1、中茵皇冠国际公寓一、基本信息开发企业 苏州中茵置业有限公司 项目地址 现代大道与星港街交叉营销策划 苏州中茵置业有限公司 单价范围 16800-20000 元/平方米建筑设计 加拿大 AAI、EDG 主力总价 400 万景观设计 美国 MBC 园林景观设计公司车位价格 25 万基地面积 44881 平方米 车位配比 1：1.3建筑面积 129613 平方米 规划户数 88 户产品形态 别墅、高档住宅、酒店式公寓开发周期 不定 工程进度 现房 销售率 基本售罄开盘日期 2004 年 交房日期 2007 年（已交）调查日期 2008.2.28 电话 62999999容积率 2.4 绿化率 49%二
2、、区位分析本案位于坐落在苏州工业园区 CBD 核心圈内，现代大道南与星港街交叉，与20 万平米的香樟林仅一路之隔。且东南面有金鸡湖美景，位置绝佳，交通也十分便捷，驱车 10 分钟可达市中心，距上海也只有不到 1 小时的车程。三、房型面积所处位置 房型 面积( )五号楼 三房两厅 200一号楼 三、二、一房 90140分析： 五号楼酒店式公寓户型比较单一面积为 200，以三房两厅推出。一号楼有三种房型，相对而言可选择性多，可满足不同客户的需求。四、规划分析平面图鸟瞰图1、环境优越：采用南开北闭的风格，更大程度的去迎合景观，与香樟林、金鸡湖遥相呼应，并且大谈风水，小区呈大围合状态，前庭很开阔。2、
3、整体规划：本案地形南低北高。规划包括为高档住宅、国际公寓、五星级酒店（苏州中茵皇冠假日酒店）作为社区配套。规划为 9 幢 1222 层板式塔形建筑，别墅规划 10 套大约为 400。3、酒店式公寓规划：图中标注的一号楼和五号楼是酒店式公寓。一号楼楼高 20 层；五号楼楼高 22 层，规划户数为 88 户， 主力面积在 200，一梯一户彰显户主的私密与尊贵，装修标准在 3000 元/ 。五、建筑分析外立面是现代简约的风格，这种风格流行于大众，对它本身的高档定位并不是很相称，而样板房的装修又是异域风格，使得内外不相协调。高档的定位偏离主题，除了其环境是亲水及天然氧吧香樟林外，很难得到客户的真正认可
4、。六、环境分析该案拥有 700 万平方米浩渺金鸡湖水景和 20 万平方米香樟林天然氧吧，公寓周边的配套设施较为完善。区内绿化率达到了 49%，可以说与周边的绿化协调，环境舒适。51七、配套分析 周边配套：周边：苏州国际博览中心、 邮政局、海关、公安局、超市中小学： 新加坡国际外语学校、新城小学、星海小学幼儿园： 新城幼儿园、新加幼儿园银行： 工行、中行、浦发、农行、招行医院： 九龙医院八、营销分析本案采用了房地产自销的形式。户数虽然不多，对外宣传的是“高档” ，确实价格抬的很高。虽然有金鸡湖与香樟林来支撑，但其立面与内部装修质量并不是很理想，价格明显的高出附近的楼盘。就其区位与所用的高档材料来
5、支撑差距，还是产生了很大的偏离的。由现场接待的情况来看，整个的服务流程并不是很有秩序，接待中心也不是高档楼盘所应该有的布置。九、客源分析客源主要以苏州本地，园区占的比率相对多些，大体就是江浙沪一带投资客。因为距上海较近，前来购买的上海人很多，境外人士也前来购买的。房型面积较大，单价高，总价的承受能力必须是有一定经济积累的人士才有能力来购买的。很多客户都是看重了其优越的位置和自然环境前来购买的，地位的尊崇也是其购买的因素。十、价格分析2004 年一号楼推出时候 1.8 万元，五号楼的均价 2 万元/。十一、去化分析本案的酒店式公寓已基本售罄。自 2004 年开盘以来，一号楼的面积在90140，对
