1、高房价还能撑多久?是泡沫终究要灭亡前言：畸高，在无“家”可归中纠结曾几何时，家是一个永远深刻烙印在中国人心中的温馨情结。一说搬家，自然指的是更换房子；而提到分家，也注定是在同一屋檐下的日子走到了尽头；假如说某某某无家可归，就甭提房子了，肯定要被划拨进一无所有的流浪汉阵营。所以，在很多人眼中，家就是房子，房子就是家。然而，他们忽略了，家与房子并不相同。家是人类特有的感情归宿与心灵慰藉，更多体现在意识层面上，而房子则是真真切切有棱有角的实际物体！若是可以实现无条件地置换，创作出“烽火连三月， 房书抵万金” ；“少小离家老大回，乡音无改鬓毛衰” ；“房事，国事，天下事，事事关心”只怕老祖宗听了，也要
2、怒发冲冠翻身坐起！当然了，你也可以用诗歌反驳， “我想有一所房子，面朝大海，春暖花开”这意境多么浪漫多么唯美啊！有家如斯，的确是善莫大焉。可问题在于，如果这个童话般的房子是你啃老三十载的全部积蓄外加自己二十年还贷的枷锁，才勉强购置的“蜗居” ，只怕这童话就该用痛苦来形容了。毕竟你我都是凡夫俗子，食人间烟火，吃五谷杂粮，目睹眼下一路飙涨如火箭窜天的房价，也不可能活得那般超然。家中的那排书架，储藏着爷爷的国学底蕴；家中的那件花棉袄，包裹着妈妈青春的记忆；家里的那排骨烧豆角，刺激着儿女千里之外的味蕾家是一种文化，家是一种时光，家是一种情怀，而这一切都需要固定的房子作为承载。所以，也难怪中国人对房子如
3、此钟情买房置地，传宗接代，这就是几千年来根深蒂固的传统！而在黄头发蓝眼睛的西方人看来，这种对房子的执拗很是可怕，尤其是收入比与租售比都远远超过国际标准数倍的今天！为什么啃老族“扛起炸药包直奔碉堡” ，为什么房奴“在烈焰焚烧下岿然不动” ，这些并不富足的购房者都是董存瑞和邱少云吗？或许，当初他们的祖先诞生在必须游牧的伊甸园吧，所以这些后代也就习惯了东奔西走四海为家的生活！就目前的楼市而言，尽管不尽如人意之处太多，但是每个中国人的血脉里，仍然流淌着不同于其他民族的伦理因子。不妨换个维度来看，正因为“家”之飘渺， “房”之沉重，才使得人们把对房子的拥有当做了“家”的前提！租与买，房客与房奴看似一字之
4、差，但在现实世界中却总是天差地别没有隶属于自己的房子，往往就意味着没有安居乐业之所，修身、齐家、治国、平天下等一系列庞大工程就算上马也很难踏实。又或者说，无论持哪种“住”房选择，神通广大的我们，都不大可能翻出“家文化”的五指山！畸高的房价，透支了社会的财富，裹挟了民众的意志， “买房就像茶几，上面摆满了杯具；我们就像茶叶，终究要被浸泡在杯具之中。 ”所以，我们在痛楚纠结之余不禁追问：房价为何从单纯的千元建筑成本飙升到动辄上万甚至数十万元？房地产业的台前幕后到底隐藏着多少吸血鬼？“涨”声响起来的同时，又有哪些“忽悠”言论始终伴随左右？专家学者的谎言和地产大鳄的良知孰多孰少？丈母娘何时成了决定房价
5、的要素，而穷人当真无“福”消受房子这样的商品？房奴在啃老之后，如何从容哺育后代？至于那些连房奴都做不成的“夹心层” ，又该何去何从？GDP 的非常完美与 CPI 的特别尴尬，我们该相信谁？80后注定是被辛苦的一代吗？为什么每次政府调控最终都以“空调”收场？房价如有下降日，家祭无忘告乃翁！所幸，2010 年的两会如期召开，房价被关注的程度远超以往。在这个必然“change”（变革）的端点，中央政府铮然亮剑，直指房地产的敏感性和高危性。委员们纷纷献计，各项调控政策屡屡出台，从土地到资金悉数严格管理，总理更是在 2 个小时里 34 此提及“房”字，其整饬决心可见一斑如果一个人一辈子都在为蜗居无休止地
6、忙碌，无暇顾及精神享受，这样的生活还有什么幸福可言？如果一个民族为了所谓的支柱产业而置民生问题于不顾，甚至牺牲了素养和灵魂，这个民族还有什么前途？如果一个社会也是沉浸在短视和利益的风气之下畸形发展，这个社会还算不算是和谐社会？房子作为一个市场化的商品，必须通过市场的杠杆来调节，因此，飙涨畸高的房价不大可能立竿见影地回归民生，但“两会”的精神必然让房地产及其相关领域有所行动！联想那些决意逃离“北上广”的青年才俊，再对比自嘲“亚历山大”的中产阶级；审视一番已然持续低迷的成交量，再憧憬一下如箭在弦的物业税征收你还相信房价永涨不跌的神话吗？所以，我们大胆断言，眼下的高房价已是强弩之末，2010 年必现
