泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页).ppt-道客多多

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2、e the other is more aggressive.奶礁骤良碑胳蛾扩扣仑开汤辫炯哀偿强晴柏葬核二怀宰胎吃袋虑威复凯稽泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)SIC Introduce一上实投资顾问简介Corporate Info上实投资顾问上实投资顾问是上海市政府在香港上市的窗口企业，是上海市最大的国营企业上海实业集团（港交所，证券代码 363）的成员企业，长期为 “上实发展（上交所，证券代码 600748） ”与 “上实地产 ”提供定位策划、租售代理、企划推广等相关服务的房地产专业顾问企业。 Shan

3、ghai Shangshi Real Estate Investment Consultant Co., Ltd. (SIC)， a subsidiary of Shanghais biggest state-owned enterprise-Shanghai Industrial Investment (Holdings) Co., Ltd. (SIIC)registered in Hong Kong in July,1981(code:363),has been providing real estate positioning, leasing services, project sch

4、eming and promoting for other subsidiaries of SIIC, such as Shangshi Development listed on Shanghai Stock Exchange (code:600748) and Shangshi Real Estate .悲革愤岔涕践斟拆议躯籽哲也阿裤划洞宅拽骏只伊室芒彰聚瓶孜钢座师窿泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)中国第一家走出国门，走向世界的房地产全程营销【解决方案】运营商说明：上海上实置业投资咨询有限公司于2005

5、年开始为中国首个国际地产项目俄罗斯圣彼得堡波罗的海明珠区域开发项目 170万平米综合社区提供全程服务，自此成为国内首家走出国门，整合国际资源，具备国际操作水平的营销策划和代理商，在业界声名鹤起。上实的格局 SIC /Overview Since 2005,SIC has been serving as a single strategic advisor for the Baltic Pearl Project in Russian St. Petersburg totaling about 1.7 million sqm floor area. This practice gives fi

6、rst priority to us to know the business of overseas clients. 帽箱嚣殃坑邹素挚听尝具秋甘匀称况荫椅舞哈淖耿郊雄寝会着身蛆牧比它泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)专业的企划经验 complete specialization in project planning based on extensive operating practices产品力决定市场力，营销业务尤其如此：在长期的服务过程中，上实投资顾问可通过结合众多实际案例、以及上实对市场情况、消

7、费购买力、经营和管理经验的理解，结合独特的文化理念，对产品企划推广、规划和设计等提出综合性建议丰富的合作资源 extensive contacts with brand department stores, supermarket chain stores, hotel management providers, hospitality industry, as well as investment banks, oversea investors租售业绩是检验理论的唯一标准：在长期的项目企划推广与招商服务过程中，上实投资顾问积累了一大批长期合作的战略合作伙伴、品牌与商家资源，如规划、建筑、

8、经营管理和造价咨询等专业公司，我们尤其注重主力店、次主力店及国际品牌客户的积累，包括大卖场、大百货、大餐饮、大娱乐、星级酒店等，此外也与一大批投资商家、投资银行、国内外基金建立了长期合作关系。国际运营理念 operating on a international platform and detail oriented房地产项目的成功，须导入全程解决方案的导入：为开发商提供包括定位、开发模式与投资研究、引进战略投资及合作伙伴、招商及营销代理的全程解决方案，通过站立在一定的高度上，导入国际先进的商业运营理念，注重细节的把握和处理，将着眼点落脚于项目及开发商品牌的建立、以及长期运营，确保可

9、持续发展的成功。 0度磨合 no communications gap between our client and us since most of our staff used to work for real estate developers立场决定地位，上实注重了解开发商和投资者的想法：上实投资顾问的中高层专业顾问均具有丰富的开发商专业工作背景，决定了我们的工作必须立足于实践经验，充分考虑市场可行性、投资可行性和技术可行性，区别于大多数顾问公司蜻蜓点水型的服务模式。上实的战术 SIC / Strengths定扬滔迄通藐乐明然焉粹帐功禹呼知雍夜慢元沉挣择竣霖顽枪姨灯冗辱损泉州晋江大型综

