1、中国高尔夫球会及高尔夫地产研究报告湖北中原地产2008 年 1 月目 录第一部分 全国重点高尔夫项目运营及其地产情况概览 3一、上海佘山高尔夫 3二、南京钟山国际高尔夫 4三、春城湖畔高尔夫 6四、湖南梓山湖高尔夫 7五、丽江古城高尔夫 11六、黄山高尔夫 12七、北京华彬庄园 14八、绍兴鉴湖高尔夫 16第二部分 高尔夫球会运营分析 20一、中国高尔夫球会投资市场 整体情况分析 20二、重点项目核心竞争力分析 241、精神领袖私密型：242、圈层文化集散型：253、综合娱乐功能型：26三、高尔夫球会营销推广模式分析 271、营销模式的现状及分析 272、推广模式现状及分析 28第三部分 高尔
2、夫地产市场分析 31一、高尔夫地产整体市场概况 311、中国高尔夫地产历史发展回 顾 312、中国高尔夫地产现状 32二、中国高尔夫地产项目走势 331、价格走势 332、开发走势 333、市场走势 34第四部分 梁子湖高尔夫运营模战略建议 35一、项目运营模式原则：351、品牌先导原则 352、适度开发原则 353、市场化原则 35二、项目运营模式甄选及盈利模式分析： 351、运营模式甄选标准 352、梁子湖高尔夫运营模式研判： 37第一部分 全国重点高尔夫项目运营及其地产情况概览一、上海佘山高尔夫项目概况：佘山国际高尔夫俱乐部位于松江区佘山国家旅游度假区核心区域林荫道，占地面积 2200
3、亩。 它拥有上海惟一的森林丘陵型纯会员制高尔夫球场和一个意大利托斯坎纳风格的高尚别墅区，是上海顶级的高尔夫生活社区。 1700 余亩符合国际锦标赛标准的 18 洞佘山高尔夫球场由世界著名的高尔夫设计公 NELSON&HAWORTH 设计规划，总标准杆 72 杆，总长 6605M/Yd。球场设计不仅以茂密的森林为主题，更为突出的是地势的起伏使整个球场成为山体的延伸。 在竭力保护原生植被的基础上，精心 营 造上海惟一森林丘陵型高尔夫球场，体 现山脉延续，自然融入国家森林公园。其间百米深潭悄然深藏，更有两棵聚天地精华之千年银杏勃然矗立。其中第 16 洞和第 17 洞为上海地区独有的设计师标志性签名球
4、洞。 这些不仅使球场保留了原有的自然风景，更增添了整个球场的趣味性和历史文化的内涵。 佘山高尔夫别墅社区占地 500 亩，总建筑面积 88620 平方米。别墅以意大利TUSCAN 风格 为蓝本，拥 有 100 幢左右的独立别墅，与 1700 余亩的高尔夫大球场交融一体，如同球场的脉 络一般和谐伸展在起伏的球道之间，并与周边水系浑然一体，组成了一座极富意大利田园山居风格的高尚社区。 经设计师妙手细心营造的托斯卡纳神韵，将在上海重现意大利文艺复兴之荣光。每幢别墅还根据不同地块拥有 3-10 亩的独立私家花园。 此外，社区还规划有直升机停机坪、游艇码头、高尔 夫学校等设施，切实营造国际化的生活、社交
5、平台。会籍情况会 籍 种 类 入 会 金 额 年 费个 人 会 籍 记 名 会 员 RMB 1，450，000RMB 900 元 /月一 记 名 会 员 RMB 1，620，000RMB 900 元 /月公 司 会 籍二 记 名 会 员 RMB 3，120，000RMB 1800 元 /月备注：1、家庭会籍、公司家庭会籍（已停止招募）2、会籍转让 收取 对外现时入会费 5%的转让费和转让人当时入会费 2%的更名费用3、自俱乐 部正式 营业起三年内为“会籍静止期”，在此期间会籍不可转让。4、个人会籍转让给 个人记名者，公司会籍 2 记名须同时转让 2 人，不可分开转让。物业类型100 套左右独立
6、别墅项目特点：小区地处佘山度假区内，全部由独栋别墅组成。整个小区是一个典型的森林式别墅区，绿化、高 尔夫球场创造了一个全天然的居住环境。区内建有 5000 平米的会所。采用意大利托斯卡纳风格，使 别墅看上去华丽，高贵。内部配套会所、高尔夫俱乐部,中小学:高尔夫学校,幼儿园:附近有地段幼儿园,综合商场:180 万国家森林公园旅游区，高尔夫球场，度假酒店，社区双会所 ,邮局,银行, 酒店式管理医院。物业销售情况05 年 10 月入市，一 期 销 售 结 束 。新 推 600-700 平 米 的 别 墅 房 型 ，总 价 在 2000 万 元 左 右 ，现 有 房 源 30 套在 售 。目前该项目
