1、1评估基本知识一、 基本知识（一） 房地产：是指土地、建筑物及其他土地上附着物。1、 按开发程度划分：（1） 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。（2） 毛地：是指具有一定城市基础设施，但土地上有待拆迁安置的房屋的土地。（3） 熟地：是指具备完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上建造房屋的土地。（4） 在建工程（5） 建成后物业2、 按用途划分：（1） 居住房地产（2） 商业房地产（3） 办公房地产（4） 旅馆房地产（5） 餐饮房地产（6） 娱乐房地产（7） 工业和仓储房地产（8） 农业房地产（9） 特殊用途房地产（10） 综合房地产3、 按经营使用类型划分（1） 出售型（2
2、） 出租型（3） 营业型（4） 自用型4、 房地产市场的划分：（1） 一级市场：土地使用权出让市场（2） 二级市场：土地使用权转让新建商品房市场（3） 三级市场：存量及二手房市场（二） 单元房：能够独立使用、有明确的权属（产权或使用权）界定的独立房屋1、 按权属性质划分：（1） 产权：a、完全产权：私产、房改房、商品房 b、部分产权（2） 使用权：a、公产 b、企业产 c、其他：军产、宗教产2、 按房型划分：一、二、三、四室，跃层，错层，其它（如筒子楼等）3、 按朝向划分：（1） 南北朝向：南北向、阳面、阴面（2） 东西朝向：东西向、东照、西照（3） 金、银、铜、铁角4、 按形状划分：2（1）
3、 条子楼（2） 墩子楼（3） 其他：锯齿楼、蛇形楼、八角楼5、 按建筑结构划分：（1） 砖混（2） 钢筋混凝土结构：框架、框剪、框架筒体（3） 钢结构（4） 砖木（5） 木（6） 简易6、 按面积划分：（1） 建筑面积（2） 使用面积（3） 计租面积（不计算阳台面积的使用面积）（4） 产权面积（经过产权测量后核发产权证的面积）7、 按楼层划分：低层建筑：13 层多层建筑：46 层中高层建筑：79 层高层建筑：10 层以上二、 评估相关知识1、 房地产估价：从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的遵循估价原则，按照估价程序，选用适当的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素
4、的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算或判定的活动。2、 估价方法：（1） 比较法（2） 成本法（3） 收益法以上为三大基本方法，此外还有一衍生的方法，如假设开发法等。比较法：是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（1） 比较法的操作步骤：a 搜集交易实例b 选取可比实例c 建立价格可比基础d 进行交易情况修正e 进行交易日期修正f 进行房地产状况修正g 求取比准价格（2） 房地产状况修正：a 楼层修正35 层到顶（大多为 80 年代前建成）1 2 3 4 50.93 0.9
5、7 1 0.98 0.886 层到顶（大多为 80 年代后建成）1 2 3 4 5 60.92 0.97 1 0.98 0.94 0.867 层到顶（大多为 80 年代末，90 年代初建成）1 2 3 4 5 6 70.93 0.96 1 0.98 0.95 0.9 0.8b 朝向修正南 北 东 西 阳 面 阴 面 东 照 西 照 金 角 银 角 铜 角 铁 角1 0.9 0.98 0.79 0.9 0.87 1 0.96 0.9 0.86c 结构修正砖 混 框 轻 板 楼 砖 木1 1 0.8 1.1d 设施修正e 成新率f 产权性质修正g 房型修正h 环境修正大环境双气 煤气 暖气 无气1
6、 0.92 0.94 0.821 年以内 10 年以内 20 年以内 30 年以内1 0.95 0.93 0.9私产 已购公产 公产 企业产1 1.01 0.8-0.95 低 1%面积利用率 实用程度 通风3% 2% 1%噪间 污染 交通 人文2% 3-2% 3% 3%4小环境（3） 求取比准价格：交易对象价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*房地产状况修正系数成本法：是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（1） 适用范围 ：适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育馆、医院、政府办公楼、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。（2） 计算公式：估算价格=重新购建价格折旧收益法:是求取估价对象未来的正常净收益 ,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用条件：是有收益或有潜在收益的房地产，如农地、商业、餐饮、旅馆、写字楼等。视野 邻里 采光 物业管理5% 5% 2% 3%
