1、高房价是化解高失业的代价本文首 发 于 华 夏 时报 ,2009 年 12 月 4 日。 城市楼价飙升的原因有很多,但今年以来,房价升势凶猛,全国商品房销售额占 GDP 的比重创了新高,前三季度累计达 12.64%(见图), 预计全年将超过 17%。楼市量价齐升,背后的原因是货币供应量的增长,而货币供应量的增长是今年实现“保 8%”的原动力,这就出现了本文的题目:高房价是为了创造就业必须支付的代价。众所周知,中国经济增长的驱动器有“三驾马车”,即投资出口消费。今年以来,出口急剧下降导致出口对经济增长的驱动由正转负,于是投资驱动顶替了出口,对经济增长的贡献度达到 87%以上。在投资驱动中,政府主
2、导的投资贡献了 80%以上,而政府投资的资金来源80%以上来自于超额货币发行。把这三个数字放在一起,就是一个超额货币驱动政府投资的增长模式,政府投资过去多年也经常是在“三驾马车”中跑头套的。在广义货币增速从 4 月份跳升到 25%以上之后(见图),各地房价相继止跌回升,迅速演变为爆发性上涨。我说过京沪楼价在 5 年内至少再翻一番,没曾想一些楼盘的均价在 5 个月内就翻番了!房价上升和货币供应量的增长突然提速几乎是同时发生的,这决不是偶然的巧合。高额的货币发行驱动高额的政府投资,高额的政府投资驱动国民经济的高增长,目的是要化解高失业,在这样一个“四高”的经济增长模式背后,还隐藏着另外一“高”,即
3、高房价。超额货币注入到银行体系后有三个主要流向:其一是流向制造业生产领域,其二是流向消费品市场,其三是流向投资品市场。在制造业面临产能过剩的市场环境中,超额货币就会选择流入消费品和投资品两个市场,流入消费品市场会产生通货膨胀,流入投资品市场会催生资产泡沫,于是就出现了一个宏观经济的两难选择:或者让少数人在资产泡沫的盛宴中分流超额货币,或者是让多数人承受通货膨胀的威胁并担忧失业下岗。两害相权,何去何从?答案显而易见。一些经济学家为了证明一份“良心”而失去逻辑判断的能力,以为在超额货币增长中还会有既无通胀又无泡沫的选择,在哪里呢?在乌有之乡!于是有人说了,GDP 用汉语拼音来念是“狗的屁”,我 们
4、没有必要如此刻意追求经济的高增长。发展中国家为什么要追求高增长呢?因为发展就是城市化的推进,即“村里人”进城的过程:没钱的“村里人”进城打工,有钱的“村里人”进城买房,所以城市的就业压力长期存在,这是宏观政策调控必须面对的现实。凯恩斯主义经济学在二战后成为主流经济学,主要原因就在于它直面国民经济的失业问题,告诉政府如何实现充分就业的目标。现代宏观经济学优先关注失业问题,但中国却始终没有全社会失业率的官方统计,只有一个相对具有可比性的城镇登记失业率(见图)。英国经济学家杂志根据这个官方统计估算出一个全社会的失业率,我们可以把登记失业率统计中的 4%改为 9%,再加上小数点后面的数字,中国经济面对
5、的失业压力就比较清晰了。我们虽然不能无条件接受经济学家的估算,但至少可以说,9%左右的全社会失业率是一个参考指标。高房价迅速抬高了多数人进入楼市的门槛,使核心城市的房地产变成了一个富人的游戏。在资产泡沫的“财富效应”之下,富裕阶层“炒楼”,中产阶层“炒股”,低收入群体“吵加薪”,在这一片“炒吵涨涨”的喧闹声中,社会财富的两极分化日趋严重。于是有些良心的经济学家出来仗义执言,在“为穷人说话”的口号下,高举起堂吉诃德的长矛向高房价宣战。殊不知,资产泡沫和通货膨胀就是一对儿同父异母的姐妹,二者同源同种,按下葫芦起了瓢,挤掉资产 泡沫就会同时挤掉就业机会,还要再付出通货膨胀的代价。在这种情况下,宁可听
6、任资产泡沫在人性的贪欲中飙升到不可理喻之处而自行破灭,把经济学家的智慧用在化解资产泡沫破灭的风险扩散之上,也比经济学家的良心更有价值。应该让人们理解楼市价格波动的真相:资产泡沫不涨到荒唐至极是不会破灭的,泡沫破灭后的房价一定会远低于今天的价格水平!所以在资产泡沫中逐渐加剧的两极分化是公平的,在泡沫化的财富盛宴之中,人们只看到了财富的两极分化,却往往忽视还有风险的两极分化,富裕阶层“炒楼”的风险是他们必须支付的代价。在现代市场经济之中,富贵险中求, 财富即风险,人 们在疯狂追逐 财富的过程中自觉自愿地为社会分担了风险,承担了他们应该承担的社会责任。中国楼市还会涨得很离谱本文首 发 于 华 夏 时