7、拐点！“青山遮不住，毕竟东流去” ，这是一种对发展规律的清醒认识。请不要忽略，房地产泡沫一旦破裂，必将给世界经济造成严重损失。而作为渴望安居乐业的普通百姓，此刻除了“不抛弃，不放弃”之外，更应该增收节支，努力赚钱，让自己早日结束与房价马拉松的赛跑，这才是现实中的现实。前言：畸高，在无“家”可归中纠结 第一章：飙涨，谁在幕后充当推手 房价持续走高已成不争事实，而让亿万民众忧心的是：房价究竟要高到什么地步？谁是眼下畸高的始作俑者？谁又在挖空心思推波助澜？谁潜伏在投资领域蠢蠢欲动？又是谁在恐慌追涨中自食恶果？当普通消费者被高房价牢牢捆绑之时，我们不妨睁大眼睛，看看幕后推手们的嘴脸。 一个暴利垄断的怪
8、胎 / “ 招挂拍” ，地方财政的摇钱树 / 双向放贷笑开颜？ / 热钱压境嗜血成性 / 专家与媒体，谎言祸莫大矣 / 房地产中介人的秘笈 / 炒房团的本质是民营资本 / 刚性需求，刚好撞到枪口上 / 投资客与投机客 / 民众追涨雪上加霜 / 第二章：忽悠，看不懂的房地产雾里看花，水中望月，中国的房地产业是这般玄机重重。经济学家、著名学者、地产大鳄、政府官员以及寻常百姓，或为既得利益辩驳，或为民生大计呼吁，或为经济安全忧患，或为继续敛财造势，一时间唇枪舌剑，你方唱罢我登场，导演出这部看不懂的纷繁复杂的闹剧。 城市化让房价涨到 30 万！ / 卖房等于卖国吗？ / 房价成本是老婆的胸围？ / 丈
9、母娘推高房价？ / 这一次到底谁赢谁输？ / 地段，地段，还是地段 / 不买房运动的新不了情 / 个人合作建房搁浅记 / 当“楼”遍地开花 / 房子是财富，穷人买不起？ / 第三章：房奴，背着痛苦去寻找幸福 如果有一天，当你发现自己被房价压迫、受利率盘剥、遭地段囚禁、因房子失去自我的时候，恭喜你，你已成功地加入了房奴的部落。你将成为头顶“啃老” 骂名，身扛首付债务，脚蹬银行催促，不敢跳槽，不许得病，不愿生养的全能超人！没错，房奴是不幸的，可做不成房奴呢，或许更不幸 听海萍算笔账 / 房奴年年有，去年特别多 / 何处是蜗居 / 买房=非常 6+1 / “ 裸婚”进行时 / 房客 PK 房奴 /
10、房奴生下了孩奴？ / 第四章：民生，居者有其屋不再是梦 房地产是支柱产业，但中国的未来不能依赖冰冷的钢筋水泥；经济发展需要扩大内需来带动，可高房价已然抑制居民消费。当 GDP 成为政府惟一的衡量标准，当 CPI 成为眼下百姓最头疼的话题，难道这不是值得警惕的危机？让高房价回归民生，一个别无选择的命题！ 注定“被”辛苦的一代 / 报复性上涨加剧贫富差距 / 别让 GDP 蒙住眼 / 保障性住房亟须扩容 / “ 啃老”迟早是要还的 / “ 夹心层”的尴尬 / 终结强制拆迁的年代 / 第五章：亮剑，两会给老百姓一粒定心丸 两会即毕，中国政府表示痛下决心用各种手段来抑制房价过快增长，同时也表示政府调节
11、房价是一个长期的战略，需要民众有一个理性的认识。但是普通消费者迫切期望看到的是，可以在短期内得到真正的实惠，舆论也纷纷呼吁政府直接干预我们解决温饱问题用了三十年，那解决房价问题需要多久？ 如果调控变成“空调” / 两小时，34 次提及“房” / “ 地王”轰然倒地 / 二套房贷收紧暗涛汹涌 / 存款准备金率再度上调 / 4 万亿投资没有一分钱投向房地产 / 六省市向高房价宣战 / 央企应全面退出房地产业 / 第六章：断言，高房价已是强弩之末 没有见识，总该有点常识；要是缺乏常识，最好别进楼市。当击鼓传花的游戏来到尾声，谁还嚷着非要做那个“幸运儿 ”呢？如今的高房价已经透支了大部分家庭的购买力，
12、甚至让所谓的刚性需求也随之望而却步。成交量萎靡的时节，中央调控的春风乍起，高房价啊高房价，你还能猖狂到几时？ 控制、抑制与遏制 / 令人咋舌的数字比 / 如果内需只剩下房子 / 谁还搞实体经济？ / 逃离“北上广” / 一套房消灭一户中产！ / 成交量在观望中萎靡 / 物业税征收如箭在弦 / 只涨不跌？“永远”的神话 / 第七章：规律，是泡沫终究要破灭 一滴肥皂水，只需轻轻一口气就能吹出一串绚丽夺目的气泡。可是好景不长，泡沫越大，迸裂得越快。通常情况下，泡沫经济都是虚假繁荣的同义词。看起来五颜六色，中间除了空气再无内容，一旦泡沫破裂，无论怎样美轮美奂的景象都顿时消失得一干二净。浮华的表象不能承
13、载的现实的重压，我们必须正视前车之鉴所带来的启迪。 佛罗里达泡沫引发大萧条 / 十年一觉东京梦 / 天涯，海角、烂尾楼 / 金融风暴冲击东南亚 / 东方之珠，黯然失色 / 横扫地球村的次贷危机 / 劳伦斯魔咒砸中迪拜 / 结尾：拐点，相约 2010 / 附录一：中国房地产发展史（1978 年2010 年） / 附录二：外国的住房保障制度/ 参考文献 / 第一章：飙涨，谁在幕后充当推手一个暴利垄断的怪胎周末，三五知己先打球后饮酒，好不惬意。推杯换盏之际，忽然有位兄台冒出一个不合时宜的问题：“你们认为，房价现在处在什么阶段？”一时间，大家面面相觑。解铃还须系铃人，最终还是他自问自答：“应该是一个连
