1、收楼验收注意事项、对付招数、收房表格一、注意事项 1、集中验收人越多越好，气势占优。时间最好选在周末，一是大家容易聚齐，二是小区里人气旺。万一需要，已入住的业主可以随时声援。缺点：容易给开发商留下“经理不在”的借口。2、做好资料准备收集尽可能多的有关法律、法规。多复印些，发给不明真相的业主。发动群众、武装群众。3。做好长期、艰苦斗争的准备敌人是不会善罢甘休的。被发现了尾巴，甚至会狗急跳墙。要有信心，因为正义在我们这里；但又不要抱幻想，无产阶级不去斗争，资产阶级就不会自动退出历史舞台。4、战略上要藐视敌人，因为开发商理亏；战术上又要重视敌人。开发商不是白痴，又是有备而来。5、战略重点：房屋面积实
2、测数据表。(要盖测绘队公章) 。此乃开发商之软肋、七寸之所在。6、战术技巧：千万不要轻易签字收楼。除非确认自己的利益得到了切实的保证。7、经验：不要为少跑几趟路，上了物业的当。收楼后肯定会后悔二、对付招数年关将至是许多购房人收获的季节，但不少家庭从喜滋滋地接到收楼通知单的一刻起，收楼烦恼也随之而来。究竟收楼程序如何？常见的收楼陷阱有哪些？收楼时又该注意些什么呢？为帮助广大消费者放心收好楼，开心住进新屋，我们请教“专家购房热线”的各位专家，按照收楼的一般程序，介绍各种收楼过程中常见的问题，教你见招拆招，做个聪明收楼人。第一步：接到收楼通知单按合同约定，发展商会在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单
3、邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备带齐的资料。 关注一收楼时限发展商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出 30 天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收楼通知书一般以挂号信方式寄出。某些负责任的商家会在收楼通知寄出时另以电话方式通知购房者，也有商家并不管你有没有收到。有位林生就因为出差在外没收到通知书错过收楼期，结果吃了哑巴亏。拆解招数：购房者在购房时切记写清楚邮寄地址(一定要容易接收、能保障亲自签收的地点，如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询
4、具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。第二步：做足准备工夫收楼前的准备宜细不宜漏。首先应看清发展商约定的收楼时间，确定具体收楼日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，买家权益有哪些。其次，准备各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同(契约) ，各期还款单据(发票或用于换发票的收据)，如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员照片，收楼通知书，等等。最后，当然要找有经验的收楼专家做伴。附带要准备的还有软尺、小锤等收楼工具，以及饮料与
5、点心，以备收楼时东奔西走又排队又爬窗，又要与发展商争论，腰酸腿疼口干肚饿时有能量补充。切记，小姐太太们在收楼当天千万别穿高跟鞋与窄裙子。第三步：查证应要求发展商出示建设工程质量认定证书 ，索取住宅使用说明书 、 住宅质量保证书 、 房地产开发建设项目竣工综合验收合格证 ， 竣工验收备案表(简称“三书一证一表”) ，还有各种相关验收表格，如住户验房交接表(房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等)与验收意见表(如楼宇验收记录表)等。关注二：证件不齐要交楼根据国务院 1998 年 7 月 20 日颁布的城市房地产开发经营管理条例(国务院令第号)第十六条规定： “房地产开发企业
