1、1福光酒店项目规划方案及经营估算编制人：秦 炜2012-3-312目录一、项目概况P3二、项目定位P3按主题元素来划分P3按经营模式来划分P3精品酒店消费者分析P6三、项目酒店功能定位P7住宿服务P7餐饮设计P7康乐服务P7四、酒店设备设施档次定位P8五、酒店设计布局和风格P9环境改造P9大堂和公共区域P9客房设计P9餐饮设施P10六、酒店经营管理规划P10酒店经营战略P10客务经营战略P10酒店市场推广及销售战略P10七、项目投资估算P10八、组织架构及人力成本P12组织架构P123人力成本P12九、酒店营业收入测算P14总 结P15一、项目概况福光酒店项目位于福州市鼓楼区湖前路 58 号，
2、周边环境为普通居民区，距离福州火车站及五四路 CBD 约 3 公里车程。该项目占地面积约 3000 平方米，地面建筑面积约 5000平方米，地下建筑面积约 800 平方米。二、项目定位依据福州经济的高速发展，酒店市场不乏高、中、低星级的传统酒店，所以该项目定位于具有个性特色的精品酒店将在市场竞争中处于强势地位。什么是精品酒店(Boutique Hotel)?Boutique Hotel (精品酒店) 是指那些规模小而提供贴身管家服务的酒店。它以提供独特、个性化的居住环境和“一对一”贴身管家式的服务将自己与大型连锁酒店相区别。精品酒店类型不断细分，呈现出多样化发展的趋势。按主题元素来划分历史主题
3、型以一定的历史文化元素为主题；整个酒店的装修、设计、装饰及产品、服务上都围绕这一主题展开，意在体现酒店的历史积淀和文化内涵。时尚主题型通过建筑装潢来突显酒店的时尚特性，通常从家具的选择到空间细节处理都非常注重材质和色彩搭配；整个酒店意在突出设计师全新设计为住客带来舒适而有理念，以便为住客带来乐趣的居住体验。按经营模式来划分4大型酒店集团经营连锁化、规模化的经营模式不属于纯粹意义上的精品酒店，但作为大型酒店集团市场细分的产物，其产品开发、市场定位、经营理念与精品酒店的特质吻合。精品酒店集团经营独立精品酒店经营精品酒店政策管理日益规范化，市场呈现出良性竞争态势。2009 年我国开始实行新版星级饭店
4、评定标准，并增加了对精品酒店评星的标准。新标准规定， “以住宿为主要经营业务，建筑和装修有独特风格，管理和服务有鲜明特色，拥有独特的客户群且获得市场广泛认同，平均房价连续两年高于五星级酒店的小型精品酒店，若其自身条件与标准规定的条件有差异，也能申请评定五星级酒店。 ”新规定实施明晰了精品酒店的界定标准，使得一些有名无实的“伪精品酒店”逐渐退出市场竞争，促进了精品酒店市场的良性发展。经典案例：上海璞邸精品酒店（该案例作为经典精品主题酒店可作为新项目借鉴范例）简介- 上海第一家国际酒店集团接管的精品酒店，酒店将被法国雅高酒店集团管理但并不从属于旗下的品牌；- 酒店一共有 8 层，52 个房间，靠近
5、原法租界,建筑风格带有古老的欧洲特色；- 其地理条件优越，距离城市时尚餐饮娱乐中心新天地和雁荡路步行街咫尺之遥；- 酒店内部强调欧洲法式风情，设计师将特有法式风格应用于每个房间和细节的装潢布置上。整个酒店豪华而不失个性。豪华而舒适的客房设计璞邸精品酒店根据不同客人的居住需求，提供五种类型的客房供人选择。- 豪华房、商务房、豪华商务房、商务套房、璞邸套房、客房内设施配置事无巨细地考虑到所有客人可能的需要，豪华舒适，给人以“家”的温馨、便捷；- 卧室：高速互联网连接(免费)、双线语音电话、70 度旋转电视柜、配备 32 英寸液晶电视、5.1 度比环绕音响系统、飞利浦 DVD 机、房间内个人保险箱、
