1、物业管理1. 房屋有质量问题，是否能够拖欠物业费？业主以房屋质量为由拖欠物业费是一种不合适的行为。原因有二：一方面，业主和开发商是关于房屋的买卖关系，房屋在保质期内存在质量问题，可以要求开发商维修，并可按照购房合同的约定要求开发商承担相应的赔偿责任，而物业服务是由业主交纳物业费，物业公司提供物业服务，业主和物业公司是一种关于物业服务这一特殊商品的契约关系，它们分别是两个独立的法律关系；另一方面，在没有专项委托合同的情况下，物业公司的职责是将业主房屋的质量问题及时反馈给开发商建设单位，由开发建设单位负责质保，而不是由物业公司负责具体的维修工作。所以，业主以房屋质量为由拖欠物业费是不合适的。2.
2、物业公司资质等级与收费等级有何关系？根据建设部物业服务企业资质管理办法 ，物业公司资质等级分为一、二、三级，根据公司规模、注册资金、管理面积等要素由房地产主管部门进行评定。而物业收费等级是指物业服务合同约定的服务标准等级，根据郑州市物业服务收费管理实施办法 ，共分为五级，由物价部门进行核定。企业资质等级服务等级不存在一一对应关系。3. 空置房屋是否需要全额缴纳物业服务费用？根据国家发改委、建设部物业服务收费管理办法 （发改价格 2003 第 1864 号）第十六条明确规定:“纳入物业管理范围的以竣工但尚未出售，或者因开发商建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开
3、发商建设单位全额交纳。由于业主自身原因未办理入住手续或办理房屋入住手续后未实际居住造成的房屋空置，业主应参照前款规定和物业服务合同约定全额交纳物业服务费。业主所拥有的空置房仅仅是专有部分空置，公用部分仍然在运行使用之中，而物业服务的支出目的就是要维持、保证共用部分的正常运行、使用、维修和保养，物业的管理服务工作量也不会因部分房屋空置而减少。因此，空置房屋业主应全额交纳物业服务费用。4. 领取房屋钥匙时物业服务企业要求交纳装修保证金、装修管理费、垃圾清运费是否合理？（1） 房屋交付是开发建设单位和买受人之间合同约定的权利义务关系，应由开发建设单位履行房屋交付手续。（2） 是否收取装修保证金、装修
4、管理费和垃圾清运费，要看签署的物业服务合同或管理规约等文件对这个问题是如何约定的。（3） 装修保证金属押金性质，收取的目的是防止装修中的一些不当操作，装修结束后经验收无不当行为的应全额退还。（4） 装修垃圾不属于生活垃圾，清运费用不在正常物业服务费范围内。装修期间产生的建筑垃圾由业主或使用人自行按规定处理的，物业服务企业不得收费；委托物业服务企业处理的，清运费由业主与物业服务企业协商确定。5. 规划车位、车库的产权归属问题？关于规划车位、车库产权的问题，主要区分三种情况。（1） 对于属于人防工程的规划车位、车库的产权归属，我市执行人防工程产权归属国家的政策，开发商不得出售、附赠。但是，按照物权
5、法和人民防空法立法中“谁投资、谁受益”的原则，只要在不妨碍防空功能的前提下，通过出租等形式供业主使用，并可按约定收取一定的费用。（2） 对于属于非人防工程的规划车位、车库的产权归属，有明确的法律依据， 物权法第 74 条第 2 款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定” 。因此，建筑区划内规划车位、车库房地产开发商在取得相关的规划许可，按规划许可进行开发建设后，可以进行出售、附赠或出租，或根据 2012 年 1 月 1 日执行的郑州市房屋登记条例第 25 条的规定：“新建商品房屋如果未计入公用建筑面积进行分摊的房屋，符合登记条件的，登记为房地产开发企业所有” ，归投资人开发商所有的地下车库，可依据中华人民共和国物权法第 74 条的规定，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式进行进一步的约定。（3） 对于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位， 物权法第 74条第 3 款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有” 。因此，房地产开发商无权对其进行出售或出租。