6、应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任。 ”第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 ”因此，购房者收楼前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表” ，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，才能签署入住单，收楼。但是， “三书一证一表”不齐全，是时下不少楼盘的通常做法，特别是建筑工程质量认定书与房地产开发建设项目竣工综合验收合格证 ，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，没有相应的证书。拆解招数：面对这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如住户验房交接表 、 验房记录表等相关文
7、件中写明“未见表 ”等字样并妥尚保留好相关文件副本。 第四步：验楼细节不放过查验完各种证件后，收楼的关键时刻验楼正式开始，先是需缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，然后由商家接待人员(开发商代表或物管公司人员) 带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。关注三：先签文件后验楼先验房后交费、签文件的收楼程序是较合理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的方法，商家的主动性更大。拆解招数：购房者在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，
8、验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。关注四：疲劳战收楼时要办的手续很多，如换发票、填表、交费、入住登记，等等，不少业主东奔西跑排了这队排那队，未进自家门已筋疲力尽，更没精力验楼、或无心就房屋问题与发展商干涉。拆解招数：收楼现场的人山人海并不可怕，建议采取“人多好办事”的战术，请来多位老友亲戚帮忙，大家分工合作、分头排队，验楼时可分工合作，各人负责一部分，能发现更多的问题。关注五：灰尘满积清洁明净一般较讨好人，大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净。但也有楼盘是例外，在地板、窗台等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题藏在这层土底下。拆解招数：应对办法
9、是扫去土，或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水情况。验楼是整个收楼过程的“戏肉” 。第五步：验楼结果在录验完楼后，买家应按实际验收情况填写住户验房交接表 ，同时将水表、电表底数抄在指定表格(一般附在验房交接表中 )；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在 楼宇验收记录表中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过天)。关注六：大事化小对业主在验房时发现的毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，
10、一些发展商员工总会说：“这没什么，小问题啦，我们到时让人修修就可以了。 ”还大拍胸口让业主放心，想方设法不将问题列进验收文件里。拆解招数：不管发展商陪同人员如何巧舌如簧，如何套交情，业主都应坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。最好同时用贴纸贴在出问题地方，并写清自己的意见，以便整修时识别。第六步：交费笔笔算清换发票及缴交各项相关费用与钱银有关，更要笔笔算清。关注七：巧立名目的收费虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但一些发展商到收楼时仍巧立名目乱收费。拆解招数：收楼时须提前了解物价局的各项相关收费
11、规定，最好带上应缴费用表，与发展商要求的款项相对应，最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要与发展商协商。必要时可向物价局、房管局投诉。第七步：办理入住手续验完楼后，开发商一般要求业主填写住户档案表 、 入住协议 、 消防责任书等协议书，同时领取住户手册 、 服务指南等各种入住手册及各种赠送物品。关注八：入住协议与消防责任书是购房者与管理处的入住约定，有些物管公司从便于自身管理出发，订下一些双方责权不对等的条款。拆解招数：签署时应先详细研究行文，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。三、收房表格(完整上海版) 序号 项目 查检方法/说明 查检结论1 准备工作 看清发展商约定的收楼时
