1、学习心得这次课程讲师为原万达集团子公司总经理刘老师，在为期两天的课程中，刘老师对商业地产基本概念做了全面解析，并以实际案例为借鉴就二三线城市的商业地产开发定位、规划、业态组合及招商模式做了深入剖析，经过两天的学习，主要体会有以下几点：一、我们属于哪种开发商？我们要做哪种开发商？在课程上，刘老师首先提出了这个问题：你是属于哪种类型开发商？A 、为了做地产而做商业，B、为了做商业而做地产。目前国内外成功的商业地产企业如：美国的西蒙、国内的万达，都具备了优秀的商业运营和商业理解能力，美国西蒙之所以成为全球最大的商业地产企业，一是依靠突出的资本运作能力，通过兼并、收购实现企业的快速扩张；二是形成优秀的
2、品牌管理能力，深度把握客户需求，保持客户忠诚度。大连万达在经历过沈阳项目推倒重建、全国快速扩张后资金断流等等一系列艰难险境，逐渐对商业规律有了更清楚的认识，从传统的地产开发商身影走了出来，用了近 10 年的时间才摸索出目前较为成熟的“订单地产”模式，为国内其它住宅开发企业从事商业地产提供了宝贵的经验。而国内很多开发商还在以传统住宅地产开发思维进行商业地产开发，这就是典型的“为了做地产而做商业”，商业地产是高投入、高风险、高利润的行业，很多地产开发商对商业地产不了解，盲目追求利润，忽视了开发的整体难度和风险，商业地产是比住宅投资更多、投资回报期更长、风险更大的地产产品，加之对于销售的特殊要求（商
3、业地产最好的运作方式是只租不售，或销售不超过 10%的比例） ，因此对于资金的要求甚高。况且，近年国家出台的一系列紧缩房地产行业贷款，控制土地和房价的政策，进一步抬高了房地产开发的准入门槛。在开发过程中出现的资金链断裂往往会使项目立刻陷入瘫痪的境地，而为了保证资金或出于实现利润目标的需求，许多开发商拿出部分物业进行销售，销售商铺固然会使资金迅速回笼，但同样也会造成产权分散，经营无法统一的情况出现，尤其对于大型商用物业更是如此，将无法实现预期的商业规划，主力商家进驻受阻、经营混乱，最终导致商场经营难以为继的局面。所以我们想要做好商业地产，必须先“商业”后“地产”，必须要有足够的决心，足够的资金，
4、足够的资源，足够的时间、明确的战略规划以及支持战略实现的有效手段！二、项目定位的重要性开发商业地产，最核心的关键点就是“定位”！定位也就是产品决策，即做什么样的产品，怎么做以及为什么要这样做。商业地产的定位相对住宅来说更为系统和丰富，包括业态定位、客群定位、功能定位、经营定位、商圈定位、模式定位、形象定位以及战略定位，因此，在定位阶段就好比画一幅图，需要将项目在平面表现上立体化：各个楼层做什么，业态如何组合，业种如何搭配，功能区如何分布，需要引进哪些商户，是统一经营还是分散经营，这些都是需要考虑的。最为典型的案例就是“东莞华南 MALL”，最初定位为：“全球最大 MALL”，大而全的定位反而让
5、项目定位模糊不清，与市场需求情况产生极大偏差，后来重新定位为“新华南 MALL生活城” ，东莞华南 MALL 因定位不准导致后期商业结构不合理、功能及业态组合出现偏差，从而使众多商户撤离，项目没有竞争力，其中有很多值得我们借鉴的地方：1、定位要结合项目当地地域特点，不能一味模仿别人；2、找到当地商圈消费群体，定好项目开发方向；3、通过精准全面的前期调研合理设置功能业态互补及配比，一期开发选择聚集人气的业态；4、如果项目地非一线城市核心商圈，要结合当地人均消费能力，合理设置“磁铁”业态。三、商业综合体业态组合配比一个商业综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 各业态在综合体或购物
6、中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到项目定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化，我们在开发大体量商业综合体项目时应考虑以下几点业态配比因素：1、单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求2、项目立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相
7、对比较均衡,而位于市郊的综合体,住宅、购物中心等业态比重较大。位于城市中心区的购物中心,购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出;社区型购物中心,目的性消费较强的零售类业态会比较多;郊区型的购物中心, 主题性消费更强,娱乐体验类消费业态则更加丰富。3、各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融,关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性,这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。可以根据不同客群的消费特征在项目区域内建立不同的消费主题区域,在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。4、低毛利业态的客流带动能力比较强;而高毛利业态的客单相对较高, 承受租金的能力也较强, 但客流量有限
8、。商业项目需要在高毛利业态和低毛利业态方面进行平衡,一般通过低毛利业态拉动客流,用高毛利业态获取租金。5、利用有限的租赁空间创造更多的长期投资价值,必须在目标客群和相关业态的选取上必须有所取舍,并根据市场的需求适时调整。6、项目开业初期在业态规划与配比上,需多考虑能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌;项目步入稳定成长区或成熟区后,要结合项目品质和持续盈利能力选择业态和品牌。下面是赠送的合同范本，不需要的可以编辑删除！教育机构劳动合同范本 为大家整理提供，希望对大家有一定帮助。一、_ 培训学校聘请_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生/女士/小姐为_ 语教师，双方本着友好合作精神，自愿签订本
