房地产策划师是剽管理客的集中营.doc

1、房地产策划师是剽管理客的集中营现在房子不好卖，也许房地产策划师俨然战国时期的纵横家或策士般被吹捧起来。但是，我要说一句，其实中国的房地产策划师，抑或就是剽客的集中营！我说的剽客，并非某种意义上的嫖客，而是思想、创意和方案的抄袭、窃取或拿来主义。当然，做剽客也不是一无是处的糟糕透顶，因为，按照鲁迅拿来主义里的话说， “总之，我们要拿来。我们要或使用，或存放，或毁灭” 。但是， “我们要运用脑髓，放出眼光，自己来拿”！然而，我们的房地产策划师是“自己来拿”的，却多少有点缺乏“运用脑髓，放出眼光” ，而是一味的自欺与欺人！我们先来了解一下什么是房地产策划师吧：房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研

2、、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作内容包括：房地产项目的市场调研和咨询策划；整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；房地产项目的产品营销工作；房地产项目的运营工作。譬如，市场调查吧，不是抄书，就是下载，要么就是迷信各种抽样调查，缺乏对数据真知灼见的分析和利用；案名吧，全国朗朗上口的楼盘案名大多雷同，有的驴唇不对马嘴，对地脉、文脉以及城市肌理等元素置之不理；规划方案建议吧，一线的套到二线，二线的套到三线，三线的套到四线，忘却了房地产的区域性、目标客户的消费习惯以及房企和楼盘的个性；营销方案吧，更是网上下载凑合着或依葫芦画瓢克隆着居多，

3、缺乏因地制宜的自主创意；房地产项目的运营工作吧，技巧者多，实效性少，有的还怂恿干缺德事！等等，不去一一赘述。我认为，有创意和创造的剽客，是好的房地产策划师，模仿也是重要的学习方式嘛！但是，我觉得，东一榔头西一棒的无序似的抄袭、窃取或拿来主义，是龌龊而缺乏责任感的房地产策划师！最后，让我引用世界商务策划师联合会轮值主席史宪文对策划的解读策划是在特定头脑状态下把角度和程序高度统一在特定的头脑状态下。角度：看问题多角度；程序：做事情讲程序 ：整理、判断、创新。所以，我看，房地产策划师不是天马行空的神人，而是为达到战略目标而做出科学化和艺术性相融合的系统工程之凡夫俗子。营销（Marketing） 什么

4、是营销 营销(台湾称为：行销）是关于企业如何发现、创造和交付价值以满足一定目标市场的需求，同时获取利润的学科。营销学用来辨识未被满足的需要，定义、量度目标市场的规模和利润潜力，找到最适合企业进入的市场细分和适合该细分的市场供给品。 营销经常由企业组织中的一个部门专门负责，这样其实有利有弊。利在：便于集中受过营销训练的群体专门从事营销工作；弊在：营销不应该仅限于企业的一个部门来进行，而应该在企业所有活动中体现出来。 根据杰罗姆麦卡锡在基础营销学下的定义：营销是指某一组织为满足顾客而从事的一系列活动。 营销学中的主要概念 包括市场细分（segmentation） 、目标市场选择(targeting

5、)、定位(positioning)、需要(needs)、欲求 (wants)、需求(demand)、市场供给品(offerings)、品牌(brands)、价值和满足(value and satisfaction)、交换(exchange)、交易(transaction)、关系和网络(relationships and networks)、营销渠道(marketing channel)、供应链(supply chain)、竞争(competition)、营销环境(marketing environment)和营销策划/方案(marketing programs)。这些术语构成了营销职业的词汇库

6、。 营销的主要过程 营销的主要过程有： （1）机会的辨识（opportunity identification） ； （2）新产品开发（new product development） ； （3）对客户的吸引(customer attraction)； （4）保留客户，培养忠诚(customer retention and loyalty building)； （5）订单执行（order fulfillment） 。 这些流程都能够处理得好的话，营销通常都是成功的。如果哪个环节出了问题的话，企业就会面临生存危机 。 营销的终极使命：追求利润最大化 营销已经是一个如此耳熟能详的词汇，或者说任何一

7、个稍具规模的企业都会有这样一个部门或者专门的队伍。然而营销到底是什么？营销对于一个企业的意义何在？我们如何看待营销在整个企业发展战略中的位置？ 在网上流传的一个关于“中国十大最烂专业”的帖子中，市场营销赫然在列。毕业生很难找工作显然是其最大的理由。市场营销，一方面极受企业重视，几乎被所有老板列为企业最核心的部门；另一方面，该领域里的所谓专业人才们却茫然找不到自己的位置，被社会和各种各样的正式与非正式组织边缘化。套用营销里面最为热门的术语，就是营销人员们，包括营销本身，都存在“定位”不清晰的问题。 这个问题在房地产行业里肯定是同样显著的。我们每天都在忙忙碌碌地看地、做经济测算，考察市场、研究建筑

8、和户型，包装推广以及销售，也许这些都归属营销部门，也许被切分成环节，营销只是其中一部分，但我们大多数的营销人员，以及率领营销人员的主管以及指挥他们的老板和总经理们真的未必有一个清晰的概念： 营销的范畴是什么？ 我们用什么指标来考核营销决策的正确性？ 如何考核营销团队工作的绩效？ 对于营销来说，有没有这样一种可能，抓住其中一个要害就抓住了工作的全部？ 由此进一步引申出， 营销队伍应该如何组建？配备哪些方面的特长人才？ 营销人员应该具备哪些方面的专业知识？ 营销人员以什么样的心态和方式与其他部门合作？ 这些问题将有无数种答案。在没有解决核心问题之前。 因此我们必须先解决核心问题营销为什么存在？ 营销绝不只是销售。 最早的市场营销教科书教育我们说，当前的营销观已经从“以生产为导向”历经“以销售为导向” 、 “以市场为导向”达到“以顾客为导向”的阶段。在很多行业里是这样，然而在这个行业，在不少人仍然认为价格控制是核心环节的房地产行业里，在策划和销售经理以假排号和炒房为唯一手段的大环境下，仍然有必要重新正一正营销与销售之间的名。