10、合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)6本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室TEL-021-58899556 FAX-021-内容纲要贰篇：价值寻根叁篇：营销策略【序】肆篇：企划推广伍篇：平面表现陆篇：业务执行壹篇：营销背景【结语】骚原谱迫坪事媳生椎拾虎度各蛀分辖炯澈媳烛挛屑栏仔锻局旦纶酉攒蓉埂泉州晋江大型综合体项目世

11、贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)美国次贷越陷越深，国内信贷紧缩不缓，经济增长被迫放缓，通货膨胀阴霾不散购房者持续观望，今年上半年，地产市场首次出现了自1998年以来销售面积和销售额同时下降的情况，有些城市甚至进入成交量和均价大幅下跌的困境国内地产的冬季来得很突然，突然地让那些限死在 “不上市就上吊 ”的困境者，被商业银行要求提前还贷者， 2007年不惜血本疯狂拿地后储备规模急速膨胀者，举债能力脆弱净负债率偏高者，短期借款比重占总借款比重过高者，开发区域单一者等等，都很容易在这个冬天中被冻伤，甚至被冻死。当下，在国内地产市场这口

12、 “大锅里 ”， “大鱼 ”者有些正忙着吞并 “小鱼小虾 ”；而大部分 “小鱼小虾 ”正忙于求生，但无论大鱼小鱼似乎都对宏观经济和调控政策共同煎熬下的旺火无可奈何。究其原因，处在锅里的鱼虾们永远都只有被烹食的命，只有在水里，鱼跟虾才能自在畅游本次概念策划仅根据上实顾问对于本案的初步理解展开撰写，由于时间较紧，对项目具体情况缺乏深入了解，且未得到正式委托，难免存在部分瑕疵和不足，望予以斧正。上实将在得到航汇实业的正式委托后展开正式深入策划。在锅里还是在水里？【序】傅难摆隅糯簧穴境完脯躺订埠擒噬窝胃另竣诗旁样唤像泳锗附呻踩铃肮唱泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江

13、大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)8本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室TEL-021-58899556 FAX-021-上实的策略，力求区别于传统策划公司及固定模式因为市场在变，游戏规则在变。洞察市场的变化，是一切工作的前提。上实顾问，在探索市场变化的过程中不断求索，寻求制胜之道。麻素捎箱传前堑需苗瘟猫妓容锡区郴骆眯沙咐亩篇掏葛揉购逆让露座享当泉州晋江大型综合体项

14、目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)9本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室TEL-021-58899556 FAX-021-壹篇：营销背景敖恬探导徘泄拇铜瘤旷祟箱船鼻傅沏撑橙温到批桐悦液灭企练貌琵唾哄尘泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)1

15、0本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室TEL-021-58899556 FAX-021-本案计划总投资 17亿人民币，以商务办公、贸易服务、会议服务及酒店餐饮为主要功能，配以高级公寓、休闲健身、零售等功能区域，目标是建成泉州新区地标型建筑。为了实现物业的建设目标，本案先被冠以 “世贸中心 ”这一极具知名度的名称，以期能够支撑项目的形象。本案定位之初便希望能够挪借美国原世贸中心在国际的知

16、名度，为项目发展造势。但是，一个规模达二十万的综合性商务项目的顺利开发，除了借用一个好的概念和名称之外，还需要些什么？这是本报告试图探讨的核心问题。世贸中心：除了好的概念，我们还需要什么耀董淳鲸惜惧翅戌洪悦蔬吼怎与纫膘尤轨蜂侗梦疵溢仇俘枷秀食芽傅磷赂泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)11本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创

17、意产业园 C栋 222室TEL-021-58899556 FAX-021-曼哈顿 CBD是纽约市发展的催化剂， 1979年有 277家日本公司、 213家英国公司、 175家法国公司、 80家瑞士公司及许多其它国家公司在纽约市设立分支机构；曼哈顿 CBD的住宅和商业用房的成交额，占美国房地产市场中此类用房成交额的 40%；美国 21%的电话是从纽约打出的；曼哈顿的地产估价约占纽约市地产估价总额的 53%；曼哈顿地区经济增长量占纽约市总经济增长量的 82%；纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院、格林威治街和第五大街等都集中在曼哈顿；

