1、2012 年 6 月 6 日 特为潍坊潍城区政府制作城市产业综合体发展的现状、趋势安邦信息检索服务【观点时评：城市综合体的白热化竞争】 .1【城市升级 城市综合体受宠】 .2【城市综合体狂热泡沫隐现 如何差异化竞争？】 .3【城市综合体“狂飙” 广州、佛山在建将建项目至少 42 个】 .4【城市综合体“大跃进”隐忧：难逃商圈“魔咒” 定位成迷局】 .7【常州中华纺织博览园开建 首创主题体验式城市综合体】 .8【政府、商业经济双重推动下 城市综合体泡沫浮现】 .9【专业市场+综合体 做不一样的商业地产】 .10【恒大地产斥资 6 亿上海打造“海上威尼斯”旅游综合体】 .12【城市综合体大热 开发
2、商应谨慎投资小心被“烫伤” 】 .13【二三线城市综合体开发 变“先天缺陷”为“后发优势” 】 .15【城市综合体从概念设计模式走向资源竞争】 .15【王玉珂：城市综合体是趋势 郑州缺高端项目】 .18【综合体前景向好需政府摆好方向】 .19【综合体投资热向外扩散】 .21【建设城市综合体 热潮需要冷思考】 .22【长安汽车合肥汽车综合体开工】 .23【张宝东：滨海汽车园将打造以汽车为主题的城市综合体】 .23【南京雨润投资 150 亿建农副产品全球采购中心】 .24【雨润投资 7 亿元 助力五河发展】 .24【雨润集团农副产品冷链物流中心将落户辽宁盘锦】 .24【雨润集团将投资 55 亿建常
3、州城市综合体】 .25【市政府与雨润签协议 50 亿建冷链物流中心】 .25【雨润借惠农政策玩圈钱游戏 违规获取免费土地】 .26【雨润肉类产业集团与金陵连锁酒店达成采供战略合作】 .27【雨润肉制品连续十四年市场占有率全国第一】 .271安邦信息检索服务【观点时评：城市综合体的白热化竞争】2012-06-05商业地产的这轮狂热，甚于 98 年大房改后的住宅地产热潮。当此之时，不仅有炒房可以暴富的市场观念基础，还有国家 2008 年刺激经济后的社会流动性推波助澜，更有地方政府为了政绩盲目上马商业地产项目，开发商遭遇最严厉调控后不约而同转向商业地产有关。据成都本土数据研究机构，锐理数据发布的最新
4、信息，2011 年成都综合体的兴建达到了历史最高峰，据 2011 年上半年不完全统计，大成都范围内在建的城市综合体达到了 150个，主城区超过了 110 个，仅其中 57 个项目的总体量已超过 3386 万方，从个数和总体量上看，成都已是全国之最。而在成都之外，的县级市区，城市综合体的热度丝毫不逊色。四川省西北部，某县级市市区人口 27 万，现有 3 万以上的购物中心已达 3 个，体量约 15 万，包含有超市、百货等业态；在售城市综合体 2 个，总体量 52 万平米，规划有星级酒店、甲级写字楼、SOHO、影院、大型超市。并且规划在 3 至 5 年，总投资近 200 亿，完成 30 个棚户区改造
5、，首批第一轮启动的 7 个棚户区改造项目预计总投资约人民币 90 亿元。而这其中，几乎有一半项目都是打着综合体的旗号。商住比例达到前所未有的高点，未来商业体量也早已超过人均 5 平米这样的水平不管国际水准是 1.5 还是 3，中国特色应该是多少，至少目前的阶段性供应高峰，必将导致商业地产泡沫横飞。在此种环境下，试问？如何差异化竞争？首先，商业地产的竞争，是开发理念的竞争。因为商业地产不成熟，开发商发迹于住宅地产，因此，披着商业地产名义，进行实际上的“住宅化”商业开发，就输在了竞争的起跑线。带租约销售还比卖完跑人要好点。为何，因为，商业地产的本质是商业经营，地产仅是载体，在国外，是有房地产基金介
6、入，从而在融资渠道上规避了银行高息让开发者短视。但就这一点，很多开发商不久就会葬送在银行还款，或者高利拆借的路途中。其次，商业地产的竞争是定位的差异化。这是一种简单的、技术层面上的问题，目前的市场形势是，往往绕不开家庭式购物中心、时尚白领购物中心、甚至已经细分到演绎中心这样的细分市场。细分，则需走小众化路线，目标客群市场面窄，风险大；走大众路线，简直是刺刀见红的拼杀。举例说，你开着在主城区任意行驶半小时，都可以找到几个定位几乎相同的城市综合体。然后，商业地产的竞争是商家资源的竞争。不管概念多么吸引眼球，主力店商家招商失败，则方案最后都是徒劳无功。这一点上，跟住宅不同，商业的销售仅仅是招商成功后