6、单价很高的楼盘来说，面积小的比较利于去化。五号楼分两批推出，先东面推出 01、02 两个单元，到 2007 年又推出了靠西的 03、04 单元。相对来说其三房的户型比较单一，面积又是偏大的 200，总价高，去化缓慢。但从今年推出的 40 多套去化情况较好。客群较多的是看重了其景观的配置。中茵皇冠国际公寓位置 苏州园区星港街 178 号区域 园区商圈 园区 CBD 核心区域物业公司 新苏皇冠物业、世邦魏理仕顾问公寓介绍“中茵皇冠国际”苏州第一个豪宅社区，为财富金字塔的顶层成功人士量身定做，倡导新居所空间，创造奢华生活。诚邀全球知名物业管理公司世邦魏理仕为物业管理顾问，容五星级酒店为社区会馆，独设
7、私家豪华游艇俱乐部，室内外多功能会所等设施，住宅实行全封闭智能化管理，一卡通系统，为您提供更人性化、智能化的生活居住环境。提供服务叫车/租车服务 代缴各项费用 订送水/牛奶服务 代请家教洗衣服务 代请家佣 代办登记 搬运服务 花卉代订留言服务 雨伞临时借用 发布气象预报 文印 /传真服务邮政快递 报刊杂志订阅 机票预订 空调系统季节性保养炉具/热水器维修保养 电器设备调试维修服务 电话/电视/ 电脑/网络的安装调试 给排水系统/卫生洁具维修服务房屋/装饰/家具维修服务 定期保洁服务 单项服务 灭虫服务洗车服务 咨询引导服务 定期检查房内消防设施看管临时存放物品 失物招领 其他增值服务配套设施户
8、外游泳池 中央酒吧 泳池二层提供租用服务健身中心 桑拿房 阅览室 商务中心 美容美发高级按摩中心 便利店 洗衣店 老人托管中心宠物托管中心 儿童才艺室 乒乓球 桌球棋牌室 诊所 客户交流室 小型会议室早餐服务 迷你高尔夫 多功能厅客户主要以欧美客户为主,也有部分亚洲外籍人士。客户一般为外企总裁、总经理、高级管理人员。客户的工作范围一般在苏州，园区居多，新区等地在此居住的也有很多。值得一提的是，在上海和无锡等周边地区工作的外籍人士也有很多居住在此。建材设备结构:框剪结构外墙:玻璃幕墙、石材、铝板内墙:涂料大堂:花岗岩 大理石电梯:德国 蒂森克虏伯门窗:实木防火防盗门、彩色铝合金窗、中空双层玻璃厨
9、房:意大利 Scavolini 橱柜卫生间:澳洲陶瓷、意大利五金 （均为科马卫生间产品）供水:德国威能供气:天然气采暖:美国固特曼家用中央空调（带远程控制） ；卫生间采用挪威中欧、丹麦狄微地暖通讯:宽带、电话线租金范围 按楼层不同 23000-26000新天翔广场一、基础信息案号： 新天翔开发企业 苏州园区海天房地产开发有限公司 项目地址 苏州工业园区苏雅 路营销策划开始戴徳梁行（DTZ）后来是苏州良英，现在是永诚机构均价 11000 元/平米（酒店式公寓）基地面积 12000 平方米 规划户数 387 套（酒店式公寓）建筑面积38500 平方米（公寓）主力总价 90 万120 万产品形态 高
10、层 车位配比 480 个（总）工程进度 在建（即将封顶） 开发周期 2 年层数 公寓 22 层办公 20 层 销售率 90%（写字楼）75%（酒店式公寓）层高 公寓平层：2.95 米复式：5.8 米 得房率 公寓 82%，开盘日期 07.03.23 交房日期 08.08调查日期 08.2.28 电话 0512-62518888二 酒店式公寓产品形态 面积 配比(共 387)1 室 2 厅 1 卫 48 平米64 平米 107 套2 室 1 厅 1 卫 74 平米90 平米 86 套2 室 2 厅 2 卫 95 平米115 平米 116 套3 室 2 厅 3 卫 121 平米151 平米 78