9、合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。三、受聘方的工作任务(另附件 1 )四、受聘方的薪金按小时计，全部以人民币支付。五、社会保险和福利：1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附 2 )2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_ 至_ 的来回机票( 金额不超过人民币_ 元整)或教师凭机票报销 _ 元人民币。六、聘方的义务：1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。2.对受聘方提供必要的工作条件。3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。4.按时支付受聘方的报酬。七、受聘方的义务：1.遵守中国的法律、法规，不干预
10、中国的内部事务。2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定，接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意，不得兼任与聘方无关的其他劳务。3.按期完成工作任务，保证工作质量。4.遵守中国的宗教政策，不从事与专家身份不符的活动。5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。八、合同的变更、解除和终止：1.双方应信守合同，未经双方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。2.经当事人双方协商同意后，可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前，仍应当严格履行合同。3.聘放在下述条件下，有权以书面形式通知受聘方解除合同：a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件，经聘方指出后，仍
11、不改正的。b 、根据医生诊断，受聘放在病假连续 30 天不能恢复正常工作的。4.受聘方在下述条件下，有权以书面形式通知聘方解除合同：a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。b 、聘方未按时支付受聘方报酬。九、本合同自双方签字之日起生效，合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同，必须在本合同期满 90 天前向另一方提出，经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后，在华逗留期间的一切费用自理。十、仲裁：当事人双方发生纠纷时，尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效，可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。本合同于_ 年_ 月_ 日在_ 签订，一式两份，每份都用中文和_
12、文写成，双方各执一份，两种文本同时有效。聘方(签章)_受聘方(签章)_签订时间： 年 月 日二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本卖方：_( 简称甲方)身份证号码：_买方：_( 简称乙方)身份证号码：_根据中华人民共和国经济合同法 、 中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在_市_区_拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面 )，建筑面积为 _平方米。(详见土地房屋权证第_号)。第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币_元/平方米，总价：
13、人民币_元整(大写：_ 佰_拾_万_仟_佰_拾_元整) 。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币_元整，作为购房定金。第三条 付款时间与办法：1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰_ 拾_元整给甲方，剩余房款人民币_元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方)，并于银行放款当日付给甲方。2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币_拾_万_仟_佰 _拾_元整给甲方，剩余房款人民币_元整于产权交割完毕当日付给甲方。第四条
14、 甲方应于收到乙方全额房款之日起_天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_等费用结清。第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_方承担，中介费及代办产权过户手续费由_方承担。第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在_日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起_日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。第七条 本合同主体1.甲方是_共_人，委托代理人_即甲方代表人。2.乙方是_，代表人是_。第八条
15、 本合同如需办理公证，经国家公证机关_公证处公证。第九条 本合同一式份。甲方产权人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、_公证处各一份。第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十二条 双方约定的其他事项：出卖方(甲方)：_ 购买方 (乙方)：_身份证号码： _ 身份证号码： _地 址：_ 地 址：_邮 编：_ 邮 编：_电 话：_ 电 话：_代理人(甲方)：_ 代理人 (乙方)： _身份证号码: _ 身份证号码： _鉴证方：鉴证机关：地 址：邮 编：电 话：法人代表：代 表：经 办 人：日 期： 年 月 日鉴证日期：_年_月_日