6、室内小酒吧及红酒架；- 办公区域：打印、 扫描、传真和复印四合一的直线电话、齐全的文具用品、激光投影、无线接入的网络、室内的迷你吧台；- 厨房设备：微波炉、小冰箱等等；5- 浴室：在浴室提供“芳香疗法”的卫浴用品、浴室配备按摩浴缸及“热带雨林”花洒、全棉与日式两种浴袍供您选择；- 其它设施：独立阳光区域、时钟与温度计、鸵鸟皮沙发、遥控百叶窗。周到而细致的酒店特色私密性- 酒店入口隐秘，不设大堂一切皆从保护客人的隐私、让客户不受到任何打扰的角度考虑；- 客人入住酒店也无需到前台 check in，通过贵宾电梯直接进入预订好的房间即可；- 每层楼道的设计曲径通幽，设计师故意设计出许多视觉死角，避免
7、通透直视，保护在楼层内行走客人的独立空间；- 在管理方面，非酒店客人是禁止进入酒店的，所有酒店会员都有一份访客名单以便会客；- 酒店提供的天然按摩熏香和 SPA 洗浴用品成为酒店重要特设服务。每个套房都有一位“沐浴管家” ；细节性- 根据季节、时令、SPA 功效等情况帮助客人挑选的熏香，提供专业按摩，让客人在自己的房间内享受 SPA；- 考虑到不同客人睡眠习惯，酒店提供 8 种枕头菜单，可以根据具体情况挑选具有治疗作用，并且符合人体工程学原理的记忆枕头；- 酒店充分考虑到部分客人有携带宠物出游的习惯，安排携带宠物的客人入住专门设计的宠物客房，其他客人无需担心会受到“宠物毛发过敏”或气味的困惑；
8、- 中西结合，中国古典的华丽与法国风情的浪漫完美地融合在酒店的装潢设计中。艺术性- 胜于艺术博物馆；- 艺术品全部在酒店各处展示。客房内墙上、架上的油画，走廊里的各种雕塑，餐厅里的装饰画等等都是国内外的当代艺术品；- 顶级艺术品随处可见，客人可直接向酒店询价购买。悉心而体贴的管家式服务服务人员配备6 客人数与管家的数量比为 1:2.5,这意味着在璞邸的每位客人都有 2.5 个管家为之提供专门的服务。管家服务内容 客人抵达前：管家根据客人习惯、爱好将客房布置成个性化的“家”;根据客人需求安排车辆迎接，并帮助客人办理入住手续； 客人入住后：悉心安排客人生活，为客人提供一键式服务，随叫随到、全程陪护
9、;除了寝室的伺候仆人外，管家兼具食品的营养师，运动的个人陪教，旅游的私人导游和商务活动的临时秘书等职责； 客人离店前：为客人再次确认了机票、根据需求安排不同的车辆送机，同时在客人允许的情况下提早为客人打点好行李； 客人离店后：将客人行程习惯建立档案，不定期以邮件的形式向客人问候，同时为客人的下次光临作准备。管家服务目标- 管家服务的目标是为客人打造“A home away from home”,即“家外之家”的感觉；精品酒店消费者分析精品酒店的目标客户群主要由极少部分的高端消费人群构成 高收入：精品酒店的资源特点决定了消费客人必须拥有殷实的经济基础和较高的消费能力； 高声望：拥有好的教育背景和
10、职业声望、在人生和事业的发展中得到认可与尊重社会精英； 高标准：对物质和精神生活有更高的要求，眼光独到，注重细节和专属性高端人士的群体特征； 高品质：倡导健康、有质量的生活方式;不断追求创新，乐于接受新的事物、并不断从事业和生活中获得新的体验和个人成就。高端消费人群的消费特点从对产品的偏好上看，高端的人群愿意花更多的钱去优先购买、体验优质的产品和服务。- 通常他们较多关注产品本身的品质内涵和专业表现，而不刻意追求形于外的流行和时尚；7- 同时他们更注重个性化、专属性的服务，追求细节的完美和精神上的愉悦与归属感；从消费决策过程上看，高端人群在对自己感兴趣的商品进行购买决策往往表现的更加理性- 比