12、间，确定具体收楼日期 是 否 免找出购房合同及楼书广告，仔细研究合同中的交楼约定,充分了解哪些标的物是发展商必须 交付的，买家权益有哪些 是 否 免准备各种相关资料 按照入伙通知书要求一一备齐 是 否 免尽量找有经验的专家做伴，一起收楼 是 否 免2 收楼工具有显示日期功能的相机（带闪光灯） ，律师建议最好用光学相机，数码相机取证时可能会有影响 是 否 免纸、笔 是 否 免试电笔（或小型电器）用于检查插座功能是否正常 是 否 免15M 透明水管（或乒乓球） 用于检查地面是否平坦 是 否 免小铁锤 用于检查地面和墙面是否空鼓 是 否 免3 检查证件1)只有证件（原件）齐全，才能签署收楼单。2)如
13、不全，可选择不收楼。3)如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如验房记录表等相关文件中写明“未见表 ”等字样并妥尚保留好相关文件副本。 1 上海市建设工程竣工验收备案证明书必不可少 是 否 免2 建筑工程竣工验收报告 是 否 免3 规划部门出具的上海市建筑工程规划验收合格证 是 否 免4 公安消防部门出具的建筑工程消防验收意见书 是 否 免5 环保部门出具的上海市建设工程环保验收合格证 是 否 免6 城建档案部门出具的上海市工程验收档案认可书 是 否 免7 燃气主管部门出具的上海市燃气工程验收证书 是 否 免8 施工单位签署的工程质量保修书 是 否 免9 住宅质量保证书必不可少 是 否 免10
14、住宅使用说明书必不可少 是 否 免11 法律、法规、规章规定的其他材料 是 否 免4 面积查丈 是 否 免购房者主要看实测面积与合同面积的差异是否超过合同规定的范围，如果超过，则按合同规定的差异处理办法执行，或要求发展商赔偿。此外，购房者对实测面积有疑问的，也可以要求重新测量。从普遍发生的面积欺诈事件来看，开发商主要是在公摊面积上做手脚。主要有三种手段：一是增加公共建筑的内容，将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围；二是在不增加公共建筑数量的前提下，将测量面积人为加大；第三是调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积。事实上，这三种方法都被交叉使用，而这一切，都必须得到土地
15、、房管或测绘部门的认可或配合。 可要求发展商出具有房产测绘资格的单位（上海市规划国土局地籍测绘大队）出具的正式测绘报告上海市房屋建筑面积测绘报告5 公共设施部分 上海市房地产买卖合同（预售） 中明确约定，发展商在交楼时，该项目的土地使用权出让合同书及其补充协议中规定的公共设施也一并建成使用，否则购房者有权拒绝收楼。装修标准(根据购房合同规定查验) 是 否 免6 住宅部分 装修标准(根据购房合同规定查验 ) 6.1 客厅/餐厅 注意检查材质、施工质量，装修标准是否达到 6.1.1 天花板 天花平滑 是 否 免天花没有裂纹 是 否 免天花没有水渍 是 否 免天花线平直 是 否 免天花角成直角 是
16、否 免天花油漆颜色均匀 是 否 免6.1.2 墙身 墙身平滑 是 否 免墙身没有裂纹 是 否 免墙身没有水渍 是 否 免墙身线平直 是 否 免墙身角成直角 是 否 免墙身油漆颜色均匀 是 否 免墙身垂直 是 否 免墙身与天花的夹口平直 是 否 免敲打墙身时没有空洞声音（若有表示空鼓） 是 否 免窗边的墙身没有粉状物（若有表示可能会渗水） 是 否 免6.1.3 地面 地面平坦 是 否 免地面没有裂纹、破损 是 否 免地板间没有太大间隙 是 否 免地板颜色均匀一致 是 否 免地板表面没有割痕 是 否 免敲打地板时没有空洞声音（若有表示空鼓） 是 否 免地板与角线接口妥当 是 否 免角线平直 是 否
