1、2012 年 10 月温州房地产市场综述http:/ 2012 年 11 月 13 日 11:10 新浪房产温州站一、市场概况1、一级市场：2012 年 10 月，温州全市共有 17 宗地块挂牌上市，出让总面积 477 亩，允许可建面积91.10 万平方米，总起始价 25.9925 亿元。银行利息和准备金率下调等相关政策出台，民间融资环境渐趋宽松化，我市土地市场逐渐走出低迷态势。据我市相关部门最新数据显示，今年至今，我市成功出让 77 宗地块，总面积超过 1900 亩，其中城镇住宅用地和商住用地 48 宗，规划住宅建筑面积超过 180 万。近期我市还有 31 宗地块待出让，总面积超过 1200
2、 亩，出让起始总价 412616 万元，主要分布在市区、瑞安、乐清、平阳、苍南、永嘉和洞头等地。据我市及各县(市)公共资源交易中心公告显示，今年至今，我市成功出让 77 宗地块，总面积超过 1900 亩，规划总建筑面积接近 320 万，出让总收入接近 87 亿元。其中市区出让 18 宗地块，总面积 547.53 亩，允许最大建筑面积超过 108 万。加上近期即将出让的 10 宗地块，市区土地投放总量将超过 800 亩。2、二级市场供应量方面：10 月份，温州全市新增供应楼盘 11 个：市区新增供应 6 个项目；郊区新增供应 5 个。从目前的市场情况来看，虽然说购房者对房价下行预期有所减弱，一定
3、时期内部分购房需求可能会释放，但是房开的资金链趋近还将加剧，而且经济面也未见，且有恶化之势。不过，部分聪明的开发商在顺应调控政策的基础上，在定价方面更是“以价换量”，以减轻市场对于企业所带来的冲击。今年“金九银十”并未出现销售火爆的场面，接下来将进入销售淡季，因此接下来市区不会有较大供应量上市。销售量方面：2012 年 10 月，温州市销售商品住房 26.96 万平方米，合 2320 套；环比销售面积增加10.03%，销售套数增加 15.60%。其中：温州市区销售商品住房 6.62 万平方米合 634 套，其他区域(市区以外区域)销售商品住房 20.34 万平方米合 1686 套；郊县市区中，
4、乐清销售商品住房 3.82 万平方米、合 283 套；苍南 5.62 万平方米、合 466 套；洞头 0.17 万平方米、合 22 套；平阳 1.87 万平方米、合 134 套；泰顺 0.17 万平方米、合 18 套；文成 0.11 万平方米、合 10 套；永嘉 0.33 万平方米、合 19 套；瑞安 8.24 万平方米、合 734 套。10 月份，温州市区商品房销售面积 7.86 平方米，合计 798 套，环比销售面积减少35.01%，销售套数减少 25.07%。其中商品住房销售面积为 6.62 万平方米，环比减少 40.22%，销售套数为 634 套，环比减少 32.70%；销售面积减少了
5、 4.45 万平方米。销售均价方面：2012 年 10 月，温州市区商品住房销售均价 22056 元/平方米左右，环比减少 5.28%，同比减少 40.21%。由于刚需群体虽然庞大，但各大楼盘客户群体重叠性较大，价格厮杀在所难免。“小套型、低均价、低总价”成为眼下销售市场的普遍模式。国宾 1 号二期、海棠湾三期、凤凰城二期、中央城、京都府、紫金华府、蓝庭国际等多个项目相继开盘，各个项目大打优惠牌和价格策略。因此整体的价格较上个月有所回落。3、二手房市场温州房产交易中心数据显示，2012 年 10 月份温州市区成交二手住房 786 件，其中主城区(鹿城区)二手房交易量 673 件。本月主城区(鹿
