1、房地产法规试题A 卷一、名词解释(20 分)1.房地产2.土地征用3.综合开发4.房地产交易5.物业服务合同二、填空（20 分）1.按土地的开发程度，土地可以分为 、 、 。2.房地产法律关系由 、 、三大要素构成。3.综合开发的特点是和 。4.征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的倍，征用耕地每一名农业人口的安置补助费，为该耕地被征用前三年平均年产值的倍；土地补偿费和安置补助费的总和不超过该耕地被征用前三年平均年产值的倍。5.国有土地建设用地使用权的取得方式主要有 和 。6.房地产中介服务主要包括三类： 、 和。7.根据我国人民法院组织法 ，我国的设有 、 、和 四级法院。三
2、、判断正误（正确的打“” ，错误的打“” ） 。 （10 分）1.不动产包含房地产，房地产属于不动产，是不动产的一部分。 （ ）2.房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地上、后地下的原则实施。 （ ）3.征用基本农田或基本农田以外的耕地 35 公顷的，其他土地超过 70 公顷的，由省级人民政府批准。 （ ）4.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 30 日内，到县级人民政府房地产管理部门办理备案登记手续。 （ ）5.房地产权属登记是现代房地产制度的基础和核心。 （ ）6.房屋赠与的受赠人要向国家缴纳房屋现值价格 10%的契税。 （ ）7.物业管理企业与业主之间具有明显的委托
3、关系。 （ ）8.仲裁实行一裁终局原则。 （ ）9.人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案起 3 月内审结。 （ ）10.承租人在租赁期限内可以自行决定转租房屋。 （ ）四、简答题（30 分）1.土地所有权包括哪些权利？有哪些特征？2.我国确立房地产法律关系的行为有哪些？3 城市房屋拆迁安置的原则有哪些？4.房地产抵押的法律特征？5.房屋赠与的条件？五、案例分析（20 分）1. 2009 年 9 月，邵某与刘某签订了房屋买卖合同，购买刘某一套价值 30万元的房屋，并向刘某交纳购房定金 6 万元。2009 年 11 月刘某又与贾某签订了一份房屋买卖合同，将房屋以 35 万元的价格卖给贾某，贾某
4、支付完清了房屋价款并办理了过户手续。邵某与刘某签订合同后，一直催促刘某办理过户手续，但刘某以各种理由拖延。后来，邵某到房管局查询得知，刘某已将该住房卖给贾某并已办理了过户手续。请问：（1）邵某与刘某、邵某和贾某签订的两份合同是否都有效？（2）房屋究竟是归刘某还是贾某所有？为什么？（3）刘某在本案中应当承担何种违约责任？2.某市进行房屋拆迁，拆迁补偿方案是评估价上浮 15%，一次性搬家奖励费为 10000 元。现张某有一营业用房要拆迁，该房营业面积为 35 平米，评估价为 4500 元每平米，有 4 名从业人员，停产停业损失按每人每月 1000 元计算，停业时间估计为 2 月。另外天然气补偿按每
5、户 3200 元计算，电话移机按照每部 58 元计算。请问：（1）拆迁人应当给张某补偿哪些项目？（2）张某要求货币补偿，一共可以拿多少补偿金？房地产法规试题参考答案A 卷一、名词解释(20 分)1.房地产：以下两种解释皆可（1）狭义的房地产是指房屋、地基以及房屋附属土地；广义的房地产是指国际上通用的不动产，即一个地区所有土地及地上附着物。（2）房产和地产的总称。房产是指在法律上有明确权属关系的房屋财产，地产是指在法律上有明确权属关系的土地财产。2.土地征用：是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体土地变为国有土地的行为。3
6、.综合开发：是指根据城市建设总体规划的要求，对一定规模的区域的土地、房屋建筑、基础设施及配套工程进行统一规划、配套建设的管理方法。4.房地产交易：是指以房地产为特殊商品而进行的各种经营活动，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。5.物业服务合同：是指物业管理企业与委托人签订的，物业管理企业接受委托提供物业管理服务，委托人支付管理费用的合同。二、填空（20 分）1.过生地、生地、熟地2.主体、客体、内容3.统一、配套4.6-10、4-6、305.出让、划拨6.房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪7.最高人民法院、高级人民法院、中级人民法院、基层人民法院三、判断正误（10 分）1.2.3
7、.4.5.678910四、简答题（30 分）1.土地所有权包括哪些权利？有哪些特征？答：土地所有权是一种民事权利，是土地所有权人对土地的拥有、占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权具有物权的一切特征，同时具有：（1）权利的基础性；（2）权利的逻辑性；（3）权利的派生性；（4）权利的排他性。2.我国确立房地产法律关系的行为有哪些？答：（1）房地产行政管理行为；（2）当事人的行为；（3）司法行为：行政措施、房地产仲裁、房地产诉讼。3 城市房屋拆迁安置的原则有哪些？答：（1）谁拆迁谁安置的原则；（2）安置相当原则；（3）安置和补偿相分离的原则4.房地产抵押的法律特征？答：（1）以确保债权实现为目的
8、；（2）抵押权以获得房地产的交换价值为实质内容；（3）不转移标的物的占有；（4）抵押权的设定为要式法律行为。5.房屋赠与的条件？答：（1）房屋赠与的主体必须具有民事主体资格；（2）赠与人对房屋应当具有所有权或依法处分权；（3）标的物必须是依法可以赠与的房屋。五、案例分析（20 分）1.答：（1）邵某与刘某签订合同，是双方真实意思的表示，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同；因为同样的理由，贾某与刘某后签订的合同也是有效的，除非贾某已经知道前一份合同的存在。（2）贾某所有。我国物权法和城市房地产管理法都规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。 ”据此，已经
9、办理过户登记的，房屋归登记的产权人所有。贾某与刘某签订的合同有效，又办理了过户登记，则房屋所有权已经转移至贾某名下，并受法律保护。（3）本案中邵某只能要求刘某承担违约责任，以保护自己的合法权益。根据合同法的规定，违约的刘某应向邵某双倍返还定金，即 12 万元。2.答：（1）拆迁人应当给张某以下补偿项目：被拆除房屋补偿金、停产停业损失费、一次性搬家奖励费、天然气和话机补偿费。（2）被拆除房屋补偿金：35 平米4500 元每平米1.15=181125 元停产停业损失费：1000 元每人每月4 人2 月=8000 元一次性搬家奖励费 10000 元天然气补偿费 3200 元话机补偿费 58 元所以，