17、 免墙身与角线接口妥当 是 否 免敲打角线时没有异常 是 否 免置于地板上的乒乓球没有朝一边滚动（若滚动，表示地面倾斜） 是 否 免6.1.4 大门 检查下面各项是否已经安装妥当、完好及操作正常 门身 是 否 免门锁 是 否 免门把手 是 否 免防盗眼 是 否 免防盗链 是 否 免门框 是 否 免门坎 是 否 免门合页 是 否 免封口线（隔音防尘） 是 否 免房门油漆颜色均匀 是 否 免6.1.5 窗户 检查下面各项是否已经安装妥当、完好及操作正常 窗户玻璃（没有割痕、裂纹） 是 否 免窗框（安装妥当，框架没有异常颜色） 是 否 免玻璃胶（批荡平滑，修口妥当） 是 否 免外墙防水胶 是 否 免
18、窗把手 是 否 免窗锁 是 否 免窗合页 是 否 免窗滑道（即导轨） 是 否 免6.1.6 窗台 检查下面各项是否已经安装妥当、完好及操作正常 窗台板面 是 否 免窗台板角修口妥当 是 否 免窗台板边修口妥当 是 否 免窗台板底 是 否 免窗台底批荡没有粉状物（若有表示可能会渗水） 是 否 免敲打窗台板没有异常 是 否 免6.1.7 净空层高 设计规格应该是层高 280CM（含楼板） 。比如客厅，刨开楼板 12CM、地面抹平2CM、天花抹平 2CM，按设计规格净高应该是 264 CM（客厅） ；再如卧室，刨开楼板 10CM、地面抹平2CM、天花抹平 2CM，按设计规格净高应该是 266 CM（
19、卧室/其它房间） 。达不到标准，则是施工质量问题。 至少分别测量房间的四个墙角处的净空层高 是 否 免6.1.8 其它 配电盒安装稳固，各回路控制功能正确 是 否 免电源插座、开关安装稳固，功能正常 是 否 免有线电视接口安装稳固，功能正常 是 否 免电话接口安装稳固，功能正常 是 否 免灯座安装稳固，功能正常 是 否 免门铃安装稳固，功能正常 是 否 免对讲机安装稳固，功能正常 是 否 免防盗报警按钮安装稳固，功能正常 是 否 免6.2 主卧室 重复检查 6.1.16.1.8 项目 是 否 免6.2.1 天花板 天花平滑 是 否 免天花没有裂纹 是 否 免天花没有水渍 是 否 免天花线平直
20、是 否 免天花角成直角 是 否 免天花油漆颜色均匀 是 否 免6.2.2 墙身 墙身平滑 是 否 免墙身没有裂纹 是 否 免墙身没有水渍 是 否 免墙身线平直 是 否 免墙身角成直角 是 否 免墙身油漆颜色均匀 是 否 免墙身垂直 是 否 免墙身与天花的夹口平直 是 否 免敲打墙身时没有空洞声音（若有表示空鼓） 是 否 免窗边的墙身没有粉状物（若有表示可能会渗水） 是 否 免6.2.3 地面 地面平坦 是 否 免地面没有裂纹、破损 是 否 免地板间没有太大间隙 是 否 免地板颜色均匀一致 是 否 免地板表面没有割痕 是 否 免敲打地板时没有空洞声音（若有表示空鼓） 是 否 免地板与角线接口妥当
21、 是 否 免角线平直 是 否 免墙身与角线接口妥当 是 否 免敲打角线时没有异常 是 否 免置于地板上的乒乓球没有朝一边滚动（若滚动，表示地面倾斜） 是 否 免6.2.4 大门 检查下面各项是否已经安装妥当、完好及操作正常 门身 是 否 免门锁 是 否 免门把手 是 否 免防盗眼 是 否 免防盗链 是 否 免门框 是 否 免门坎 是 否 免门合页 是 否 免封口线（隔音防尘） 是 否 免房门油漆颜色均匀 是 否 免6.2.5 窗户 检查下面各项是否已经安装妥当、完好及操作正常 窗户玻璃（没有割痕、裂纹） 是 否 免窗框（安装妥当，框架没有异常颜色） 是 否 免玻璃胶（批荡平滑，修口妥当） 是
22、否 免外墙防水胶 是 否 免窗把手 是 否 免窗锁 是 否 免窗合页 是 否 免窗滑道（即导轨） 是 否 免6.2.6 窗台 检查下面各项是否已经安装妥当、完好及操作正常 窗台板面 是 否 免窗台板角修口妥当 是 否 免窗台板边修口妥当 是 否 免窗台板底 是 否 免窗台底批荡没有粉状物（若有表示可能会渗水） 是 否 免敲打窗台板没有异常 是 否 免6.2.7 净空层高 设计规格应该是层高 280CM（含楼板） 。比如客厅，刨开楼板 12CM、地面抹平2CM、天花抹平 2CM，按设计规格净高应该是 264 CM（客厅） ；再如卧室，刨开楼板 10CM、地面抹平2CM、天花抹平 2CM，按设计规
23、格净高应该是 266 CM（卧室/其它房间） 。达不到标准，则是施工质量问题。 至少分别测量房间的四个墙角处的净空层高 是 否 免6.2.8 其它 配电盒安装稳固，各回路控制功能正确 是 否 免电源插座、开关安装稳固，功能正常 是 否 免有线电视接口安装稳固，功能正常 是 否 免电话接口安装稳固，功能正常 是 否 免灯座安装稳固，功能正常 是 否 免门铃安装稳固，功能正常 是 否 免对讲机安装稳固，功能正常 是 否 免防盗报警按钮安装稳固，功能正常 是 否 免6.3 客卧室 重复检查 6.1.16.1.8 项目 是 否 免6.3.1 天花板 天花平滑 是 否 免天花没有裂纹 是 否 免天花没有
