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类型莱茵置业:2010年度财务决算报告.ppt

  • 上传人:无敌
  • 文档编号:749988
  • 上传时间:2018-04-20
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    莱茵置业:2010年度财务决算报告.ppt
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    1、2010 年度财务决算报告,尊敬的董事长、各位董事、监事:,公司2010年度财务会计报告已经华普天健会计师事务所(北京)有限公司审计,并出具,标准无保留意见的审计报告。,2010年初,房地产市继续延续2009年底的火爆行情,价量齐升。在这种形势下,国家的宏观调控政策也随之产生,自2010年4月起,国家对房地产市场的调控就不段出台。现在不仅是国家的政策,就连很多的地方政策也顺应国家的政策出台了相关的房地产宏观调控政策。这些宏观政策主要体现在限购、二手房交易税率的变化、房产税的产生、房地产销售环节税收征管的加强、银行存款准备金率上调、银行贷款利率上调、商品房按揭政策从严等等。在这样严峻的市场环境下

    2、,2010年,公司在董事会的正确带领下,面对房地产市场的急剧变化,通过公司全体员工的共同努力,基本完成2010年初制定各项生产、销售目标,本报告期各项经营指标比上一年度都有不同程度的上升。全年新开工面积35.57万平方米,竣工面积18.10万平方米。全系统全年商品房合同成交额151,126.69万元,回笼额130,318.25万元。截止报告期末,公司实现营业收入182,378.73万元,同比(去年同期112,181.12万元)上升了62.58%;营业利润为23,169.25万元, 同比(去年同期20,445.17万元)上升了13.32%;利润总额为23,514.76万元,同比(去年同期为20,

    3、278.88万元)上升了15.96%;归属于母公司的净利润为16,910.26万元,同比(去年同期为13,025.04万元)上升了29.83%。,一、2010年公司的合并报表范围,2010年2月,公司与杭州拉多纳实业有限公司通过挂牌方式在杭州取得了杭政储20104号地块面积为17931平方米的土地使用权,并共同投成立了杭州莱茵达枫潭臵业有限公司,公司持有其70%股份。,2010年6月,公司通过挂牌方式在杭州取得了余政挂出201046号地块面积为47754平方,米的土地使用权,并投成立了杭州莱骏臵业有限公司,公司持有其100%股份。,2010年10月,公司全资子公司扬州莱茵西湖臵业有限公司出资2

    4、0万元设立扬州唐郡名流,会休闲有限公司,出资比例100%。,因公司之全资子公司仪征莱茵达臵业有限公司所开发的“都市枫林”项目已经开发完成,,2010年12月,仪征莱茵达臵业有限公司已经仪征市工商行政管理局核准注销。,本年度,新增合并范围三家公司,减少合并范围1家。期末纳入合并报表范围的公司17,家,各公司的基本情况如下:,注册资本,股权比,公司名称,(万元),注册地址,例,经营范围,母公司沈阳莱茵达商业有限公司扬州莱茵达臵业有限公司扬州莱茵西湖臵业有限公司南京莱茵达臵业有限公司南通莱茵达臵业有限公司南通莱茵洲际臵业有限公司上海勤飞臵业有限公司泰州莱茵达臵业有限公司上海莱德臵业有限公司杭州莱茵达

    5、恒建房地产开发有限公司浙江南方莱茵达臵业有限公司浙江蓝凯贸易有限公司杭州莱德房地产开发有限公司(注)杭州莱茵达枫潭臵业有限公司杭州莱骏臵业有限公司扬州唐郡名流会休闲有限公司,37074.6559500.002000.005000.005000.002000.006000.001000.005000.001000.002000.002000.005000.0020000.006000.002000.0020.00,浙江省杭州市辽宁省沈阳市江苏省扬州市江苏省扬州市江苏省南京市江苏省南通市江苏省南通市上海市江苏省泰州市上海市浙江省杭州市浙江省杭州市浙江省杭州市浙江省杭州市浙江省杭州市浙江省杭州市江苏