10、张某一共可以拿 202383 元。房地产法规试题B 卷一、名词解释(20 分)1.房地产开发2.房地产抵押3.房屋拆迁4.土地制度5.土地使用权二、填空（20 分）1.按照房屋所有权的归属不同，房屋可以分为 、 。2.房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体双方（或多方）的权利和义务共同指向的事物，包括 、 和。3.勘察合同的定金是勘察费的，设计合同的定金是设计费的 。4.目前我国房屋拆迁有三种方式： 、 和。5.国有土地使用权出让期限是：居住用地年，工业用地年，商业、旅游、娱乐用地年，综合用地或其他用地 年。6.在遗产分配分割共有房屋时，可以采取以下三种方法进行分割：、和。7.房地产中介服
11、务主要包括三类： 、 和。三、判断正误（10 分）1.宪法是我国的根本大法，具有最高的法律效力。 （ ）2.土地制度的核心是土地使用权。 （ ）3.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，满 2 年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 （ ）4.销售不动产、转让土地使用权的营业税税率为 10%。 （ ）5.土地权利的设立、变更和消灭均以登记为生效要件。 （ ）6.房屋赠与合同成立后就不能撤销。 （ ）7.1981 年 3 月 18 日，上海市物业管理公司成立，标志着现代物业管理制度在中国大陆兴起。 （ ）8.因不动产提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。 （ ）9.当事人不服人民法院一审
12、判决和裁定，在判决书和裁定书送达之日起 15天内向上一级人民法院提起上诉。 （ ）10.城市房屋拆迁过程中，对违章建筑也要给予适当补偿。 （ ）四、简答题（30 分）1.什么是房地产？房地产有什么特点2.物业管理的特点？3.商品房预售的条件？4.房地产开发建设的基本要求？5.国有土地使用权出让的原则？五、案例分析（20 分）1. 2009 年 9 月，邵某与刘某签订了房屋买卖合同，购买刘某一套价值 30万元的房屋，并向刘某交纳购房定金 6 万元。2009 年 11 月刘某又与贾某签订了一份房屋买卖合同，将房屋以 35 万元的价格卖给贾某，贾某支付完清了房屋价款并办理了过户手续。邵某与刘某签订合
13、同后，一直催促刘某办理过户手续，但刘某以各种理由拖延。后来，邵某到房管局查询得知，刘某已将该住房卖给贾某并已办理了过户手续。请问：（1）邵某与刘某、邵某和贾某签订的两份合同是否都有效？（2）房屋究竟是归刘某还是贾某所有？为什么？ （3）刘某在本案中应当承担何种违约责任？2.2005 年 6 月，某市机床厂向某市银行申请贷款 500 万元用于机床厂的技术改造，期限 3 年。双方签订了贷款合同，同时银行要求机床厂提供担足够的抵押物作为担保，机床厂于是提出将自己厂房外的门面作为担保，该门面是机床厂在出让取得国有土地上修建的。于是双方又签订了抵押合同，并到房管部门办理了房屋抵押手续，但双方都为对门面进
14、行价值评估。办理房屋抵押手续后，机床厂仍然向过去一样，将门面租赁给经营户每月收取租金，银行方面未提出任何异议。2008 年 6 月，由于机床厂无法还请贷款及利息，银行要求把抵押的门面全部过户到自己名下冲抵贷款及利息，且要求机床厂把 2005 年 6 月至 2008 年 6 月的租金支付给自己。双方达不成协议，于是起诉至法院。你作为法官，如何审理该案？问：（1）双方签订的贷款合同是否有效？（2）对抵押物该如何处理？（3）银行能否主张 2005 年 6 月至 2008 年 6 月的租金？房地产法规试题参考答案B 卷一、名词解释(20 分)1.房地产开发：是指在依法取得使用权的土地上，通过一定的资本
15、和人力投入，进行土地开发、基础设施和房屋建设的活动。2.房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。3.房屋拆迁：是指在城市开发中的旧城改造过程中，依据国家有关法律、法规的规定而实施的依法拆除房屋，并给予补偿和安置的行为。4.土地制度：土地制度是人们在拥有、占有、使用、收益、处置土地方面所形成的社会关系的总和，其核心是土地所有制。5.土地使用权：是土地使用者依法取得的、在法律规定范围内对土地享有的占有、使用、收益和特定条件下依法处分的权利。二、填空（20 分）1.公房、私房2.物、行为、非物质财富3.30%、20%4.政府组织统一拆迁、委托拆迁、自
16、行拆迁5. 70、50、40、506.作价补偿、变价分割、实物分割7.房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪三、判断正误（10 分）1.2.3.4.5.678910四、简答题（30 分）1.什么是房地产？房地产有什么特点？答：房地产是房产和地产的总称。房产是指在法律上有明确权属关系的房屋财产，地产是指在法律上有明确权属关系的土地财产。特点有：（1）不可移动性；（2）永久性；（3）独一无二性；（4）保值性和增值性。2.物业管理的特点？答：（1）规范性；（2）社会化；（3）专业化；（4）企业化；（5）市场化3.商品房预售的条件？答：（1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）持有
17、建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金必须达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定了施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证。4.房地产开发建设的基本要求？答：（1）房地产开发用地除了法律和国务院规定可以采用划拨方式以外，都应当以出让方式取得；（2）严格按照用途、期限进行开发；（3）开发项目的设计、施工必须符合标准和规范；（4）房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。5.国有土地使用权出让的原则？答：（1）国家主权原则；（2）政府垄断原则；（3）合理利用土地原则；（4）自愿、公平、等
18、价有偿和诚实信用原则。五、案例分析（20 分）1.答：（1）邵某与刘某签订合同，是双方真实意思的表示，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同；因为同样的理由，贾某与刘某后签订的合同也是有效的，除非贾某已经知道前一份合同的存在。（2）贾某所有。我国物权法和城市房地产管理法都规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。 ”据此，已经办理过户登记的，房屋归登记的产权人所有。贾某与刘某签订的合同有效，又办理了过户登记，则房屋所有权已经转移至贾某名下，并受法律保护。（3）本案中邵某只能要求刘某承担违约责任，以保护自己的合法权益。根据合同法的规定，违约的刘某应向邵某双倍返
