1、5/21/2019,房地产开发的程序,5/21/2019,房地产开发的程序,土地 规划 设计 报批 建设 销售 物业,5/21/2019,一、工作流程的逻辑关系,市场调查,产品定位,方案设计,多层住宅消防审批,签订土地转让合同,初步设计,地质普勘,文物勘探,施工图设计,图纸审查,编制预算,土地证,工程规划,规模批复,人防审批,非多层消防审批,交地,建安施工,施工许可证,建委招标,方案审批,用地规划,预售证,图纸会审,三通一平,5/21/2019,第一章 开发的程序,一、前期手续办理主要有以下手续1.土地证2.规划用地许可证3.规模批复4.消防设计审批5.人防审批6.建筑规划许可证7.图纸审查8
2、.施工许可证9.予售许可证,5/21/2019,第二章 土地证的办理,一、土地的基本知识城市土地使用制度1.土地使用权有偿出让(1)地租 (2)补偿费用 2.土地使用权年限(1)居住用地 70年(2)工业用地 50年(3)教育 科技 文化 卫生 体育用地 50年(4)商业 旅游 娱乐用地 40年(5)综合用地 50年,5/21/2019,二、征地的方式,协议出让 招标 拍卖 挂牌 行政划拨,5/21/2019,1.协议出让,适用范围 工业 仓储 市政公益事业 以及政府扶持的建设项目 出让程序 申请 回复提交资料 提供建设方案 签订出让合同 支付定金 办理土地证,5/21/2019,申请,回复并
3、提供资料,提交建设方案,签订出让合同,支付出让金,办理土地证,5/21/2019,2.招标,适用范围 开发性用地或者有较高技术要求的建设用地 招标的程序 招标 投标 开标 签约 支付出让金 办理土地证注意：中标者并非出价最高的，而是最优者,5/21/2019,招标,投标,开标,签约,支付出让金,办理土地证,5/21/2019,3.城市土地使用权的转让,一、转让的条件 (1) 以出让的方式取得的使用权 已支付全部的出让金 并已取得土地证.(2) 已完成除土地外25%的投资. 二、转让的程序(1) 申请 (2) 审批(3) 签订合同(4) 公证(5) 登记,5/21/2019,4.城市土地使用权的
4、划拨,一、 划拨的范围(1)国家机关用地和军事用地(2)城市基础设施用地和公益事业用地(3)国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 二、 划拨的程序(1)申请 (2)审批(3)拨地(4)发证,5/21/2019,土地使用权划拨审批 办理条件：土地没有查封抵押、税费齐全。办理依据：中华人民共和国土地管理法、划拨用地目录 办理程序：窗口接卷- 受理登记-利用处转批-经办人核实权属、确定界址-测绘队- 利用处初审-局集体会审领导小组-市政府审批-草拟用地批复-处领导审核-局领导审核审批-文印校核、测绘出图-用地单位完善税费-地籍处发证 所需材料：1、申请书；2、双方协议书；3、土地权属证书或相关证
5、明；4、建设用地规划手续；5、营业执照、企业法人资质证书、法人组织代码证、法人身份证复印件、委托书、受委托人身份证复印件；6、航测图或土地利用现状图；7其他相关资料 办理时限：卷宗办理时限不包括用地单位完税费的时间及市政府审批时间。时间按正常工作日计算，共51天。 收费标准：收费,5/21/2019,5.国有土地使用权竞买审批,办理依据：1、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院55号令） 2、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定（国土资源部第11号）3、郑州市国有土地使用权出让招标拍卖实施办法（郑州市人民政府第101号令,5/21/2019,办理条件：中华人民共和国境内外
6、的公司 企业、其 他组织和 人均可参加竞买，可以独立竞买，也可以联合竞买。有特殊规定的公告中通知。 办理程序：挂牌时申请参加国有土地使用权挂牌竞买应向郑州市国土资源局提交下列文件和履约保证金：1、营业执照副本复印件；2、法定代表人证明书复印件；3、法定代表人身份证复印件；如竞买执行人不是法定代表人时，应在竞买文件中说明，并附有法定代表人的委托授权文件及执行人身份证复印件；4、竞买人属国有企业的，须出具行政主管,5/21/2019,部门同意参加投标的有关文件或证明；竞买人属股份制企业或中外合资企业的，须出具董事会同意参加投标的决议和董事会签署的授权代表的授权文件；竞买人为个人须提供身份证复印件及