14、开发商自己都觉得再涨不好意思、都忐忑不安的阶段吧！”为什么每每提及开发商，大家都习惯将之妖魔化，好像他们个个都青面獠牙、血盆大口。其实也难怪人民群众对开发商横眉冷对，嗤之以鼻，他们的所作所为也的确达到了“千夫指”的“高度” 。在我国，开发商更像是一个“以土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等为倒卖对象”的怪胎他们不设计房子，类似工作由设计院承担；他们不建造房子，施工的活儿早转给包工头完成；他们不销售房子，有更专业的营销团队日夜卖命；他们不管理房子，业主有事自然找物业公司处理；甚至跟房子相关的钱他们也懒得掏，无非是期房预售和拖欠施工款项！“十指不沾泥，鳞鳞居大厦” 。宋代诗人梅尧臣提前给开发商定了
15、性！那么，这些“一无是处”的家伙到底会干什么呢？没错，他们最大的本领就是“空手套白狼”！从银行搞来了旁人贷不到的款，从政府手中搞到了旁人不许拿的地，所谓国民经济支柱的房地产业，有了这两样东风那还不万事大吉？难怪有人撰文犀利地指出“他们是迄今为止中国最大的倒卖商、皮包商和中间商”！改革春风吹满地，三十年来中国还没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁。在每年的胡润百富排行榜上，地产富豪都赫然名列前茅，数量更是连年占据半壁江山。按照他们自己的说法就是“承受的风险大，运作的资金多，赚上一点钱是应该的” ，有或者“碰巧赶上了中国城市化和房地产商品化的高潮，天上掉下个大馅饼，想躲都躲不开，一切都是辛苦所
16、得加幸运所得”可是在“中国十大暴利行业”中，房地产业始终都是卫冕冠军，而且暴利绝对值和公众评价恶誉度年年都是五颗星。当前，全社会的平均利润率在 10%上下徘徊并成下降之势，可是善于巧取豪夺的中国开发商们早已成了“先富起来的”那一部分，其竟然利润率高达百分之几十甚至几百，搞房地产胜过开金矿！要知道，世界房地产业的利润几乎都稳定在5%以内。世界上的垄断形式大抵分三种：其一是技术型垄断，就是能干一些别人干不了；第二种是行业垄断，即外面的人进不来，里头的事我说了算；第三种是资源垄断，掌控住那些数量不多又不可再生的东西。由此看来，中国房地产行业的特殊性，让开发商身上多多少少都具备了垄断的本事。根据中国社
17、科院投资与市场研究室的调查数据，在整个房地产产业链中，开发商攫取了 90%的利润！在更多时候，垄断也就代表了拥有涨价权！为了最大限度地牟取暴利，提高房价自然是最直接的办法。可是凭空谈“垄断” ，谁人甘愿乖乖就范？为了满足日益膨胀的贪婪欲望，开发商可谓使出浑身解数，他们将土地的稀缺性故意放大，而销售的真实情况却被刻意隐瞒。饥饿销售和囤积居奇就是其中使用最多的手段。所谓的饥饿销售，就是开发商提前很长时间就把广告铺天盖地地投放出去，大肆动用美轮美奂的词藻来散播虚假信息，紧接着他们故意推迟开盘日期或者只拿出一小部分房源上市。例如，将 50 套房子依照位置、户型、楼层、朝向等指标分成若干档次，从差到好分
18、批次出手，价格浮动更是显得游刃有余。这也是推动房价上涨的最直接因素。至于囤积居奇，就是在掏空消费者的钱包之前，率先打起了心理战。许多楼盘前都出现了“人声鼎沸” “通宵排队”等供不应求热销的场景，这其实都是由开发商一手导演的闹剧雇佣农民工排队，聘请老大妈签合同，甚至与中介联手“自买自卖” 。一些不明真相的购房者眼看着“自己”的房子瞬间就被抢走，难免在冲动与盲从下受骗上当。这也就意味着，杜绝类似信息不对称性的产生，就可以防止价格的操纵，有效拉低房价。所以，我们有幸见识到了一个崭新的词组捂盘惜售！可开发商盖房子不就为了卖吗？干嘛非要“按在掌心舍不得出手呢？据坊间传闻，曾经有开发商咬牙切齿地将自己的楼
19、盘定价为 5500 元/平方米，就为了狠狠捞上一笔。可是由于相关手续办理不顺，足足拖沓了一年多才有定论。就是这个“意外” ，让他们赶上了房价最红火的时节，结果这个楼盘“不得不”涨价到 9800/平方米有了这样的经验教训，哪个开发商还愿意早点完成销售呢？由此也诞生出诸多的“无人楼”和“黑灯楼” ，上演了许多现代版的“空城计” 。对于此类歪门邪道，中央政府相当重视， 国六条实施细则将“捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作和哄抬物价”等行为并列，明确表示“要加大整治处理力度。情节恶劣，性质严重的，依法合规给予经济处罚” 。当然了，上述助推房价的“恶行”都是房产商的小伎俩，而在财大气粗的地产商眼中，这简直是吃