7、报 ,2009 年 11 月 06 日 中国城市的楼价比美国贵,这已经不是新闻了。但从趋势上看,中国的楼市还会涨,而且会涨得很离谱,因为物极必反,股市和楼市的资产泡沫不达到极限是不会破灭的,这是每个国家都经历过的非理性繁荣。 中美房价之比较 2008 年 10 月我曾经在央视讲过一次美国楼市,那时还看不到止跌的迹象,一年之后,美国楼市已止跌企稳。以 2200 平方英尺的中等独 栋住宅为比 较基准,目前价格最 贵的城市(不含纽约市)多半都在加州:南加州海滨城市拉荷雅排名第一,售价 2125000 美元;好莱坞明星云集的比佛利排名第二,1981750 美元;圣塔莫尼卡排名第五,1469120 美元
8、;旧金山第六,1363250 美元。在统计比较的 310 个城市中,有 84 个城市的房价低于 20 万美元,其中最便宜的是密歇根州的格雷琳市,还 不到 11.3 万美元。 310 个城市独 栋住宅的平均价格跌到 36.3万多美元,折合人民币每栋约 248 万,每平方米 约 1.2 万元人民 币。 上述统计不包括纽约的公寓,而中国的城市住宅以公寓为主,可比性较高的是纽约的公寓。曼哈顿的高档公寓较多的房型有三 类, 单间(Studio)50-60 平米,现在售价约 60 万美元;一居室公寓的售价 80 万美元左右;两居室公寓的售价降到 120 万美元左右。这个价格高于北京 CBD 的高档公寓,和
9、上海陆家嘴地区的可比房价相差无几。美国家庭以独栋住宅为主,和中国楼市相比最大的差异是占地的所有权,因为中国的住宅用地是 70 年的租约,美国住宅的占地和房子都属于你。乍看起来是中国不合理,租地还卖这么贵!但美国的住宅要交财产税(Property Tax),美国加州是每年 1.3%,新区还要再加上1%,合计是 2.3%。中国的住宅只交物业费,大致相当于美国的社区管理 费。房产的财产税 1.3%看起来不多,若按复利计算,51 年就超过了购房款,比 70 年的租约还要少 19 年。若以 2.3%的税率计算复利,30 年就接近购房款,比 70 年的租约少了近 40 年!所以还是中国的 70年租约比较划
10、算。 中美楼市另外一个很大的差别是住宅面积的计算,中国住宅的计价单位是建筑面积,别墅也不例外,车库和地下室都算面 积。 这和美国相比就有很大出入了,因为美国住宅的计价单位是“地毯面积”,类似于我 们说的“套内面积”。独 栋别 墅的地下室和车库等附加的使用面积都不算在总价之内,一般 说来,美国 2200 平方英尺的中等独 栋住宅面积按中国的算法就是 300 多平米。 在美国加州的大洛杉矶地区,除了比佛利和新港市等豪宅区,一般中产阶层居住的房子并不很贵,以洛杉矶市为中心,在相当于北京五环至六环的位置,地毯面积三四百平米的别墅,占地 1-2 中国亩,房价比 2007 年的最高点下跌了一半左右, 现在
11、从银行手里接手下来的价格是 30 万-35 万美元,折合 80-100 美元一平方英尺,换算成人民币就是每平米 6000 元左右。这样的独栋住宅,开车到市中心不堵车也就 40 多分钟 ,有三个车库,4-5 个卧室,有的还背靠高尔夫球场,可以在 40-50 平米的大阳台上享受球场绿荫,而同类可比的上海别墅(比如美兰湖),价格就要高出 3 倍以上!在洛杉 矶郊区可以和上海佘山地区相比的高 尔夫别墅价格,低价位的在 100 万-120 万美元,高价位的在 300 万-400 万美元,在上海佘山可比的同类别墅就是 3000 万到一亿元人民币以上,也差不多是 3 倍以上的价格。加州是美国房价最高的地区之
12、一,全美十大最高房价的城市中加州占了 8 个,所以用加州房价和上海房价比较是有代表性的。中美房价走势之比较 美国的住宅是消费品,在美国的消费物价指数(CPI)统计中,住宅占比高达 42%。金融危机对美国楼市的打击非常之大,据 统计,全美用 银行按揭贷 款买房子的有 1200 多万户家庭,现在超过 20%即 250 万户左右 丧失了抵押品赎回权,成为银行的“法拍屋”和“短售屋”,这还不包括尚未被银行收走的“泡汤屋”,即房价低于 贷 款额的住宅。 美国的住宅绝大部分是自住的,价格主要取决于租金回报率和家庭收入。即使是在美国2007 年房价最高之时,全美中等独 栋住宅的房价也就是中等家庭年收入的 4