7、顺带的结果。所以，商业地产竞争到最白热化，就是商家资源的竞争。往往大型集团性公司，行业跨度比较大的，其所运作的城市综合体成功的几率则大些。在国内典型如万达，都说是和国际巨头沃尔玛等结成联盟，有了定制地产，才有了万达的迅速扩张，但如果没有万千百货，万达影城、电玩、等自身的主力店和次主力店一起，哪能到处攻城略地，甚至搞出绵阳援建学校被拆一事？但商业地产最最核心的竞争力还是智商的竞争。为何，因为商业地产的成败跟商业公司的专业度无关，跟规划设计团队是否洋玩意无关，跟自身融资能力高低无关，跟宏观调控和房地产基金是否开放也无关你若实事求是，反思下自己，如果正确评价决策者是个平常人的智商，那么当这个决2安邦
8、信息检索服务策者想到进军商业地产的时候，一定有无数个平常智商的决策者也想到了在商业地产捞金。已经掉进汪洋红海的尔等，试图在红海之中寻找蓝海，岂不是缘木求鱼？这又好比阿斗，即便是神机妙算的诸葛亮也扶他不起。再重复一遍，此时此刻，此种经济环境背景下，冲进商业地产，如果实力资质平平，本身就失先机，败了一半，天王老子来了，也是无力回天唯一能做的就是尽力而为，期盼经济基本面能够再次刮起台风，铁公鸡都会飞的乱镜中，再踩一次狗屎运。【城市升级 城市综合体受宠】2012-06-01万达、绿地进军佛山，均以城市综合体为载体，城市综合体再次成为市场的焦点。 拥有较强的积聚效应，城市综合体受政府重视万达的千灯湖金融
9、高新区项目，集住宅、公寓、商业、办公、酒店等于一体，其中包括 9 万的商业中心、2 万的地下商业，六个单个建筑面积超过 3000的商业店，一家6000影院。而绿地签约的三个项目均是个城市综合体项目，分别位于禅城、南海、顺德。城市综合体，由于投资大、整合资源多，对地产商要求较大，因此政府也希望引进实力地产商来开发这些城市综合体项目。城市综合体由于汇聚了商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等功能于一体，较有较强的积聚效应，能够在短时间内提升区域竞争力，迅速推动区域发展，越来越受到地方政府的重视。还有，对于地产商而言，由于住宅受调控波动较大，地产商如果以住宅为主的单一模式，必然会受到
10、较大波动，风险明显增强，近几年，万达、绿地、保利、恒 大等品牌房企，纷纷加大城市综合体的开发力度。城市升级，催生城市综合体开发高潮近两年，佛山涌现了一批批城市综合体，岭南天地、保利东湾、保利天玺、东平广场、广佛智城、智慧新城、中小企绿色总部基地等，对城市升级的推动起到重要作用。目前佛山正在进行城市升级行动计划，未来三年在城市建设方面投入将达到 2600 多亿元，在城市升级项目中，有不少是城市综合体项目，需要借助实力地产商来开发。在刚刚出炉的佛山现代服务业发展规划中，也明确提出要全力推进季华路城市综合体建设。此外，目前正是佛山“三旧”改造的高峰期，也需要借助城市综合体来推进。在以往的“三旧”改造
11、中，普遍是“住宅+商业”形式，以住宅为主，商业为辅。去年年初，市政府就已经下发一号文，叫停这种简单的“三旧”改造，明确要求“三旧改造”必须优先用于发展工业及生产性服务业，因此，在新的形势下，城市综合体更受宠，更易受到当地政府的青睐。“勾地”制度，中小房企拿地更难了目前，佛山城市综合体项目地块的出让，普遍采取“勾地”制度。实施“勾地”制度后，对于出价并未达到政府评估价格的土地，政府可选择“不出让” 。如果地产商“勾地”成功，随之进入“招拍挂”阶段，如有人竞价，出价高者将得到土地；若无人竞价，按规定“勾地”成功者“必须以不得低于其承诺的土地价格”买入。这样，政府可以规避土地出让时面临的“流拍”风险
