1、实例 1：估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域因素、个别因素状况描述略，区域和个别因子条件指数采用权重累加方式，相关情况如下表：估价对象 实例 A 实例 B 实例 C用途 商业 商业 商业 商业交易面积（平方米） 6000 9000 5700 6300交易情况 求正常市场价值卖方急于出售，售价比正常低5%拍卖成交，买方为限制竞争对手，成交价比正常高5%正常交易交易日期求评估基准日2005 年 6 月 30日正常市价，价格指数为 1052004 年 4 月成交，价格指数为 1012005 年 4 月成交，价格指数为 1032005 年 1 月成交，价格指数为 102繁
2、华度 30 28 30 29交通 25 25 23 23市政配套 25 25 27 25区域因素规划前景 20 20 20 20区域因素小计 100 98 100 97临街条件 30 28 29 30宽深比 25 25 25 25面积 15 13 15 15形状 15 17 15 15个别因素地质 15 15 15 15个别因素小计 100 98 99 100容积率 2 1.8 2.3 2.1剩余使用年限 40 年 38 年 39 年 40 年成交价格（元/平方米土地面积） _ 4500 5200 4900在该宗土地的估价过程中应注意以下事项：1. 注意特殊交易；2. 各项修正不超过 20%，
3、总修正不超过 30%；3. 估价结果确定可按不同权重计算。4. 土地还原率 r 为 6%。5. 容积率修正系数表为课本第 110 页，表 4-6。解：运用市场比较法评估的过程如下：1 交易情况修正估价对象 实例 A 实例 B 实例 C交易情况 100 95 105 1002.交易期日更正估价对象 实例 A 实例 B 实例 C交易期日地价指数 105 101 103 1023.区域因素修正估价对象 实例 A 实例 B 实例 C区域因素 100 98 100 974.个别因素修正估价对象 实例 A 实例 B 实例 C个别因素 100 98 99 1006. 容积率修正估价对象（2） 实例 A（1.
4、8） 实例 B（2.3） 实例 C（2.1）容积率系数 1.8 1.8 2.0 2.07. 土地使用年限修正使用年限修正系数 yxr1/式中： r 土地还原利率，本例 r 取 6%x 待估宗地剩余使用年限y 比较实例剩余使用年限估价对象 实例 A 实例 B 实例 C剩余使用年限系数 1 0.9867 0.9935 18. 比准价格实例 A 比准价格 元/519786.0198059450 2m实例 B 比准价格 元/4032132实例 C 比准价格 元/.70229. 确定评估值根据估价对象与实例的位置、相似性确定权重，求取评估值。由于宗地 C 为正常交易，宗地条件与估价对象宗地更接近，故确定
5、实例 A 的权重去 0.3，实例 B 的权重取 0.3，实例C 的权重去 0.4，地价计算如下：实例 A 实例 B 实例 C比准单价（元/平方米） 5197 4620 4680权重 0.3 0.3 0.4估价对象评估单价（元/平方米） 4817估价对象评估值( 万元) 2890.2实例 2：某市市郊一宗工业用地需要进行评估，根据当地条件，通过搜集有关案例，筛选出处与同一供应圈的三个比较案例，并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较，比较案例情况及比较结果见下表：项目 待估宗地 实例 A 实例 B 实例 C用途 工业 工业 工业 工业供应圈 市郊 市郊 市郊 市郊交易时间 2005-10-3
6、1 2005-10-31 2005-1-1 2005-8-31交易情况 正常 正常 正常 正常土地使用年限 50 年 50 年 50 年 50 年交易价格 370 元/ 2m395 元/ 2355 元/ 2m交通条件 0 -1% -2% 0基础设施 0 -1% -2% -1%产业聚集 0 0 -1% +2%区域因素 环境情况 0 -2% 0 0宗地面积 0 +3% 0 +5%宗地形状 0 -2% 0 0地形 0 0 -1% -3%个别因素 规划限制 0 0 0 0根据该市国土部门公布的工业用地容积率修正系数，编制了容积率修正表：待估宗地 实例 A 实例 B 实例 C容积率系数 1 0.98 0
7、.96 0.97注意事项：1. 区域和个别因子条件指数采用累加方式2. 调查该市今年工业用地地价上涨情况，2005 年 1 月至 2005 年 10 月地价上涨 4%，平均每月上涨幅度为 0.4%3. 采用算术平均法计算待估宗地单价运用市场比较法的估价过程：（1） 交易情况修正、使用年限修正。交易情况一致，免于进行交易情况修正；剩余使用年限一样，免于修正。（2） 交易期日修正。调查该市今年工业用地地价上涨情况，2005 年 1 月至 2005 年 10 月地价上涨 4%，平均每月上涨幅度为 0.4%，将 2005 年 1 月 1 日地价指数定为 100，则地价指数 2005 年 10 月 31
8、 日为 104，2005 年8 月 31 日为 103.2。（以满月算，如 2 月 1 日不满两个月，则按满 1 月后指数 100.4，即 2 月 1 日到 2 月 27 日指数均为100.4，直到 2 月 28 日满两个月指数变为 100.8，同理 3 月 1 日至 3 月 30 日指数均为 100.8）待估宗地 实例 A 实例 B 实例 C交易期日地价指数 104 104 100 103.2（3） 区域因素修正。待估宗地 实例 A 实例 B 实例 C区域因素 100 96 95 101（4） 个别因素修正。待估宗地 实例 A 实例 B 实例 C个别因素 100 101 99 102（5）
9、容积率修正见修正系数表。（6） 计算各案例修正后的价格：容积率 交易期日 区域因素 个别因素修正 修正 修正 修正实例 A：370 1/0.98 104/104 100/96 100/101=389(元/ )2m实例 B：395 1/0.96 104/100 100/95 100/99=455(元/ )实例 C：355 1/0.97 104/103.2 100/101 100/102=358(元/ )2(7)确定待估宗地单价：上述各实例修正后价格差异较小，采用算数平均法计算待估宗地单价：（实例 A 修正后价格+实例 B 修正后价格+实例 C 修正价格）/3=401(元/ )2m课本第 115
10、页第 6 题计算题答案：交易日期修正中价格指数的转换月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9定基指数 100 100.3 98.8 101.4 102.7 105.6 109.3 112.9 117.2情况修正系数确定案例 A 案例 B 案例 C交易情况 109710105交易日期 3.274.23.927区域因素 5 84比准价格：A 元13725.03.1702B 元4995C 元838因交易实例与待估实例的情况差别不大，故确定最终比准价格选择简单算术平均法（1371+1444+1344）3=1386 元/ 2m则该地块 2007 年 9 月 20 日的正常市场价格为 13861500=207.9 万元