7、2 手别墅价格在 32000 元/平米。二、南京钟山国际高尔夫项目概况：钟 山 国 际 项 目 坐 落 于 紫 金 山 脚 下 ，是 南 京 市 惟 一 在 市 区 内 的 高 尔 夫球 场 别 墅 项 目 ，占 地 面 积 达 3671 亩 。钟 山 国 际 体 育 公 园 包 括 2 座 18 洞72 杆 国 际 标 准 高 尔 夫 球 场 ，及 与 之 配 套 的 综 合 娱 乐 项 目 。其 中 一 个 球 场作 为 十 运 会 的 高 尔 夫 运 动 配 套 场 地 。俱 乐 部 会 所 将 包 含 有 五 星 级 标 准 的运 动 员 及 裁 判 用 房 、标 准 客 房 、中 西
8、 餐 厅 、壁 球 馆 、健 身 房 等 设 施 。整 个球 场 及 配 套 设 施 均 按 举 行 国 际 赛 事 的 标 准 设 计 建 造 。该 项 目 还 包 括 部 分 高 尔 夫 别 墅 ，别 墅 区 占 地 面 积 约 1037 亩 ，将 围 绕或 穿 插 在 2300 亩 球 场 周 围 ，别 墅 开 发 总 建 筑 面 积 约 8 万 10 万 平 方 米 。会籍情况：会 籍 种 类 入 会 金 额个 人 会 籍 记 名 会 员 RMB 780，000一 记 名 会 员 RMB 780，000一 记 名 会 员 +一 提 名 会 员 RMB 1，560，000一 记 名 会
9、员 +二 提 名 会 员 RMB 2，340，000公 司 会 籍一 记 名 会 员 +三 提 名 会 员 RMB 3，120，000备 注 ：个 人 会 籍 赠 相 应 附 属 卡 ，即 眷 属 卡 和 子 女 卡 （18 周 岁 以 下 ），附 属 卡 免交 年 费 。除 附 属 卡 外 ，其 余 卡 种 均 须 缴 年 费 4000 元 /人 。物业类型南 京 钟 山 国 际 高 尔 夫 别 墅 一 期 紫 檀 园 共 有 18 栋 纯 独 栋 别 墅 ，错 落分 布 于 球 场 的 中 段 ，8 号 球 道 与 9 号 球 道 旁 侧 ；邻 近 酒 店 和 会 所 ，更 方 便休 闲
10、娱 乐 ；靠 近 环 陵 路 景 观 大 道 ，交 通 方 便 ，生 态 宜 人 。内部配套索菲特酒店、18 洞国际高尔夫球场、 9 洞市区灯光球场、 练习场等物业销售情况2007 年 11 月 入 市 ，目 前 在 售 的 一 期 紫 檀 园 18 栋 别 墅 ，面 积 从 335平 米 650 平 米 不 等 。起 售 价 格 1200 万 /栋 ，主 力 销 售 价 格 为 2000 万 /栋 。三、春城湖畔高尔夫春城湖畔度假村座落在绵延的山脉和美丽的湖泊之间，拥有豪华的会所，同时提供舒适的房间、精美的食品和多种娱乐设施。 它拥有两个锦标赛高尔夫球场，分别 由 Jack Nicklaus
11、 和 Robert Trent Jones Jr. 设计。另外，度假村 还有高雅的度假之家住宅区。山景球场：由阳宗海构成的绝美背景。宽敞的球道使球员轻松挥杆，而山脉的海拔高度给球员的击球增加了额外的距离。沙坑的随意喷洒和草洞需要准确的近距离击球，而高大、精心修剪的“常绿草” 草地都使击球入洞很具有挑战性。可是，这仍然是一个所有水平的球员都能享用的球场。设计了五套球座供球员选择最适合自己水平的距离和难度。湖景球场：由 Robert Trent Jones Jr.设计，保留了天然的美景、突兀的岩石和起伏的山脉。位于海拔 2100 米的高地，稀薄的空气能使每次正确的击球增加额外的距离。在大多数下午，
12、阵阵西风直接吹至急剧倾斜的湖景球场。从俱 乐部会所到湖边低地有 150 码的落差，从而营造了梯田式的效果。从 18 个球洞都能看到迷人的湖光山色，特别是从 8 号洞至 11 号洞。从锦标赛开球从锦标赛开球处测量共 7204 码，湖景球场是 links-style 高尔夫最后的挑 战，其强调的是精确性。每个球洞都被塑造得能提供多种位置打至果岭。在典型的 Trent Jones 模式中，球场的设计要求球员认真地考虑每次击球和定位。两个国际级的经典球场，36 洞洞洞精彩。Jack Nicklaus 设计 的山地球场穿插在海拔 1900 米的群山中，钟灵秀， 汇壮阔；而 Robert Trent Jo