20、饱了撑的！房子对他们而言，非但是懒得卖，甚至都不屑建！干脆在繁华都市的重点区域搞一块地，任其杂草丛生荒芜不堪，专等着行情来临转手，大发横财！有数据显示，19982008 年间，全国用于房地产开发的土地购置面积达 313 亿平方米，但截至2008 年年底，全国土地开发量仅占购置总量的 62%，即近 40%的土地被发展商囤积。据 SOHO 董事长潘石屹爆料，在北京有三分之一的开发商只当土地“倒爷” ，向来不考虑什么万丈高楼平地起。这是为什么呢，利用土地增值的时间差赚钱容易！随着房价的节节攀升，无论“房产”开发商还是“地产”开发商无一不赚得盘满钵满，眉开眼笑，可老百姓却在一旁抓心挠肝苦不堪言买房子就
21、得抓紧呀，下一秒就算不涨价那也被别人抢先了！毕竟，房子要盖在地上，而城里的地是越来越少喽！可以预见，如果开发商把手中囤积的大量土地全部开发，就可以增加市场供应量，缓解用地紧张和供不应求的状况，从而抑制房价的非正常快速上涨。但在垄断中攫取暴利的开发商怎肯就范？曾有专业人士一针见血地指出，正因为开发商在占有土地或空置房屋方面没有税收方面的压力，才使得他们肆无忌惮，变本加厉。正当开发商还躺在钞票堆里打着如意算盘的时候，2009 年 10 月，国务院发布了一则关于集约用地的通知 ，针对开发商，首次明确规定了相对严格的“闲置费”标准，尤其是对闲置满两年的土地无偿收回土地使用权！如此一剂猛药，不但会削弱开
22、发商拿地炒地的冲动，同时还会促使楼房建设的进度。老百姓在欢欣鼓舞的同时也在现实中等待，到底何时能够真正看到高房价急刹车？面对政策的调控和民众的声讨，开发商自然免不了声嘶力竭地的辩驳：我们作为市场经济下的企业，追求利润当然是使命之一，是合情合理合法的，也是无可厚非的！貌似有理有据，实则谬矣！众所周知，买卖的基本原则是什么？是等价交换！试问，作为民生必需品的房子，从价格到价值，当真配得上遥不可及的天文数字吗？当真需要“父、子、孙”三代的辛苦劳碌隐忍牺牲才能拥有吗？如果说十六到十八世纪，西方殖民者用玻璃制品向美洲土著人换取金银珠宝，是一种充满肮脏与血腥的资本原始积累；那么现在的开发商用畸高飙涨的房价
23、榨取老百姓的血汗钱，又何尝不是一场赤裸裸的掠夺？！“招挂拍” ，地方财政的摇钱树还记得盘古开天的传说吗？这位超级猛男挥舞着神斧，轰隆隆一阵巨响之后，清气上升，浊物下降，混沌不堪的宇宙从此分成了天与地。宪法规定，城市的土地属于国家所有，个人和集体仅有土地的使用权。城市居民住房需要首先把属于个人和集体使用的土地收回国有，然后通过特定的形式出让给开发商，最后，消费者购买住房后获得相应的土地使用权。上世纪 90 年代，我国土地出让普遍实行协议出让方式，遗憾的是，这种方式不够公开透明，给大量暗箱操作留下空间，更直接导致了腐败滋生，强权当道，国家土地资源贱卖和浪费现象极为严重。在一片诟病声中，2002 年
24、 5 月 9 日，国土资源部签发 11 号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 ，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年 7 月 1 日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。即俗称的“招挂拍” 。这也就意味着，通过市场竞争行为，可以剔除过去协议出让的“权利寻租”部分。正如一位专家所言，土地流转事实上是国家资源的流转，也是财富的再分配过程。在这一过程中，首先应关注的是公平问题。所以，从某种程度上讲， “招挂拍”就像传说中盘古手中的那柄斧头，功效在于清理混沌，保证土地市场和房地产市场的公开、安全和稳定的运行。但让人们始料不及的是，自
25、从国家明确了“招挂拍”政策之后，地王就如同雨后春笋一般不断涌现，土地成交价格更是屡创天价。要赚钱必须盖房，要盖房必须有地，只要地在手就不担心钱不来，所以“土地为王”成了金科玉律，而所谓地王无非是个“不差钱”的开发商！社科院最新公布的中国住房发展报告(20092010)中的数据显示：2009 年 1 至 9月全国住房用地平均楼面价格稳步上涨。5 月以后住房用地平均楼面价格突破每平方米1500 元，8 月接近 2000 元，9 月高达 2691 元。而这其中，中心城市的“贡献”最大。2009 年 6 月的最后一周，北京连续高价成交三处地块：6 月 25 日，北京祈连房地产开发有限公司经过 125