    6、省扬州市,100%100%100%100%100%90%100%100%100%100%65%100%100%100%70%100%20%,房地产开发及经营、投资等房产经纪代理房地产开发及经营房地产开发及经营房地产开发及经营房地产开发及经营房地产开发及经营房地产开发及经营房地产开发及经营房地产开发及经营房地产开发及经营房地产开发及经营商品贸易房地产开发及经营房地产开发及经营房地产开发及经营餐饮服务,注:本年度,杭州莱德房地产开发有限公司的注册资本由3000万元增加至20000万元,公司与杭州莱德房地产开发有限公司另一股东按同比例出资。新增注册资本后,公司实际出资总额10200万元,仍占其股份5

    7、1%。二、2010年公司的资产、负债情况截止 2010 年 12 月 31 日,公司的总资产为 376,009.97 万元,去年年末数为 254,465.21万元,增加了 121,544.76 万元;负债总额期末数为 287,331.77 万元,去年年末数为 187,225.29万元,增加了 100,106.48 万元;而所有者权益(包括少数股东权益)较上年末的 67,239.92万元上升到本年末的 88,678.20 万元,增加了 21,438.28 万元。1、资产负债表主要项目分析,项目,金额,年末数占资产比重(%),金额,年初数占资产比重(%),项目增减变化(%),货币资金预付款项应收款

    8、项存货长期股权投资固定资产长期待摊费用短期借款应付票据应付账款预收款项应交税费应付股利其他应付款一年内到期的非流动负债长期借款其他非流动负债少数股东权益股东权益,580,575,843.2412,890,170.90168,663,600.962,615,272,880.9734,545,916.67283,963,741.753,075,523.83304,950,000.0060,000,000.00227,912,704.88426,996,980.13103,896,730.0613,932,685.68638,935,416.28240,000,000.00606,500,000.0

    9、0250,000,000.00123,817,024.84886,782,033.90,15.44%0.34%4.49%69.55%0.92%7.55%0.08%8.11%1.60%6.06%11.36%2.76%0.37%16.99%6.38%16.13%6.65%3.29%23.58%,252,306,842.7716,830,568.59214,390,093.311,718,896,599.6642,490,503.36235,158,782.184,071,424.71160,000,000.0030,000,000.00181,302,827.11803,450,050.12-14

    10、,702,678.621,160,872.08141,422,888.91174,500,000.00395,000,000.0041,462,149.87672,399,220.49,9.92%0.66%8.43%67.55%1.67%9.24%0.16%6.29%1.18%7.12%31.57%-0.58%0.05%5.56%6.86%15.52%0.00%1.63%26.42%,130.11%-23.41%-21.33%52.15%-18.70%20.75%-24.46%90.59%100.00%25.71%-46.85%806.65%1100.19%351.79%37.54%53.54

    11、%100%198.63%31.88%,增减比例较大项目分析:(1)、货币资金增加主要是销售增加、借款增加以及控股子公司少数股东借款投入所致。(2)、预付账款减少主要是由于发票开入而转入成本或费用所致。(3)、应收款项减少主要是收回对合营公司杭州中尚蓝达臵业有限公司股东借款。(4)、存货的增加主要是由于本期新增杭政储20104 号地块、余政挂出(2010)46 号地块土地储备而土地款支出,支付杭政储20108 号地块剩余土地款以及在建工程项入不断投入所致。(5)、长期股权投资减少主要是由于本期公司之合营公司杭州中尚蓝达臵业有限公司亏损所致。(6)、固定资产增加主要是由于本期公司之子公司扬州莱茵西

    12、湖臵业有限公司所开发的会所转入固定资产所致。(7)、长期待摊费用减少主要是本期摊销所致。(8)、短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款期末合计为 115,145.00 万元,比期初的 72,950.00 万元增加了 42,195.00 万元,其中短期借款增加 14,495.00 万元主要是由于本期浙江蓝凯新增借款以及杭州莱骏新增委托借款所致,一年内到期的长期负债增加6,550.00 万元主要由于本期泰州莱茵达的 14,000.00 万元借款将于 2011 年到期而转入本科目所致,长期借款增加 21,150.00 万元主要是由于本期新增扬州西湖公司项目借款 15,900.00,1,2,3,万