7、户籍证明；5、竞买人开户银行出具的资信证明；6、履约保证金在指定的日期内到达指定帐户。 办理时限：1、公告时限20天 2、报名 3、资格审查 4、挂 牌报价（拍卖竞买或招标投标） 5、成交 ，签定成交确认书 6、出让审批，时限5天 7、 交纳土地出让金和契税 时限60天 8、整卷、转地籍处办理土地登记 收费标准：出让金按成交地价交纳；,5/21/2019,6.土地交易,办事程序： 窗口受理 交易中心 测绘队 评估所 交易中心 报批 交易中心 用地单位交费 地籍处 办理时间： 30个工作日，其中不包括测绘、评估、用地单位交费及地籍处登记发证时间。 办理所需资料： （1）、申请书； （2）、协议书
8、； （3）、土地证； （4）、建设用地规划许可证； （5）、房产证； （6）、营业执照； （7）、法人代表证明； （8）、双方委托书； （9）、经办人身份证明； （10）、航测图两份。 注：国有企业应有上级主管部门的批准文件；企业更名应有正式更名文件；涉及拆迁应有拆迁许可证。,5/21/2019,党政机关、团体、全额预算单位,5/21/2019,第三章 规 划,办理“一书两证”以及人防和消防审核1. 建设项目选址意见书2. 建设用地规划许可证3. 建设工程规划许可证4. 人防设计审核5. 建设工程消防设计审核,5/21/2019,（一）建设项目选址意见书,办理程序：建设单位申请窗口受 理主办处
9、室办理主管局长审批发证窗口公示建设单位领取 所需材料:1、建设申请书 2、项目建议书或相关部门批准文件 3、营业执照（开发企业须有资质证书，国有企业须有上级主管部门批准文件） 4、有关部门的审查意见,5/21/2019,建设单位申请,窗口受理,主办处室办理,主管局长审批,局长审批,发证窗口公示,建设单位领取,书面答复,咨询服务窗口,市政府审批,局业务会研究,专家论证、评审,协调、征询有关部门意见,5/21/2019,(二) 建设用地规划许可证,办理程序： 建设单位申请窗口受理主办处室办理主管局长审批发证窗口公示建设单位领取 所需材料： 1、建设计划文件 2、建设申请报告 3、建设用地规划许可证
10、 4、土地权属证件或证明 5、具有相应勘察设计资质的设计图纸两份。 6、按全市统一座标、高程系统绘制的1/1000或1/500总平面图四份。 7、具有前置审查资格的部门的审查意见。,5/21/2019,建设单位申请,窗口受理,主办处室办理,主管局长审批,局长审批,发证窗口公示,建设单位领取,书面答复,咨询服务窗口,市政府审批,局业务会研究,专家论证、评审,协调、征询有关部门意见,市政府联合 收费办公室,5/21/2019,（三）建设工程规划许可证,办理程序： 建设单位申请窗口受理主办处室办理主管局长审批发证窗口公示建设单位领取所需材料： 1、建设计划文件 2、建设申请报告 3、建设用地规划许可
11、证 4、土地权属证件或证明 5、具有相应勘察设计资质的设计图纸两份。 6、按全市统一座标、高程系统绘制的1/1000或 1/500总平面图四份。 7、具有前置审查资格的部门的审查意见。（消防、日照、建设规模、规划指标审核）,5/21/2019,建设单位申请,窗口受理,主办处室办理,主管局长审批,发证窗口公示,建设单位领取,书面答复,咨询服务窗口,市政府联合 收费办公室,局业务会研究,专家论证、评审,协调、征询有关部门意见,局长审批,5/21/2019,（四）人 防 审 核,1.人民防空工程设施的拆除、改造 办理条件：审批对象：申报拆除、改造人防工程、设施的单位或个人 审批内容：拆除、改造人防工
12、 程、设施的指标参数 审批条件：因城市建设需要确 需拆除、改造的人民防空工程、设施规定的审批权限经人民防空主管部门批准，按要求补建或易地建设 办理依据： 1、中华人民共和国人民防空法于1996年10月29日通过；2、河南省实施中华人民共和国人民防空法办法于1998年7于4日通过；3、郑州市人民防空工程建设维护使用管理办法（郑州市人民政府令第114号）于2002年11月22日通过；4、郑州市物价局、郑州市财政局、郑州市人民防空办公室关于贯彻落实人防建设有关收费问题的通知（郑价公20041号）于2004年7月1日起执行。办理程序： 1、单位或个人提出申请；2、由工程所在地人防主管部门审核；3、由工