26、轮的激烈竞价，以 174 亿元竞得通州九棵树大街居住项目，高出起始价近 10 亿；仅一天后，6 月 26 日，成都中泽置业有限公司经过 46 轮激烈竞价以 196 亿元拿下北京奥运村乡地块；6 月 30 日，中化方兴又以 406 亿元拍得广渠路 15 号地。几天之内“地王”的光环三易其主，人们不禁要问，地都这么贵了，造起来的房子得卖多少钱呢？没错，高额地价的账单最终仍要转移到普通消费者的手里，所以房价才像潘多拉的盒子，一经打开便无法控制，步步爬高，节节攀升。高地价，高房价，难道这一切都是“市场这只无形的手”使然吗？很多人不禁要“刨根问底”一番。但是我们要知道，如此“二高”可以给地方政府带来巨额
27、的土地出让费和诸多个环节的税收。国务院发展研究中心的调查表明，土地出让金已占到地方政府财政预算外收入的 60%以上，地方政府的“第二财政”的地位不可撼动。国土资源部统计了一组近年来的全国土地出让金的数据，2005 年为 5505 亿元，2006年增加到 7677 亿元，2007 年近 1.3 万亿，其中“招挂拍”部分超过 9000 亿元；即便是饱受金融危机影响的 2008 年，仍然维持在 9600 亿万元的高位；而中国指数研究院发布报告称，2009 年全国土地出让金总金额达 1.5 万亿元。如此一来，就不难理解为什么“招挂拍”会成为地方财政的一颗摇钱树了。随着房地产持续升温，房价不断上涨，利用
28、土地出让获取经营收益，已经成为许多城市发展的重要方式。其中以“经营城市”的思路最为时尚、流行先由政府牵头，包装出高新区、工业园等概念，再划拨其中的一块进行“招挂拍” ，卖地所得用于当地开发。而经建设之后整块土地升值，带动周边地价上涨，政府又可以通过一样的行为获取更多的财政收入！如此这般“良性循环” ，政府没花自己一分钱就实现了“万丈高楼平地起”的繁荣景象，岂不妙哉？而这种“经营城市”的模式，也成了很多地方领导引以为豪的宝贵经验。要知道，土地作为公共资源，政府赚取的土地出让金实质上是老百姓的租金收入。理所应当要“取之于民，用之于民” ，比如加大对轨道交通、绿化市政、医疗条件、教育设施等领域的建设
29、和改善。早年间，浦东建区之初对基础教育的投入便很好地带动了浦东的房地产升值，这样的成功案例才值得学习、借鉴并发扬光大。但我们却经常遗憾地看到，许多原本靠纳税人供养、最应维护公众利益的地方政府官员，反而沦落成奸商的帮凶和保护伞，由此还造就了不少贪官污吏在金融危机爆发期间，全国房地产市场随之进入“寒冬” 。面对楼市量价齐跌的局面，地方政府的努力倒显得比开发商更为积极。尽管他们口口声声说“救房市不是为了救房价” ，但在一系列“拯救大兵”的行动中却让我们看到了“兄弟连”的深情。他们深知一旦开发商过不了坎儿，自己这个“土地商”同样没好日子过。无论是遮遮掩掩也好，还是赤膊上阵也罢，说到底就是在为高房价“撑
30、腰” ，在为继续维持高房价“摇旗呐喊” 。难怪有业内人士犀利批驳：“地方政府在向开发商出让土地和融资权的同时，也得到了相对应的回报。”当然，还有一个问题不容忽视，即“18 亿亩耕地”红线不能破。毕竟这关乎国家的粮食安全问题。而城市的土地是有限的，能推出的建筑用地土地更为有限，所以开发商才对“圈地运动”乐此不疲。据说，中国最大的“地主”碧桂园手中就有四十余平方公里的土地。但随着土地价格不断升值，开发商仍然有囤积土地的动机，而地方政府作为惟一的土地供给方，如果采用“招挂拍”的制度， “价高者得”无疑是让土地实现了利润最大化，因此，当前的房价高企就与这一制度休戚相关。事实上，任何一项市场化的改革，都
31、必须在循序渐进中不断完善。就目前来看， “招挂拍”有效地解决了土地资源配置的问题，却也偏离了健康的轨道，成为追逐市场化的工具。“招挂拍”地价推手的角色已经暴露，如果一味地将其定义成“房价飙高的罪魁祸首” ，实际上又就犯了“孩子和脏水一起倒掉”的错误，毕竟房价的上涨也是由多方博弈造成的。面对房地产市场复杂的局面，政府部门应通过行政、金融、税收等手段动态调节房地产市场的供需矛盾，增加土地供给，合理引导需求，以减轻房价过快上涨的压力。美国经济学家蒂布特教授在 1956 年提出了居民与公共品互动的“一般均衡”理论，很值得我们沉思，他认为地方政府对公共品投入的激励，来源于良好的公共品建设会吸引更多富裕的
