1、1金山区朱泾镇商业项目市场分析第一章 朱泾镇概况一、朱泾镇简介1、区位朱泾镇位于上海市西南远郊，金山区的北部，境内有 A30 高速公路及 320 国道通过，镇东部与松隐镇相连。南部同吕巷镇和干巷镇相连，西部为兴塔镇，北部是松江区的五厍镇及泖港镇。全镇东西长 12.5km，南北长 9km，镇中心位于东泾 1219，北纬 3054。 2、简介朱泾镇是上海浦南重镇，经济和文化在金山区占有重要地位。镇域面积49.618 平方公里，镇区面积 5.4 平方公里，下辖 12 个居委会，8 个行政村，全镇常驻人口 2.5 万户，共 8 万余人。建成区面积 4.65 平方公里，建成区常住人口 3.1 万人，全镇
2、有各类企事业单位 164 家。 朱泾石化地区枫泾2二、朱泾镇交通区位优势独特，320 国道、A6、A7、A30 三条高速公路贯通镇域，辖区内河道密布，水陆交通便捷。G320 国道，A7，亭枫公路直至浙江省。A30 至上海市区。A6 至江苏省境内。三、朱泾镇人口状况朱泾镇现有 15 个行政村，13 个居委会，区域面积 78.618 平方公里，耕地面积 52496.49 亩。全镇总人口为 104609 人，其中外来人口为 20241 人；全镇户籍户数 29355户（其中：农村户籍户数 15068 户） ，户籍人口为 88368 人（其中：农村户籍人口 51005 人） 。3四、朱泾镇主要设施1、学
3、校 三所小学-金山区第一实验小学 ，朱泾中心小学，朱泾第二小学 三所中学-金山中学 ，朱泾中学 ，罗星中学 二所中专-食品中专，卫生学校 四所其他学校-成人学院，进修学校，农业学校 2、文化活动场所三处知识型文化活动场所：金山区图书馆、金山区博物馆、金山区第一少年宫3、医疗机构医疗机构：金山中心医院、镇地段医院、疾病诊治中心、妇幼保健所、防疫站、救护中心、药检所等医疗机构 五、朱泾镇主要经济发展1、支柱产业制药、服装、由于历史原因，过去的朱泾镇主要以发展教育、卫生、商业、餐饮业为主，工业基础比较薄弱。1997 年以来，镇党委大力招商引资，借用各地资金再引进有发展前途的工业项目，在此基础上对朱泾
4、镇的产业结构进行大幅目前已投入使用的金山图书影视城，位于朱泾万安街近人民路。建筑面积 15004平米 投资额 2900万元为1栋综合楼，包括新华书店和商业，地上5层，地下1层，框架结构，外墙采用石材幕墙、瓷砖、涂料装饰，地下停车场。 4度调整，取得了显著效果。2、支柱企业上海新亚药业金山有限公司。朱泾镇的著名企业还有以飞德服饰为代表的 6家针织服装企业，以其设备先进、产品质量上乘打入国际市场，年创汇 1000 余万美元。3、经济改观经过多年的改善，经最新的统计，金山区除枫泾镇以外，朱泾镇从原来的末位变成了如今已与金山各镇达到一致并超越的水准了，这些经济的突飞发展是可观的。4、朱泾工业园区 朱泾
5、工业园区位于 A30 高速公路出口处，同三高速公路两侧，交通优势十分明显。工业园区规划面积 5.77 平方公里。目前已开发 3.5 平方公里。 开发初期主要有针织服装、机械、电子、家具、旅游箱包等几大行业。落户在朱泾工业园区的企业有 100 多家，既有来自美国、日本、加拿大、意大利、香港等国家和地区的外资企业，又有来自广东、浙江、江苏等经济发达地区的省市民营企业。 近年来朱泾镇投资的民营企业得到了快速发展，已成为我镇经济增长的新亮点，到现在已经有 70 多家民营企业落户在工业园区，其经济总量占全镇的 60%以上，成为推动我镇经济发展的主力军。 通过近几年的开发，朱泾工业园区形成了不锈钢制品、家