13、程处根据业务范围提出审批（审查）意见；4、由主管领导审核并按规定的审批权限进行审批或上报。所需材料： 1、郑州市人防工程拆除、改造申报表；2、建筑总平面布置图收费标准： 经批准拆除人防工程的，拆除单位按规定应补建不小于原工程拆除面积、不低于原工程拆除面积、不低于原抗力等级的人防工程；因地质条件复杂、拆除面积小等原因补交 有困难的，经人防主管部门批准，应按新建人防工程的造价缴纳拆除补偿费,5/21/2019,2.人民防空工程（包括城市新建民用建筑修建防空地下室）建设项目,办理条件：审批对象：新建或成街、成片旧房改造民用建筑项目的单位或个人 审批内容：新建人民防空工程的规划、立项、设计文件等 审批
14、条件：凡在本市市区和郊县的重点城镇新建或成街、成片旧房改造的民用建筑和利用外资修建的民用建筑均应按下列规定修建防空地下室（2005年7月1日执行）： 1、新建10层（含）以上或基础（含桩基）埋置深度超过3米（含）以上民用建筑，按照基地面积1500元/平米； 2、新建除一款规定和居民住宅楼外，建筑面积在2000平米以上的其他新建民用建筑，按照基地面积50元/平米； 3、新建除一款规定外的新建（包括翻新）居民住宅楼，以底层总建筑面积计算，按照40元/平方米。,5/21/2019,(五) 消防审批,1.消防工程消防初步设计审核 受理单位：郑州市公安局 办理条件：审核范围：省级重点工程、国家级重点工程
15、以及其他建设单位主动申请建筑工程选址审核和消防初步设计审核的。 所需材料： 、建筑消防设计防火审核申报表；、计委项目批文（重点工程）；、规划红线图（重点工程）；、建筑初步设计方案或图纸；、消防初步设计专篇说明（设置自动消防系统）；、易燃易爆工程火灾危险性分析报告；、工程简要说明。 装修消防设计审核,5/21/2019,2.建筑工程消防设计审核 受理单位：郑州市公安局 办理条件：审核范围：按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的新建、改建、扩建及用途变更的建筑工程项目。建设单位应当在建筑工程施工前到公安消防机构办理建筑工程消防设计防火审核手续，经批准后方可动工兴建； 所需材料：、建筑消防设
16、计防火审核申报表；、项目批文（重点工程）；、规划红线图；、建筑图纸一套（包括总平面图、建筑物平、立、剖面图，暖通空调、防排烟、电气、工艺流程设计图和消防给水、固定灭火装置和火灾自动报警系统等设计图纸资料）；、消防设计专篇说明（设置自动消防系统）；、易燃易爆工程火灾危险性分析报告等； 办理时限： （按工程性质分）：、一般工程自受理之日起，日内签发建筑工程消防设计审核意见书；、国家、省级重点工程及设置自动消防设施的工程，自受理之日起，日内签发建筑工程消防设计审核意见书；、需组织专家论证消防设计的工程，自受理之日起，日内签发建筑工程消防设计审核意见书；,5/21/2019,党政机关、团体、全额预算单
17、位,5/21/2019,第四章 设 计,方案设计 初步设计 施工图设计 配套工程设计,5/21/2019,一、方案设计,标准设计应满足城市规划审批的要求容积率、建筑密度、户型比例、日照间距、控制高度、建筑退让、绿化率等。设计成果应满足单位对该项目的市场定位、客户定位、成本要求。,5/21/2019,二、初步设计,标准 满足城市规划、消防、人防、抗震审查的要求 满足单位对该项目的市场定位要求 满足项目的成本要求 可作为施工图设计的依据周期 1520天,5/21/2019,三、施工图设计,标准： 满足城市规划、消防、人防、抗震审查的要求 满足单位对该项目的市场定位要求 满足项目限额成本预算要求周期
18、 3050天,5/21/2019,四、配套设计,（一）自来水设计 1.临时施工用水设计 2.自来水外网施工图设计,5/21/2019,报装,勘查现场,设计,审批,预算,施工,临时施工用水,签订合同,交费,返回施工图,验收装表,5/21/2019,（二）供电设计1.临时施工用电2.正式用电设计,5/21/2019,高压报装,勘查现场,设计,审批,预算,施工,临时施工用电,签订合同,交费,返回施工图,验收装表,负荷审批,工程费,5/21/2019,（三）其他设计,.热力设计 .天然气设计 .市政管网设计（雨污水） .园林设计 .人防设计 消防设计,5/21/2019,需要提供的资料 .规划红线图
