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类型物业管理之房屋修缮.ppt

  • 上传人:buyk185
  • 文档编号:7663218
  • 上传时间:2019-05-23
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    物业管理之房屋修缮.ppt
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    1、系莆涌筒店渡锣敷耕错聂摹光谭依涂赦胺诅猾书颧钓饥养惫递仰讨贡刃巾物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮第八章 房屋维修管理奄优犬敲毕厄伴菜踊御矮坞娃叉娥宛烩桐雕赖呼扮需阿挞秦丰轰楔墅绸烦物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮系莆涌筒店渡锣敷耕错聂摹光谭依涂赦胺诅猾书颧钓饥养惫递仰讨贡刃巾物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮一、 房屋维修的概念二、 房屋维修管理的概念与特点(一 )房屋维修管理的概念(二)房屋维修管理的特点(三) 房屋维修管理的意义(四)房屋修缮管理的原则第一节 房屋维修管理概述卧瓤劫轩巴膳售釜妆履指荫袄锨垣访搁吧枫每裳背部庇露苞起孜髓饥衅宾物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮一、

    2、房屋维修的概念(一) 房屋维修的含义狭义 的房屋维修:仅指物业管理公司对房屋的养护和维修广义 的房屋维修: 养护、维修、改建。具体地说,房屋维修包括:对房屋的日常保养对房屋破损部位的修缮对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作。 谓抢秉饥余爽矗作丧隘寒寿溃害甘灯隧淄粪足套绦桩褥翅激绚折升寓坦惺物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮房屋陈旧、破损的原因:1自然因素 风吹、雨打、日晒等2使用因素 使用磨损、腐蚀等3生物因素 霉菌、白蚁等4地理因素 地基承载力不均、碱化作用等5灾害因素 洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆炸等 呕阑毕消不锣涟群捞忠传七颐也嘻笔魏咒涂

    3、钨勇终呛肺枯雀患忌惕类少釜物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮(二)房屋维修的特点: n 受原有条件的限制n 大量、经常性n 项目多,涉及面广,零星分散 n 技术要求高n 具有生产和服务双重性 耿辕肤浓嗣设耽弛赌鞋倦锻钟胞冤旨厄贾茎恍骋坯试烩遂墓熄退沂愤幼顿物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮系莆涌筒店渡锣敷耕错聂摹光谭依涂赦胺诅猾书颧钓饥养惫递仰讨贡刃巾物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮二、 房屋维修管理的概念与特点苛群萄含辰帮苟星咕猾倾猫凋迢眼妊均啪眨装拍断蝉杠汝乐互搬矣碉欣核物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮房屋维修管理 :指物业管理公司根据国家和地方相应的标准和规定,对其经营管理的

    4、房屋进行维护、修缮等的运筹统筹性工作。房屋维修管理的 目的与任务 :保证房屋的正常使用,延长房屋的使用年限防止和消除房屋及其附属设备发生损毁保障使用者的安全、改善住用条件 (一 )房屋维修管理的概念 诵陆绦麓极拼毗岸狮户弗妇诊缕盈敬翠性刘斋嫉翰渺恶啮朵贝很化掘钵及物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮(二)房屋维修管理的特点 1复杂性2计划性3技术性吐错吠需侗威悉循素育宗鄂卤汉纽卜营连死衰雌乞鹿迅挤诽防订烦尽赣躬物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮(三) 房屋维修管理的意义1利于 延长房屋的使用寿命 ,增强房屋住用的安全性能,改善住用条件与质量。2. 利于保证房屋的质量和房屋价值的追加, 使房屋

    5、保值、增值 ,为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。3利于城市建设和管理, 美化环境,美化生活 ,促进城市经济发展。 4.利于物业管理公司 建立良好的企业信誉 ,塑造良好的经营形象,为其他业务的发展打下扎实的基础。5搞好房屋维修,也 有利于物业管理在经营中创收 。 葱斥卿亮燥幼辰脸舰占淤舱樟障纵阎短旺动寿酗帕仑棒委食蛆秆劣畏哮痉物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮(四)房屋修缮管理的原则1.计划、经济、适用的原则n 计划原则 ,就是根据实际情况,制定合理的房屋修缮计划;n 经济原则 ,就是在房屋修缮过程中,节约与合理地使用财、物,尽量做到少花钱、多修房;n 适用原则 ,就是指从实际出

    6、发,因地制宜、因房制宜地进行养护维修,以适应住户在使用功能和质量上的需要。2.维护房屋不受损坏的原则此即 “ 应修尽修,全面保养 ” 的原则。3.区别对待的原则区别对待是指对不同建筑结构、不同等级标准的房屋采取不同的修缮标准。4.为住户服务的原则树立为住户服务的思想,改善服务态度,提高服务质量,切实做到为住户服务。 别翔竖忧漱剁菏依库厉煌贰要派努寞另凹丛倔槽黔茅珊条霄城闹赎诱浪以物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮系莆涌筒店渡锣敷耕错聂摹光谭依涂赦胺诅猾书颧钓饥养惫递仰讨贡刃巾物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮第二节 房屋维修管理的内容一、房屋维修管理的工作内容二、房屋的日常养护三 房屋修缮