12、。这种“勾地”制度，避免政府部分对地块规划的闭门造车，让更多有经验的开发商添加意见，特别是那些城市综合体项目地块，如有多家地产商有兴3安邦信息检索服务趣，政府往往根据各地产公司提供的方案来选择合作开发商，根据提供的方案设置相应的规划条件，最后再进行“招拍挂”阶段，价高者得。 这种“勾地”制度的普及，使中小地产商拿地的难度越来越大。名词解释：城市综合体“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。【城市综合体狂热泡沫隐现 如何差异化竞争？】20
13、12-06-04商业地产的这轮狂热，甚于 98 年大房改后的住宅地产热潮。当此之时，不仅有炒房可以暴富的市场观念基础，还有国家 2008 年刺激经济后的社会流动性推波助澜，更有地方政府为了政绩盲目上马商业地产项目，开发商遭遇最严厉调控后不约而同转向商业地产有关。据成都本土数据研究机构，锐理数据发布的最新信息，2011 年成都综合体的兴建达到了历史最高峰，据 2011 年上半年不完全统计，大成都范围内在建的城市综合体达到了 150个，主城区超过了 110 个，仅其中 57 个项目的总体量已超过 3386 万方，从个数和总体量上看，成都已是全国之最。而在成都之外，的县级市区，城市综合体的热度丝毫不
14、逊色。四川省西北部，某县级市市区人口 27 万，现有 3 万以上的购物中心已达 3 个，体量约 15 万，包含有超市、百货等业态；在售城市综合体 2 个，总体量 52 万平米，规划有星级酒店、甲级写字楼、SOHO、影院、大型超市。并且规划在 3 至 5 年，总投资近 200 亿，完成 30 个棚户区改造，首批第一轮启动的 7 个棚户区改造项目预计总投资约人民币 90 亿元。而这其中，几乎有一半项目都是打着综合体的旗号。商住比例达到前所未有的高点，未来商业体量也早已超过人均 5 平米这样的水平不管国际水准是 1.5 还是 3，中国特色应该是多少，至少目前的阶段性供应高峰，必将导致商业地产泡沫横飞
15、。在此种环境下，试问？如何差异化竞争？首先，商业地产的竞争，是开发理念的竞争。因为商业地产不成熟，开发商发迹于住宅地产，因此，披着商业地产名义，进行实际上的“住宅化”商业开发，就输在了竞争的起跑线。带租约销售还比卖完跑人要好点。为何，因为，商业地产的本质是商业经营，地产仅是载体，在国外，是有房地产基金介入，从而在融资渠道上规避了银行高息让开发者短视。但就这一点，很多开发商不久就会葬送在银行还款，或者高利拆借的路途中。其次，商业地产的竞争是定位的差异化。这是一种简单的、技术层面上的问题，目前的市场形势是，往往绕不开家庭式购物中心、时尚白领购物中心、甚至已经细分到演绎中心这样的细分市场。细分，则需
16、走小众化路线，目标客群市场面窄，风险大；走大众路线，简直是刺刀见红的拼杀。举例说，你开着在主城区任意行驶半小时，都可以找到几个定位几乎相同的城市综合体。然后，商业地产的竞争是商家资源的竞争。不管概念多么吸引眼球，主力店商家招商失败，则方案最后都是徒劳无功。这一点上，跟住宅不同，商业的销售仅仅是招商成功后4安邦信息检索服务顺带的结果。所以，商业地产竞争到最白热化，就是商家资源的竞争。往往大型集团性公司，行业跨度比较大的，其所运作的城市综合体成功的几率则大些。在国内典型如万达，都说是和国际巨头沃尔玛等结成联盟，有了定制地产，才有了万达的迅速扩张，但如果没有万千百货，万达影城、电玩、等自身的主力店和
17、次主力店一起，哪能到处攻城略地，甚至搞出绵阳援建学校被拆一事？但商业地产最最核心的竞争力还是智商的竞争。为何，因为商业地产的成败跟商业公司的专业度无关，跟规划设计团队是否洋玩意无关，跟自身融资能力高低无关，跟宏观调控和房地产基金是否开放也无关你若实事求是，反思下自己，如果正确评价决策者是个平常人的智商，那么当这个决策者想到进军商业地产的时候，一定有无数个平常智商的决策者也想到了在商业地产捞金。已经掉进汪洋红海的尔等，试图在红海之中寻找蓝海，岂不是缘木求鱼？这又好比阿斗，即便是神机妙算的诸葛亮也扶他不起。再重复一遍，此时此刻，此种经济环境背景下，冲进商业地产，如果实力资质平平，本身就失先机，败了