11、起被动的广告宣传来说，他们更愿意自己花心思做功课，主动收集商品信息，进行产品比较；- 由于他们时间宝贵，方便、快捷、超出预期的产品属性和服务对他们而言，具有重要的吸引力；- 价格因素不是他们考虑的重点,一旦他们消费、体验了优质的产品和服务之后，很容易对自己购买的品牌产生好感与共鸣，并成为忠实消费者；- 当产品和服务在高端人群心中产生共鸣，他们会开始关注该产品和服务的品牌价值；- 相对一般大众消费者而言，一旦该品牌的产品和服务获得了来自高端人群的认可，在今后的很长一段时间里，他们都将成为该品牌最忠实的消费者和最有效的宣传者。三、项目酒店功能定位项目酒店作为特色精品酒店将为顾客提供优美舒适的住宿环
12、境，商务活动环境和其他高档次的配套服务。住宿服务方案一：（3F、4F、5F、6F）客房类别主要有四种，即标准双人房20间、标准单人房15间、商务房7间和豪华套房1间，总房间数43间。方案二：（2F、3F、4F、5F、6F）在方案一的基础上将二楼区域改建为26间标准房及1间商务房，合计酒店房间总数为70间。餐饮设计中餐与多功能厅（2F）- 设多功能厅2个，中餐宴会时可设25围台和15围台的宴会厅，会议时可供150人和100人会议（课桌式），实用面积分别为270平方米及200平方米；- 中餐零点设5间PDR，为三大两小；8- 如住宿服务项目采纳方案二，中餐与多功能厅规划取消。西餐厅（1F）设西餐厅
13、一个，可以容纳60人同时进餐，提供西餐自助和散点服务。大堂咖啡厅（1F）大堂设咖啡厅一个，能容纳32人就座。红酒俱乐部（-1F）红酒俱乐部设于酒店副一楼。康乐服务器械健身中心（2F露台）利用二楼露台建玻璃房设器械健身中心。舍宾、瑜伽中心（3F露台）利用三楼露台建玻璃房设舍宾、瑜伽中心。银行和商品服务（1F）酒店预留银行营业点和小型商场。VIP专区（7F）利用七楼单体建筑及露台设VIP专区，提供餐饮、棋牌、茶室、高尔夫推杆练习等个性化服务。四、酒店设备设施档次定位作为高端精品酒店，在设备的选择和设施建设方面必须有充分的新颖性和高度的前瞻性，为今后的经营工作打下良好基础。为了吸引高端市场；为了使销
14、售有较理想的价格，必须高度重视设备设施质量，有较高的起点。大堂大堂要气派、豪华，投入要充分，地面和墙壁装修建议用优质大理石或花岗岩加上部分玻璃。灯具采用豪华灯具。客房客房是酒店的是酒店的营业核心，资金投入也要充分。包括：- 选用宽度1.35米以上的睡床，睡床质量要好，床垫软硬适中。床上用品选择高档牌产品；- 选用含毛量较高的地毯，选用品牌洁具或质量较好的洁具；9- 选用品牌电器或质量较好的电器。餐厅餐厅经营上变数比较大，装修投入建议本着适可而止的原则。现代餐饮的装修讲究简捷明快、追求艺术性，而不是高档材料的堆积。但是，西餐厅的装修和设备还是要高档。康乐与餐厅一样，康乐在经营上变数也都比较大，装
15、修投入同样要适可而止，但灯光、音响等设备不能敷衍了事。公共区域电梯、公共走道、商务中心等公共区域虽然都不是直接营业部分，但直接影响酒店整体形像。建议采用中等偏上的材料，并在艺术性和前瞻性方面下功夫。五、酒店设计布局和风格环境改造- 酒店所在地树木丰盛，但缺少水元素。应在建筑内外加入大量水景观，并使水景与树林一起构成自然、休闲、亲切的建筑环境；- 在主体建筑外围设计园林灯光；- 夜晚对建筑进行照明，起到突出酒店作用。大堂和公共区域- 追求自然风格，充分利用优美的树林景观，加入水景观；- 大堂咖啡厅应有有漂亮的水景观，同时可以借用美式星巴克咖啡舒适、浪漫的风格，把咖啡厅办成具品味、有吸引力的咖啡厅
