1、房地产代销合同中的涉税风险管控房地产开发企业开发的商品房，在实践中存在两种销售方式：一种是委托中间机构进行代销；另一种是房地产公司自己成立营销中心或售楼中心自己销售。从成本控制的角度来讲，大型房地产公司都是委托具有房地产代销资质的中间机构从事一级市场的代销，在代销商品房的过程中，房地产开发公司与代销中间机构签订的代销合同中，因代销方式的不同而税收风险不同，分析如下： （一）房地产代销合同中的涉税风险 在房地产代销合同中，房地产开发企业与代销机构明确的代销方式主要有：支付手续费方式、视同买断方式、超基价分成方式和包销方式等四种。在这四种委托代销方式中，体现的税收风险主要是房地产公司少确认收入，从
2、而少申报企业所得税，将受到税务稽查部门的稽查而要补税、缴纳滞纳金和面临罚款的税收风险。 1、支付手续费方式代销的税收风险：按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入，而少申报土地增值税和企业所得税。 国税发200931 号文第六条第（四）项第一款规定：“采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。” 根据财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知（财税200929 号）规定, 非保险企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，要在企业所得税前进行扣除,必须具备以下五个条件: 一是按与具有合法经营资格中介
3、服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的 5%计算限额进行企业所得税前扣除,超过部分，不得扣除。 二是企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。 三是除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。 四是企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。 五是企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。 另外，根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931 号）规定，房地产开发企业委
4、托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用( 含佣金或手续费)不超过委托销售收入 10%的部分,准予据实扣除。 基于以上规定，房地产公司必须按照销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，而不能按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入。而且房地产开发企业如果委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入 10%的部分准予据实在企业所得税前扣除；如果委托境内机构销售开发产品的，房地产公司在企业所得税前扣除的手续费及拥金支出不能超过服务协议或合同确认的收入金额的 5%，否则就少申报了企业所得税。案例分析：某房地产
5、公司采用支付手续费方式委托销售开发产品的涉税分析 1、案情介绍 甲房地产公司 2013 年开发住宅小区，与 A 房屋销售公司签订代理销售合同，A 公司按销售额 5%收取手续费。2013 年 9 月销售房屋 2000 平方米，每平方米 5000 元。A 公司将销售清单提交给甲公司，并按合同约定转交售房款950 万元。 甲公司账务处理为： 借：银行存款 950 万元 贷：主营业务收入 950 万元 请分析甲房地产公司的涉税风险。 2、涉税分析 国税发200931 号文第六条第（四）项第一款规定：“采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确
6、认收入的实现。”基于此规定，本案例中的甲房地产公司以 950 万元确认收入是错误的，是漏税的表现，甲房地产公司必须按照 A 公司代理业务营业额应为 1000 万元确认收入，缴纳企业所得税和土地增值税，向中间代理机关支付手续费 50 万元不能从 1000 万元收入中进行扣除，应由A 房屋代理销售公司向甲房地产公司开据服务业发票 50 万元，作为费用列支，在企业所得税前进行扣除。甲公司账务处理为： 借：银行存款 1000 万元 贷：主营业务收入 1000 万元 同时，借：销售费用 50 万元 贷：银行存款 50 万元 2、视同买断方式委托销售的税收风险：房地产开发公司只根据与代理销售公司签订代理销
7、售合同中规定的买断价确认收入，从而存在少或多申报企业所得税。 根据国税发200931 号文的规定，采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 基于以上税收政策规定，房地产公司采用视同买断方式委托销售开发产品的
8、，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。 案例分析：某房地产公司采用买断方式委托销售开发产品的涉税分析1、案情介绍 甲房地产公司 2013 年开发住宅小区，与 B 公司房屋销售公司签订买断方式代理销售合同，买断价为每平方米4500 元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2013 年 9 月 B 公司将开发产品销售清单提交给甲公司时，销售房屋 2000 平方米，实现销售收入 1000 万元，平均售价 5000 元。甲公司按买断价
9、计算收入，账务处理为： 借：银行存款 900 万元 贷：销售收入 900 万元。 请分析甲房地产公司的涉税风险。 （二）涉税风险分析 根据国税发200931 号文的规定，采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实
10、现。 基于此规定，本案例中的 B 公司代理业务营业额应为1000 万元，因开发商参与合同签订，合同价 5000 元大于买断价 4500 元，甲房地产公司应按照合同价 5000 元/米确认收入，而案例中的甲房地产公司则按照买断价 4500元计算收入，账务处理为：借：银行存款 900 万元，贷：销售收入 900 万元。是一种少计算收入，少申报企业所得税。甲公司正确的账务处理为： 借：银行存款 1000 万元 贷：主营业务收入 1000 万元 同时，借：销售费用 100 万元 贷：银行存款 100 万元 3、超基价分成方式委托销售开发产品的税收风险：支付给代理销售方的分成额，直接从销售收入中进行减除
11、，没有按照基价与销售合同或协议中约定的销售价格两者中的最高者确认收入，从而出现少或多申报企业所得税。 根据国税法200931 号文的规定，采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，按照以下规定确定收入。 （1）属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除； 如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日