6、具及新型建筑装饰材料、医疗器械、体育用品、轻工产品五大产业。 2006 年 8 月 9 日，经上海市人民政府批准，上海朱泾工业园区成为全市十四个开发区之一。也是金山区三个市级工业园区之一。5六、朱泾镇总体规划1、规划内容规划年限：2004-2020 年 作为金山老县城所在，是金山早期的经济文化中心，文化教育生活的基础设施坚实。在金山区行政中心东移之后，朱泾的定位也在转换， “十一五”期间，除继续稳固发展第二产业轻工业，第三产业也成为一个重点。 十一五”期间，重点还是基础设施，城镇建设方面的重点项目是“一心二街三场” ，一心是老街，二街是位城南新区的金龙商业街和老城区的街道改造，三场就是我们的高
7、尔夫球场、马术场，射击场。 到 2020 年，朱泾镇准备打造成金山区最适合居住生活休闲的生态重镇之一。老街金龙商业街高尔夫球场等62、具体板块规划内容从规划上看，朱泾镇十一五期间的建设重点在以下这些板块： 西南的城南新区，是目前朱泾最重要的房地产开发区； 东南面新农社区的 27 洞高尔夫球场、射击场、上海马术运动场及其配套住宅。 东北部的实业型工业，以轻工业为主的金山区北部工业区。城南新区工业新区新农社区73、商业布局规划内容、现代商贸业发展目标朱泾镇未来现代商贸业发展目标依托老城区历史文化旅游区修复改造，新镇区规划新建，将朱泾镇建设成为金山区北部商业繁荣、商务发达、旅游业迅速崛起的区域经济中
8、心。以本镇居民为主要服务对象，同时辐射周边区域和工业园区，以提升朱泾现代商贸服务业的能级。、朱泾现代商业总体布局老城区商业中心老城区商业中心范围西至公园路，东至罗星路，北到万安街，南至亭枫公路的区域，包括朱泾历史风貌区。老城区商业中心要与朱泾镇作为全国重点镇之一，金山区北部经济、文化、居住中心的地位相适应，重点体现繁荣繁华、方便舒适，满足居民生活需求和商务需求。三个镇区商业副中心结合朱泾新镇区建设，规划新建金龙购物中心、易初莲花购物中心、工业区商业副中心等三个镇区商业副中心。 金龙购物中心朱泾镇行政中心，金龙街东段沈铺泾路，以多功能社区购物中心为主体的商业副中心。 易初莲花购物中心地处沈浦泾路
9、与市河交汇处的东南角，亭枫公路的北边，2.5 万平方米。以新建易初莲花社区购物中心为主体，设置各类品牌专业店、餐饮娱乐设施、商务办公楼、旅馆酒楼、社区服务、文化健身、绿地广场等。 工业区商业副中心位于朱泾镇北部工业园区近亭枫公路“金山汽车大世界”的区域，增加为商务客流配套服务的大型餐饮、娱乐休闲设施、工业园区服务设施，形成商务休闲、餐饮娱乐为主的商业副中心。四个社区商业生活中心 临源路社区商业生活中心：临源路与人民路结点处。 沈浦泾路社区商业生活中心：万安街与公园南路结点处。8 众安街社区商业生活中心：众安街与公园南路结点处。 新农社区商业生活中心：原新农镇街区处。、四大规划商业街区彰显特色朱
10、泾镇正在规划和启动建设的四大特色商业街区，项 目规划起点高，具有各自的特色，进一步提升了当地商业的能级，建成后将成为朱泾镇特色商业的亮点：万安街综合商业街区万安街是朱泾镇横贯东西的主要商业街区，在现有基础上，以金山区农民书画院、金山区图书馆、紫金广场和联华超市为龙头，逐步整合资源、优化布局、规范经营，提升综合服务能力，增加现代商业业态，提高商品经营档次，适当扩大文化娱乐设施，增加特色休闲餐饮，对商业街的店招、店牌、灯箱广告等统一整修，建成集行政办公、商贸金融、教育医疗、文物古迹等一体的镇域公共活动中心。东林历史文化旅游街区东林路街区，从罗星路到杨家桥，全长 559 米，作为朱泾历史风貌区的主要
11、商业街区。主要引进具有历史文化、旅游特色的商业业态，包括金山土特产品、旅游纪念品商店，金山农民画、传统工艺品、古玩字画等文博商业，增加各类饭店、古式茶坊、中西快餐、特色风味小吃等，形成历史文化旅游特色街区。公园路专业特色街区公园路街区，改造现有两大市场，通过调整业态业种，适当增加为居民生活配套的标准化室内菜场、社区服务业、各类专卖店、专业店，凸现专业特色。金龙现代商业商务街区 金龙街区，从沈铺泾路到中官塘区域，高起点、高标准规划，条状与块状相结合，集生活购物、餐饮休闲、商务配套、社区服务于一地，作为朱泾新镇区商业商务中心。东段以新镇区行政中心为主体，引进综合商务楼、星级宾馆等，中段以大型综合超