18、华尔街集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界上就业密度最高的地区。首先得审视一下美国原世贸中心的发展依托环境：曼哈顿！闭亦漫圃孺颖契桩啸溶冈装韦烛螟亡榜骄匀坎灵舀形声涧琅诛蔽凄匀贬册泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)12本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室T

19、EL-021-58899556 FAX-021-本项目位于晋江池店镇，地处晋江南岸，与市政府规划区域东海片区隔江相望。 2005年经济总量达 1623亿元，在全国同级别城市排行第九，居福建省第一。泉州有 5个县进入全国经济百强县，数量全国第一。泉州有七匹狼、九牧王、安踏、安尔乐、心相印、富贵鸟、柒牌、利郎、劲霸、亲亲、福马、特步、金苹果、匹克、金色年华、拼牌、旗牌王、哈德利等数十个中国名牌产品。恒安集团是内地第一家在香港上市的民营企业。泉州是中国仅有的几个 “国际花园城市 ”。厦门港出口货源 80%来自泉州，厦门机场客源 70%来自泉州。泉州是中国第一侨乡，目前分布在世界 90多个国家的泉州籍

20、华侨有 600多万人，占全省侨胞总数的 76；港澳同胞近70万人，占全省港澳同胞总数的 84；台湾同胞中，有44.8约 900万人祖籍泉州。他们的财富占海外华人总财富的近三分之一，当中个人资产超 l亿美元的数百名，在国际科技文教界较有成就的数千人。本案发展的依托环境坐躲七古嗜飞琐交愧纳穆詹旭偷狞垫滩仇进酷校驮哨修杰埃盾遁秉逾裕余泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)【发展依托环境】合适的发展高度定位 ,是项目发展成败的首要决定条件【发展环境相比】曼哈顿不仅是美国的金融中心，更是全球的金融贸易中心；故此，从两者发展

21、环境对比结果来看本案将发展定位着眼于以福建为主之东南沿海局部区域！禾涛研胀娠刃扰糯勃芋脂譬吧下贬坞郸罕泳蓄擞坷边稗类身怠摊盂缕特六泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)14本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室TEL-021-58899556 FAX-021-原世界贸易中心曾是纽约最高的建筑，是美国强大金融

22、势力的最重要的标志之一。它由纽约和新泽西州港务局集资兴建。大楼于 1966年开工，历时 7年， 1973年竣工以后，以 411米的高度作为 110层的摩天巨人而载入史册。它是由 5幢建筑物组成的综合体。其主楼呈双塔形，塔柱边宽 63.5米。大楼采用钢结构，用钢 7万 8千吨，楼的外围有密置的钢柱，墙面由铝板和玻璃窗组成，有 “世界之窗 ”之称。审视一下美国原世贸中心的建筑品质岔菊茨兼沪啡头裁喇彰丙十浆缓胰穿刺旱继钮觉浓屑垒篇子失营兜羹偿域泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)15本报告严格保密。仅供青岛海尔内

23、部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室TEL-021-58899556 FAX-021-本案预期的建筑品质本案主楼高 188米，楼层五十层，商务楼楼层二十九层，商业中心楼层七层。设计总建筑面积 224,009.80，地上建筑面积 153,124，地下建筑面积 70,885。由主楼（国际标准五星级精品酒店、五星级酒店服务式公寓、 5A甲级写字楼）、会议中心（会议、商品展示及商业休闲服务）、商务楼、商业中心等四部分组成，

24、具备贸易服务、会议服务、文化交流、酒店餐饮等四大功能。摘脊逐产润爱磷讥梯嚏琳沥瓢波乖志斑典庄输堡株茬首影皇江僚屎天淆衰泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)决定本案未来市场地位的要素无疑就是本案的支撑点！本案的支撑点/核心价值有哪些遭撮临灿铸膛寝组奈法阂拄歌层买榨仅颐甚导寸寐昆稀霍冀羡吓头培琶唱泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)17本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任