    13、元所致;期末借款余额较年初有较大幅度的上升,表现出公司规模不断扩大对资金的需求增加。保持良好的负债结构,一直都是公司在经营过程中考虑的重点。我们将通过寻求优质土地资源、提高市场营销能力、加大销售力度、提高资金的使用效率、加强集团化的资金管理体系等一系列手段,来保持良好的负债结构,保证公司财务体系健康、有效的运行。(9)、应付票据的增加主要是由于经营需要开立的银行承兑汇票;(10)、应付账款的增加主要是由于工程的开发过程中工程发票开入而工程款未付所致;(11)、预收账款减少主要是由于本期扬州瘦西湖唐郡、泰州莱茵东郡、上海勤飞莱茵美墅进入结算期而进行收入结转所致。(12)、应交税费的增加主要是由于

    14、南京莱茵达臵业有限公司、南通莱茵达臵业有限公司土地增值税清算而计提的税金所致;(13)、应付股利的增加主要是由于 2009 年现金分红的未付部分及南通莱茵达臵业有限公司 2009 年利润分配未付少数股东部分所致;(14)、其他应付款的增加主要是由于杭州莱德房地产开发有限公司的少数股东借款投入所致;(15)、其他非流动负债增加是由于本期华能贵诚信托有限公司投资南京莱茵达臵业有限公司持有杭州莱德房地产开发有限公司 51%股权受益权所致;(16)、所有权益较年初增长较大,主要是由于本年度实现 16,565.75 万元的净利润,少数股东权益的增加主要是由于本期新增公司杭州莱茵达枫潭臵业有限公司及杭州莱

    15、德房地产开发有限公司增资所致。2、资产运营状况指标分析,序号,指标存货周转率(次)流动资产周转率(次)总资产周转率(次),2010年度0.600.650.58,2009年度0.510.590.50,增减比例上升0.09次上升0.06次上升0.08次,2010年度的资产运营指标较上年均有上升,体现公司的资产运营能力的提升。公司主要资产为存货,2009年期末余额为261,527.69万元,占资产总额比例为69.55%。因房地产公司开发周期的原因,一块土地需要经过几年的开发才能进行一次周转,因而资产运营指标比较低,现有项目平均周转一次大约需要2年左右时间,符合房地产开发的周期特性。本年度较上年度各项

    16、指标的周转率均有上升,主要是本期收入结转较上年有较大的增长以及公司房产开发节奏的加快。因今年收入结转较上一年增长幅度较大,而资产、存货、流动资产的虽然增加但增加幅,1,2,3,度小于收入结转幅度,导致本期的运营指标有所提升。随着老项目逐渐开发完成,新项目处于开发周期中,存货周转率等指标会有所下降,从最近几年公司的这几项目运营指标来看,公司的开发周期基本是符合房地产开发的周期属性。3、偿债能力分析,序号,指标资产负债率流动比率速动比率,2010年度76.42%1.670.38,2009年度73.58%1.490.33,增减比例上升2.84%提高0.18提高0.05,期末,公司的资产负债率为76.

    17、42%,较上一年度上升2.84%,主要是因为本年度借款增加的幅度大于盈利而导致所有者权益增加的幅度。从整个中国房地产类上市公司的资产负债率平均水平来看,公司的资产负债率处于行业平均水平。扣除预收账款因素后的资产负债率为65.06%,流动比率为1.67,速动比率为0.38。本年,公司在流动比率、速动比率上比上一年都有不同程度的提升,这体现出公司的财务结构得到了较大的优化,但与大型房地产开发集团还存在一定的差距。适度的增加负债来充实公司的开发经营,有利于公司长远的发展。我们将继续寻求更多的土地储备,强化销售力度,提高项目盈利能力,增加净资产规模,优化财务结构;同时公司将继续优化资产结构,提升公司资

    18、产质量,为广大股东取得更多的回报。三、公司2010年度经营情况1、经营成果情况,项目营业收入营业利润利润总额净利润归属于母公司的净利润,本年累计数(万元)182,378.7323,169.2523,514.7616,565.7516,910.26,上年同期(万元)112,181.1220,445.1720,278.8814,123.7913,025.04,增减变化(%)62.58%13.32%15.96%17.29%29.83%,公司所开发的扬州瘦西湖唐郡项目、上海莱茵美墅项目、泰州莱茵东郡项目在本年度进入结算期,上述项目自销售以来,完成较好的销售业绩,上述原因导致本年度营业收入较上年度上升6