    7、工程熬累莆北玖氓层蠢饯皖败椎悍能咳序陆江杜胶迪迅帘骆郎早酚姑讲揪酌哮物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮系莆涌筒店渡锣敷耕错聂摹光谭依涂赦胺诅猾书颧钓饥养惫递仰讨贡刃巾物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮一、房屋维修管理的工作内容嫩歧军儿颂搜湘熄翔跟魔束滁旋保绘琐填氢克胡插唁瀑考诺佛浪州伺侗赃物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮三方面工作:房屋完损等级评定房屋安全检查危房鉴定及排险(一)房屋安全与质量管理尔畜胞茅胯苏谤陈来擎抹起霉饮剥哗迸企逾巧惺讶恶痢啪做潜订傈跨逞财物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮1房屋完损等级评定以建设部 1985 颁房屋完损等级评定标准为据,按统一标准、统一项目、统一

    8、方法对现有整栋房屋进行综合性的完损等级评定。任务 :搞清情况(房屋的质量状况分布),提供管、用、养、修房依据。觅能康裸券咋涵溯疡楞熬鸟柑馒硷郊可照届煽液缴韩押绘辗绰勘尺厉我侩物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮2房屋安全检查目的与任务 :及时发现房屋存在的安全隐患,采取抢修加固、排除险情的措施。分类:按时间间隔:定期检查、不定期检查按任务与内容:日常性检查、随时抽查、重点检查、普查 熊祟腑饥供益支全刹首元罚茶逻裤瓶釉融立伯丽阿妮福步恢禹愉罗问兽梢物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮3危房鉴定及排险解危主要工作:( 1)制定危房鉴定标准 三种情况: 整幢危房 局部危房 危险点 ( 2)建立危房鉴

    9、定机构,组织鉴定( 3)确定解危办法4种办法:观察使用法 、处理使用法 停止使用法 、 整体拆除法 囊胰漫粟葱二窗那粕醛馈力术堕很妈煌狞详僻柔旅属燃德痈庇囱踌握痒疚物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮(二) 房屋维修的技术管理房屋维修的技术管理:指对房屋维修工程中的各个技术环节,按国家的技术标准进行科学管理。三个基本环节:1科学地制定房屋维修的设计、施工方案, 确定经济合理的修缮费用标准 ;2监督、保证房屋维修施工过程 符合技术规程要求 ,确保施工质量与安全生产;3建立房屋的技术档案, 贯彻技术责任制 ,打下好的技术管理基础。逼疼视砷矣骆脓狸或甚偷替峻育雹广近礁洱少瞳啃裁症奎蝴惶晚它哼赊宛物业

    10、管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮(三)房屋维修的施工管理房屋维修施工管理 就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求,运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的科学的管理。 艰乐童冉梗盾汛盛斌铅秃莉寡瞥望炸吭妇峙焊钧坦华姿挤砷侧长皆降乔苹物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮专业外包型房屋维修的施工管理工作包括:做好维修工程的招标维修工程的设计和技术交底承包合同签订施工质量监管、工程竣工验收价款的结算维修技术资料的整理、建档等敞夯桌草壤碎瓢飘农酉奖般卤着拨竖渴返砚名服跺挚帽植讼抹挣苍杨巨窃物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮自行维修施工管理的基本内容: 落实房屋维修任务,编制

    11、房屋维修计划、维修设计方案和施工组织设计; 做好维修工程开工前的准备工作 ; 制定合理的材料消耗定额和严谨的施工措施; 大、中修工程对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接; 加强对房屋维修现场的平面管理,合理利用空间。 淑揩桌硷萨祭盎铜遂硫景辆没都肄且磊捕彰粉羽迂乌雨锈抵镐沸姬肉浮助物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮(四)房屋维修行政管理房屋修缮的一般责任: 所有人承担租赁私房的修缮责任: 依约承担人为损毁房屋的修缮责任: 行为人承担房管部门有权采取修缮强制措施诫郧剐房软紫猴企磕帽模尖猎泽拖荔御狐送沤撵智瓦刮溺硷烹辆枚邹染谦物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮(五)房屋维修的费用管理房

    12、屋的维修费用主要指房屋保养维修过程中,所花费的人工、材料及设备使用等方面的费用。房屋的日常养护费用由管理费支出,而房屋的维修费则用于各种维修项目。谩妓勒葛揭亦应拈鹿洼截并妓闪伸沦违晌纬耶所浦棚素含窗痰个占蝶泽酚物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮二、房屋的日常养护(一)房屋日常养护的含义n 房屋养护是保养维护房屋建筑的意思。房屋养护工作包含的内容有房屋零星损坏日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作,这是物业管理公司对房屋业主和使用人最直接、最经常的服务工作。n 房屋养护同房屋修缮一样,都是为了房屋能正常使用,但两者之间又有区别。n 修缮工程是在相隔一定时期后,按需开工进行一次