13、nes Jr. 设计的湖畔球场则洞洞依山而建，惊为天人，球道狭窄，湖面强风阵阵，令多少高球名家黯然失色后又豪情倍生，立誓不下此城，决不罢休。 春城湖畔渡假村更为奋战后的各位球友提供了五星级的酒店住宿，各类设施一应既全，其中包括汇萃中西名菜的鹰巢餐厅及 19 洞快餐厅，让您畅饮美酒，尽享佳肴；高尔夫专卖店，云集各大高尔夫时尚品牌，是您 选购高尔夫用品的最佳场所；澳洲高尔夫球专业学院及练习场，让各位球友进一步提高球技；桑拿按摩，香熏水疗，让 疲惫一天的您得到 彻底放松；日本专业美容美发，让您青春常驻，光彩照人；阳宗海水上活动中心，各种专业水上运动设备，让您尽情享受夏日水上休闲的乐趣；环境优美，水质
14、清澈的迷你游泳池，是您游泳健身，享受阳光的好去 处；国际标准的灯光网球场，是网球爱好者的首选；设备一流的健身房和环境舒适的棋牌娱乐室，让您休闲生活备添乐趣；品种丰富的迷你超市，为您提供云南土特产及各类生活用品。是您选购礼品， 馈赠亲朋的上选。 总之，度假村愿以齐全的设施配备及完善的服务令您的春城之行愉快而难忘。度假村别墅依山傍水，采用法国地中海式建筑风格，精美装修外带全套家电，并附赠终生会员卡，是置业 投资不容错过的最佳选择。四、湖南梓山湖高尔夫项目概况湖南梓山湖高尔夫俱乐部 位于益阳市中心梓山湖生态公园内、占地2400 亩的湖南梓山湖高尔夫俱乐部，是国内罕有的城市型高尔夫球场。由香港天英国际
15、( 集团)有限公司和湖南广播电视产业中心合作投资兴建，是湖南省独家经国家国土资源部、湖南省计 委批准成立。 首期 18 洞，用地 1000 亩，标准杆 72 杆，总长 7200 码，由国际知名设计师CJ Tan(马来西 亚)倾心勾勒打造，中信国华国际工程承包公司施工。第二期用地1400 亩， 为 9 洞灯光球场 、园林式五星 级酒店及纯 高尔夫别墅开发。 从长沙市、黄花机场驱车前往，仅需 40-60 分钟。静谧优雅的梓山湖公园，植被繁茂，竹林、楠木、古樟、红枫、银杏遍布，更有水面达 2000 亩的梓山湖如翡翠般镶嵌其间，含蓄典雅的球道景观和跌起伏的球道走势，将滨湖型球场与低丘森林型球场两种风格
16、完美地结合在一起，为球手提供各种不同乐趣和充满挑战性的打球环境。会籍情况2008 年会籍种类 数量 年限 价格 权益年度会籍 50 1 年 RMB 15，800年度会员可携带 3 位嘉宾，享受嘉宾价，仅限记名人使用，免年费，不可转让，不附带附属卡。平日年度会籍 100 1 年 RMB 4800 只可预定平日打球，不接受假日打球，同时可携带 2 名嘉宾享受嘉宾价，仅限记名人使用，免年费，不可转让，不带附属卡。物类类型1、会员公寓 会员公寓为酒店式公寓，每层共有 12 套。每套朝南最佳景观处布置为起居室及卧室，开间达 7.3 米。卫生间为开放式设计，布置了豪华按摩浴缸、淋浴房、洗脸盆、坐便器。 还
17、考虑了小型开敞式厨房， 该户型建筑面 积 68-87 平方米不等。 2、联排别墅 该户型为面临球场的第一排建筑，景观极佳，共有 10 户，每套面 积为 191 平方米，面宽为 6.2 米，底层布置有客厅，挑高的餐 厅 及厨房，二层有两间卧室，朝南的主卧室及卫生间景观都很好，三层为多功能房间，屋顶花园是户外休闲的好去处。 3、B 型别墅 B 型别 墅为双拼别墅，面向高 尔夫球场，共分四 层。每户面积为 368 平方米，底层为客厅、餐厅、二层为主卧室及室外为温泉池，三层为二间次卧室，四层为第二主卧室、主卫。整座建筑舒展大方，并 设有多个室外 观光平台。 4、企业会所 企业会所，是为企业量身打造的独
18、栋别墅，每套面 积大约 800 平方米， 节能环保型结构（中空玻璃、隔 热屋顶、 钢筋混凝土框架 结构）， 户内有露天温池一个，每户拥有面积 942 平方米的巨大私人花园，超大型停车库可同时泊车四台。别墅依山而建，东面是正式会所，南临 1 号球道，推开窗户，住户就能一览球场胜景，为不可多得的绝版的高尔夫景观别墅。 5、“梓山湖高尔夫庄园”酒店(一期)06 年开业 第四期产权式酒店投资计划正式推出 物业销售情况“梓山湖高尔 夫庄园” 第三期 产品已于 2006 年春节 前销售完毕。梓山湖高尔夫会员公寓、联排别墅、B 型别墅于 06 年 6 月份完工。目前，湖南梓山湖国际高尔夫俱乐部有限公司已成立
19、专业酒店管理机构，同时推出第四期房屋销售产品完全回租的产权式酒店投资计划。 产权式酒店投资产品基本情况 会员公寓 联排别墅 户型编号 G1 G2 G3 L LG 建筑面积（）68.05 73.07 87.11 191 47.75 价格（万元） 32.5 34.5 40.5 152 38数量（第四期）8 8 8 2 8（1/4 共有产权） 酒店物业情况说明 “梓山湖高尔 夫庄园” 酒店分二期建 设，一期工程包括梓山湖高尔夫俱乐部永久会所、会员公寓、联排别墅、B 型别墅与企业会所。 高尔夫永久会所内设酒店大堂、西餐厅、多功能宴会厅、 红酒屋与雪茄吧。会员公寓为酒店标准套房与商务套房。联排别墅包括两
