1、租金及售价定位1、项目价值评价价值评价表权重 评定分值序号 评判因素分值 星光百货 世纪阳光 国贸商场 商业大厦 本案A周边环境(小计) 30 20.67 23.67 23 24 22A-1 商业位置 5 3 4 4.33 4 4A-2 交通便利度 5 3.67 4.33 4.33 4.33 4A-3 周边房屋素质 5 4 3.67 3.67 4 3A-4 周边居民质素 5 4 3.33 3 3.33 3A-5 人流 5 2.67 4.33 3.33 4 4A-6 车流 5 3.33 4 4.33 4.33 4B规划及建筑(小计) 20 18.33 12 10.33 14 17B-1 整体规划
2、 4 3.67 2.67 2.33 3 3B-2 外观建筑风格 4 3.67 2 2 3 3B-3 建筑空间规划 3 2.67 2 1.67 2 2B-4停车位、便利、大小 3 3 1.67 1 1.67 3B-5 主题广场 3 2.67 1.67 1.67 2.33 3B-6 动线组织 3 2.67 2 1.67 2 3C配套设施(小计) 20 13.67 10.33 9.67 12.33 17C-1 公共配套设计 4 3 2.33 1.67 2.67 3C-2 无障碍设计 4 2.33 2 1.67 2.33 3C-3 导购设施 3 2.67 2 2 1.67 3C-4 安全设施 3 2
3、1.33 1.5 2 3C-5 灯光设计 3 2 1.33 1.5 1.67 3C-6 其它设施 3 1.67 1.33 1.33 2 2D营销管理（小计） 30 22.03 17.97 14.93 19.33 25D-1 主题形象 3 2.33 1.67 1.33 2 3D-2 营销策略 3 2 2.17 1.83 2.33 2D-3 主力店 4 3 2.33 1.93 2.5 3D-4 业态布局 4 3 2.33 1.77 2.67 4D-5人流设计（商场内） 2 2 1.27 1 1.33 2D-6 经营管理模式 3 2 1.77 1.83 2 2D-7 商业管理公司 2 1.27 1.
4、27 1 1.17 2D-8 促销活动 2 1.17 1.17 1 1.17 1.5D-9 经营管理 3 2 1.83 1 1.67 3.5D-10 品牌控制 2 2 1 1.07 1.17 1D-11 物业服务 2 1.27 1.17 1.17 1.33 1合计 100 74.7 63.97 57.93 69.67 81价值实现度 100% 74.70% 63.97% 57.93% 69.67% 81%价值实现表价值实现度序号 评判因素 权重分值 星光百货 世纪阳光 国贸商场 商业大厦 本案A 周边环境 30 20.67 23.67 23.00 24.00 22B 规划及建筑 20 18.3
5、3 12.00 10.33 14.00 17C 配套设施 20 13.67 10.33 9.67 12.33 17D 营销管理 30 22.03 17.97 14.93 19.33 25价值实现度 100% 74.7% 63.97% 57.93% 69.67% 81%推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本案除外）为 66.57%，但由于无法确定商业大厦的销售价格和租金因此在计算本案的租金时所需的平均价值实现度不将商业大厦的价值实现度计入其中，此时得出的平均价值实现度为 65.5%。1、价值实现下的租金及售价定位1）租金统计及分析汉中各商业街租金统计表（元/
6、月）业态 人民路 东大街 西大街 前进西路 头桥路 天汉大道 太白路 人民路最高租金 130 90 65 72 63 140 80 73最低租金 80 40 23 34 18 75 26 28平均租金 105 65 44 53 40.5 107 53 50.5价值实现下的租金及售价定位根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。星光商场的租金是以扣点的形式来取得的，根据测算的星光商场年收益来推算出其月租金。汉中商场租金表（元/月）项目 最低租金 最高租金 平均租金世纪阳光 100 140 120国贸商场 90 140 115星光商场 78 100 89平均租金 89.333 126.666 108根据上表知项目竞争商场的平均租金为 108 元/平方米月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价。本案平均租金 = 平均租金本案价值实现度平均价值实现度= 10881%65.5%= 131.91（元/平方米月）本案平均销售价格= 本案平均租金10 年12 月=131.911012=15,828（元/ 平方米）