12、确认收入的实现。 （2）属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 基于以上规定，房地产公司采用超基价分成方式委托销售开发产品时，必须按照以上两种情况进行收入的确认。案例分析：某房地产公司采用超基价分成方式委托销售开发产品的涉税分析 1、案情介绍 甲房地产公司 2013 年开发住宅小区，与代理销售公司 C 签订代理销售合同，合同确定采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价 4500 元，并由 C 公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2013 年
13、9月 C 公司提交销售清单时，销售房屋 2000 平方米，实现销售收入 1000 万元，平均售价 5000 元。甲公司按照保底价计算收入，账务处理如下： 借：银行存款 900 万元 贷：销售收入 900 万元。 请分析甲房地产公司的涉税风险。 2、涉税风险分析 根据国税法200931 号文的规定，采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，如果房地产企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，而且销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中
14、减除。本案例中， C 公司代理业务营业额为20004500（50004500）2000100% 1000（万元），开发商支付给受托方的分成额（50004500）200030% 30（万元）不得直接从收入中扣除，将来支付时，代理销售公司向房地产开发公司开代理业的服务发票作为销售费用列支。而案例中的甲房地产公司则按照保底价 4500 元计算收入，账务处理为：借：银行存款 900 万元，贷：销售收入 900 万元。是一种少计收入，少申报企业所得税。甲公司正确的账务处理为： 借：银行存款 1000 万元 贷：主营业务收入 1000 万元 同时，借：销售费用 30 万元 贷：银行存款 30 万元 4、包
15、销方式委托销售开发产品的税收风险：包销期内没有参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业没有应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 根据国税法200931 号文的规定，包销期内：包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现； 包销期外：包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外，按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入。另外，根据国税函发199668
16、4号文件规定，在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产” 征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 基于以上税收政策规定，房地产企业采用包销方式委托销售开发产品时，房地产公司确认收入应分包销期内和包销期外而进行不同的确认。即包销期内应该参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 案例分析：某房地产公司采用包销方式委托销售开发产品的涉税分析 1、案情介绍 甲房地产公司 2013 年
17、开发住宅小区，与代理销售公司 D 公司签订采取包销方式代理销售合同。合同约定：D公司包销售甲公司 2000 平方米房屋，以每平方米销售价4500 元向甲房地产公司结账；如果截止到 2013 年 9 月15 日销售不完，房屋归 D 公司，并由 D 公司于期满日起10 日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到 2013 年 9 月底，D 公司提交销售清单时，当月销售房屋 1700 平方米，还有 300 平方米未售出。甲公司账务处理如下： 借：银行存款 765 万元（45001700 米） 贷：销售收入 765 万元 请分析甲房地产公司的涉税风险。 2、涉税风险分析 根据国税法20
18、0931 号文的规定，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。也就是说，包销期外，按照包销协议执行，等于将房屋卖给了包销方。包销的全部收入为包销期内应实现收入加上期满后应实现收入。本案例中，D 公司还有 300 平方米未售出，D 公司代理业务营业额为 4500（1700300）950（万元），如果 D 公司把 300 平方米售出时，再按销售不动产征税。因此，甲房地产公司应该按照 4500（1700300）950 （万元）确认收入，而本案例中，甲公司按照 765 万元（45001700 米）确认收入，明显是少计收入，少申报企业所得税。 （二）房地
19、产代销合同中的涉税风险控制策略 通过以上对房地产公司委托代理销售中间机构从事开发产品代理销售的涉税风险分析，作为房地产开发企业必须采用以下涉税风险控制策略： 1、收取手续方式委托代销开发产品的涉税风险控制策略 房地产公司必须按照销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，而不能按照扣除支付代销中间机构手续费用的差额确认收入。而且房地产开发企业如果委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费) 不超过委托销售收入 10%的部分准予据实在企业所得税前扣除；如果委托境内机构销售开发产品的，房地产公司在企业所得税前扣除的手续费及拥金支出不能超过服务
20、协议或合同确认的收入金额的 5%，否则就少申报了企业所得税。 2、视同买断方式委托销售开发产品的涉税风险控制策略 房地产公司采用视同买断方式委托销售开发产品的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。 3、超基价分成方式委托销售开发产品的涉税风险控制策略 （1）属于由房地产企业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，房地产开发公司在确认收入时，必须根据其与代理销售公司签订的买断价格与房地产企
