1、存山地产商铺市场调研、业态分布定位建议存山地产分三期建设,工程已经全面开工,一期保障房 5 栋 2012年 6 月份交工,二期回迁房 5 栋和三期 10 栋商品房 2012 年底主体全部封顶,同时小河南路和启明路的商铺建设也将交付使用,无论从工程进度和入住情况来看,商铺都具备了销售和展示的条件。存山地产商铺主要分两部分组成,第一部分:项目商业经营规划一、整体商业定位商业项目的前期定位,要根据区域市场的居民消费水平,消费偏好决定!最好先做一个详细的市场调研!二、项目主题概念提炼商业项目的策划时已引入了“城市客厅“、“绿色商务“、“城市休闲广场“的概念,因此对商铺的定位可延续原有的理念。商铺招商方
2、案 主题一:“城市客厅“人气业主的第二客厅,依据其超前的运营管理水准和开发商独具匠心的开发思路,将成为惠州市的“城市客厅“,成为人们休闲购物心之所向的地方。项目所处的麦科特大道,是惠州现代城市建设景观最具代表性的区域之一,无论是现状,还是远景规划,都是广州当之无愧的“城市客厅“,并成为展示惠州新形象的一个窗口。风尚国际商业项目的启动无疑将带动本片区甚至整个城市建设和经济发展,成为人们新的生活聚集地。商铺招商方案 主题二:“城市休闲生活广场“氛围城市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等,景观丰富,彰显从容与健
3、康。同时商铺的功能定位为购物休闲一体化的商业中心,将生活与休闲完美结合,突显现代城市人们的生活方式。商铺招商方案 主题三:核心区的时尚中心活力三、商业功能定位打造成包容时尚、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能的休闲生活广场,以此来满足惠州市中产阶级休闲文化需求,从而达到满足自由、放松、交流、时尚和购物等多种生活目的。随着人们消费水平的提高,单纯的购物服务已难以满足顾客的需要,利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势,因此,我们可以在主营零售业的基础上引入娱乐、休闲及其他服务行业以方便顾客,带旺商场。我司建议的功能如下:功能 内容百货 珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居
4、、皮装、电子超市 日常生活用品餐饮 冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆娱乐 小型影视厅、卡拉 OK、歌舞厅、游戏机、保龄球休闲 书店、音乐城、文化廊、水族馆服务 美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身 、足疗保健修理 家电维修商务 商务服务中心、银行、证券、基金对于零售业,我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。餐饮以简洁式、休闲式为主,主要是为了实现商场的购物人群的便利,但为保持环境清洁,拒绝有厨房的餐饮行业。四、商铺布局及销售方式建议方法一:规定业态分布1)布局方式对各楼层分别确定其用途,按拟订的用途招商和销售。业态分布表楼层 业态一楼 眼镜、珠宝、皮装、电子专卖二楼 主题性专卖店三楼 主题性专卖
5、店四-六楼 外资企业、证券、银行办公家居市场娱乐城、休闲中心二、项目招商销售总策略1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主,招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让;如商户只能接受只租不买的形式,可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。2、项目主要为自营型商铺,将商铺一定年限的产权完全转移给投资人,由投资人自行决定自行经营还是出租给他人经营;3、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺,如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼,可先将商铺先租给投资者经营一定年限,然后再将其产权转移给有购买意向的客户;4、对商铺进行业态布局进行初步规划,根据规划业态,针对性地寻找投资商户进行招商。5、目标商户定
6、位为全国或深圳知名商家和连锁企业。但商铺买家除这些知名商家企业外,也可以为其他有购买能力的任何目标群。三、商业氛围营造强势广告支持,形成强大的宣传攻势,让全市人民都来此消费。成立演艺中心,周未进行大型文艺演出,吸引市民前来观光消费。全方位贴心物管服务,给经营者一个轻松的经营环境,购物者一个享乐的购物天堂。定期促销推介,形成滚滚人流,带来巨大消费。娱乐部分以 KTV、电玩、热舞及影城为主,通过动感的造型,夸张的色彩及尺度大大加强商业氛围,对商业环境也起到相当的补充与完善。1、目标商户群本地集团与企业全国性或地区级连锁店品牌店、专卖店、主题店2、目标购买人群本地集团与企业全国性或地区级连锁店品牌店
7、、专卖店、主题店本地个体私营业主有投资意向的本地人3、目标商户确定原则购买优先,如不愿购买则可考虑商铺租赁;先大户、后小户;先品牌商户、后一般商户的原则四 SWOT 分析: 1、S优势 (1)地段离句容市城市中心只有 1.2 公里,规划的物流商贸区域,对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。 (2)交通项目内有公交 2 路车直达市区 10 分钟一班,10 路车离项目只有 5 分钟的路程。 (3)口碑项目为句容市政府招商引资项目,2005 年 10 强民营企业,2006 年消费者信得过企业。 (4)物业项目占地面积 200 亩,该项目投资 2 亿多元,建筑面积近 70000 平方米,商铺面
8、积达 80000 平米,仓储面积 35000 平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。 (5)配套配置自动扶梯、6500 平米的大型停车场,还有宽 24米的中央绿化带配置休闲区域,配套设施较为完备。 (6)品牌商家入驻一期,二期成功引进马可波罗瓷砖,冠军陶瓷,麒麟床垫,全友家私,皇明太阳能句容总经销,世友地板句容专卖店 嘉宝莉油漆句容专卖,品牌影响力强大。 2、W劣势 (1)由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。 (2)句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度,目前新市场开始需要一定周期的培育。 (3)项目临 104 国道道,车流快,人流被阻隔,有碍人气的聚集和商
9、气的形成。 (4)项目居句容市区以外,区域商业网点分布较稀,商业氛围不足。3、O机会 (1)经济因素股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低,有效投资渠道窄;与此正好相反的是连年存款余额上升,大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。 (2)政策因素国家宏观经济调控失当,造成房价一路高升,给投资者带来了商机。 (3)市场因素随着经济复苏,人均收入大幅度提升,消费水平提高,消费能力和消费总量迅速增长,商业行业日益兴旺,商业地产开发前景也越来越美好。 (4)区域发展本区域被政府规划为商贸物流区,本项目正符合本区域发展,在附近政府有意建造大面积的经济适用房,加大了本区域的人流量。 (5)现行的产权式商铺推广模式,可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。 4、T威胁 (1)国家相关法规明确规定“禁止返租” ,而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。 (2)工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传,使本项目在推广中无法将信息传达到位。 (3)国家对目前房地产的发展过热不断的控制,银行利息不段上调。(4)招商难度大,开业时若无大量商户进入,商场经营会遭致失败,还有可能引发市场危机。 (6)商业市场竞争激烈、经营困难,若不能盈利或保本,将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。