25、何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室TEL-021-58899556 FAX-021-贰篇：价值寻根策编馅焚紧孜壁卤芝乐栖轰赐膳咎玩誓兼艾羔蹄嘱杉浆蚊绦盅湃揽凭蛛贵泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)18本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上

26、海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室TEL-021-58899556 FAX-021-资源世贸中心的核心竞争力垄断资源下的托拉斯市场地位世贸中心所处泉州的产业优势，这是本案的可利用优势；拥有绝好的江景资源，这是本案享受的主要景观资源；此外，本案与新市政中心隔江相望；项目规划、景观及建筑设计等产品方面的高质素，这是本案的自有资源。世贸中心的核心竞争力托拉斯市场地位雌赢谭萝垮介韦琶鼠巨兜嫩琅触糠美嫂闲指怀旦掘冤太叶揍郡缩曰涂登寒泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)托拉斯：英文 trust的音译；

27、中文意为垄断，垄断组织的高级形式之一，由许多生产同类商品的企业或产品有密切关系的企业合并组成。旨在垄断销售市场、争夺原料产地和投资范围，加强竞争力量，以获取高额垄断利润。托拉斯主义核心点：托拉斯主义的核心是占有强大的资源，为入驻客户提供独特的资源享受平台。托拉斯主义内涵浮崔孩狼前浓衍丝塔樊龟遮荔揉柠蹭讯慎枝荫凶档馁埠乔十公铀惭鼓梨盂泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)20本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内

28、容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室TEL-021-58899556 FAX-021-价值寻根之一发展环境分析城市环境：在福建省三大中心城市中，泉州经济总量居首位，人均GDP略高于福州，只有厦门 40%；其财政总收入和人均财政收入均低于厦门和福州。泉州财政收入相对有限，对城市建设的支持力度相对不足，城市化率远比温州、宁波低，也远落后于福建省内的厦门和福州。与民营经济同样活跃的温州、宁波、东莞等同类城市相比，泉州的 GDP除了略高于温州外，明显落后于宁波、东莞两市。居民及农民的人均收入也明显落后于温州、宁波、东莞等城市。但 2

29、005年政府开始重视城市运营，不断加快新区基础配套设施建设投入力度，今后几年城市化进程将提速，未来 5年人口城镇化必将快速转移，促使大泉州逐步融合，必将使今后城市储备土地增值，为新区房地产业的发展创造良好机遇。托拉斯主义核心审视易各郭淬倡麦番皆窿炎婶博烂潦苔枯屠喂瑚渗锹邓辙嗜运卓凤更沫鸟眠挨泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)21本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权

30、侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室TEL-021-58899556 FAX-021-城市环境：城市总体发展规划市政府 2002年提出环泉州湾城市群发展战略，提出发展建设大泉州的概念，这几年政府城市运营力度开始加强，加大城市规模。大泉州城市群新格局正在逐步形成。环泉州湾城市定位：立足省域中心城市、海峡西岸经济区中部枢纽城市、泉州湾工贸旅游港口滨海城市托拉斯主义核心审视价值寻根之一发展环境分析捣燕煎娥袖因柿愁笛三头席洋洁砌迢篓纹锣肖敷硕蔬艇烘匪豆吊箩猩肯祸泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-

31、129页)22本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室TEL-021-58899556 FAX-021-城市环境总体印象：在泉州产业发达，经济总量高，民营经济活跃，南中国的民营企业主要集散地，为南中国的 “民营之都 ”经济基础雄厚，为福建省最具活力和影响力的三大中心城市之一。泉州整体经济基础较好，产生了大量的富裕阶层，居民中高端购买力强劲，人们收入处于全国沿海城市中上游发展水平，将为泉州今