20、个球道景观标准间、两个普通标准间与多功能娱乐室及餐厅，满足四人一组的高球爱好者休闲娱乐需求。B 型别墅包括一个球道景观温泉豪华间与三个球道景观豪华间以及一个多功能会议室和餐厅，能满足小型商务聚会及高尔夫休闲度假组合多种需求。企业会所包括能同时满足 150 人就餐带 9 个包房的中餐厅、两个会议室、5 个标准间及一个总统套间。 二期工程内容包括酒店大堂、国际会议中心、健身休闲中心、美食街及 150间标准客房，将于明年底正式 动工， 总建筑面积约 30000， 预计将于 2008 年建成。 关于使用权 业主投资产权式酒店购买酒店物业后，必须同时签订委托酒店统一管理协议，所购 物业交梓山湖高尔 夫俱
21、乐部统一按五星级酒店经营管理。梓山湖高尔夫俱乐部每季度公布经营收益情况，并按双方约定将经营利润分配给业主 业主投资回报说明 1拥有所购买的高尔夫球场内酒店物业 50 年完全产权。 2业主每年享有所购物业 48 天的自住期（联排别墅 1/4 共有产权的业主享有 12天联排别墅的自住期）。注：业主自住需事先按业主与酒店管理者约定的自住管理办法，办理相应手续。 3每季度获得平均出租回报 季度经营回报=（季度酒店经营利润/总酒店物业销售价） 业主投资额 季度酒店经营利润=季度酒店经营收入经营成本税费 经营成本包括：人工工资、水电费、房屋 设施设备维修维护费、 环境绿化维护费、酒店大堂、设备用房等未摊入
22、销售面积但是酒店经营必需的公用用房的经营维护成本、酒店精装修折旧等费用。 4按合同约定获赠梓山湖国际高尔夫俱乐部个人永久记名会籍、每张个人记名会员证现市值 16.8 万元。 付款方式与优惠政策 1一次性付款 9.7 折。 2原梓山湖高尔夫庄园业主推荐的购房者可给予一次性一万元折扣，原业主只能推荐一次，且推荐折扣不累计叠加在一套房内。 3分期付款 合同签订后首付 40%。 三个月内支付 30%。 酒店开业或半年内支付 30%（开业或半年内以先到时间为准）。 退房 自梓山湖高尔夫酒店正式开业 5 年后，业主有权无条件退房。只要由业主提出书面申请，既可来公司按原投资金额加银行同期存款利率返还给业主，
23、同时随房屋赠送的记名高尔夫会员卡自动作废。 五、丽江古城高尔夫项目概况坐落于文笔锋下文笔海畔的丽江古城高尔夫，用地 4000 余亩，水域面积2600 余亩，由美国著名设计师 JOEOBRINGER 主持 设计，是集度假别墅、酒店、餐饮、会 议，高尔夫球会等多项功能为一体的高尔夫度假区。雪山水城半山生态住宅小区（古城高尔夫别墅度假区）作为古城高尔夫不可或缺的重要组成部分，为 1200 亩的翠绿果岭增添了一丝归属的亲切。这里的 98 幢独栋小户型别墅，国内首创设计，依据山体变化灵活分布于半山之上，掩映于草木之间，其南倚玉峰山北环碧水的位置特点构成了典型的背山面水格局，暗合中国传统文化中的吉地祥宅会
24、籍情况物业类型纯别墅，为满足所有度假生活者的需要，雪山水城 半山生态住宅小区规划了丰富合理的户型结构及装修设计，为不同入住者提供恰当适宜的空间选择。1、120 平方米浪漫情侣别墅，独 栋双层设计，风格简洁 流畅，保持并延续了丽江建筑古朴的风格特点，大玻璃窗及木隔扇的巧妙结合，充分体现了产品的时尚感、文化感。豪华景观卧室，面向文笔海及玉 龙雪山，窗前特设的 SPA 泡池，与美景之中享受养生之乐。2、家庭型别墅，经典小户型独立景观别墅，面积增加了空 间变化组合使得功能更丰富。除配有独立化妆间 及 SPA 空间外，还有一个特大的室外景观平台，形成了一个小型空中花园。在星空树影下远瞻雪山进观碧水，十分
25、写意。3、家庭型别墅，双建筑体拼联式设计，户型面积进 一步增加，景观面更加扩大，保证 每一个房间都能享有最好的景观视野。双主卧空间，在同 样拥有景观SPA、按摩床、豪 华大床的条件下，为好友同游的度假生活提供了一个既独立又结合的家的感觉，附设室外花园，别有一番情趣。物业销售情况：在售为高尔夫雅园别墅，为整体项目的第二期，于 2007 年 9 月底入市，起价 16000 元/平米，同时购 998 元风情卡，免费享受 2 万别墅酒店度假住宿，2 次早餐、一场古城高尔夫。六、黄山高尔夫项目概况“三区、两带一轴、两中心”“三区”为：一是旅游区，包括五星级度假酒店、商 业街、休 闲中心、马术场及 2 个
