1、融资资金使用计划提纲一. 投资费用的组成及计算1.1 开发成本1.1.1 土地使用权出让金1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费（生地）1.1.3 前期工程费1.1.4 建安工程费1.1.5 基础设施费1.1.6 公共配套设施费1.1.7 不可预见费1.1.8 开发期间税费1.1.9 其他费用1.2.0 开发费用1.2.1 管理费用 1.2.2 销售费用 1.2.3 财务费用二. 投资资金使用计划的编制2.1 编制投资资金使用计划的依据2.2 资金使用计划表的形式2.3 资金使用计划编制方法三. 融资基本理论3.1 资金投入方式与来源3.2 项目的融资组织形式3.2.1 既有项目法人融资 3.2
2、.2 新设项目法人融资3.3 资本金筹集(1)公司融资方式下的项目资本金(2)项目融资方式下的项目资本金3.4 负债融资对于房地产项目来说，主要是商业银行贷款和国内非银行金融机构贷款。(1)商业银行贷款u 按贷款的期限划分 v 按贷款的用途划分 w 按贷款有无担保品划分(2)非银行房地产金融机构3.5 信用保证措施3.6 抵（质）押贷款与抵（质）押物(1)抵押贷款（2 ）质押贷款3.7 筹资决策四. 房地产开发项目融资实务4.1 短期资金筹措(1)商业信用(2)商业票据本票与汇票(3)短期贷款4.2 中长期资金筹措（1）开发企业自有资金（2 ）银行抵押贷款（3 ）信托贷款（ 4）以契约式合资结
3、构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9 ）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款4.3 开发各阶段融资方案4.3.1 土地竞投与购地（1）资金投入量（2 ）资金来源4.3.2 规划设计与场地准备（1）资金需求（2 ）资金来源4.3.3 0 以下工程（1）资金需求（2 ）资金来源4.3.4 主要结构工程（1）资金需求（2 ）资金来源4.3.5 多层主体封顶（高层主体 2/3)（1）资金需求（2 ）资金来源4.4 资金回笼与资金管理4.4.1 资金回笼4.4.2 资金运作管理4.4.3 资金运作实战技巧（1）资金运作及风险回避（2）资金投入与回笼技巧 u 短线投资的资金投入与回笼技巧v.长线投资的资金投入与回笼技巧w 长短结合投资的资金投入与回笼技巧五. 房地产项目融资现状与出路5.1 传统融资方式:自有资金+银行贷款5.2 现阶段融资方式:（1）自有资金+信托计划（2）股权融资+银行贷款（3）自有资金+房地产投资基金