16、；- 设置设备齐全的商务中心；- 对大堂进行高格调的艺术布置，同时一定要形成艺术审美中心；客房设计- 客房方正大方，采光效果好；- 客房面积要大，按楼层设计不同风格的客房；- 客房面向树林用大玻璃墙，洗手间使用半玻璃墙，使客人可以充分享受优美的树林景观；- 配备舒适的美式双人沙发、安乐摇椅或贵妃椅，淘汰传统的两张圈椅；- 洗手间高星级酒店普遍用的设计布局，即中间为洗脸10- 池，一边为浴缸，另一边为淋浴间和恭桶。恭桶隐藏在门后。部分客房洗手间可以采用全开放式；- 客房家具简约设计，风格自然。每一间客房都设置造型时尚的写字台，配置商务用品抽屉，客房可以上网；- 每一间客房都配备DVD；- 每一间
17、客房都布置迷你酒吧，并在酒吧设计上下功夫，凸显红酒元素；- 对客房的灯光进行特别设计，突破目前传统设置，通过灯光分别形成安静、浪漫性感的场景效果；- 设立麻将客房，进行特别装修和家私布局，为本地客人提供娱乐功能。餐饮设施- 中餐厅、西餐厅和红酒俱乐部有独立的名称、独立的VI形象；- 中餐厅一定要有独立的大门；- 中餐包房设计成最好、装修最舒适的包房；- 红酒俱乐部以顶级俱乐部定位，设私人酒窖吸引各个领域的顶级客人。-六、酒店经营管理规划酒店经营战略在酒店经营方面，酒店要充分利用本身的各种特点,走一条高调进入市场的路子，在迎合市场消费的同时，引导市场消费。客务经营战略酒店客房主要经营以福州企业为
18、核心的高档商务市场。酒店市场推广及销售战略规划酒店落成后将是福州为数不多的主题精品酒店之一。酒店的市场推广不但关系酒店自身形象，也涉及投资方的整体形象。为此，必须立足宏观和长远，认真规划，使之系统化和正规化，使酒店保持比较稳定的市场份额。品牌酒店有极好的硬件条件，如果市场营销与酒店的内部管理紧密结合起来，全面树立酒店的形象，则酒店很快将成为福州的品牌企业。11七、项目投资估算投资成本（以下投资成本未计算财务成本）安装与装修设备成本（不包括土建部分）包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：序号 分项工程名称 计算依据 单方造价（元/m 2） 面积（m 2） 总额1给排水（含洁具，锅炉房管线）
19、总建筑面积 150 580087 万2 喷淋、烟感消防 总建筑面积 100 5800 58 万3 污水处理（含管线） 总建筑面积 35 5800 20.3 万4 空调工程 总建筑面积 350 5800 203 万5 地下室通风工程 地下室建筑面积 170 800 14.6 万6 照明、防雷、动力、变配电 总建筑面积 200 5800 116 万7电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积 150 580087 万8 煤气工程 地上建筑面积 15 5000 7.5 万9 电梯 地上建筑面积 120 5000 60 万10 室内精装修(包含家具、器皿
20、) 总建筑面积 2200 5800 1276 万11 杂项工程 总建筑面积 280 5800 162.4 万12 厨房设备 地上建筑面积 50 5800 29 万2120.8 万总建筑面积为 5800 平方米，其中地上建筑面积为 5000 平方米，地下建筑面积约 800 平方米。12成本合计：2120.8 万元管理成本与不可预见费用：100 元/ m 25800 m258 万元酒店总开发成本：2120.8 +582178.8 万元八、组织架构及人力成本组织架构13总经理理财务部经理营业部经理事务部经理出纳日审采购司机收货库管收银主管前台主管客房主管PA主管厨师长餐饮主管销售经理行政网管人事主管