26、高尔夫球场等。二是度假区，包括白金五星酒店、企业会所、徽州文化艺术中心及一个高尔夫球场等。三是商务区， 项目包括国际会展中心及一个高尔夫球场等设施。“两带一轴”是指将“ 三区”分割开的两条南北干道及将 “三区”联系在一起的东西次干道。“两中心”分别是指以度假为主体的旅游度假休闲中心和以商务活动为主体的大型商务会展中心。18 洞球道共建造有 18 个果岭，72 个发球台， 40 个砂池，11 个人造湖，球道总长度 7032 码。由于是在 树木繁茂的林地中建造球场，设计师巧妙地在树木与山岗中设计球道，使球场保留了各种松树、 水杉、柏树 26000 多棵，球道中留植的景观树有 445 棵，另外还 有
27、山茶园约 90 亩。会籍情况内容 产品说明会籍种类 创始金芙蓉白金（个人）会籍招募数量 限量 100 名A 场：18 洞彩虹谷球场（营业中）B 场：18 洞翡翠谷球场（2007 年开业）开业时间C 场：18 洞芙蓉谷球场（2008 年开业）会籍主卡 记名个人卡一张会籍眷属卡 赠送记名眷属卡一张转让权 二年后可独立转让入会价格 RMB:280，000 元金芙蓉白金（个人）会籍的主要权益：1、专 享私人会 员 制球会（芙蓉谷球 场）18 洞球场会员权益。不分平假日均享有免果岭费待遇。2、赠 送彩虹谷球场、翡翠谷球 场 36 洞会员权益。不分平假日均享有免果岭费待遇。3、入会前 5 年，每年赠送 1
28、2 天果岭壹号免 费住宿（标准间）权益，国定 7 天长假（春节、五一、十一）使用，一天按两天计算。4、会 员享有白金会籍专属会所的权 益，同 时享有使用本俱乐部休闲设 施的会员权益。5、会 员享有本俱乐部翡翠山庄之一切 设施的会员权益。6、优 先参加本俱乐部举办的各项活 动，并可享有黄山高 尔夫酒店消 费的会员折扣优惠。7、会 员每次可携同 3 名嘉宾，其消费按会员嘉宾价优惠。8、赠 送一 张记名眷属卡（限本人配偶或十八周岁以下子女）9、免首次转让费 ，免交消 费保证金。10、会 员 可享有黄山高 尔夫联谊球 场会员待遇的互动权益。11、会 员 享有生日当天，击球消费 全免，俱乐部餐饮消费 R
29、MB100.00 元以内免费招待。12、芙蓉谷球场开 业后半年（180 天）内，会员若不满意，可提出本会籍原价退会的权益。13、该 会籍 为终身会籍，使用年限与球会同期。物业类型黄山高尔夫会员度假公寓总建筑面积约 27000 平方米(其中地上 23000 平方米)， 楼层共 8 层。客房 261 间，每间客房的建筑面积为 70110 平方米不等。会 员度假公寓建于彩虹谷球场前 9 洞与后 9 洞的中间位置，具有极佳的景观效果。黄山高尔夫会员度假公寓按五星级酒店的标准建设，功能齐全完善。大堂面积约900 平方米, 客用电梯 6 部(其中观光电梯 3 部),全中央空调，中央热水到户。内设宴会厅 1
30、 个，中西特色餐厅 3 个，酒吧、咖啡厅、健身房、游泳池及空中花园等休闲设施完善，乃一兼具休闲与娱乐、知性与感性的全方位休闲度假酒店。物业销售情况赠送黄山高尔夫白金（家庭）会籍一套，全家共享 54 洞会员待遇；每年赠送 22 天免费住宿权益；5 年赠送 15 万或 18 万（根据房价）黄山高尔夫免费现金礼券（包含住宿、餐饮、挥杆、会 议、旅游）；5 年后本俱乐部承诺可原价收购业主所拥有的房产；5 年后如业主想继续委托租赁，本俱乐部承诺其租赁回报不低于前 5 年的标准。网上销售总套数 现可售套数 已备案套数 已销售面积 住宅成交均价 住宅拟售均价252 套 21 套 225 套 17634.69
31、M2 7,971 元/M 2 7,500 元/M 2七、北京华彬庄园项目概况华彬庄园位于北京市昌平区，占地 6400 亩，踞 长城、临燕山，为京城上风上水之贵地，是现今中国最具 规模的纯会员制俱乐部. 华彬庄园作为中国首屈一指的集体育、旅游、休闲、度假为一体的大型庄园式项目， 拥有 45 洞由“高尔夫球王”杰克尼克劳斯规划设计的高尔夫球场、亚洲最大的会所、五星级豪华酒店、马术俱乐部、绿色生 态基地、生命科学健康中心和世界产业领袖会邸以及北京 CBD 城市会所等，是世界成功人士休闲度假、沟通交流和进行商务活动的最理想场所。华彬高尔夫俱乐部会所由世界驰名的英国 G.A.Design 设计事务所规划