18、一半，天王老子来了，也是无力回天唯一能做的就是尽力而为，期盼经济基本面能够再次刮起台风，铁公鸡都会飞的乱镜中，再踩一次狗屎运。【城市综合体“狂飙” 广州、佛山在建将建项目至少 42 个】2012-06-01早在上个世纪，法国拉德芳斯建立第一个城市综合体，这种业态就在世界大城市取得成功，美国洛克菲勒中心、日本六本木、北京华贸中心等城市综合体成为体现城市繁华的标志区域。近两年，人们惊奇地发现，身边的综合体也快速涌现。如果说你还只知道太古汇、国金中心，那么你 out 了。2012 年，初步统计，广州在建、将建的综合体项目至少有 20 个，广佛两地总计至少有 42 个。广佛之外，全国综合体建设也呈现燎
19、原之势。杭州要再建 100 个；南京原本至 2015 年建 30 个，结果提前三年实现 50 个；河北投巨资也将在县市建 100 个开发商同样积极性高涨，万达集团、SOHO 中国、凯德置地等都将加大投资力度。疯狂的背后是什么？城市综合体顺应了中国城市化发展的需要，符合土地集约化，人们居住、消费观念的转变。但短时期内的疯狂，导火索来自房地产调控，投资城市综合体为开发商未来资金稳定性提供保证，成为最直接的利益驱动。另一方面，城市综合体也为城市带来名片效应，使得地方为了功绩而积极推动。就这样，政府、开发商、消费者三方一拍即合。万达集团董事长王健林说， “做住宅地产是小学生；做商务地产、写字楼、度假村
20、等是中学生；做商业地产是大学生；做城市综合体是研究生。 ”看来，大家都争做研究生。本次，我们统计的城市综合体，至少包括居住、办公、酒店、商业、休闲等之中的三种以上功能。广州在建将建综合体至少 20 个5 月中旬的最后一个周末，广州第二个万达广场番禺万达广场（项目招商信息）正式开放销售中心，吸引了逾千人到场。若想求得一铺，还真难。该广场是集大型商场、文化中心、商业步行街、甲级写字楼等于一体的大型城市综合体，每间商铺的售价大多在5安邦信息检索服务千万元左右，如此售价仍有多人蜂拥而至。近年来，在广州以“城市综合体”名义建设的项目就像雨后春笋，噌噌噌地冒了出来。一般说来，城市综合体包括商业、办公、居住
21、、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上功能，并且相互依存。按照这种标准，广州在建的综合体有，天汇广场（项目招商信息） 、保利琶洲项目、白云绿地中心、从化首个综合体欣荣宏国际商贸城、增城最大综合体富港东汇城、花都最大综合体雅居乐锦城，还有合生广场、万达广场、合景誉山国际、敏捷万博项目、奥园万博商业项目、越秀财富世纪广场、南沙珠江湾、保利东江首府、增城东凌广场等。据南都记者初步统计，2012 年广州在建、将建的城市综合体至少 20 个，总建筑面积接近 1400 万平方米，体量相当于 33 个正佳广场。其中，总建面 50 万平方米以下 10 个，50 万至 100 万平方米的
22、7 个，100 万平方米以上的有 3 个。随着广州城市的向外延伸，城市综合体加速发展。目前广州的城市综合体按地理分布特征主要是 CBD 城市综合体、城市副中心区域、交通枢纽型、商圈型几种。CBD 城市综合体如天汇广场、保利琶洲项目；城市副中心城市综合体，如番禺万博中心的万达、敏捷、奥园项目，欣荣宏国际商贸城、富港东汇城、雅居乐锦城、绿地中心等。还有交通枢纽型城市综合体，如聚集于越秀财富世纪广场；城市典型商圈内的综合体，如合生广场。此外，由旧城改造催生了一些综合体项目，也占据了城市商圈的核心区域。从发展速度看，虽然市中心商圈型综合体存量多，但城市副中心城市综合体的建设速度却很快，开发商建设热情丝