12、市为主体的社区购物中心，包括大型家电、家居类专业店，提高品牌档次，吸引本镇及周边地区居民前来购物消费。已经启动建设的金上海生活广场是该街区的标志性重点商业项目，是一个规划超前，具有特色的综合商业项目。9七、总结 由于区域内常驻人口以多代长期在此地生活的居民为主，因此大部分居民均在镇内工作，人口整体收入水平不高，总体消费能力一般。 朱泾镇是金山区北部的经济、文化、居住中心，商贸服务业用地主要集中在朱泾镇区和新农社区。 由于朱泾地区在短期内并无轨道交通规划，因此朱泾不可能吸纳金山以外的外区域客源，主要还是金山本地客户的挖掘（朱泾以外） 。 基于规划定位涉及的几个商业中心，除了工业区商业副中心及新农
13、社区外，都集中于朱泾镇区范围；其中除了金龙街外，又都集中于老镇区范围内。 从硬件配置来说，商业空间对规划中涉及的部分商业中心是一个客观存在的阻碍，比如老镇公园路、万安街的改造、东林寺周边改造等。 从软件方面而言，消费需求的增长是规划实现的必要条件，而作为消费主体的人口是个决定性因素。10第二章 朱泾镇商业分布一、朱泾镇现有商业分布情况秀州阁商业街金色世纪娱乐城新悦宾馆多来大酒店金瑞百货康隆商业广场朱泾灯具城朱泾农贸市场金山图书影视城紫金广场朱泾小商品城九柏百货商场本案新都会阳之特宾馆金茜苑紫金时尚休闲街港翔休闲广场金上海弘泽休闲商业街建材商业一条街 世纪联华联华超市好又多农工商迪亚天天东林坊商
14、业从上述商业分布图形来进行观察，相应主要商业设施明显是集中在朱泾镇老镇区万安街周边（即亭枫公路以北G320）以及朱泾镇城南新区金龙新街周边（即亭枫公路以南G320） 。并以这 2 块主要街区作相关商业发散经营和分布，但值得注意的是这 2 块商业街区以亭枫公路作为主要分界线，2 者之间目前尚无良好的链接和延续，造成了各自为政，自行经营的局面。11二、朱泾镇商业现状情况从地域划分上看，朱泾镇目前被 320 国道（亭枫公路朱泾段）划分为新镇、老镇两个区块。其中老镇位于 320 国道以北，是朱泾发展形成的根基；而位于国道以南的新镇区域于近几年逐步开始兴起，整体规划格局较为规整。三、朱泾镇商业细分介绍1
15、、老城区板块、老城区主要商业区域目前老城区主要商业区域集中在以万安街为首，公园路，东林寺周边等商业街区为辅助的区域形态。亭 枫 公 路 分 界 线万 安 街公园路亭 枫 公 路 分 界 线万 安 街公园路亭 枫 公 路 分 界 线万 安 街公园路老镇区新镇区12、老城区主要商业设施目前老城区主要商业包括有紫金广场、康隆商业广场、农贸市场、金瑞百货、秀州阁、九柏商业广场、东林坊商业街区、金山图书影视城等。、老城区主要街区分析万安街13 商业形式-以商业街形式演变而成的万安街店铺林立，灯火辉煌，光彩照人，一派繁华景象；新金山市场、金山商厦、新世纪商店、金山自选商场、农工商超市、大昌烟糖食品商店、家
16、电总汇等一批大店、超市效益显著；万安、临源两个大型农贸市场，满足了居民生活需要。 紫金广场-集中式商业中心，以餐饮及小商品为主的休闲广场，是万安街中人气较高的娱乐中心之一。公园路 商业形式-公园路是这几年新兴于朱泾镇的另一条商业街模式的道14路，但不同于万安街的是，公园路已有一些现代经济经营模式的影子，有象好又多这样的大型超市以聚集人气。另外还有农贸市场及康隆休闲广场。 康隆休闲广场-内街式商业在朱泾老城区的一种尝试，外面的店铺沿街与农贸市场相对，生意及人气还颇还让满意。但内层的商铺却普遍低迷。 农贸市场-与康隆休闲广场相对而立，1 楼是农贸交易市场.2 楼为溜冰场，旁边还有中型卖场。故此地在