11、套建材装修：科勒品牌洁具、TCL 浴霸、高档普田脱牌油烟机和普田燃气灶具。三、建筑分析公寓建筑平面均采用围合半封闭形式，建筑平面外轮廓为 61.2 米见方正方形，由两个进深 12.6 米13.8 米“L”型条状建筑单体相对合围而成，形成自然的庭中花园。四 环境分析周边交通配套齐全，商业氛围比较浓厚。周边商贸酒店、娱乐生活配套实施齐全。金鸡湖湖景尽收眼底。现代大道、312 国道、东环路高架、苏嘉杭高速公路环绕左右。未来周边规划京沪铁路、苏州轻轨使得交通更加便捷。五、配套分析周边配套：中小学:新城花园小学、新加坡国际学校、园区职业技术学院综合商场:师惠商业坊、星都中心、湖滨休闲区、百润发、欧尚、百
12、安居、金海马家具广场、左岸商业街银行:中国银行、农业银行、建设银行、招商银行、香港汇丰银行、英国渣打银行医院:九龙医院、园区疾病防治中心、娄葑医院其他:中茵皇冠假日酒店、尼盛万丽酒店、中信证券、东方明珠俱乐部、国际大厦、星海大厦、高峰会、世纪金融大厦。六、营销分析新天翔广场位于工业园区成熟地段-园区湖西。周边配套完善，已经形成一种高氛围的办公及居住区位。在营销策略方面其并没有做太多的广告宣传，只是在项目周边做一些小型的灯箱和户外 POP 广告。七、客源分析从本项目地理位置来看，本项目客源一般以投资和自住为主。在公寓方面投资客户占到 7 成左右，投资客户占的比例较大，而购买自住的一般为在园区附近
13、上班且收入较高的白领居多。客户职业以外企高管、私营老板、高级白领为主。写字楼投资客户占总人数的 2 成左右，其它客户一般都是涉及金融、外贸和大型公司办事处为主。30 多岁的年轻人为主，园区的占 55%，市区的占 30%，上海等外地占 15%。八、价格分析酒店式公寓均价在 11000 元/平米，与周边范围内的天翔花园价格稍微低了一点，且去化也没有天翔花园快，分析认为其可能是总体户数较少，市场认知度不高而造成。十一、去化分析酒店式公寓开盘至今已去化 75%左右，开盘当天去化 40%左右。总体而言，去化速度不快，公寓去化较慢，一方面是户型，特别是有大户型结构不当影响，另一方面是宣传较少，对市场无法形
14、成较大的冲击力。苏州馨乐庭星海服务公寓1、物业位置: 苏州工业园区星海街 58 号加城花园 27 幢2、商圈: 园区 CBD3、物业公司: 雅诗阁4、面积：面积套数（共167）比例43 41 约 25%60 42 约 25%65 42 约 25%75 42 约 25%5、持有类型：持有型。大业主雅诗阁从开发商手中整幢购买后经营酒店式服务公寓。6、基本信息：整幢公寓共 22 层，为板式建筑。每层共 8 户，43、60、65、75 的房型各两套，所有房间都是一房产品。标准层面积约650。7、公寓简介: 苏州馨乐庭星海坐落于苏州工业园区的中心地段,拥有 167个公寓单元。理想的地理位置便于商务之余享
15、受缤纷的生活。苏州火车站、左岸商业街、艺术娱乐村、星海游泳馆等便利的生活娱乐设施都近在咫尺。即可沉浸在苏州独特的园林中放松身心，或在湖滨新天地享受购物的乐趣和香浓的咖啡。苏州馨乐庭星海服务公寓由雅诗阁国际管理，是亚太，欧洲及海湾地区领先的运营集团，业务遍及全球 21 个国家的 40 多个城市。 8、服务介绍: 免费服务项目明细24 小时接待 每周清洁 室内保险箱 健身房收费服务项目明细自助洗衣(洗衣 15 元,烘干 15 元) 每日早餐(40 元)洗熨及干洗服务 宽带互联网连接(500 元每月)送餐服务 私人停车位 9、配套介绍: 独立控温空调设备 国际直拨长途电话设备 电视与 DVD/CD/
16、MP3 播放机 设备俱全的现代化厨房 蒸汽熨斗和熨衣板 吹风机 卧室被带服务 浴室提供毛巾与洗漱用品 餐桌和办公桌 无线上网区域 商务区域10、租客来源: 以园区的欧美和日本人士为主，有小部分台湾人士入住。租客有长期和短期两种签约类型，他们一般是园区外企的高级工程师或管理层人士。11、总套数: 163 套12、出租率: 50%左右13、租金水平:房型 面积（m 2） 月租金（rmb/月）高级一房 43 9500（长期 8400）高级一房 60 10500（长期 8400）高级一房 64 11500（长期 8400）高级一房 75 12500（长期 8400）和乔丽晶物业位置: 苏州工业园区机场