6、城区)成交的二手商品住房 90 平方米以下 296 件，90-144 平方米之间 198 件，144 平方米以上 143 件。二、数据分析1、10 月，温州市区住宅市场新增 268 套房源图 1：温州市区各区 2012 年 10 月商品住房批售/销售面积情况2012 年 10 月，温州市区有 6 个商品住房新增供应楼盘，供应住房 4.95 万平方米，合计 243 套住宅。2012 年 10 月，从区域供应来看，开发区没有商品住房供应市场。预计开发区未来商品房供应量还将保持目前的状态。预计接下来，温州市区范围内新盘供应量增加速度将有所减缓。图 2：温州市区 2011 年 10 月以来商品住房批售
7、/销售面积情况2012 年 10 月，温州市区商品住房批售面积 4.95 万平方米，环比减少 81.74%、同比增加 81.97%。2012 年 10 月，温州市区商品住房销售面积 6.62 万平方米，环比减少 40.22%，同比大幅增加。2012 年 10 月，温州市区商品住房供销比接近 1:1.34。2、10 月，温州一手住房市场“量价齐降”图 3：温州市区 11 年 10 月以来一手住房成交走势分析2012 年 10 月，温州市区商品住房销售面积 6.62 万平方米，环比减少 40.22%；从上图看出，今年以来市区商品住房销售面积的起伏较大，随着接下来开发商推盘的力度加大，市区商品住房销
8、售量也将有所增加。2012 年 10 月，温州一手住房成交均价 23286 元/平方米，环比减少 5.28%；市区商品住房销售均价持续上月的下降趋势。从成交走势来看，温州市区商品住房市场还将维持目前的状态，随着新盘上市量的增加，预计销售量也将出现增加。可以肯定的是，目前开发商都比较理性，新盘上市的价格普遍比较符合市场的预期。“以价换量”将是市场的主旋律。3、10 月，温州四区一手住房市场成交量均呈下降趋势图 4：温州市区 11 年 10 月以来一手住房成交面积走势2012 年 10 月，温州市区成交量四区的销售面积环比均有所减少。近两个月从新增供应量来看，龙湾区、鹿城区和瓯海区供应量较大，且销
9、售情况也较为良好，这些楼盘已陆续到备案环节，销售上逐渐体现出来。从近阶段市场的推广来看，预计第四季度温州市区将引来新一轮的上市潮，届时市区的交易量将会有所放大。4、鹿城：10 月，商品住房新增供应量增加、商品住房成交量有所减少图 5：鹿城区 11 年 10 月以来商品住房批售/销售面积情况鹿城区本月有 6 个新盘供应市场，新增供应 243 套住房，供应面积 4.95 万平方米。不过随着客户追涨心理预期的增强，区域新盘的推广力度出现了放大，目前区域已经有多个项目开始“路演”预计接下来区域新盘上市量将会出现增加。2012 年 10 月，鹿城区商品住房成交 60 套，成交面积 0.68 万平方米。5
10、、开发区：10 月，住房市场销售量减少图 6：开发区 11 年 10 月以来商品住房批售/销售面积情况2012 年以来，开发区无一月有新盘供应市场，预计接下来这样的态势还将延续。从销售走势来看，由于供应量少，销售行情一直也不是很理想。6、龙湾：10 月，住房市场供应量为零图 7：龙湾区 11 年 10 月以来商品住房批售/销售面积情况2012 年 10 月，龙湾区住宅市场无新盘供应市场。随着本月区域供应量减少，销售面积环比大幅度减少。本月区域销售商品住房 46 套。出现这一局面与区域市场的特性有关。7、瓯海：10 月，一手住房市场供应量为零、销售量有所减少图 8：瓯海区 11 年 10 月以来商品住房批售/销售面积情况2012 年 10 月，瓯海区无新盘供应。2012 年 10 月，瓯海区销售面积为 54265.94 平方米，销售情况较上个月减少18.20%。8、2012 年 10 月温州市各区县/市商品住房销售统计图 9：温州郊县/市商品住房销售情况从各区县销售情况的比较来看，除苍南、乐清和瑞安以外，其他的市场上升或下降的幅度都比较明显，尤其是苍南县、乐清市和瑞安市本月销售上升的幅度非常大。结合区域新盘的供应情况，近期新盘供应有所增加。以目前的市场形势来看，下个月温州市区销售量估计有所增加。