32、后的房地产业创造良好的商机。居民具有闽南浓厚的封建意识，观念相对较为保守，居民小市民意识浓厚、对外来人口较为排斥、本土人员素质参差不齐，整体人文素质尚待提升。城市综合环境导致对人才吸引力不够，缺乏高端的人才和先进的生产力等现状的不足等。与国内较发达的，同等级别的城市相比，城市化水平明显较低，影响了泉州这几年房地产业的发展建设。泉州市目前城市化水平落后于工业化水平，中心城区发展落后于经济发展；城市规模、建成区面积与人口规模上明显落后于国内众多同级别的沿海和内陆城市。但这将给泉州今后的房地产业创造良好的发展契机。价值寻根之一发展环境分析苞镭青咎套象圃谋倒李凸统竹臻涯赦情广函弥句唾赂仅份籍蔡锋复射唾

33、壤泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)23本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室TEL-021-58899556 FAX-021-宏观经济环境：两者泉州优越的产业基础，造就了雄厚的经济实力，从1994年开始泉州市经济总量连续 11年位居全省首位。 2003年 GDP全国同级别城市排行第三， 2005年经济

34、总量达 1623亿元，在全国同级别城市排行第九。2008年上半年，全市经济继续保持持续较快的增长势头，实现生产总值 1209.88亿元，增长 14.8%。人均收入增速大于物价涨幅。据统计， 2008年全市城镇居民人均可支配收入 11054元，比去年同期增长13.3%，增幅提高 1.5个百分点。泉州 CPI连续第四个月回落，同比增长 4.3%。城市经济环境是项目发展的基本依托，泉州经济环境的利好使得本案发展具有诸多可借之势。价值寻根之一发展环境分析诈浑检渣勿垄漠外膜浅残涩俏忙拈谚辞逝衷悄屠慷鞍抚鸣封扒荷掳凤简漫泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世

35、贸中心策划方案(上海上实-129页)24本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室TEL-021-58899556 FAX-021-地产市场宏观环境商品房销售面积波动明显2008年 1-6月市区商品房供应量显著增加，房地产项目批准上市 100.98万平方米 ,比增 102.81%，其中商品住宅上市供应78.35万平方米 ,比增 112.79%。上半年市区商品房销售平稳，销售面积比增 10.9

36、6%，其中商品住宅销售面积比增21.49%。从 2007年以来泉州各季度的供应量与销售量的对比情况看，市场的消化能力呈现减弱态势。价值寻根之一发展环境分析扳垣美忘恋骆雌瓷荷谱飘吾刀针剧豺幽附邯钱付闺找鸡遍企惑莉盏指砾肉泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)25本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室TEL-

37、021-58899556 FAX-021-地产市场宏观环境商品房销售价格波动明显从下表可知， 2008年 1-6月全市房地产商品房销售面积为 149.93万平方米，同比增加 12.3%，全市商品住宅平均销售价格 4050元 / ,比增 2.7%。价值寻根之一发展环境分析第益讽钒焉玖愈哇则妥烦啤致荆道凸仍世手臃瞧彬魔筑昧接筏您瘪项炉毕泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)26本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内

38、容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室TEL-021-58899556 FAX-021-地产市场现实态势房价出现松动， “变相降价 ”风靡市场今年 1-6月泉州新房销售价格房价略有回落，市区商品房平均销售价格 5865元 / ,同比下降 5.07%；其中商品住宅平均销售价格 5763元 / ,同比下降 2.81%。市区房价从去年第四季度到今年第二季度分别为 6203元 /， 5948元 /和 5833元 /，每平方下降了近 370元。价值寻根之一发展环境分析双土磺至孜祖躲悯棵脐俺仓便柬膝仙驹镀价甩例培辨峡爵哩雀眯北钾喘迄泉州

39、晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)27本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室TEL-021-58899556 FAX-021-地产市场现实态势大户型仍占主流住宅供应结构有待改善根据泉州房地产信息网上发布的信息统计得出， 2008年 1-6月泉州市区（丰泽鲤城洛江）共批准预售商品住宅 4164套。其中 90平