23、毫不逊于市中心。按照广州发展规划，东部、南部、北部都将纳入快速发展的轨道上来，城市综合体也成为体现现代化的耀眼名片。佛山凶猛，一座小城 22 个综合体佛山，随着广佛一体化的加速，以一年 22 个综合体的速度，追赶广州。其来势之凶猛，印证了一句古语：不鸣则已，一鸣惊人。上周，大连万达以底价 20.36 亿元竞得广佛地铁金融城南侧的桂城 A 30 街区地块，这是万达首次进入佛山，将打造集合大型购物中心、甲级写字楼、城市商业街等于一体的城市综合体，总投资约 70 亿元。万达只是一个认识佛山的窗口。在佛山，今年新建或者新规划的大型楼盘，不少都在住宅之外还兼具商业中心、写字楼或者公寓等其他配套，有些项目
24、还需要配建有酒店以及大型公交站场。尽管定位、规模、主力业态各不相同，以一个项目至少具备三种业态的标准统计，目前佛山在建或者将建的“城市综合体”项目至少在 22 个以上。这其中从规模以及定位来看，最值得注意的是类似于规模过百万平方米的祖庙岭南天地、佛山新城的保利东湾、乐从的佛奥星光广场、新鸿基的澜石旧改项目等以旧改为带动，并兼顾部分市政功能的大型综合体项目。这类项目由于体量更大，因此定位也更加复合，几乎囊括了居住、办公、购物以及休闲等多数功能。其次，类似于万达广场、广佛地铁金融城、保利中环广场以及海盛东方城这类以大量复合型商业为主的，总体量近百万的大型商业配套型综合体。此外，还有相当一部分例如星
25、星华园国际、碧桂园城市花园、富丰新城、汇银 W 新港湾以及桂丹颐景园等，以住宅为主，同时项目配建有公寓、酒店或者集中商业的综合项目。佛山城市综合体的区域分布，已经开始明显地从“扎堆”中心区，逐渐到向着热点镇街扩展。全国井喷增长，速度超出想象广佛只是个样板、是个缩影，放眼全国，城市综合体建设可谓遍地开花。有资料显示，6安邦信息检索服务2011 年至 2015 年，20 个重点城市新增城市综合体总量将超过 1.6 亿平方米，其中相当一部分增量集中在中西部城市的新城区。早在 2008 年，杭州提出要建设 100 个城市综合体，2010 年，杭州再次提出，要再建100 个城市综合体。杭州之后，越来越多
26、的城市进入城市综合体的疯狂之路。在上海，据易城中国发布 2011 年发布的一份报告，未来三年，上海城市综合体新增供应将多于北京，10 万平方米以上的城市综合体项目将新增超过 50 个，新增供应量总计约为 1380 万平方米，其中处于郊区的新兴城区型综合体约占 56%，集中在城市中心的商圈型城市综合体存量最大。有趣的是，如果说前几年的豪宅标准是资源、配套、物管等，那么上海现在价格最贵的顶级豪宅，却必须是城市综合体，售价达到 6 万-10 万元/平方米。视线转到珠三角，据 2011 年的最新统计，深圳在过去 30 余年间，建成并投入使用的，完整而均衡地囊括了住宅、集中商业、写字楼、酒店四种业态的综
27、合体屈指可数，但是在未来的几年中，在建和已经初步规划的城市综合体项目多达 16 个，分布在深圳各个区域，其中又以福田、南山两区为多，合计建筑规模 1044.79 万平方米。总体量低于 30 万平方米的只有 3 个，高于 100 万平方米的有 4 个，平均规模 65 万平方米左右，未来深圳综合体向更大规模发展的趋势已经可见一斑。当我们再扩大到全国“凡是有城市的地方就有城市综合体” ，用这句话来形容并不为过。城市综合体在全国各地聚焦每个改造的城中村就是一个综合体猎德村、琶洲村、杨箕村、林和村一个个城中村改造正在探索中前行，广州旧城改造，也经历了从拒绝开发商到接受开发商的反复过程，富力、保利、新鸿基
28、、合景泰富等纷纷加入。值得注意的是，这些旧改项目无一例外都是居住、商业、办公、娱乐集一体的城市综合体。按照计划，广州将在 2020 年之前完成全部 138 条城中村的改造。富力、合景泰富以及新鸿基三家地产大佬联手打造天汇广场（项目招商信息） ，是广州首个由开发商投资的城中村改造工程。天汇广场定位为 C B D 都市综合体旗舰项目，行宫“天銮” 、国际名品 Shopping Mall、希尔顿旗下顶级品牌六星奢华酒店、超甲级写字楼等多种顶级物业形态。另外，将兴建公交车站场、连接地铁 5 号线猎德站的地下隧道，东侧的猎德村古河道两岸也建设为具有岭南风情的特色商业区。保利地产以 1.42 亿元底价独揽