13、 倍左右, 现在下降到 3 倍以下。中等家庭的房 贷支出占税前收入的比重在 2007 年平均为 23%,现在下降到 20%。今年下半年美国房市逐渐企稳,抄底买房的人多了一些,但依然是以自住 为主,据统计,投资性购房的比例约为 15%。按照租金回报率计算,上述洛杉矶郊区 30 万-35 万美元的独栋住宅现在月租金在 2000-2500 美元区间,即 10-12 年的租金投 资回报率。中国楼市就不同了,70 个城市的平均租金投 资回报率约为 30 年,上海杭州地区更高达 40 年以上,所以有专家判断中国楼市暴跌在即,楼市泡沫已经是吹弹可破了。 的确,无论是从租金的投资回报率还是居民的收入房贷比,我
14、们都看不到中国城市房价的合理性。但是从房产的投资 属性看,决定房价的既不是本土的工资收入,也不是当地的租金水平,而是外来人口和投资资 金的净流入。在中国的多数城市中,住宅的 购买者近 80%为外来人口,首付资金的来源近 80%不是工薪收入。今年 8 月 8 日上海浦东星河湾开盘,当日销售超过 40 亿,264 栋千万级 高档公寓在几个小时内一抢 而空,刷新了世界房地 产业的单日销售纪录。易居中国的房地 产研究院对当日购房者所做的定量分析。说明:82%的购房者是年龄 在 45 岁以下的人,77%的购 房者不是上海本地人。购房者的年龄结构很能说明问题,35 岁以下的占 24%,36-40 岁和 4
15、1-45 岁的各占 28%,可想而知,这个年龄结构又不在上海工作的群体,主要是“富二代”、投 资 者或企业家!所以中国城市的房价不是由本地的工薪收入和租金回报率决定的,而是由外来人口和外部 资金的流入决定的,投资性购房的占比估计在 80%以上。美国的房地产是消费需求主导的,中国现阶段的城市房地产是投资需求主导的,所以在中国的消费物价指数中不含住宅。作 为投资品主导的城市住宅不能用家庭收入 /房贷比和租金投资回报率的高低来判断房价走势,而要把房地 产放在投 资市场上分析其价格走势,否 则就无法理解中国城市房地产的特殊定价机制。泡沫生成与破灭之缩影 房地产天然不是投资品,投资人却天然喜欢房地产,但
16、是房产价格总有一天会返璞归真,回归其主要作为消费品的本性。从 这个意义上说,我 们可以把今日美国的楼市 现状视为将来中国楼市泡沫破灭后的远景, 过去五年,美国内 华达州著名的 赌城拉斯维加斯就是一个城市房产泡沫生成与破灭的典型案例。 内华达州是本次金融海啸的重灾区之一,该州房产市场上被银行拍卖的住宅占比(即法拍屋比率)在全美排名第一。著名赌城拉斯维加斯当年一片繁荣,就业者和投资人纷纷拥入该城,迅速推高了该城的住宅价格。37 岁的房产经纪人雅克布森五年前在 赌城西区买下一栋三室一厅的独栋住宅,总价 28.7 万美元。两年后,该房产被银行估值到 50 万美元,于是她用房产溢价的银行再贷款(Home
17、 Equity Loan)修了一个带瀑布的游泳池,并做了豪华装修。此后风云突变,内华达州的房价大幅度下跌,新装修的 “豪宅 ”价格一落千丈,最近估值仅为 23 万美元,而所欠银行贷款是 36.4 万美元,豪宅 变成了 “泡汤屋”。看着社区的邻居纷纷搬走,社区环境越来越糟,她也想搬家却欲 罢不能,因为此时卖掉房子会倒欠银行 13 万美元!雅克布森的故事折射了过去五年赌城拉斯维加斯的盛衰,也是城市化的泡沫生成与破灭的一个缩影:房价随着人口的流入而飙升,又随着人口的流出而暴跌。一方面,可以从这个案例看到赌业东移,中国的澳 门和珠海地区有投资机会;另一方面,还可以看到一个城市化泡沫的生成和去城市化的过程。中国经济正处于城市化的加速阶段,过去 20 年,城市人口从 25%上升到 45%,现在已超过 6 亿人,由于人口加速流入城市,房地产泡沫正在生成。据麦肯锡预测,中国的城市人口到 2025 年将接近 10 亿人,城市化率达到 65%。由此推论,城市化推动的房地产投机泡沫在未来 10-15 年内还会放大。到那个时候,或许在那之前,中国也会看到类似于拉斯维加斯这样的情景,城市房价一旦回归 其消费品的本性,其投 资性的溢价或 资产泡沫就会突然消失。盛世危言,以正视听。