卖”注：由多付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方按房屋差价的3%缴纳；交换价格相等的，免征契税。（三）政策说明：1.存量房成交价格的确定凡进行存量房交易的均应按照实际成交价格依法如实申报纳税。对申报价格明显偏低且无正当理由的，按最低计税价格进行征税。2.“
4、自用 5 年以上”是指个人购房至转让房屋的时间达 5 年以上。（1）个人购房日期的确定：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定；个人自建房按房屋产权证注明的时间为准。个人通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按发生受赠、继承、离婚、析产分割行为前的购房时间确定；- 3 -个人通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。（2）个人
5、转让房屋的日期：以房屋权属变更登记受理日期为准。3.“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内家庭仅拥有一套住房。以上确认需由纳税义务人本人提供相应的证明（或承诺书） 。家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。4.增值税及附加：增值税，税率为计税金额的 5%城市维护建设税，税率为增值税税额的 7%教育费附加，税率为增值税税额的 3%地方教育附加，税率为增值税税额的 2% 5.土地增值税土地增值税实行四级超率累计税率：增值额未超过扣除项目金额 50%土地增值税税额增值额30%增值额超过扣除项目金额 50%，未超过 100%的土地增值税税额增值额40%扣除项目金额5%增值额超过扣除
6、项目金额 100%，未超过 200%的土地增值税税额增值额50%扣除项目金额15%增值额超过扣除项目金额 200%土地增值税税额增值额60%扣除项目金额35%公式中的 5%，15%，35%为速算扣除系数。6.价格争议纳税人对存量房最低计税价格有异议时，享有提出异议、申请重新核定计税价格、行政复议和行政诉讼等权利。纳税人对存量房最低计税价格有异议时，应当在 10 个工作日内以书面形式向税务机关提出申请，提交富阳区存量房交易计税价格争议处理申请表，并提供相关证明资料。税务机关在收到纳税人提出申请 15 个工作日内作出争议处理决定，重新核定计税价格，并下达杭州市富阳地方税务局存量房交易计税价格争议处
7、理决定书 。7.夫妻间房屋土地权属变更- 4 -在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。二、纳税申报流程三、需提供的资料（复印请使用 A4 纸）（一）住宅1.产权纳税联系单 （房管部门出具）2.个人出售房屋缴纳个人所得税申报表 ，如满 5 年需要享受个人所得税优惠政策的须填报个人转让住房承诺书 （窗口填写）3.房屋转让合同原件（拍卖的提供成交确认书原件、司法裁定的提供司法裁定文书）4.原房产证、土地使用证、门牌证（须提供
8、原件校验），契证（原件及复印件）5.身份证明（须提供原件校验）买卖双方提供身份证，外籍人士提供护照和大使馆证明纳税人递交所需资料至富阳区行政服务中心（或新登分中心）房管处窗口，领取产权纳税联系单纳税人携带相关资料及产权纳税联系单到地税局窗口办理纳税申报确认无误后在纳税申报表上签字地税局窗口按纳税申报表上确认的税款开具缴款凭证纳税人到银行窗口缴纳税款凭银行盖章的缴款凭证回单到地税局窗口领取完税凭证和契证凭完税凭证、 契证及其他有关资料到房管处窗口办理房屋所有权证；凭契税复印件和其他有关资料到国土资源局窗口办理土地使用证- 5 -如夫妻双方约定房屋所有权权属变更的，还须提供财产约定书原件（或经房管
9、部门签字核对后的复印件，加盖核对章）单位提供营业执照或法人资格证书6.如需享受税收优惠政策的应提供个人购买住房承诺书 （窗口填写）7.如需差额缴纳增值税的，还需提供原购房发票8.个人所得税按 20%缴纳需提供的相关资料房屋原值：（1）原购房发票（房改房为收款收据）或房管部门出具的有关票据扫描件（盖章） ；（2）契税、印花税完税凭证；（3）缴纳土地出让金专用票据或国土部门出具的有关票据扫描件（盖章） 。转让过程税金：缴纳相关税费的完税凭证。合理费用：（1）装修费用：税务统一发票、 房屋装修费用发票汇总表 ；（2）支付住房贷款利息：贷款银行出具的有效凭据，贷款合同（该合同只要求查验原件） ；（3）
10、公证费、手续费：有关部门出具的有效凭据。征收机关要求提供的其他资料。除特殊注明外，上述资料需提供原件及复印件。9.委托他人代办的提供委托书原件及代办人身份证复印件10.征收机关要求提供的其它资料（二）非住宅1.产权纳税联系单 （房管部门出具）2.个人出售房屋缴纳个人所得税申报表 （窗口填写）3.房屋转让合同原件（拍卖的提供成交确认书原件、司法裁定的提供司法裁定文书）4.原房产证、土地使用证、门牌证（须提供原件校验），契证（原件及复印件）5.身份证明（须提供原件校验）买卖双方提供身份证，外籍人士提供护照和大使馆证明如夫妻双方约定房屋所有权权属变更的，还须提供财产约定书原件（或经房管部门签字核对后