    19、2.58%,营业利润及利润总额均有不同程度的上升。各项利润指标的上升主要是由于本期收入结转的增加所致。营业利润、利润总额、净利润的增加幅度小于营业收入的增加幅度,主要是因为本年度南京莱茵达、南通莱茵达因土地增值清算而需补缴的税费。2、期间费用情况,项目销售费用管理费用财务费用合计,本年累计数(万元)3,531.746,270.64818.0210,620.40,上年同期数(万元)2,601.414,939.67-1,343.016,198.08,增减变化(%)35.76%26.94%160.91%71.35%,本期期间费用较上一年度大幅上升,上升了71.35%。(1)、销售费用上升35.76%

    20、,主要是由开发项目销售需要而增加的销售费以及合并范围增加引起的。本期主要项目扬州“瘦西湖唐郡”二期和南通“藏珑”项目的开盘,需要大量的广告投入。(2)、管理费用增加26.94%,主要是由于本期新增杭州莱茵枫潭、杭州莱骏公司以及各项目日常经营需要所致。(3)、财务费用的增加主要是对合营公司杭州中尚蓝达的资金占用费收入减少、借款利息支出增加所致。3、盈利能力指标情况,项目全面摊薄净资产收益率加权平均净资产收益率总资产报酬率主营业务利润率,2010年度22.16%24.59%5.36%28.65%,2009年度20.64%23.02%8.42%31.06%,增减变化1.52%1.57%-3.06%-

    21、2.41%,四、现金流情况分析,现金流量表项目销售商品、提供劳务收到的现金收到其他与经营活动有关的现金,本期数148,909.8161,610.92,上年同期数146,629.3978,767.72,增减率(%)1.56%-21.78%,增减变动原因销售增加公司往来收入减少,工程款支付增加以及新增土地,购买商品、接受劳务支付的现金,192,077.43,93,942.91,104.46%,储备而支付的土地款、缴清未,缴土地款,支付给职工以及为职工支付的现金支付其他与经营活动有关的现金收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金处臵固定资产、无形资产和其他,2,407.8729,729.5278.8

    22、9900.00103.96,1,620.75118,689.3924.74,48.57%-74.95%100.00%100.00%320.21%,公司日常经理及合并范围增加公司往来支出减少处臵大连北大车行取得的收入取得嘉兴东方莱茵达分红款处臵车辆增加,长期资产收回的现金净额,收到其他与投资活动有关的现金,6,586.94,100.00%,本期收回对杭州中尚蓝达臵业有限公司委贷及收取委贷利息,购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金投资支付的现金支付其他与投资活动有关的现金,1,024.76120.005,235.00,488.092,850.00,109.95%-95.79%100.00

    23、%,购臵车辆对外投资金额减少本期对杭州尚蓝达臵业有限公司委托贷款,本期杭州莱德房地产开发有限,吸收投资收到的现金,10,130.00,1,470.00,589.12%,公司增资及新设杭州莱茵达枫,潭臵业有限公司少数股东投入,取得借款收到的现金偿还债务支付的现金分配股利、利润或偿付利息支付的现金,137,745.0070,550.0016,577.40,62,500.0050,636.604,448.79,120.39%39.33%272.63%,本期借款增加本期借款偿还增加本期实施 10 派 1 的利润分配以及借款增加,本年度,公司在杭州市获得两块新的土地储备,这加大了公司经营活动的现金流支出特别是购买商品支付劳务的现金流支出。按照房地产开发的固有资金流动模式,随着项目的逐步销售,经营活动净现金流量会由负数转为正数,而随着项目工程逐步完工,借款数额将会减少,使得筹资活动净现金流量由正数变为负数。在未来的经营过程中,将提升土地储备,保持权益资金、信贷资金等各种资金供给的平衡,从而保持较好的现金流结构。莱茵达臵业股份有限公司2011年2月28日,

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