32、人来居住以及投资，以此带动房地产业的发展，促进经济增长，形成良性循环。地方政府应积极改善住房结构，加大公益性住房的比例，将“招挂拍”的土地出让收益，更多地用于建设公益性住房，以缓解社会矛盾。从“最大的赢家”到“最大的管家” ，诸多跨越不可能一蹴而就，房价尚未平抑，政府还需努力！双向放贷笑开颜？一位美国老太和一位中国老太在天堂相遇。美国老太很释然地说：“升入天堂前，终于还清了房子的贷款！”中国老太则很怅然，临死的时候，刚用一生的积蓄买了一套房子。这个暗喻着尽管殊途同归但生活质量与享受生命千差万别的故事，曾极大限度地改变了许多中国人的消费观念。1998 年 5 月 9 日由中国人民银行发布的个人住
33、房贷款管理办法 ，就是要通过银行信贷的支持，解决住房市场化的难题。可眼下美国老太的释然却像肥皂泡一样破灭了。据介绍，目前美国抵押贷款市场规模约 14.3 万亿美元，其中非商业性住房抵押贷款及证券化产品大约有 10.9 万亿美元。不仅如此，这场金融危机还波及其他一些国家。所以，爱听这个故事的消费者恐怕已经不多了但银行业与房地产的话题，我们必须以“严肃、紧张”的态度来处理。毕竟，房价的背后是金融安全，尤其是眼下许多城市的房价呈不断“跳跃式上涨”之时。房子是用钱摞起的，这是个不争的事实。从房地产开发的整个过程来看，金融伴随始终。有人曾把金融与房地产的关系，比作水源与河流。开发商用 40%的土地出让款
34、，采用土地使用权抵押从商业银行获取土地储备贷款或开发贷款，然后支付很小一部分的设计费用，办理规划许可证、开工许可证、施工许可证以及土地使用证，于是就有了后续的建筑商垫资入场开始施工；至于建筑商，他们也可以依靠商业银行的贷款进行采供和施工，随着楼盘封顶，购房人欣然介入，银行的按揭贷款、公积金贷款也接踵而来。甚至毫不夸张地讲，金融是房地产开发的血液，资金来源是动脉，资金运用是静脉。毕竟，在眼下的中国，很少有开发商能用自己的钱完成全部开发项目，同样也很少有老百姓能用自己的钱一次性购房。所以，尽管银行不是直接通过买卖房地产差价获取利益，但它的确在成就了房地产的同时，为自身创造了巨大的利润。纵观世界各国
35、，住房金融有两个“三七开”之说。第一个“三七开”是指各项贷款，这其中有大约 30%面向房地产业的；另一个“三七开”是指房地产贷款，这其中有 70%针对个人按揭。具体到中国，比例关系则浮动得更加明显。中国人民银行发布的2009 年第四季度货币政策执行报告指出，2009 年房地产贷款余额快速增长，主要金融机构商业性房地产贷款余额为 7.33 万亿元，房地产贷款余额占各项贷款余额的 19.2%，同比增长38.1%；其中，地产开发贷款超高速增长，年末地产开发贷款余额 6678 亿元，同比增长超过 100%；新增房地产贷款 2 万亿元，占各项贷款新增额的 21.9%，占比比上年提高超过 11个百分点，同
36、比多增 1.5 万亿元。其中，个人购房贷款新增 1.4 万亿元，约为 2008 年的 5倍、2007 年的 2 倍。以此数据，参考全国 2009 年房价先抑后扬的波动，我们不难得出结论：房价的涨幅与贷款增速之间的必然关联。对于银行而言，地价抬高，开发商就需要贷款拿地；房价上涨，老百姓就更依赖按揭买房，无论熙来攘往朝哪个方向，银行都能赚到利息，自然更有笑开颜的理由。所以，有业内专家呼吁：“作为政府实施宏观调控的两大闸门之一，管不住银行信贷，就管不住投资过热，也就不可能管住房价的过快上涨。 ”正是因为房地产业与银行业的这种高度关联性，使得商业银行直接或者间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风
37、险和信用风险。毕竟，银行眼中所谓的“优质贷款” ，具体到实处也无非是开发商的土地和老百姓的房子。而如今高飙的房价，已经严重阻碍了广大居民的消费升级，使得许多刺激消费政策受到了很大的干扰。所以，当国家对房地产业进行宏观调控时，银行业也在遭遇前所未有的尴尬。如果对房地产业收紧银根呢？这将有可能导致一大批房地产项目无法顺利完成建设，之前投放给房地产商的贷款都将成为不良资产，而且银行面对的将是大量无用的烂尾楼；如果任由现状发展，引发房地产泡沫并最终破灭，老百姓无力偿还按揭，留给银行的又是冰冷的住宅楼。抵押品是收回了，可银行要这些又有何用呢？个人按揭贷款，只要是真实的按揭贷款、手续齐备，即使是那些炒房客