19、还定金，即 12 万元。下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除！教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。一、_ 培训学校聘请_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生/女士/小姐为_ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。三、受聘方的工作任务(另附件 1 )四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。五、社会保险和福利：1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附 2 )2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_ 至_ 的来回机票( 金额不超过人民币_ 元整)或教师凭机票报销 _ 元人民
20、币。六、聘方的义务：1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。2.对受聘方提供必要的工作条件。3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。4.按时支付受聘方的报酬。七、受聘方的义务：1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。3.按期完成工作任务，保证工作质量。4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。八、合同的变更、解除和终止：1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不
21、得擅自更改、解除和终止合同。2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同：a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续 30 天不能恢复正常工作的。4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同：a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。b 、聘方未按时支付受聘方报酬。九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满 90 天前向另一方提出，经双方协商同意后签
22、订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。十、仲裁：当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。本合同于_ 年_ 月_ 日在_ 签订，一式两份，每份都用中文和_ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。聘方(签章)_受聘方(签章)_签订时间： 年 月 日二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本卖方：_( 简称甲方)身份证号码：_买方：_( 简称乙方)身份证号码：_根据中华人民共和国经济合同法 、 中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购
23、买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在_市_区_拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)，建筑面积为_平方米。( 详见土地房屋权证第_号)。第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币_元/平方米，总价：人民币_元整(大写：_佰_拾_万 _仟_佰_拾_元整) 。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币_元整，作为购房定金。第三条 付款时间与办法：1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰_ 拾_元整给甲方，剩余房款人民币_元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交
24、税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰 _拾_元整给甲方，剩余房款人民币_元整于产权交割完毕当日付给甲方。第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起_天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_等费用结清。第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_方承担，中介费及代办产权过户手续费由_方承担。第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在_日内将
25、乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起_日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。第七条 本合同主体1.甲方是_共_人，委托代理人_即甲方代表人。2.乙方是_，代表人是_。第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关_公证处公证。第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、_公证处各一份。第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十二条 双方约定的其他事项：出卖方(甲方)：_ 购买方 (乙方)：_身份证号码： _ 身份证号码： _地 址：_ 地 址：_邮 编：_ 邮 编：_电 话：_ 电 话：_代理人(甲方)：_ 代理人 (乙方)： _身份证号码: _ 身份证号码： _鉴证方：鉴证机关：地 址：邮 编：电 话：法人代表：代 表：经 办 人：日 期： 年 月 日鉴证日期：_年_月_日
