1、1房地产融资渠道的扩宽战略“现下的房地产融资是八仙过海各显神通的时代，国内上市、境外买壳上市、国内债券、境外发债、银行贷款、信托、私募基金、个人和机构借款、地下钱庄等，门类众多，十八般武艺全耍了出来。 ”广东卓融投资股份有限公司执行总裁曾越威，对现阶段的房地产融资做了这样的描述。由于国家调控，银行贷款的大门时开时闭，极不稳定，房企如果还是把银行贷款当成唯一的融资渠道，很多项目就无法实施。当然，银行贷款还是房地产行业的主要输血者。银行的大把资金还绕过国家的调控，通过委贷、信托等众多渠道进入利益丰厚的房地产开发项目。由于国内债券发行门槛高手续繁琐，实际上从国内发行房地产债券的融资数额所占比例较小。
2、在国家的严厉调控下，房地产上市企业通过国内资本市场 IPO、增发、配股融资亦严重受阻。房企的主要正规融资渠道国家均设置了重重障碍，信托、房地产私募基金及境外资本市场募资，亦就成了大小房企补充现金流的无奈选择。房地产企业融资的境遇千差万别，但是大房企的融资渠道就多了很多。房地产大企业纷纷到境外资本市场“买壳融资” ，对这些大房企来说，在国内融资渠道严重受堵的情况下，尽快建立一个功能健全的海外融资平台，已关乎企业的生死存亡。2011 年 9 月，金地集团斥资16.54 亿港元购买星狮地产（00535.HK ） 56.05%的股权，实现了在香港买壳融资的意图。2012 年 5 月，万科海外子公司万科
3、置业（香港）与永泰地产达成协议，以 10.79 亿港元的价格收购永泰地产持有重组后的南联地产（01036.HK ）已发行股份的 73.91%，实现了在香港上市融资的目的。计划在香港买壳上市的房企很多，6 月 17 日，朗诗集团花费 8.63 亿港元收购香港上市公司深圳科技 63.4%的股份。20132以来已有 7 家国内房企在香港买壳，以便在香港资本市场融资带回国内救火。通过境外发债亦成了房地产企业融资的热门选择，2013 年 3 月，万科地产（香港）有限公司其全资子公司发行 8 亿美元 5 年期定息债券，这是万科在企业历史上的首次海外发债。在国内融资受困的企业，长远竞争力将大打折扣，融资门道
4、广的大房企，在这大家钱荒的时候，乘机出击，疯狂圈地。以土地市场表现突出的佳兆业为例，近期在上海、广州购入多幅地王，是因为佳兆业融资有道作了有力支撑，今年佳兆业已发债 83 亿人民币，而去年全年该公司只发行过一笔 2.5 亿美元的优先票据。房地产企业通过海外发行债券及优先票据的方式，过往三年来，内地的 30 余家房企共融资 2000 多亿人民币，成为房企融资的另一门道。房企在银行的融资渠道日渐萎缩的情况下，表现最为抢眼的就是房地产信托。房地产信托依托持有合法金融牌照的优势，近年来呈现火山爆发的势头，成为仅次于银行的房地产融资超级大渠道。截止2012 年年底，规模已接近 7000 亿，当之无愧坐上
5、房地产融资排座的第 2 把交椅。同时，房地产私募基金增长速度亦大大加快，整个房地产私募基金的规模已经迅速扩张到 2000 亿的规模，今年以来，楼市成交向好，土地市场呈现火爆局面，私募基金与开发商合作拿地的资金就可能有千亿。房地产信托和房地产私募基金合在一块，差不多可以和银行大佬平分秋色。近期由于美国退出货币宽松和人民币贬值的预期，导致前期大量流入的热钱开始加速流出，同时因为银行“钱荒”的高息揽储， “影子银行”投向地下钱庄的资金断裂，一些依赖地下钱庄生存的中小房企资金链就有出现断裂的危险。经营地下钱庄的人士介绍说，银行3因“流动性”危机还想在我们这里揽储呢，不要指望银行会给我们放水了。地下钱庄
6、大多数都从事资金境内外流动业务，通常采用两地资金对冲的办法实现资金的流动，通过客户向地下钱庄的国内账户存入一笔资金，同时钱庄的境外机构就向客户的国外账户存入等额的资金，这样资金不需要出境，就实现了境内外流通。因为监管部门对钱庄的资金进出规模相当敏感，通过汇入汇出资金会影响大额资金的交易。随着美国经济的复苏及人民币贬值预期的升温，令地下钱庄担忧的是外资已加紧抽逃资金回流境外，自己手中无钱为房企提供融资支撑。有些中小房企由于融不到钱，则采用一房多卖、一房多押的另类手段变相融资。近期爆出的广州志联房地产开发公司原总经理林志云，就是采用“一房多卖”的手法涉房 15 套，集得资金达到 2 亿元，他用这些
7、资金成功进入其他项目，由于近期广州楼市暴涨，在漫长的调查处理过程中物业升值飞快，成了损人利己的最大赢家。广东清远长龙地产的时尚都市也嫌涉一房多卖。另外有的小开发商则采用三十六计，传闻杭州和昆明有小开发商因资金链条断裂而卷款跑路的现象。广东卓融投资股份有限公司执行总裁曾越威认为，房地产大企业有更多扩宽融资渠道的能力，如国内上市、境外“买壳”融资、境外发债等多种手段，国内的银行和信托亦偏重大房企，所以大房企几乎不差钱。对于融资渠道选择较少的中小房企，则要努力开拓融资渠道了。还有一个好办法是，在拿地前即引入营销和投融机构进行项目股权合作，采用“拿地、融资、营销”全链条一起合作开发，快速搞定项目。因为
8、现在房地产形势变化莫测，只有采用以快打慢的战略方能获胜。项目合作开发的天正模式就是在产业化程度不高但市场空间巨大的中国房地产开发的最佳模式，天正的商业地产开发就采用独立的资本、4开发、运营三个主体合作实施。 （金金/ 稿、房玲/ 摄影 、2013年 7 月 7 日）下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除！教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。一、_ 培训学校聘请_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生/女士/小姐为_ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。三、受聘方的工作