29、琶洲村改造项目，总建筑面积 185 万平方米，是目前 C B D 区域最大的城市综合体，集五星级酒店、超甲级写字楼群、江景豪宅、高级公寓、大型购物中心及国际风情商业街为一体。此外，富力杨箕村、保利冼村、新鸿基林和村城中村改造项目，都将规划为综合体项目。珠江地产的海珠沥滘村项目，具体的方案尚未出台，但也规划有住宅、写字楼、酒店等。广州房地产专家韩世同分析， “开发商在拿地之后根据市场确定物业，而规划写字楼、公寓、酒店也是为了更加适应市场需求，灵活度更高。如果只做单一，或者一两种业态，资金回笼会比较慢，经营有风险。正是因为大家都看到有利可图，所以才积极推进城市综合体建设。 ”值得注意的是，在保利冼
30、村项目的规划中，明确规划出一部分区域为村集体的可持续发展提供保证。改造后的冼村，B 区则为村民物业复建区，村民公寓 14 万平方米，集体酒店物业 3 万平方米，为村集体的可持续发展提供保障。A 区为村民住宅回迁区，设有幼儿7安邦信息检索服务园、祠堂、配套商业裙楼等，为村民提供优质的居住环境。C 区为融资项目区，包括商业、商务办公、公寓酒店，最高楼达 55 层，形成区域标志性建筑。改造涉及到多方利益，一些项目进度缓慢也往往因为利益未谈妥。广州城中村改造，是政府、村民、开发商多方协调的结果。 “一是政府主导，广州已经把积极推动新型城市化建设提到日程上来；二是城市综合体是区位价值与土地价值的最佳融合
31、，也是房地产向复合型商业地产发展的必然趋势” ，合富辉煌首席分析师黎文江表示，而对于村民来讲，要实现可持续发展，必须自己持有物业，以出租自家房屋的方式获取稳定的收入，或是靠当地村委会的酒店、旅店项目出租，获得一定的分红。【城市综合体“大跃进”隐忧：难逃商圈“魔咒” 定位成迷局】2012-06-01地产调控风声依旧，各路资本纷纷杀入商业地产领域，而二三线城市如今已是无“城市综合体”不欢了。沈阳市中心区域在建综合体项目超过 50 个，杭州提出要建设 100 个城市综合体，而成都在建的城市综合体也高达 100 多个。中房信统计数据显示，2011 年至2015 年这五年时间，20 个重点城市新增城市综
32、合体总量将超过 1.6 亿平方米，其中约 55%的增量集中在中西部城市的新城出现。在城市综合体超速发展的背后，是越来越多房企对综合体的投入增加。近日除了商业地产龙头万达集团继续在佛山等地攻城略地外，5 月 26 日，佳兆业旗下的商业集团联手国内零售连锁巨头华润万家，欲在八地打造佳兆业广场。目前包括世茂、中粮、华润、恒大、花样年等开发商均表示，未来将继续在城市综合体方面发力。但实际上，相比如法国的拉德芳斯，以及日本六本木，北京西单大悦城等堪称“高富帅”的商业综合体只是少数，一些综合体相较之下略显尴尬，如北京首都时代广场一度无奈挂牌转让，号称“全球最大 Mall”的东莞“华南 Mall”至今经营不
33、善。商圈“魔咒”在北京的望京、亦庄和通州等不少区域，不少城市综合体由于超前规划，选址之处没有相应的商圈辐射，并未能聚拢足够人气。5 月 4 日，记者来到位于望京北部商圈的六佰本，由于从大区位上位置较为偏僻，区域商业氛围并不浓厚。这条以“望京的随便消费区”为广告语的小型城市综合体，其商业街长达 600 米、体量 10 余万平方米，其特色似乎正被凌乱的业态分布带离了应有的方向。下午 3 点，六佰本东区三层的餐饮中心空无一人，唯一开张的一家江苏菜馆连前台也不见人影。据记者统计，二楼空置的店铺约占一半左右，而整个下午记者所见到的顾客仅十余人。记者随意走进一家茶铺，店老板热情邀记者喝上两杯普洱，聊起这里