19、.平面规划图 .地形标高、原雨污水走径以及有关技术数据。 4.设计任务书 5.建筑施工图的电子版,5/21/2019,5/21/2019,第五章 施工报批,招投标、开标 施工许可证 开工报告,5/21/2019,一、招投标,报建和备案1.需提供的材料：企业验资报告、企业法人 委托书、规划证、施工企业资质证书、法人委托书、项目经理证、企业营业执照。2.招投标：接到备案20天后,5/21/2019,（二）施工许可证,1.中标通知书； 2.施工合同备案； 3.质量监督备案； 4.安全监督备案； 5.施工图设计备案； 6.依据合同以及预算核费 7.交费 8.办理施工许可证,5/21/2019,（三）开
20、工报告,依据中标通知书以及施工许可证由监理单位给施工企业下发 “开工报告”,5/21/2019,(四) 其 它,文物钻探 地质钻探 检测,5/21/2019,文物钻探,基建项目文物钻探工作流程1.项目登记:需提供规划用地红线图、平面位置图；2.勘查施工现场：按钻探工作对场地地要求：清理完旧房基、砖瓦、水泥地面及障碍物等；3.钻探施工：根据施工面积、土质情况等，确定适当工期；4.费用结算：根据钻探中是否有文物埋藏，确定考古发掘和费用。,5/21/2019,地质钻探,基建项目地质钻探工作流程1.委托2.提供资料，规划红线图、平面规划图3.勘验现场4.进场施工5.处理数据6.地质报告,5/21/20
21、19,检 测,项目开发过程中需分阶段进行以下检测 桩基检测 土壤检测 基础检测 主体结构检测 施工材料检测 屋面防水检测 绝缘电阻检测 窗户三性检测 消防电气检测 消防设备检测 室内内环境检测 玻璃幕墙安全检测 电梯安全检测,5/21/2019,伐树审批手续,1、建设单位取得建设工程规划许可证 2、建设单位向建设用地所在辖区的绿化管理所提出树木砍伐或移栽申请。 3、区绿化管理所进行现场踏勘并初审。 4、区的绿化管理所将初审意见上报市园林局审批。 5、市园林局城市绿化处进行终审，并颁发砍伐许可证,5/21/2019,伐树审批的条件申请砍伐、移植树木必须具备下列条件之一： （一）因工程施工所必须的
22、； （二）发生严重病虫害已无法挽救或自然枯死的； （三）危及人身、建筑物或其他设施安全，妨碍交通的； （四）树龄已达更新期的； （五）密度过大需要稀疏的； （六）因改造绿化设施所必须的； （七）因其它特殊原因所必须的。 从申请到获得批准，原则上须15个工作日，不收取审批费用，对建设用地上的树木，原则上能修剪不移植，能移植的不砍伐。,5/21/2019,建委报建交费表,5/21/2019,第六章 竣工验收,主体工程验收配套工程验收综合验收,5/21/2019,一、主体验收,参加单位:五大责任主体参与，市质监站（或大项办监督站）监督。 程序:主体竣工验收后，各责任主体签署验 收报告。主体竣工验收后
23、，由工程建设部负责组织相关单位，准备相关资料，在二个月内到质监站办理完成质量监督报告，在验收后三个月以内到建委办理完成备案工作。,5/21/2019,二、配套工程验收,消防验收 消防验收由建设单位组织，施工单位、监理公司、消防支队参与，验收后取得消防验收合格证。 消防验收前，需进行消防电气、设备检测工作。 消防检测由市消防协会负责（具体由协会认可的检测公司操作）。 水电气暖水、电、一次热网、天然气验收由专业垄断施工单位负责，建设单位参与。 其他配套工程(园林,市政,等)其他配套工程完工后先由工程建设单位组织监理公司验收。验收通过后，再由建设单位验收委员会进行核查。,5/21/2019,1、市场调查数据的收集1.1 项目周边环境现状及趋势1.2 区域市场现状及其趋势判断1.3 类比竞争楼盘调研1.4 大客户群体调查 2. 市场调查数据的分析2.1 土地SWOT分析（优势、劣势、机会、威胁）2.2 消费心理/动机分析2.3 区域内竞争楼盘评价2.4 项目定位的经济分析2.5 开发节奏分析 3. 产品定位结论,三、市场调查与产品定位,5/21/2019,四、开发项目成本构成,土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套建设费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其它费用 不可预见费,