21、业与购买方签订销售合同或协议，或房地产企业、代理销售方、购买方三方共同签订销售合同或协议中约定的价格，两者中最高者进行确定。 （2）属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 4、包销方式委托销售开发产品的涉税风险控制策略 房地产企业采用包销方式委托销售开发产品时，房地产公司确认收入应分包销期内和包销期外而进行不同的确认。即包销期内应该参照收取手续费、视同买断和超基价分成方式的规定确认收入的实现，包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。下面是赠送的合同范本，不需要的可
22、以编辑删除！教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。一、_ 培训学校聘请_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生/女士/小姐为_ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。三、受聘方的工作任务(另附件 1 )四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。五、社会保险和福利：1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附 2 )2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_ 至_ 的来回机票( 金额不超过人民币_ 元整)或教师凭机票报销 _ 元人民币。六、聘方的义务：1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和
23、聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。2.对受聘方提供必要的工作条件。3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。4.按时支付受聘方的报酬。七、受聘方的义务：1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。3.按期完成工作任务，保证工作质量。4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。八、合同的变更、解除和终止：1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。2.经当事人双方协商同意后，
24、可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同：a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续 30 天不能恢复正常工作的。4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同：a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。b 、聘方未按时支付受聘方报酬。九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满 90 天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。
25、十、仲裁：当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。本合同于_ 年_ 月_ 日在_ 签订，一式两份，每份都用中文和_ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。聘方(签章)_受聘方(签章)_签订时间： 年 月 日二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本卖方：_( 简称甲方)身份证号码：_买方：_( 简称乙方)身份证号码：_根据中华人民共和国经济合同法 、 中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条 乙方同意购买
26、甲方拥有的座落在_市_区_拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面 )，建筑面积为 _平方米。(详见土地房屋权证第_号)。第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币_元/平方米，总价：人民币_元整(大写：_ 佰_拾_万_仟_佰_拾_元整) 。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币_元整，作为购房定金。第三条 付款时间与办法：1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰_ 拾_元整给甲方，剩余房款人民币_元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲
27、方。2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰 _拾_元整给甲方，剩余房款人民币_元整于产权交割完毕当日付给甲方。第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起_天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_等费用结清。第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_方承担，中介费及代办产权过户手续费由_方承担。第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在_日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有
28、。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起_日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。第七条 本合同主体1.甲方是_共_人，委托代理人_即甲方代表人。2.乙方是_，代表人是_。第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关_公证处公证。第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、_公证处各一份。第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十二条 双方约定的其他事项：出卖方(甲方)：_ 购买方 (乙方)：_身份证号码： _ 身份证号码： _地 址：_ 地 址：_邮 编：_ 邮 编：_电 话：_ 电 话：_代理人(甲方)：_ 代理人 (乙方)： _身份证号码: _ 身份证号码： _鉴证方：鉴证机关：地 址：邮 编：电 话：法人代表：代 表：经 办 人：日 期： 年 月 日鉴证日期：_年_月_日