21、工程主管保安主管收银员接待员客房服务员PA厨师杂工餐饮服务员销售代表维修员保安员健身教练人力成本（以下人员编制为上限编制、部分编制可与兄弟公司共用）岗 位 编 制 合计人数 薪 资 草 案部 门 方案 1 方案 2 方案 1 方案 2 方案 1 方案 2总经办总经理 1 名 1 12500 元/月1 名事务部经理 1 名行政网管 1 名4000 元/月1 名2500 元/月1 名14事务部人事主管 1 名工程主管 1 名保安主管 1 名维修员 2 名保安员 6 名133000 元/月1 名3000 元/月1 名3000 元/月1 名2000 元/月2 名2000 元/月6 名营业部营业部经理
22、1名销售经理 1 名销售代表 1 名前厅主管 1 名前厅接待 4 名客房主管 1 名客房保洁 12 名PA 主管 1 名PA 4 名餐饮主管 2 名餐饮服务员 20名厨师长 1 名厨师 12 名杂工 4 名健身教练 2 名营业部经理 1名销售经理 1 名销售代表 1 名前厅主管 1 名前厅接待 4 名客房主管 1 名客房保洁 16 名PA 主管 1 名PA 4 名餐饮主管 1 名餐饮服务员 12名厨师长 1 名厨师 7 名杂工 2 名健身教练 2 名65 535000元 /月 1名3000元 /月 1名2000元 /月 1名3000元 /月 1名2000元 /月 4名3000元 /月 1名20
23、00元 /月 12名3000元 /月 1名2000元 /月 4名3500元 /月 2名2000元 /月 20名8000元 /月 1名40000元 /月2000元 /月 4名3000元 /月 2名5000元 /月 1名3000元 /月 1名2000元 /月 1名3000元 /月 1名2000元 /月 4名3000元 /月 1名2000元 /月 16名3000元 /月 1名2000元 /月 4名3500元 /月 1名2000元 /月 12名8000元 /月 1名24000元 /月2000元 /月 2名3000元 /月 2名财财务部财务部经理 1 名出纳、日审 1 名收货库管 1 名采购司机 1 名
24、44000 元/月1 名3000 元/月1 名3000 元/月1 名2500 元/月1 名合计83 71 212500 元/月 181000 元/月15九、酒店营业收入测算（元/年）淡季 280 元/ 天240 天50%35 间标准间旺季 380 元/ 天120 天90%35 间2612400.00淡季 300 元 /天240 天50%7 间商务间旺季 420 元 /天120 天90%7 间569520.00淡季 380 元 /天240 天50%1 间方案一豪华套间旺季 580 元 /天120 天90%1 间108240.003290160.00淡季 280 元/ 天240 天50%61 间标
25、准间旺季 380 元/ 天120 天90%61 间4553040.00淡季 300 元 /天240 天50%8 间商务间旺季 420 元 /天120 天90%8 间631680.00淡季 380 元 /天240 天50%1 间客房收入方案二豪华套间旺季 580 元 /天120 天90%1 间108240.005292960.00淡季 500 人40%80 元/人120 天方案一 旺季500 人 85%100 元/人240天12120000.00 12120000.00淡季 150 人40%60 元/人120 天餐饮收入方案二旺季 150 人85%80 元/人240 天2880000.00 2880000.00康乐收入300 人800 元/年240000.00 240000.00其他收入100000.00100000.0016方案一15750160.00总计 方案二8512960.00总结项目地理位置优异，交通条件适中，非常适宜经营高星级精品主题酒店。项目客源定位和市场定位明确，核心竞争力突出，投入市场后将具有明显的领先优势。