32、，会所建筑面积达 13000 平方米，其风格考究， 设施齐全，私密性强，誉称京城第一会所。会所设有中餐厅、韩餐厅、咖啡厅、英式酒廊、露台茶座、花园酒吧、董事会议厅以及会员交谊厅。宽敞明亮的更衣洗浴区内设私人密码储物柜、独立淋浴间、冷热水力按摩池、芬兰浴及蒸气浴、 纯氧睡眠室、美容美发室、并提供中式、泰式古法按摩、瑜伽体验以及足疗服务。特 设的贵宾以及家庭专区为您提供了消除疲劳，美化身心的私密去处。会籍情况会员类别 入会费（创始）个人会籍 US$ 90000 公司两提名会籍 US$ 120000个人会籍从 2002 年的 9 万美金至 2005 年增值至 15 万美金，公司会籍从 2002年的
33、12 万美金增值至 25 万美金，并于 2004 年底取消了创始会籍。至 2007 年 10月，个人会籍费用升至 35 万美金， 12 月 31 日前再次升至 40 万美金。 现有会员中，世界 500 强企业已占到了 47%, 国内大型知名企业占到了 43%，各界社会名流占 10%配套设施：华彬高尔夫庄园占地 6400 余亩；拥有两个 18 洞国际专业高尔夫球场和一个 9 洞灯光球场；超豪华会员专用白宫酒店；50 套世界冠军公寓和 138 栋豪华别墅；一个世界级生命科学健康中心和两万平方米的高科技绿色生态基地；其城市会所则设于建国门 CBD 商圈的 华彬大厦一层至四 层。华彬高尔夫练习场共有
34、18 个打位，纵深长达 270 码，设有两个练习果岭，两个练习沙坑，还配备有夜间 灯光照明设备， 专业教练现场指导球技，使您充分享受打球的乐趣。物业类型高尔夫球场内豪宅别墅，占地面积 6400 余亩， 总套数 138 栋。物业销售情况2006 年 9 月，均价 3000 美元/平米 3200 万-5000 万/ 套，目前均价达到 4500 美金/平米。八、绍兴鉴湖高尔夫项目概况鉴湖高尔夫球会位于绍兴柯岩风景区的鉴湖南侧，上海杭州宁波经济发达三角区域的中心，与沪杭甬高速公路相接，104 国道及南复线横亘南北两侧，球道全长 7435 码，标准杆 72 杆，十八洞国 际锦标级景观型球场。由美国 JM
35、P 高尔夫设计公司 Mark E 扁 ollinger 先生设计。球会 为会员提供全长 350 码的双向对打的灯光练习场，驻场职业教练、推杆及切杆 练习果岭一应俱全。 宽敞舒适的会员专用真草打区, 30 个半封闭打席,会员休息区及餐饮设施 ，将为您提供最好的会员服务。 球会会所位于球场中心的扇墩山顶，四周为大小湖南山、群山、型塘江、鉴湖所围绕。室内亦非中西的超凡空间设计，会 员休息区、会员用餐区、咖啡厅、专卖店、足浴区、 贵宾厅及宽敞舒适的更衣间。项目毗邻鉴湖，总用地 1800 亩，其中 鉴湖高尔夫体育公园占地 1200 亩， 为国际标准的洞高尔夫球 场。别墅被球场环绕其中，分成三个相对独立的
36、组团，由西向东依次为：风笛洲 Bagpipe Continent、雅音 岛 Melidy Island、颂恩谷Eulogia Valley。项目规划方案成功导入了微伏地势的新型社区设计概念,以局部高差来增加情趣景观，并可增加各楼宇 间的私密性。康郡 项目中的别墅标高都高于园区内的水体平面，有助于业主感受周边高尔夫球场的带来的怡人景致，并可以增加园区景观带；同时地势的高差可以最大限度的降低日常高尔夫运动给居住者带来的干扰。别墅区的规划以“尊重现状地形，有景借景，无景造景”为原则，在 规划的初始阶段就将景观概念纳入，景 观与规划充分结合，争取做到景观价值的最大化。康郡单体建筑立面为欧洲古典以及北美
37、设计风格又同时兼顾到了建筑物本身建设地点本地的消费者的审美情趣、风俗习惯以及对建筑设计本身的接受程度做了适当的修改，力求在建筑风格境外原创的基础上融入了许多本土化的元素。如小庭院的设计，房间朝南窗户的设计以及为符合当地生活习俗所做的窗户大小的修改等等。在建筑形体上，法式风格特有的高屋顶也做了适当的控制，以便更能满足当地的审美情趣。考虑到产品的多元化，单体立面主要有美式、法式、意大利式三种风格。各种风格的户型经过精心的布置加上绿化环境的配合，把居住者带到了欧洲典雅安静的小镇里，同时又有着中式的生活感受。康郡别墅群的户型设计注重合理的功能分区布置和空间关系的个性化。独幢别墅每户均有独立的地下车库和