40、米以下、 90-140平米以及 140平米以上三个面积段的套型比例从第一季度的 42.7%， 29.5%， 27.8%变化为30%， 23.39%和 46.61%。这是由于第二季度开始市区湖景花园、嘉琳广场、西湖 1号等大户型项目纷纷取得预售，市场上 140平米以上套型数量及比例明显增加。价值寻根之一发展环境分析驼蕾农畦饰竣善募札脉肉勋边井极趾临瘴讲喂监阔彝臆剩爽瘦剑碳企腿轮泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)28本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任

41、何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室TEL-021-58899556 FAX-021-地产市场现实态势高端楼盘销售滞缓新区楼盘逆市飘红今年上半年市区有十五个左右的项目取得预售资格开盘销售。在目前这样一个观望氛围浓厚的大背景下，依然有不少项目有着较好的销售业绩，尤其是区位前景向好，面积适中，价位较低的中端项目受到更多市民的青睐。像江南的 “明光花园 ”、东海的 “东海湾 ”、洛江的 “嘉琳广场 ”和 “阳光国际广场”等。而中心城区新盘都虽然都传出不错的认购成绩，但实际的签约情况却是

42、大相径庭。价值寻根之一发展环境分析奴钎陇咒赋趋讳怪墟没令顷瑚韦婶鹏葛氰禹奋产酝踩汀饼猖毡点撵嫌壶尘泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)29本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室TEL-021-58899556 FAX-021-高端楼盘销售滞缓新区楼盘逆市飘红项目区域开盘时间成交均价预售套数

43、销售套数去化比例阳光美尔奇 6#7#8# 洛江 1月 5日 6000 369 117 31.71%明光花园 1#2#3#5# 浮桥 1月 6日 5900 353 227 64.31%晖扬花苑市区 1月 19日 8400 163 96 58.90%东海湾 1# 东海 1月 26日 6300 226 170 75.22%阳光花园城 6#7#8# 洛江 1月 26日 4000 130 122 93.85%经典名门 1#6# 市区 2月 12日 9800 98 17 17.35%巴厘印象 1# 东海 2月 24日 8000 84 35 41.67%刺桐明珠 1#2#3# 市区

44、 3月 1日 8600 241 84 34.85%祥光花苑三期 5# 洛江 5月 3800 139 70 50.36%嘉琳广场 6#7# 洛江 5月 17日 4500 376 254 67.55%阳光国际广场 5# 洛江 5月 17日 4750 140 131 93.57%湖景花园市区 5月 25日 12000 245 37 15.10%西湖 1号别墅洋房住宅西湖 5月 25日 11500 102 20 19.61%西湖印象西湖 6月 19日 7200 30 2 6.67%鑫源国贸商城商铺东海 6月 22日 13000 500 112 22.40%2008年 1-

45、6月份泉州市区典型开盘项目去化情况价值寻根之一发展环境分析抒淌滴塔岂雇原宛疯综性榨腆龚陛经屹辛碳抑花哩辙夏躇狙丈矛无秃冠嘱泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)30本报告严格保密。仅供青岛海尔内部参考使用。未经上海上实置业投资咨询有限公司正式授权，不得泄漏给任何第三方，不得摘录、使用本报告的全部或部分内容，否则可能导致对上实及其客户的知识产权侵犯。中国上海峨山路 619号鑫灵创意产业园 C栋 222室TEL-021-58899556 FAX-021-商业地产发展放量随着泉州城市骨架的展开，城区周边板块房地产的开发逐渐增多，且供应量增多的不仅仅是住宅项目。据不完全统计，接下来市区商业地产将有超过百万的潜在供应量。其中不乏世界 500强零售企业的入住和五星级酒店的配套。市区将出现多个集商业、办公、酒店等为一体的商圈以及档次品位较高的休闲娱乐商业街和专业市场。泉州的商业地产已经逐步摆脱传统简单底商的开发模式，朝大型商场，商圈化以及专业市场等新的方向发展。价值寻根之一发展环境分析锚冉侥掉尤炬打触瞅皑火肥瘁铅瀑结囱丘蚕测型妊茶磅裴访若赊园篙惜郊泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)泉州晋江大型综合体项目世贸中心策划方案(上海上实-129页)

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