11、的复印件，加盖核对章）单位提供营业执照或法人资格证书6.原购房发票7.个人所得税按 20%缴纳需提供的相关资料房屋原值：（1）原购房发票（房改房为收款收据）或房管部门出具的有关票据扫描件（盖章） ；（2）契税、印花税完税凭证；（3）缴纳土地出让金专- 6 -用票据或国土部门出具的有关票据扫描件（盖章） 。转让过程税金：缴纳相关税费的完税凭证。合理费用：（1）装修费用：税务统一发票、 房屋装修费用发票汇总表 ；（2）支付住房贷款利息：贷款银行出具的有效凭据，贷款合同（该合同只要求查验原件） ；（3）公证费、手续费：有关部门出具的有效凭据。征收机关要求提供的其他资料。除特殊注明外，上述资料需提供原
12、件及复印件。8.委托他人代办的提供委托书原件及代办人身份证复印件9.征收机关要求提供的其它资料注：下列房地产交易行为因无款项收支发生，不予开具浙江增值税普通（或专用）发票（代开） ：房屋的继承、分析；以房地产抵债；以房地产投资作价入股等。四、办事须知1.办理地点和窗口：杭州市富阳区行政服务中心（体育馆路 471 号）一楼财政地税局 20、21号窗口杭州市富阳区行政服务中心新登分中心（新登镇登城北路 32 号）一楼财政地税局 28 号窗口2.咨询电话：富阳区行政服务中心 057163155606新登分中心 0571-631552553.办理时限：即办(批量件除外)4.缴款地点：富阳区行政服务中心
13、：行政服务中心西大门对面，附房(食堂)一楼浙江富阳农商银行。 （银行联系电话：0571-63155386 ）新登分中心：刷卡缴款可在地税局窗口办理，现金缴款需到农业银行富阳新登支行（新登镇新兴街 37 号，联系电话：0571-63253947）5.工作时间：周一至周五（含国家规定的其他工作日） 上午：8：0011：00，下午：13：0016：30温馨提示：银行截止收款时间上午 11：00；下午 16：006.投诉电话：057163155601五、案例（以下案例均假设成交价格已经税务机关核定）案例 1 崔先生于 2016 年 5 月 10 日向王女士转让一套购入已满 2 年、未满 5 年，建筑面
14、积为 45 平方米的普通住宅，出售价为 940000 元，且该住房属- 7 -王女士家庭唯一住房。出售时崔先生名下另有其他住宅，对所售住房提供了相关资料：购置价为 890000 元，购置时缴纳了契税 8900 元、印花税 445 元，交易手续费 85 元，出售时崔先生缴纳了公证费 900 元，交易手续费 227.76 元，中介收取代理费用为 6200 元，问崔先生和王女士应分别缴纳哪些税费？答：王女士应缴纳契税：9400001% = 9400 元。崔先生应缴纳增值税：符合免征条件，免征增值税。崔先生应缴纳个人所得税：出售价 = 940000 元房屋原值 = 890000+8900+445+85
15、=899430 元转让住房过程中缴纳的税金=0 元合理费用 = 900+227.76+6200 =7327.76 元应纳税额 = （出售价-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用）20% = （940000-899430-0-7327.76）20%= 6648.45 元崔先生应缴纳的个人所得税为 6648.45 元。案例 22016 年 5 月 10 日，张女士把其父母赠送给她超过 5 年的，建筑面积为 120 平方米的普通住房出售给刘先生，出售价格 200 万元。该房是张女士家庭唯一生活住房，且该住房属刘先生家庭唯一住房。问张女士、刘先生各应缴纳多少税费？答：刘先生应缴纳契税：200
16、万元1.5% = 30000 元张女士不需缴纳税费。 由于张女士出售的房屋属普通住房，并且出售时已超过 2 年，所以张女士免征增值税。购房时间在 2008 年 11 月 1 日之后，免征印花税。由于张女士出售的住房为自用五年以上，并且出售时该住房为张女士家庭唯一的生活用房，所以张女士不需缴纳个人所得税。在申报时张女士应出具家庭唯一生活用房的承诺书，承诺书可到征收大厅索取。案例 32016 年 5 月 10 日，蔡女士把拆迁安置所得的一套建筑面积为 180平方米的住房以 230 万元的价格出售给李女士，该房出售时间距被拆迁房屋购入时间已满 2 年、未满 5 年，未提供房屋原值凭证。该房是李女士家
17、庭唯一生活住房，回迁时，蔡女士的拆迁安置房价值 150 万元，拆迁补偿和安置补助总额 120 万元，蔡女士支付安置房差价款 30 万元。问蔡女士、李女士各应缴纳多少税费？答：李女士应缴纳契税：230 万元1.5% = 34500 元- 8 -蔡女士应缴纳个人所得税：230 万元1%=23000 元蔡女士个人所得税按 1%核定征收，在申报时应填写个人出售房屋缴纳个人所得税申报表并自负法律责任。出售的房屋超过 2 年，所以免征增值税。购房时间在 2008 年 11 月 1 日之后，免征印花税。案例 4沈女士于 2010 年 2 月 15 日购入一个商铺，价格 100 万元，并于2010 年 2 月
18、 25 日完税，2016 年 5 月 10 日沈女士因经营情况不善，遂将该商铺出售，出售价及评估价均为 250 万元，2016 年 5 月 10 日，沈女士偕同买主张小姐前来税务机关办理纳税申报手续，出售时沈女士未提供购房发票，问沈女士、张小姐各应缴纳多少税费？答：张小姐应缴纳契税：250 万元/（1+5%）3%=71428.57 元印花税：250 万元/（1+5%）0.05%=1190.48 元沈女士应缴纳增值税及附加：（250 万元-100 万元）/（1+5%）5.6% = 80000 元印花税：250 万元/（1+5%）0.05%=1190.48 元土地增值税：250 万元/（1+5%）1%=23809.52 元个人所得税：250 万元/（1+5%）1.2%=28571.43 元沈女士在填写个人出售房屋缴纳个人所得税申报表时，选择核定征收方式，并自负法律责任。