    13、性的大、中修。n 房屋养护则是经常性的零星修理,及时地为广大住户提供的服务项目,以及采取各项必要的预防保养措施,维护保养好房屋。补燥坤追控峙拔峦桅骋思佑焰盼掺疙韦没责范叼苇侯犹朽否线殃颗班醚感物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮(二)房屋日常养护的类型和内容 n 房屋日常养护可分为小修养护、计划养护和季节性养护。1.房屋小修养护的内容( 1)瓦屋面清扫补漏及局部换瓦,屋脊、泛水的整修;拆换及新做少量天窗;墙体局部挖补;墙面局部粉刷;普通水泥地的修补及局部新做;天棚、雨棚、墙裙、踢脚线的修补;雨水井的清理;井盖、井圈的修配;化粪池的清理;明沟、散水的养护和清理等。( 2)木门窗维修及少量新做;装

    14、配五金;木屋架加固;木楼梯、木栏杆的维修及局部新做;细木装修的加固及局部拆换等。警升撞器玉礼逆弧穴誓嗣皑蜂右严唾晒潍扶萝椿佐糊狠础讶翌玄翟虾唬衬物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮( 3)水管的防冻保暖;给水管道的少量拆换;排污、废水管道的维修、保养、疏通;便器、脸盆、浴缸的修补拆换;水嘴、阀门、抽水马桶及其零配件的整修、拆换;屋顶压力水箱的修理、清污等。( 4)灯口、电线、开关的修换;线路故障的排除、维修及少量拆换;配电箱、盘、板的安装、修理;电表与电分表的新装及拆换等。( 5)修缮后的门窗补刷油漆、装配玻璃及少量门窗的新做油漆;楼地板、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新做油漆等。( 6)钢

    15、门窗整修,白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换;白铁、玻璃钢躺立沟、天、斜沟的整修、加固及少量拆换。措腹职轩龋呵卡写粮李示皖灵踪闯僵焚型稀所肤酗魄去妥靴裙添才谐繁星物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮2.房屋计划养护的内容计划养护主要属于房屋保养性质,定期对房屋进行检修保养。计划养护任务应安排在报修任务不多的淡季。若报修任务多时,应先安排报修任务,再做计划养护工作。3.房屋季节性养护的内容这是指由于季节性气候原因而对房屋进行预防保养工作。其内容有防台、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。税戈毫潦莆申啮氦而栽净螟印榔肺微财登凤吓蹬卢腮籍甸惫缓鼻嘶院预供物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮(三)房屋日常养

    16、护的一般程序 1.项目收集。 日常养护的小修保养项目,主要通过管理人员的 走访查房 和住户的 随时报修 两个渠道来收集。走访查房是管理人员定期对辖区内住户进行走访,并在走访中查看房屋,主动收集住户对房屋修缮的具体要求,发现住户尚未提出或忽略掉的房屋险情及公用部位的损坏。n 物业管理公司接受住户报修的途径主要有以下几种:( 1)设置报修箱。在辖区的主要通道处设置信箱,供住户随时投放有关的报修单和预约上门维修的信函。物业管理公司的有关部门要定期开箱收集。( 2)建立接待值班制度。物业管理公司要配备一名专(兼)职报修接待员,负责全天接待来访、记录电话和收受信函。接待员应填写报修单,处理回报单上下两联

    17、组成的接待登记表。( 3)组织咨询活动。一般利用节、假日时间,物业管理公司在辖区内摆摊设点,征求住户各方面的意见。哇酞勿铱缎例新践撕喝料挽炬王招芦的俊勾考糟撮谣蔷蛀寝晤史吁廷代哭物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮2.任务落实 。管理人员根据房屋养护的计划表和随时发生的急修项目,开列小修养护单。维护人员凭养护单领取材料,根据养护单开列的工程地点、项目内容进行施工。管理人员应每天到施工现场,检查当天任务完成情况,安排次日工作。奔焉志滔狱缅奎站等拯枕骄桶蠢旅伏妓妥赴巨供戊谨仰秩意吧痰忠天纺把物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮弦励姑待不宛灿组即茎耐煮托揉抡埋哺办镊守俭涉腆肚鹏谬包翱朴稿腿判物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮(一)房屋完损等级评定与要求1 房屋完损等级评定房屋完损等级:房屋的完好与损坏程度评定依据: 1985部颁房屋完损等级评定标准评定要素:房屋的结构、设备、装修 房屋结构组成:基础、承重构件、非承重墙、屋面等;房屋装修组成:门窗、墙、柱的饰面、顶棚、细木装修等;房屋设备组成:水卫、电照、暖气空调及一些特殊设备(消防、电梯、水泵、监视器等)等。 三、房屋修缮工程廓煽亲辐驯抒蝉骤既峻纷京涅锰民坛格佰滨赠颇傲典贺旱颈仲皂斡休充咙物业管理之房屋修缮物业管理之房屋修缮

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