17、公园路属人气较高的区域，朱泾镇大多名牌服装在附近有分店开出，商业气氛可想而知。 好又多-朱泾镇比较大型的大卖场，但并非正宗的好又多量贩。 金瑞百货：以联华超市、永乐家电、日用百货为主的综合类零售商业体。、老城区主要业态分析 虽然老城区域内商业种类比较丰富，各业种所占比例分配相对较为平均，除了经营服饰的商铺所占比例超过区域内商业总量的 20%以外，其他各主要行业所占的比例没有非常突出的差异。 从区域内各行业的比例情况来看，五金建材、汽配维修等低档次商业比例略显偏高，而诸如餐饮及休闲娱乐一类的商业设施比例则偏低，随着朱 泾 北 区 老 城 现 有 商 业 种 类 分 布8.7% 9.1%13.0%
18、9.5%6.5%6.5%2.2%20.3%6.5%1.7%8.2% 3.5%1.7%1.7%0.4%0.4%五 金 建 材 装 修 食 品 汽 配 百 货 电 器 医 药 服 饰娱 乐 餐 饮 音 像 文 化 服 务 业 金 融 花 卉 眼 镜 商 业 广 场15区域内居民收入水平的提高，现有的商业设施恐难以满足居民提升生活质量的需要。、老城区商业总结分析老镇点线结合，自由发展 老镇商业起步发展较早，因此目前朱泾区域的商业设施主要集中于此。 朱泾老城在其发展过程中未得到系统的整体规划，镇内道路采用方格网形式，因此在城市格局方面显得比较杂乱。 其商业设施基本以万安街商业广场为圆心，向四面扩展；另
19、临仓街、秀州路两条平行的东西向道路沿线以及呈现出一定的规模性和集中性以外，其他商业设施多处于相对零散的“自由生长”状态。2、新城区板块、新城区主要商业区域目前新城区主要商业区域集中在以金龙新街为首，罗星南路，塘园路周边等商业街区为辅助的区域形态。秀州路商业街临仓街商业街万安路商业街16、老城区主要商业设施目前老城区主要商业包括有金上海生活广场、新都会、紫金休闲街、港翔休闲广场、乐摩商业街、弘泽休闲商业街、森海豪庭商业街等。、新城区主要商业项目分析金上海生活广场紫金商业街 弘泽商业街金上海商业街 新都会商业街森海豪庭商业街 港翔休闲广场商业街（金龙新街）17项目介绍 金上海生活广场位于城南新区，
20、东临罗星路，南接金龙新街，北靠 320国道（既亭枫公路） ，西侧为朱增路。紧挨着亭枫公路是朱泾汽车站，有通过上海各区的公交车辆。朱泾镇有一路、二路公交车从此经过，范围覆盖整个镇以及周边几个城镇。 金上海生活广场占地 33400，总建筑面积 41500，可销售商用房面积 39800，是集购物、休闲、餐饮、娱乐等功能为一体，创造一种一站式购物、休闲消费的全新生活广场。360全方位的商业定位和DAYNIGHT 的国际商业格局的引入，都将革命性的颠覆原有金山购物、休闲的生活形态，从而领引当地的商业消费观念。同时，除了功能上的变革，在广场本身的建筑规划上也提出了求新求变的新主张。通过地中海风情的建筑风格
21、、中心广场和每一个细节的景观设计，使之成为金山的一个新亮点，同时增加了消费时的趣味性. 金上海生活广场打造的目标是金山区首席商业广场，它可以以不同档次、多路线、多品牌，多种业态的梯形组合，打破当地现有的商业格局，并辐射影响到周边其它地区，满足当地百姓的生活需求，达到其一站式的服务提供，形成朱泾镇新城区的商业街，带动地区的经济发展。项目业态 休闲类：引进或自身规划经营死海漂浴场、黑泥美容浴、洗浴保健行业的奇葩太空浴、藏御火療足浴等具有亮点特征的休闲类项目。 餐饮类：金上海美食城。如海鲜城、各地风味餐饮、茶餐厅等。 娱乐类：金山娱乐天地。风情酒吧一条街，夜总会等娱乐项目。如室内18攀岩的酒吧、影吧
22、、清吧（读书者的天堂） 、四海酒吧、怀旧酒吧；如3D 探索宫(具有如仿真汽车、虚拟狩猎)等。 特色文化类：金山风情街。民族风情工艺品一条街，如各类民族风情工艺品、古董店、扎染店，画廊、金山农民书画等。 购物类：家居生活馆。重点引进一批个性化的家居陈设类软装饰商户，使本项目成为金山区乃至上海西区的家居时尚地标，如窗帘、布艺装饰、时尚个性家具、创意生活用品。还可引入装修建材品牌店或一站式软装饰采购中心。配套购物。如服饰、运动休闲、鞋帽箱包、珠宝首饰等。 宾馆类：重点引进 1 家假日或商务型酒店。 配套类：引进如 24 小时自助银行网点、24 小时药房、私人诊疗所等。其他商业项目 紫金休闲广场位于众