38、地下室，可根据主人喜好布置酒吧、视听室和休闲娱乐场所等。设计中大面 积的落地玻璃窗、通高的客厅、 轻巧的室外构件、极具个性的主入口造型等，处处展现建筑细部精美、 细 致的韵味。 设计师用最直接的空间布置方式为居住者营造出便利舒适的生活空间，并且室内空间尺度的确定完全依据居住者的活动及其活动所需家具的摆放来确定。别墅区景观庭院的格局更加自由，单体呈“品”字型排列，使每户充分享受阳光的沐浴，同时又打破传统别墅区规划单调、呆板的布局形式。 设计力求将现代建筑的风格与周围自然环境完美地融为一体。庭院设计讲究近人的尺度和合理的植被搭配，每个房间都可欣赏季节的变幻和不同的景色，拥有宁静和谐的室外休闲环境。
39、各院落间可通过 竹篱、藤架、种植等形成小型的私家花园，住户可随意装点自己的私人空间，同 时也使整个组团充满浓郁的绿色生态气息。会籍情况会员种类 会费 年费个人卡（一人记名） RMB 400000 RMB 7000家庭卡（一主卡一配偶卡，全记名） RMB 500000 RMB 8000公司卡（一人记名两人不记名，记名人球会唯一限量 RMB RMB 绍兴鉴湖高尔夫球会公司卡会籍限量销售 36 张，2005 年 11 月价格为个人卡 360000 元，家庭卡 460000 元，公司卡 1480000 元，至 2007 年 12 月初，已累计销售 33 张，价格升至个人卡 400000 元，家庭卡 5
40、00000 元，公司卡2280000、2480000 元、2680000 元。物业类型康郡风 笛洲占地 13.9 公顷，规划容积率约 0.5，总 建筑面积约 6.9 万平方米。康郡 风 笛洲高 尔夫别墅群在思路上以高尔夫球场为中心，充分享受高尔夫球场价值；在地段上却是以康郡风笛洲为中心，四周环绕着高尔夫球场的第 7、第 8、第 12、第 13、第 14 五大高尔夫球道，是真正的高 尔 夫别墅。康郡风笛洲高尔夫别墅在规划上设计了尽可能多的一线高尔夫别墅私人场所，在少数二线高尔夫景观私人场所创造湖景价值，以及 2000 余平方米湖景、高尔夫景观纯现代风格会所。在独幢建筑设计中，充分考虑黄金社交特色
41、，创作了挑高约 6 米多的宴客厅、多个露台空间及采光地下私人俱乐部空间。同 时 ，还充分发挥总体规模较大的优势，量身定做“康郡财富会”VIP 私人俱乐部，为业主创造更好的社交平台。物业销售情况VIP 会员，同时享受家庭卡权益） 2280000RMB 2480000RMB 268000015000该项目共三期房源，目前一期康郡雅音岛别墅组团已经交付使用，二期康郡颂恩谷 150 余套房源销售完成，其升级版康郡风笛洲于 07 年底推出。康郡风笛洲 规划有 纯粹一线高尔夫景观独立别墅、高尔夫球场内湖景别墅及高尔夫叠墅三类产品，独栋户型 销售面积在 400500 平方米。第一期康郡雅音岛组团别墅均价仅在
42、 5000 元/平方米左右，基价明显偏低；但随着鉴湖高尔夫球场的日臻成熟和影响力的体现，二期康郡颂恩谷组团均价就达到了 10000 元/平方米， 涨幅接近 100%。因此，三期康郡风笛洲 140 余套独立高尔夫别墅，将成为投资 盛宴中最值得期待的大餐。第二部分 高尔夫球会运营分析、中国高尔夫球会投资市场整体情况分析概况中国 20 年来高尔夫产业的投资，其本质是以高尔夫为主题的房地产投资，就是说为了给房地产(别墅)一个更好的市场由头，选择了以奢侈品消费为切入点的高尔夫主题，高尔夫项目其 实就是一个能够给房地产赋予增值的幌子。因此，在这样投资理念指导下，投 资决策者首先考虑的要素应是房地产项目的成
43、功，因此作为羊头挂起来的高尔夫球场的投资、管理、持续发 展等似乎变得相对次要了。这样的高尔夫球场的产生，使得球场投资的定位、 创 意、 设计、建设以及管理和运营都留下难以弥补的困难。 任何一个投资项目的投入实施运营都会面临这同样的问题：(一)为什么要投 资这个项目？(二)如何在投 资后取得最大回报？前者是投资决策问题，属于战略分析范畴。从投 资学来说，投 资者根据其投资偏好， 总是要先平衡相对 高回报和相对低风险的关系。后者是执行决策问题，属于战略实施范畴。这里要解决的是，如何产生持续 的核心竞争能力，是投 资利益最大化的行动能力。高尔夫球场商业投资的战略分析首先，高尔夫球场项目的战略分析。它
44、要解决 问题的层面是不涉及到同行业的竞争问题，而是把所有的高 尔夫球场都看成是一个整体，再从这个整体的眼光中去看这个行业的投资吸引能力，确切说，就是如何去分析这个行业的外部竞争环境。这样 分析的结果是要不要去投资，然后才能考虑如何在行业内竞争以及建立核心的竞争能力。如果二者混在一起进行分析，就会感到非常迷茫。一个当前不具有吸引力的行业再有竞争能力又如何呢？结果就会像现在的热水瓶生产行业，热不起来！根据波特环 境分析的理论，我 们可以从以下几个方面来考虑。1)球场 投资的上游供应商球场投资的上游供应商，指的是在球场建设中需要考虑与所有供应商或服务提供商进行谈判和讨价还价的能力。球场的供应商和服务