17、路星州街 9 号开发商：苏州和信房地产开发有限公司公寓简介: 和乔丽晶公寓酒店引进国外流行的 SERVICED APARTMENT 理念，座落于苏州工业园区金鸡湖，独墅湖两湖之间，东邻高尔夫别墅及 27 洞国际标准高尔夫球场，西接著名的国际科技园，欧式建筑规划，英式管家服务，是苏州市第一家国际性酒店式公寓。建筑风格：欧式建筑风格总套数：2004 年开业，房间总数为 166 套。客源： 园区典型项目介绍和乔丽晶公寓，该酒店服务式公寓提供 4 种房型，以一房一厅为主，总体面积较大，满足了欧美客户对大房型的要求，目前其入驻客户也以在园区工作的欧美客户为主。服务介绍: 免费服务24 小时行李服务 代客
18、看管公寓代递、代收服务 代客泊车叫早服务 物品寄存服务代客预定酒店、餐厅 鲜花预定饮用水派送 照片冲印联系车辆租赁联系 婴儿床服务。图书借阅服务 购物班车室内外儿童乐园 提供 DVD 播放器有偿服务入室维修私人物品。私人地毯清洗。 旅行咨询，环球旅行预订机票、酒店、接送车辆等的安排。入室烹制晚餐。 （需提前 2 天预约）鸡尾酒会服务：软饮、鸡尾酒、管家服务等。晚餐聚会服务：菜单、餐前招待会、 管家服务等。烧烤服务，菜单、烧烤服务员、管家服务等。 代客购物。植物、鲜花租摆及看护。汽车清洗服务。 （小型车、中型车）台式音响租赁。标准配置外的各种家电的租赁。私人运动陪练服务。 （需提前 2 天预约）
19、酒水服务：葡萄酒、香槟酒、威士忌、白兰地以及鸡尾酒会的开瓶服务、酒水的推荐服务。家具电器搬运。 （只提供在公寓内部的搬运服务）大宗搬运。 （免费联络搬运公司，具体收费标准依据搬家公司当时的报价）看护儿童服务。景点导游服务。配套介绍: 游泳池 室内游泳池 健身室 会议厅 商务中心 SPA 西餐厅可接受信用卡种类: JCB American Express Diners Club Master Card 银联卡 装修标准:公共部分（首层）电梯厅：大理石墙面，花岗岩大理石地面，高级环保乳胶漆吊顶天花板；电梯：大理石花岗岩门套，不锈钢门扇 公共部分（层以上）公共走道：地面为抛光砖，墙面为高级环保乳胶漆
20、；电梯：不锈钢门扇住宅部分户门：名牌四防金属门，户内门为饰面夹板门或模压门，配高级门锁；窗户：高级断桥铝合金，中空玻璃窗，开启窗配纱窗，窗台为大理石台面，落地窗外侧配护栏；天花内墙：厅、房、内墙为高级环保乳胶漆；厨卫：铝扣板天花吊顶；地面：客厅、卧室为高级实木复合地板，厨、卫、阳台为防滑地砖；厨房：整体厨柜，嵌入式不锈钢盆，抽油烟机，台面嵌入式灶具；卫生间：配备浴缸、坐便器、洗手盆及台面、镜子。设施设备 供电：预留照明灯接线口，采用独立卡式电表 10（40）A；供水：每户设独立水表，水管暗装敷设，温泉入户；供暖：集中供热或电供热，室内管道暗埋；电视：标准间每户两个埠，设在客厅，套间每户三个埠，设在客厅与卧室；电话：标准间每户一条线路，设在客厅与卫生间，套间每户两条线路，埠分别设在客厅、卧室与卫生间；信息：标准间每户设一个埠，设在客厅，套间每户设信息插口两个，设在客厅与卧室；智能化：可视对讲系统，闭路电视监视系统。价格标准：房间型号 会员价 周末价 服务豪华套间 ￥828 ￥698 双份早餐,中西自助早餐高级套房 ￥698 ￥638 单份早餐,中西自助早餐行政套房 ￥1088 ￥798 中西自助早餐公寓套间 ￥658 ￥598 单份早餐,中西自助早餐