38、的按揭贷款，对银行来说风险都不会很大，实际的损失也会极为有限。可问题在于，自从 1997 年起，房地产贷款重点从开发贷款向消费贷款转移开始，假按揭的现象便层出不穷，到现在，已经成为一个业内共知的秘密。某些开发商通过“内部销售”或找员工、亲戚做“托儿” ，假借身份签订购房合同，从银行骗取贷款。当行情看好之时，开发商再把房子退掉，重新投入市场销售。如此这般“自买自卖” ，不仅能从银行套现，解决了资金难题，还能趁楼市的“热乎劲儿”大赚一笔。既避免了楼盘降价处理的尴尬，又制造出项目热销的虚假繁荣，让那些有从众消费心理的真正购房者跟者入市。根据某国有商业银行的信贷部门估算，该行在住房贷款中的不良资产有
39、80%是因这种虚假按揭造成的。如果说开发商有“贼心” ，那么银行监管不力则让贼心得逞。2009 年 4 月，北京某房地产开发商因骗取银行贷款 162 亿（其中有 152 亿未追回） ，被法院判处无期徒刑。当事人在法庭上交代， “假按揭”已经成为一个业内共知的“潜规则” ，而被骗银行在材料审核时，也完全是“睁一眼闭一眼”的态度，甚至在某些环节还“积极”地“出谋划策” 。鉴于我国诚信系统建设才刚刚起步，房地产信贷市场的“假按揭”现象，已构成了银行个人住房贷款最主要的风险源头。不要忘记，美国次贷危机的起源就是许多金融机构，为了追逐高额利润，不惜降低贷款门槛，将抵押贷款推向那些不具备基本申请资格的群体
40、。无论怎样，房子最终还是要找到合适的买主的。我国个人房贷首付一般对首次置业者实行三成，对于部分投资投机者是四成或以上。从理论上讲，我国房价只有大跌三成以上，才会有一定量房屋沦为负资产。可问题在于，眼下“手可摘星辰”的房价，很多人连首付的能力都没有，在一片“望房兴叹”的无奈中更别谈什么月供了。随着国家政策的刺激，那些在金融危机下如履薄冰的房地产商们，在 2009 年下半年成了卷土重来的“变形金刚” ，而这绝大部分功劳要归于银行。据某研究院数据统计，2009年以来，中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等国内多家银行全年已向房地产企业发放总额逾 3300 亿元的银行授信。而随着房价的一
41、路走高，金融风险也在不断积累。任何商品都不可能永远上涨，房子当然也不可能例外。一旦房价走势出现拐点，仅仅下跌的惯性就足够银行摔得“头破血流”了，更别谈什么泡沫破裂之后哀鸿遍野的一幕幕悲剧。事实上，我国并不是没有发生过房地产危机。早在 2003 年楼市启动牛市行情之前，海南、北海等地的烂尾楼就让不少先富起来的人一夜之间又回到原点；广州、北京、深圳等一线楼市，以处理不良资产为由割肉套现的也大有人在；深圳 2009 年的房价大跌，引发部分楼盘业主集体“断供”所以，千万要记得防微杜渐警钟长鸣，别好了伤疤忘了疼！房地产市场是跟经济大环境以及劳动者普遍收入水平的周期运行紧密联系的。具体地说，房价不可能长期
42、背离劳动者劳动力价值的增长水平。这个道理，银行恐怕比普通大众更清楚吧！热钱压境嗜血成性自 2003 年以来， “热钱”一词在中国财经媒体上保持着极高的出镜率。尤其是随着货币战争等揭示阴谋论的经管类图书持续热销，使得许多普通百姓也逐渐明白了“有钱自远方来”未必都是好事。所谓热钱，是指在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金，其特点就是利用最低风险，攫取最大利润。热钱与外资最本质的区别就在于，它极少进入实体经济的投资，而且缺乏长远性。外资的积极流入，无论是直接投资还是各种正当融资，都会给中外带来双赢的合作效果。但一股脑涌入股市和楼市等高利润行业的热钱，却往往会使当地的资产泡沫迅速膨胀，进而引发国家
43、金融安全问题。随着后金融危机时代的来临，全球资金的配置方向和规模正在发生深度的改变。如今种种迹象表明，一度如过江之鲫涌入中国的热钱，在经历金融危机的短暂停歇之后，又再度袭来。在连续两月持续向市场注资之后，香港金管局坦承，2009 年至今共有逾 5000 亿港元热钱流入香港，其规模“前所未见、闻所未闻” 。香港与内地一衣带水，国际热钱大量入港的真实目标无非是要在中国大捞一笔。热钱到底有多少，显然是笔诡异的糊涂账。中国资本目前还没有完全实现可兑换，还没有完全开放，所以在中国的热钱很多情况下往往是披着合法的外衣，比如通过经常项目、FDI、个人等渠道流进来的。当然也有通过地下钱庄流进来的。它们或明修栈