24、水渍 是 否 免天花线平直 是 否 免天花角成直角 是 否 免天花油漆颜色均匀 是 否 免6.3.2 墙身 墙身平滑 是 否 免墙身没有裂纹 是 否 免墙身没有水渍 是 否 免墙身线平直 是 否 免墙身角成直角 是 否 免墙身油漆颜色均匀 是 否 免墙身垂直 是 否 免墙身与天花的夹口平直 是 否 免敲打墙身时没有空洞声音（若有表示空鼓） 是 否 免窗边的墙身没有粉状物（若有表示可能会渗水） 是 否 免6.3.3 地面 地面平坦 是 否 免地面没有裂纹、破损 是 否 免地板间没有太大间隙 是 否 免地板颜色均匀一致 是 否 免地板表面没有割痕 是 否 免敲打地板时没有空洞声音（若有表示空鼓）
25、是 否 免地板与角线接口妥当 是 否 免角线平直 是 否 免墙身与角线接口妥当 是 否 免敲打角线时没有异常 是 否 免置于地板上的乒乓球没有朝一边滚动（若滚动，表示地面倾斜） 是 否 免6.3.4 大门 检查下面各项是否已经安装妥当、完好及操作正常 门身 是 否 免门锁 是 否 免门把手 是 否 免防盗眼 是 否 免防盗链 是 否 免门框 是 否 免门坎 是 否 免门合页 是 否 免封口线（隔音防尘） 是 否 免房门油漆颜色均匀 是 否 免6.3.5 窗户 检查下面各项是否已经安装妥当、完好及操作正常 窗户玻璃（没有割痕、裂纹） 是 否 免窗框（安装妥当，框架没有异常颜色） 是 否 免玻璃胶
26、（批荡平滑，修口妥当） 是 否 免外墙防水胶 是 否 免窗把手 是 否 免窗锁 是 否 免窗合页 是 否 免窗滑道（即导轨） 是 否 免6.3.6 窗台 检查下面各项是否已经安装妥当、完好及操作正常 窗台板面 是 否 免窗台板角修口妥当 是 否 免窗台板边修口妥当 是 否 免窗台板底 是 否 免窗台底批荡没有粉状物（若有表示可能会渗水） 是 否 免敲打窗台板没有异常 是 否 免6.3.7 净空层高 设计规格应该是层高 280CM（含楼板） 。比如客厅，刨开楼板 12CM、地面抹平2CM、天花抹平 2CM，按设计规格净高应该是 264 CM（客厅） ；再如卧室，刨开楼板 10CM、地面抹平2CM
27、、天花抹平 2CM，按设计规格净高应该是 266 CM（卧室/其它房间） 。达不到标准，则是施工质量问题。 至少分别测量房间的四个墙角处的净空层高 是 否 免6.3.8 其它 配电盒安装稳固，各回路控制功能正确 是 否 免电源插座、开关安装稳固，功能正常 是 否 免有线电视接口安装稳固，功能正常 是 否 免电话接口安装稳固，功能正常 是 否 免灯座安装稳固，功能正常 是 否 免门铃安装稳固，功能正常 是 否 免对讲机安装稳固，功能正常 是 否 免防盗报警按钮安装稳固，功能正常 是 否 免6.4 厨房 注意检查材质、施工质量，装修标准是否达到 是 否 免6.4.1 地面 地面有防水功能 是 否
28、免6.4.2 其它 电源插座、开关安装稳固，功能正常 是 否 免灯座安装稳固，功能正常 是 否 免来水总阀操作正常 是 否 免去水口去水正常 是 否 免煤气总阀门 是 否 免抽油烟道 是 否 免洗菜盆 是 否 免烹饪台面 是 否 免水龙头操作正常 是 否 免地漏去水正常 是 否 免6.5 卫生间6.5.1 地面 地面有防水功能 是 否 免6.5.2 其它 电源插座、开关安装稳固，功能正常 是 否 免灯座安装稳固，功能正常 是 否 免来水总阀操作正常 是 否 免去水口去水正常 是 否 免水龙头操作正常 是 否 免地漏去水正常 是 否 免6.6 阳台 6.6.1 地面 地面没有裂纹、破损 是 否 免有足够斜度以去水 是 否 免敲打地面时没有空洞声音（若有表示空鼓） 是 否 免6.6.2 其它 电源插座、开关安装稳固，功能正常 是 否 免灯座安装稳固，功能正常 是 否 免水龙头操作正常 是 否 免地漏去水正常 是 否 免6.7 外墙 注意检查材质、施工质量，装修标准是否达到 外墙管道 表面没有水渍 是 否 免空调机位/孔 是 否 免空调机位厚度一致 是 否 免空调机位没有明显弯曲 是 否 免空调机孔正常 是 否 免空调机排水管道通畅 是 否 免