23、安街，主要以婚庆，小商品店铺为主，目前已销售完毕，但后期经营欠佳。 新都会目前只销售金龙新街沿街底层商业，开发商承诺包租三年且收益将可以达到 20%左右，尚余少量沿街铺面。 港翔休闲广场是一个大型的横排商业设施，主营为建材，服饰。旁边附有世纪联华及建材大卖场，是日后增加人气的一个值得利用的地方，目前该项目内街位置仍有一定数量底层商铺可供销售和租赁。、新城区主要业态分析 该区域目前商业经营种类相当单调，业种显得过于单调、功能性较差，且住宅社区的人气积聚和消费习惯需要较长时间的培养，商业业态方面呈现出典型的新兴房产开发区特点。 区域内商铺虽以独立型沿街商业格局或综合性商业形式出现，但仍以社区商铺为
24、主，但真正内满足社区居民日常生活需求的业态极其缺乏，这也是导致新区本地和外来人口导入速度缓慢的原因之一。、新城区商业总结分析19 3.2 平方公里的城南新区，从 2000 年开始建设，开发时间不长，尚未形成成熟的居住氛围，整体商业发展目前也几乎处于空白阶段，大部分已经建成交付的商业设施尚未开始正式运营或相关经营状况一般，商业气氛相对薄弱。 目前新城区域的商业设施主要集中在罗星南路、塘园路两条南北向道路，以及金龙新街和众益路两条东西向道路两侧，条状与块状相结合的规划特征非常明显。3、针对新城区板块商业相关价格分析（表一）价格项目名称 位置 销售均价（元/）租赁均价（元/*天）主力面积主力总价（万
25、元/套） 经营现状 备注新都会金龙新街罗星南路（金龙新街东南）22500（自营）18000（包租）2 50-100113-225（自营）90-180（包租）目前沿街底铺已招商完毕，但有一定数量沿街底商在进行转租，该项该项目包租 3 年，3 年约为 20%回报，可计算为单价的 8折进行购买，但必须进行包租，否则自营为原价购买金龙商业街20目 2 层商业基本空置金上海生活广场金龙新街罗星南路（金龙新街西北）1F：26000（自营）1F：21000（包租）2F：14000（自营）2F：11200（包租）/ 38-661F：99-172（自营）1F：80-139（包租）2F：54-93（自营）2F：4
26、3-74（包租）目前沿街底铺已销售 7成，但有招商事宜仍在进行，预计2010 年 5月正式经营该项目包租 3 年，3 年约为 20%回报，可计算为单价的 8折进行购买，但必须进行包租，否则自营为原价购买（表二）价格项目名称 位置 销售均价（元/）租赁均价（元/*天）主力面积（）主力总价（万元/套） 经营现状 备注港翔休闲广场金龙新街罗星南路（金龙新街东北）18600 2 40-60 75-112目前沿金龙新街底铺已招商完毕，而该项目内街目前仍空置中，内街招商第一年免租，租金于第二年开始缴纳，每半年缴纳一次租金。该项目内街于 2009年 12 月开盘销售，但因有较多数量客源只缴纳订金未支付余款，
27、因此该项目将重新于 2010年 3 月期间重新开盘，暂订包租 3 年，3 年约为 20%回报，是否可计算为单价的 8 折进行购买目前尚未确定。四、总结21 老城区的商业已基本能够满足大多数当地居民的需要。人口消费需要的饱和是阻碍朱泾商业发展的最大阻力。 本地区虽然商业供应量大，但缺乏真正意义上的核心商业。因此必须重新塑造朱泾新的商业模式： 在目前朱泾镇地区有限的消费需求的情况下，必须导入更多消费需求，拉动需求；除了尽可能挖掘本地需求以外，朱泾以外其他金山地区乡镇，甚至浙江区域的消费群也是本案需要吸纳的消费群体。 目前朱泾镇地区的大卖场仅有华联超市、世纪联华、好又多(非正牌)等三线品牌超市，严重缺乏一线品牌（如乐购、家乐福） 。