44、道，暗渡陈仓，或乔装改扮化整为零，总之，热钱一旦进入“诱惑区” ，各种伪装便开始逐步褪去，裸露出资本逐利的原始本相。据一位中国金融监管部门人士的测算，2003 年年初至 2008 年 5 月间流入中国并沉淀下来的热钱大约在 7000 亿8800 亿美元之间，再加上这一时期热钱获得的丰厚利润，其总体规模应该在 1.75 万亿美元左右！而另有调查数据显示，2009 年第三季度我国外汇储备增加了 1410 亿美元，而当季外贸顺差与利用外资量仅为 600 亿美元左右，还有 800 亿美元无法解释清楚。此外，2009 年 9 月我国新增外汇超过 4000 亿美元，10 月份达到 2200 亿美元，均远远
45、超过月均 1000 多亿元的增长规模。如此“大军”压境，其中心也不外乎套利冲动，即皆为利来，那么利从何来呢？其一，套取人民币与美元之间的利差。在美联储相当长一段时间保持低利率、中国未来可能开启加息通道的背景下，中美利差有逐渐扩大的可能。其二，豪赌人民币升值。自 2005 年 7 月 21 日我国对人民币汇率形成机制进行改革至今，人民币升值幅度超过 20%。尤其是后金融危机时代，随着中国经济的强劲复苏，国际上对人民币升值的预期日益加强，国际资本大量选择中国也就不足为奇。从国际经验来看，货币升值对房地产市场会产生巨大的影响与冲击。人民币标价的土地和房屋的资产价格随着人民币升值预期的不断增加而愈发具
46、有吸引力。而国外投资者进入中国市场，赌的就是人民币升值及房地产的未来升值潜力。其三，中国的房地产市场的高利润。资本的本性是逐利，境外热钱加速收购国内房地产的根本原因还在于其高额回报。美国房地产投资的平均年收益率仅为 6%7%、欧洲地区基本稳定在 5%，而日本仅为 4%左右，但在中国的大中型城市，房地产的年收益率高达50%，个别城市甚至更高。所以，当前我国房地产的高利润才使得境外热钱纷纷入。瑞星思达的董事长约翰珀佰特说：“调控政策使中国房地产市场风险降低，现在是投资的最佳时候。 ”风险降低，利润巨大，嗜血成性的热钱焉能放过如此饕餮盛宴呢？进入 2009 年，覆盖 20 多个发达市场的 MSCI
47、世界指数自年初以来仅涨了约 25%、美股涨幅不到 16%，可我国 A 股市场涨幅则超过了 70%。楼市方面，也不断爆出外资投资内地大规模购买楼宇的新闻。2009 年 1 月 17 日，地处上海核心商圈徐家汇的永新城一天之内突然有 219 套住宅“集体”成交，数据显示，永新城这一批推出的房源面积是 26636.12 平方米，成交单价 19934 元/平方米，比此前的均价 25000 元/平方米下降了 20%之多，总成交价为 53097.02 万元。由于摩根士丹利曾明确表示过要收购该楼盘，因此业内人士普遍认为，此次大手笔收购的行为应该是出自摩根士丹利之手。更值得重视的是，一些地方政府始终将招商引资
48、作为工作的重点，将招商引资指标作为政府部门考核的主要指标。在如此“最高纲领”的暗示下，引资冲动自然不可遏制。他们常常以优惠的土地价格出让土地使用权等措施，鼓励外资投资当地的房地产行业，加剧了境外热钱流入中国大陆房地产的趋势。由于中国经济基本面远远好于大多数其他经济体，所以中国在 2010 年将会吸引更多资本流入。一位港资的房地产投资基金经理很客观地分析了这一问题：“在国际投资市场普遍不景气的情况下，中国经济是一个概念，中国城市化带来的房地产升值是一个概念，人民币升值又是一个概念，多种概念助推，外资加大楼市投资砝码是可以理解的。 ”然而，这样的资本流入不仅会增加人民币的升值压力，而且也会给经济注
49、入更多流动性，从而加剧中国资产价格通胀。热钱最拿手的本领就是无孔不入，外加套利“短平快” ， “标杆效应”极其明显。所以，它们竭尽全力将房价越炒越高，与真实价值远远脱离，一旦价格泡沫破裂，热钱又往往率先抽干油水闻风而逃，进而使得当地房地产行业甚至整个国民经济长期陷入低迷。热钱的“狼性本色”在 20 世纪 90 年代之后可谓“战绩辉煌”曾导致了日本不动产整体跌幅达到 75%，导致了东南亚的金融危机，导致香港产生了数以万计的“百万负翁” 。其作孽之深，危害之毒，令人发指。然后，热钱还不会轻易停止疯狂逐利的脚步，它仍虎视眈眈地满世界游走。数据显示，韩国、新加坡等地房地产市场普遍上涨，巴西首都巴西利亚市楼市均价一年涨幅超过120%。曾在金融危机爆发后房价急剧下跌的香港，其住宅价格最近半年又开始急速攀升，基本已回升至前高点附近。而我国京、沪、惠等城市现房价格平均涨幅已超过三成，不少曾有购房打算的市民发现，仅仅半年自己就被高企的房价远远甩