45、商可能来自于政府土地提供、其他市政建设的配套要求、国内国外的球场设计公司、工程施工建 设、地下设备设施提供、工程施工 监理、 绿化资源等等。如果供应商数量很多，他们将出于一种完全竞争的状态，那么我们投资这些方面就会处于一个游刃有余的谈判地位，比较有利于控制我 们的投资成本。反之，其中关 键的供应方资源相对垄断或稀缺，那么投资时获取的成本就会相应上升，最好的一个例子就是建设球场所用的土地。2)球场 投资的商业壁垒 这里的商业壁垒是指，如果你已经进行了球场这样的投资项目，如何才能最大程度地建立一种与你发生直接竞争关系的潜在竞争者的进入壁垒，保障和持续你获得投资的盈利能力，尽可能不让新的潜在投资者来
46、削弱你预期的利益。投资壁垒越大，对现有的投资 者越有利，或者 说现有的投 资项目越具有市场价值。例如，近年的桶装矿泉水市 场，就是因 为没有任何的 进入壁垒(技术的、 专利的或客户使用技能等) ，使得一旦形成可以盈利的市场，马上引起更多新的投资者进入，直到处于完成竞争状况，这样同质化产品的市场竞 争只有价格竞争是其唯一的手段，使得这样的行业回 归到无利可图的境界了。关于建立壁垒可以从几个方面来看这样的关系：a)关 键资源稀缺程度：如土地 资源，作为土地供应商的土地稀缺 对你产生的不利性在这里就反而变成有利要素了。因为土地的稀缺从而形成阻挡其他潜在投资者进入的巨大壁垒，所以要理性地平衡这种关系。
47、b)投资 者的退出成本：就是说启动这样的投资项目，如果投资者由于任何的意外因素不再追加投资或要退出投资了，其可预见的损失是否足够巨大到不可接受。退出成本越大其进入壁垒也越大，特别是那些没有拿到高尔夫项目开发许可权的投资项目。c)客 户的转移成本：也就是 说原先的市场领先者有没有一定的能力最大限度地 锁定你的客户，防止一旦有新的竞争者进入，其 现有的或潜在的客户是否会非常容易就转移到新的竞争者那里去。例如，中国移动通过“ 全球通”强大的品牌价值与服务功能牢固地锁定了移动通迅市场中的高端客户群体，而联通作为该市场的新进入者要想抢夺中国移动的高端客户是非常困难的。因为那些高端客户139(138)的电
48、话 号码已经成为客户巨大的转移成本，随意改换会存在丢失生意机会的可能，所用他们不愿意为了一点点资费的廉价或 CDMA“绿色通信” 的噱头而改换联通号码。3)客户球场的实际营业收入来自两种性质的消费：1)会员会籍的收入；2)会员、访客的打球消费。会籍的销售收入是球场投资的主要和直接回报，它的成本是球场的投资费用；会员、访客打球消 费的收入是球场本身运营的回报，它的成本是球场日常管理和维护的费用。私人、半私人、公众等球场的不同定位，形成球场本身对客户群的分割和取舍。不管哪种定位，均要与当地的 经济状况、消 费习性、地理资源、旅游资源等等综合起来加以分析，以寻求最佳的客户消费吸引力。4)替代市 场
49、替代市场是指启动高尔夫市场。我们的主要客户是从哪些消费市场中转移出来的呢？他们可能来自于卡拉 OK、桑拿、网球、台球、麻将、保龄球等等，原先那些市场的吸引力状况如何？当然高尔夫不能完全替代这些产业的消费，但是可以得出相对保持竞争性的替代能力。在这里要更加关注的是，高尔夫作为一个产业会不会受到未来某一个产业或者消费项目的严重替代？例如，10 年前全国轰轰烈烈的保龄球市场，就出现了被户外运动项目所替代的现象。保龄球场馆需要较大固定投资成本，很快处在一个被替代的状况，对投资者来说确实是个巨大的风险。再例如，15 年前的 BB 机寻呼市场，基站、频段资源、座席等固定投资也是非常的巨大，日后受到手机市场的严重替代，特别是手机短信的迅速兴起，彻底把 BB 机赶出移 动通讯市场。 BB 机曾经是中国每个生意人腰挎的移动通信工具，现在听说在澳洲是扎在羊头上，成 为呼叫它们回来挤奶的信号，市 场被替代的残酷莫过如此。5)互补 市场互补市场的分析往往被很多投资决策者所忽视。对于球场投资的互补市场，可能来自于高尔夫作为奢侈品、高尚运动的定位、世界高水准赛事举办(老虎伍兹参加汇丰赛)、球具价格高低趋势、教 练市场价格趋势 、练习场数量( 价格)趋势，以及这些市场之间的的竞争程度，都会直接影响球场投资的