34、人气不足，老板说“卖茶不需要像商场那么多人” 。相似的情况也出现在望京南部的悠乐汇商业区，同处望京核心居住区，总建筑面积 22 万平方米的商业综合体悠乐汇的空置状况更为明显，其实际租用面积不足总量的三分之一。针对六佰本与悠乐汇空置率较高的问题，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平说，其从选址到项目定位、操作等都是有问题的，尤其是整个望京商业区域规划都不合理。商业的供应量与人们的需求有脱节，开发过大、超前，没有形成足够的商圈辐射能力。此外，在北京诸如悠唐生活广场、大钟寺中坤广场等大体量项目中也存在着类似问题。8安邦信息检索服务华润置地北京大区总经理蒋智生表示，做商业地产选址是第一步，开发商应根据
35、区域特点来进行招商，比如万达的订单地产模式满足了定位能力和招商能力两个核心能力的要求。但实际操作中通过规划定位“扭转乾坤”的例子也不少，位于北六环外的北京永旺国际商城则通过特色定位和服务的差异化聚拢了强大的人气。 定位谜局 位于朝阳北路与青年路交会口的朝阳大悦城，自 2010 年 5 月开业以来，仍在摸索定位的路上行走。去年，朝阳大悦城就对店内的 100 多个品牌进行大幅调整，其定位也从最初的“家庭城” ，变为打造京东地区时尚年轻人的消费目的地。5 月 6 日下午，记者来到位于北京东部朝青板块的朝阳大悦城实地探访。自 3 月与永旺百货解约后，永旺位于一至四层的百货部分已经撤出，仅保留地下一层的
36、永旺超市。在商场一层，数百平米的区域在进行装修。定位调整中的大悦城，无论是从ZARA、GUESS 、GAP 等服装品牌的选择上，还是从内部轻快、活力的装修风格上，年轻化、时尚化的转型显而易见。但记者发现从商场客流来看，仍以家庭型居多，年轻的父母带小孩逛街的场景最为常见。而同为中粮旗下的北京大悦城项目，朝阳大悦城常被拿来与西单大悦城比较。记者在西单大悦城看到，青年男女客群熙熙攘攘，而从项目定位上说，每个楼层主题鲜明，业态组合极佳。业内人士认为，西单大悦城是一个天时地利人和都集全的特例，很难复制。从目前来看，不管是万达旗下的万达广场，还是绿地集团的超高层建筑，多数品牌开发商仍然有着自己的清晰定位。
37、北京万科总经理毛大庆透露，万科将主要围绕社区做大型综合体，目前万科分别在北京昌平、房山、大兴做的三个综合体项目，预计将在 2013 年年底至 2015 年年初陆续完成。慎入综合体不少业内人士均对记者表示，二三线城市之所以如此热衷城市综合体建设，政绩工程不能不说是一个重要原因。万达集团董事长王健林此前在接受记者采访时亦表示，来拜访万达希望万达去投资的地方领导人“太多了，只能一个一个挑” 。“商业地产是一个新的领域，一个非常专业的领域” ， 21 世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔认为，定位对不对，业态怎么分布，人流能不能到位等各方面都很重要。企业要对自身的项目开发经验、运营能力具有十分清醒的认识。业
38、内人士表示，城市综合体由于体量巨大，后期运营管理复杂，因此必须持有经营，这就要求开发商有雄厚的资本实力和丰富的运营经验。蔡宇翔表示，相比伦敦、东京甚至上海，北京的城市综合体水平略逊一筹，这和开发商的专业能力有很大的关系。广为人知的是，东京六本木新城作为日本乃至全世界著名的商业综合体，开发历时 17 年，其敬业和专注的精神让业内赞叹。在业内人士看来，由于商业地产有着至少三到五年的养商期，城市综合体八年以上的养商期都不算过分，因此短期运营不善不能归结为失败。随着区域人气的不断聚集，以及相关交通配套的完善，短期内人气不足的综合体项目也会反败为胜。亚太商业不动产学院院长朱凌波指出，后期通过运营管理调整也十分重要。比如东方新天地等就通过调整卖场模式，逐渐达到聚集消费群体的效果，不断调整以迎合区域需求是城市综合体发展的必由之路。【常州中华纺织博览园开建 首创主题体验式城市综合体】2012-05-31