9、任务(另附件 1 )四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。五、社会保险和福利：1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附 2 )2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_ 至_ 的来回机票( 金额不超过人民币_ 元整)或教师凭机票报销 _ 元人民币。5六、聘方的义务：1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。2.对受聘方提供必要的工作条件。3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。4.按时支付受聘方的报酬。七、受聘方的义务：1.遵守中国的法律、法规，不干预中国的内部事务。2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未
10、经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。3.按期完成工作任务，保证工作质量。4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。八、合同的变更、解除和终止：1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同：a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍不改正的。b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续 30 天不能恢复正常工作的。4.受聘方在下述条件下，有权以书
11、面形式通知聘方解除合同：a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。b 、聘方未按时支付受聘方报酬。九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满 90 天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。6十、仲裁：当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。本合同于_ 年_ 月_ 日在_ 签订，一式两份，每份都用中文和_ 文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。聘方(签章)_受聘方(签章)_签订时间： 年 月 日二手房屋买卖合
12、同范本由应届毕业生合同范本卖方：_( 简称甲方)身份证号码：_买方：_( 简称乙方)身份证号码：_根据中华人民共和国经济合同法 、 中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在_市_区_拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面 )，建筑面积为 _平方米。(详见土地房屋权证第_号)。第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币_元/平方米，总价：人民币_元整(大写：_ 佰_拾_万_仟_佰_拾_元整) 。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币_元整，作为
13、购房定金。第三条 付款时间与办法：1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰_ 拾_元整给甲方，剩余房款人7民币_元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰 _拾_元整给甲方，剩余房款人民币_元整于产权交割完毕当日付给甲方。第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起_天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_等费用结清。第五
14、条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_方承担，中介费及代办产权过户手续费由_方承担。第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在_日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起_日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。第七条 本合同主体1.甲方是_共_人，委托代理人_即甲方代表人。2.乙方是_，代表人是_。第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关_公证处公证。第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、_公证处各一份。第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十二条 双方约定的其他事项：出卖方(甲方)：_ 购买方 (乙方)：_身份证号码： _ 身份证号码： _地 址：_ 地 址：8_邮 编：_ 邮 编：_电 话：_ 电 话：_代理人(甲方)：_ 代理人 (乙方)： _身份证号码: _ 身份证号码： _鉴证方：鉴证机关：地 址：邮 编：电 话：法人代表：代 表：经 办 人：日 期： 年 月 日鉴证日期：_年_月_日
